年初流行一個(ge)段子：每(mei)到春節，北(bei)上廣(guang)的Mary、Vivian和David陸續回(hui)家，變成了(le)翠花、大妮(ni)和二(er)狗子。不過，故事到這兒并未結(jie)束，北(bei)上廣(guang)的筒子們發(fa)現當地房價已(yi)經(jing)超越了(le)大家想象時，轉(zhuan)而回(hui)到家鄉購置房產，或者轉(zhuan)向大都(dou)市(shi)(shi)圈周邊的三線城市(shi)(shi)安家置業。

進入2017年(nian)以來，三(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)火爆的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)吸引了(le)更多目光(guang)。方正(zheng)證券(quan)(quan)根據Wind數據整理的(de)(de)46個(ge)三(san)四(si)線(xian)(xian)樣(yang)本城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，2017年(nian)1-2月(yue)三(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房地產成交(jiao)量同比增速為(wei)(wei)38.0%，保持快速增長。雖然低(di)于(yu)2016年(nian)12月(yue)的(de)(de)42.8%，但與一(yi)(yi)二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)相比，增速明顯。曾在2015年(nian)提(ti)出“一(yi)(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房價翻(fan)一(yi)(yi)倍(bei)”的(de)(de)方正(zheng)證券(quan)(quan)首席經濟(ji)學(xue)家任澤平將這一(yi)(yi)現(xian)象解釋為(wei)(wei)“去庫存(cun)(cun)和(he)擠出效應(ying)”。華泰證券(quan)(quan)分析師謝(xie)皓宇則(ze)指出，人(ren)口和(he)庫存(cun)(cun)問題(ti)的(de)(de)解決將給三(san)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)帶來“大周期(qi)”。

逃離北上廣

隨著人(ren)口控(kong)制和疏解的(de)政策出臺，北上(shang)廣“人(ren)口拐點”的(de)信號(hao)已經悄然出現。根據國家統計局數據，從2010年至(zhi)2015年，北京常(chang)住人(ren)口增幅放緩，上(shang)海則在2015年首次出現負(fu)增長。

這(zhe)意(yi)(yi)味著，“逃(tao)離北上廣”正(zheng)在(zai)(zai)成為一種現(xian)象和大趨勢。現(xian)居湖南長(chang)沙的(de)王(wang)(wang)琳(lin)此前(qian)曾在(zai)(zai)北京(jing)一家企業擔任會計長(chang)達5年(nian)時間，2016年(nian)她選擇回到家鄉開(kai)始新(xin)生活(huo)。“北京(jing)的(de)房價實(shi)在(zai)(zai)太讓(rang)人絕望了(le)，我工作一年(nian)也買不起一平米，這(zhe)樣的(de)生活(huo)實(shi)在(zai)(zai)沒有意(yi)(yi)義(yi)。”在(zai)(zai)北京(jing)，王(wang)(wang)琳(lin)的(de)月薪是稅后(hou)1.5萬元。“回到長(chang)沙以后(hou)，工資低了(le)很多，不過至少(shao)一個半(ban)月的(de)工資就夠買一平米了(le)。”王(wang)(wang)琳(lin)向中新(xin)經緯客戶端(微信(xin)公(gong)眾(zhong)號：jwview)表示。

2017年元(yuan)旦剛過，王琳就在(zai)長沙(sha)北(bei)辰(chen)三(san)角(jiao)洲附近買下一(yi)套2019年年初交(jiao)房的(de)期(qi)房，單價為(wei)每平米11000元(yuan)。“2015年的(de)時候才八(ba)千(qian)，我應該早點回來的(de)。”王琳說。

王(wang)琳(lin)的(de)選擇只是(shi)一個縮影(ying)。由(you)于(yu)大城(cheng)市生活成本的(de)提高(gao)，無力承擔的(de)人(ren)口被迫擠(ji)出，回到原(yuan)戶(hu)籍所在地，謝(xie)皓宇將(jiang)其稱之為“中國版的(de)逆城(cheng)市化(hua)現象(xiang)”。

他同時預測(ce)，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)經濟增長方式(shi)已開(kai)始由(you)勞動(dong)(dong)生產(chan)力(li)(li)拉(la)動(dong)(dong)逐漸向勞動(dong)(dong)生產(chan)率拉(la)動(dong)(dong)轉(zhuan)移(yi)，未(wei)來勞動(dong)(dong)力(li)(li)需求(qiu)將減少，擠出的(de)人(ren)口將返鄉。“一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)流入(ru)人(ren)口大(da)多來自于(yu)中部(bu)和西部(bu)地區，以及河南、河北等地，這些地方是三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)集中地。一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)與三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)房價形成(cheng)強大(da)反(fan)差，在(zai)(zai)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)積(ji)累的(de)財(cai)富(fu)足夠在(zai)(zai)家(jia)鄉置業，于(yu)是增大(da)了返鄉的(de)誘惑力(li)(li)。”上述分析師指出。

“像蝗蟲一樣的投機客”

不過，中(zhong)原地(di)產(chan)首席分析師張(zhang)大偉認為(wei)，人口流動并(bing)不是此輪三(san)四線城市(shi)樓(lou)市(shi)火爆的(de)主要原因(yin)，投資需求的(de)推動才是主因(yin)。

