每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 李(li) 蕾(lei) 每經(jing)編(bian)輯 肖鴻月    

每經記者 李 蕾 每經編輯 肖(xiao)鴻月

寒冬已過，上升的溫度昭(zhao)示著春(chun)天的臨近，而在國內發展(zhan)進程略顯(xian)緩慢(man)的房地產投資(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）或許也將(jiang)迎來自己的“春(chun)天”。

近(jin)日監管機構(gou)提出，將(jiang)研究推動(dong)“公募基金+資產證(zheng)券化”的(de)房地產投資信托基金模式，實(shi)現長期資本與公共治理(li)形成(cheng)的(de)各類公共設施(shi)作(zuo)為基礎(chu)的(de)長期資產對接，真正提升金融服務實(shi)體經濟(ji)的(de)效率，推動(dong)結構(gou)性改革深入發展。

對于國內(nei)不少投(tou)資者(zhe)來說(shuo)，REITs產品還是相當(dang)陌生(sheng)的，那么這類產品到底(di)有(you)哪(na)些特點？目前在國內(nei)發展如(ru)何？公募基(ji)金們對此又是什么態度？

監管機構多次提倡

所(suo)謂REITs，是一(yi)種專(zhuan)門投(tou)資(zi)(zi)(zi)于房(fang)地產行(xing)業的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)。它通(tong)過公(gong)開發行(xing)股票或(huo)單位受益(yi)憑證(zheng)來(lai)募集資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)交由專(zhuan)業投(tou)資(zi)(zi)(zi)管理機構運作，并將基金(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)于房(fang)地產業或(huo)項目來(lai)獲取(qu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)收(shou)益(yi)和資(zi)(zi)(zi)本增值，然后將投(tou)資(zi)(zi)(zi)收(shou)入以分(fen)紅形式(shi)分(fen)配給投(tou)資(zi)(zi)(zi)者。通(tong)常，這類(lei)產品以商業地產的(de)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)入為(wei)還款來(lai)源。

理(li)財(cai)不二(er)牛（微信號：buerniu5188）查閱資料發現，這已經不是監管(guan)部(bu)門第(di)一次提出要推動REITs的發展了。去年底，監管(guan)機(ji)構高層在工作報告(gao)中也(ye)提出，要推動發展公募(mu)REITs，吸引(yin)保(bao)險、銀行(xing)理(li)財(cai)、社(she)保(bao)和(he)養老等長期(qi)資金進入公募(mu)基金。

彼時(shi)還提(ti)出(chu)了細致的(de)工作規劃，如協調行(xing)業成立REITs研究小組(zu)，深入研究REITs法律基礎、產品(pin)設計、投資方式和稅收處理等關鍵問題，并完成《美(mei)國(guo)REITs發展(zhan)情(qing)況》《推(tui)動(dong)REITs發展(zhan)：意(yi)義、國(guo)際(ji)經驗和我(wo)國(guo)REITs的(de)稅收負(fu)擔》《關于我(wo)國(guo)REITs制度(du)路徑選擇的(de)報告》《我(wo)國(guo)不動(dong)產投資信(xin)托基金(jin)（REITs）的(de)制度(du)路徑與稅收政策建議(yi)》等報告，推(tui)動(dong)銀行(xing)理財資金(jin)通過(guo)第(di)三(san)支柱養老金(jin)對接REITs等，重(zhong)視程度(du)可見一(yi)斑。

尚需邁過多重難關

作為資(zi)產證券化的(de)(de)重要(yao)組成(cheng)部分，REITs在歐美、日(ri)本等國家已(yi)經發展了很多(duo)年(nian)，目前處于(yu)一(yi)個相對成(cheng)熟的(de)(de)階段(duan)。而(er)在我(wo)國，這(zhe)類(lei)(lei)產品的(de)(de)發展卻顯得有些滯后，即(ji)便(bian)是(shi)(shi)數(shu)量(liang)更多(duo)的(de)(de)“類(lei)(lei)REITs”產品，其實質也(ye)是(shi)(shi)“資(zi)產支持專項計劃”（也(ye)就是(shi)(shi)通常說(shuo)的(de)(de)ABS）模式(shi)，發行(xing)主體主要(yao)是(shi)(shi)合格證券公(gong)司或基(ji)金子公(gong)司。

滬上(shang)一(yi)家(jia)基(ji)金(jin)子公(gong)司人士無不(bu)感(gan)慨地表(biao)示，早(zao)在(zai)(zai)2006年，他就在(zai)(zai)國內參與了一(yi)些(xie)關于(yu)REITs的研討會。如今十幾年過去，REITs雖(sui)然(ran)有所發展，但(dan)整(zheng)體步(bu)伐(fa)還是比較緩慢。

有(you)公開(kai)資料表明，2003年深交所(suo)就有(you)專門的(de)(de)團隊研究REITs，不過第一只(zhi)公募REITs產品直到2015年才正(zheng)式推出，是由(you)鵬華(hua)基金發(fa)行的(de)(de)鵬華(hua)前海萬科REITs。Wind數據顯示(shi)，截至2月17日，該(gai)基金的(de)(de)年化收益(yi)為(wei)6.1%。