“打一個(ge)不恰當的(de)比方，房(fang)地產投資者(zhe)就(jiu)跟蝗蟲一樣，把一個(ge)區域(yu)的(de)價格炒高以后，緊接著就(jiu)去下一個(ge)區域(yu)。”張大偉向中新經緯客戶端(微(wei)信(xin)公眾號：jwview)表示(shi)。

張大偉認為(wei)，三四(si)線(xian)(xian)樓市火爆的原因有兩方面：一(yi)方面，一(yi)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市的管(guan)控特別是限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸抑制了需求，這些需求開始(shi)向三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市轉移；另(ling)一(yi)方面，由于資產荒，資金面比(bi)較寬松，投資者沒有更好(hao)的渠(qu)道，而三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市在(zai)限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸方面比(bi)較寬松，再(zai)加上三四(si)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市價格(ge)絕對值(zhi)比(bi)較低，盤子總量小，容易被炒高(gao)。

當然，并非所有的三(san)四線(xian)(xian)樓市(shi)都迎來了春天。在任澤平看來，銷(xiao)售火爆的三(san)四線(xian)(xian)城市(shi)主要分(fen)為三(san)類：其(qi)一，大(da)都市(shi)圈及(ji)部分(fen)核心二線(xian)(xian)城市(shi)周(zhou)邊的三(san)四線(xian)(xian)城市(shi)，主要受益于核心城市(shi)限(xian)購及(ji)高房價的溢出(chu)效應，以(yi)及(ji)去庫存政策。其(qi)二，傳統農民工主要輸出(chu)區域、且自(zi)(zi)身(shen)資源環境條(tiao)件較好的三(san)四線(xian)(xian)城市(shi)，受益于去庫存政策刺激+農民工回(hui)流(liu)或農民進城購房，加(jia)之基數小(xiao)的影響(xiang)。其(qi)三(san)，自(zi)(zi)然環境好的海南等地三(san)四線(xian)(xian)城市(shi)銷(xiao)量火爆，受益于消(xiao)費升(sheng)級(ji)、旅游度假(jia)需(xu)求(qiu)增加(jia)，以(yi)及(ji)去庫存政策刺激和基數小(xiao)的影響(xiang)。

而這幾(ji)類城市也恰是投機客(ke)(ke)重點(dian)布局的(de)區域。以北京(jing)(jing)周(zhou)邊的(de)燕郊為例，中國(guo)社科(ke)院城市與競爭力研究中心房(fang)地(di)產大數(shu)(shu)據項目(mu)組發布的(de)大數(shu)(shu)據房(fang)價(jia)指數(shu)(shu)報告(gao)顯示，2016年(nian)，廊坊(燕郊)房(fang)價(jia)的(de)同(tong)比漲(zhang)幅在100%以上，居(ju)全國(guo)首位。燕郊一位不愿具名的(de)中介告(gao)訴中新(xin)經(jing)緯客(ke)(ke)戶端(微信公眾號：jwview)，即使燕郊房(fang)價(jia)已經(jing)處于歷史高(gao)位，但燕郊二手(shou)房(fang)市場成交仍然火(huo)熱，每天看(kan)房(fang)的(de)人絡繹不絕(jue)，其中大部分人是在北京(jing)(jing)已經(jing)購置了房(fang)產的(de)客(ke)(ke)戶。

去庫存，去庫存，還是去庫存！

三(san)四線的火爆還會延(yan)續多久(jiu)？“如(ru)果說信貸(dai)有(you)所收緊，三(san)四線城(cheng)市的這(zhe)個(ge)(ge)(ge)行(xing)情會很(hen)快結束(shu)。如(ru)果信貸(dai)不收緊，會一個(ge)(ge)(ge)又一個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市地繼續蔓(man)延(yan)下去。”張大偉表(biao)示。

近期有市場人士分析指(zhi)出，一(yi)些城市或將(jiang)效仿合肥(fei)出臺限購政策。合肥(fei)在2016年經歷(li)房價大漲(zhang)，隨(sui)之出臺調控(kong)政策。不(bu)過張大偉認為，2017年三四線城市不(bu)會(hui)收緊，還是以去庫存(cun)為主。

任澤(ze)平(ping)等多名分析師(shi)近期(qi)研究(jiu)(jiu)指(zhi)出(chu)，2016年三四線城(cheng)(cheng)市的樓(lou)市去庫存已經超預期(qi)。任澤(ze)平(ping)研究(jiu)(jiu)報告(gao)中(zhong)的數據(ju)顯示，三四線城(cheng)(cheng)市商(shang)品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

申萬(wan)宏源的(de)調研(yan)結果(guo)顯示，三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)去庫(ku)存(cun)(cun)化(hua)周(zhou)期(qi)已明顯縮(suo)短。三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)土(tu)地供(gong)應逐年(nian)減少，配合寬松政策，銷售回暖(nuan)，住宅(zhai)去庫(ku)存(cun)(cun)化(hua)效果(guo)良(liang)好(hao)。以調研(yan)的(de)西南樣(yang)本三(san)線城(cheng)市(shi)為例，目前住宅(zhai)去庫(ku)存(cun)(cun)化(hua)周(zhou)期(qi)在9個月左右。

任(ren)澤(ze)平團(tuan)隊認為，三四(si)線(xian)(xian)城市政策持(chi)續(xu)友(you)好，將推動三四(si)線(xian)(xian)樓(lou)市銷售熱(re)度持(chi)續(xu)，2017年(nian)有望成為三四(si)線(xian)(xian)城市去庫存的歷史大年(nian)。