在(zai)上(shang)述基金(jin)子公司人(ren)士眼(yan)里，這樣的(de)(de)收(shou)益稱(cheng)得上(shang)相(xiang)當不(bu)錯(cuo)，“因為我們的(de)(de)行業租(zu)售(shou)比（即每(mei)平(ping)方米(mi)使用(yong)面積的(de)(de)月(yue)租(zu)金(jin)與每(mei)平(ping)方米(mi)建(jian)筑面積房(fang)價之間的(de)(de)比值）與國外(wai)比還是偏低(di)。一般(ban)說(shuo)來，國外(wai)的(de)(de)REITs或者類REITs產品給投資(zi)者的(de)(de)收(shou)益可以6%～7%的(de)(de)水平(ping)。國內的(de)(de)商(shang)業租(zu)售(shou)比能達(da)到5%就(jiu)算不(bu)錯(cuo)了，不(bu)過這樣的(de)(de)水平(ping)比較難覆蓋(gai)基金(jin)的(de)(de)發行費用(yong)以及投資(zi)者對(dui)收(shou)益的(de)(de)要求”。

不過(guo)在此之(zhi)(zhi)后，國(guo)內公募除了QDII（合格境內機構投資者）的REITs之(zhi)(zhi)外，沒有再推出過(guo)REITs產品。

另外(wai)一(yi)位資深私募人士坦(tan)言，在(zai)他看來，目前REITs基金在(zai)國(guo)內的(de)(de)發(fa)(fa)展主(zhu)要存(cun)在(zai)以下問題：“一(yi)是還缺乏(fa)明確(que)的(de)(de)法律條文、行業規章制度來保(bao)障REITs的(de)(de)發(fa)(fa)展；二是稅制障礙，比(bi)如如何判定(ding)REITs產(chan)品是債型還是股(gu)型，發(fa)(fa)生股(gu)權(quan)轉(zhuan)移(yi)的(de)(de)時候增值(zhi)部(bu)分的(de)(de)稅收怎么判定(ding)，稅務(wu)處理上也沒有一(yi)個比(bi)較明確(que)的(de)(de)規定(ding)或(huo)者參照的(de)(de)方案(an)，而(er)這些因(yin)素最后(hou)都(dou)會反應(ying)到收益率上。”

公募反應不一

《2015中國(guo)REITs發(fa)展報告》指(zhi)出，發(fa)展REITs對中國(guo)資(zi)本市(shi)場有(you)多重意(yi)義，比如可以通過參與(yu)REITs的(de)(de)發(fa)行、定價(jia)、投資(zi)管理來提高我國(guo)證券(quan)公司以及基金公司等證券(quan)經營機構的(de)(de)綜合競(jing)爭(zheng)力，為證券(quan)市(shi)場增加與(yu)股票、債券(quan)互補的(de)(de)新投資(zi)品種，為房地產行業的(de)(de)發(fa)展提供新的(de)(de)融資(zi)渠道、降低金融系統風險，擴大我國(guo)資(zi)本市(shi)場的(de)(de)邊界和(he)規(gui)模等。這些或許也是(shi)REITs近(jin)期(qi)受到關注(zhu)的(de)(de)重要原因(yin)。

即便目(mu)前尚有不少(shao)問題(ti)亟(ji)待解決，但監管機構提出的新要求還是讓部分公(gong)募為之一振(zhen)。

一位中型基金(jin)公司(si)人士(shi)就對理財不二牛(niu)（微信號：buerniu5188）坦言，國(guo)內(nei)房地產行業正在慢慢向更成熟(shu)的階段邁進(jin)，更考驗開發商的經(jing)營操(cao)盤能力，對REITs相(xiang)關配(pei)套的政策(ce)非常(chang)期待。

上述子公司人士也表示,“有相關(guan)法規出(chu)來肯定會(hui)去開展REITs項(xiang)目(mu)，翹(qiao)首以待。”

不過也有大型公(gong)(gong)募人(ren)士(shi)表(biao)示，目前公(gong)(gong)司業務的重心(xin)在其他方面，對(dui)REITs暫時不會過多關注。

濟安(an)金信副總經理王群航對此指出(chu)，目前國內公募(mu)REITs產(chan)品面臨著比較尷尬(ga)的現狀：產(chan)品數量(liang)(liang)少、存(cun)量(liang)(liang)規(gui)模(mo)不大、缺乏增量(liang)(liang)規(gui)模(mo)和業績(ji)表現普通等。

“上述四種(zhong)情況表明，第一(yi)，基(ji)(ji)金公司開發此類產品(pin)的熱(re)情并不(bu)高；第二(er)，投資者對于(yu)此類產品(pin)的關(guan)注(zhu)度也(ye)不(bu)太高，基(ji)(ji)金名稱(cheng)中的一(yi)連串字(zi)母(mu)可能就讓(rang)很多人看不(bu)懂。”

“目(mu)前(qian)市面上已(yi)有的(de)REITs和類REITs產品還(huan)(huan)是不少，其實(shi)看到這種(zhong)產品出來(lai)我(wo)們都(dou)很(hen)欣(xin)慰，這表明確(que)實(shi)往前(qian)走了很(hen)多步。公募的(de)REITs可能還(huan)(huan)需要時(shi)間，但(dan)我(wo)相信值得等待。”上述(shu)基金公司人(ren)士(shi)說(shuo)。