每經編輯｜每經實習記者 程成    

每經實習記者 程成

去年以來，房地產市場一路高歌猛進。從早前國家統計局公布的全國房地產開發投資和銷售情況來看，2016年商品房銷售面積157349萬平方米，較上年增長22.5%；商品房銷售額117627億元，較上年增長34.8%。

近期，據不完全統計，已有十余家上市房企公布了2016年年報。《每日經濟新聞》記者梳理發現，已公布年報的上市房企，大多實現了銷售和利潤的雙增長。

但3月22日晚間，北京房企巨頭之一的北辰實業發布了2016年年報。年報顯示，在營業收入增長近四成的情況下，凈利潤下滑近二成，陷入增收不增利的困境。受當前全國調控影響，雖然現有儲備貨值較大，但今年銷售目標僅200億元。

凈利下滑近二成

根據北辰實業2016年年報，截至2016年12月31日，公司實現合同銷售金額和銷售面積分別為人民幣226億元(含車位)和155萬平方米，同比分別大幅增長208%和154%；營業收入98億元，同比增長36.79%；利潤總額、凈利潤和歸屬母公司凈利潤分別為6.85億元、5.25億元和6.01億元，同比分別下降20.69%、17.43%和1.86%。

在合同銷售金額和營業收入均出現大幅增長的情況下，凈利潤卻出現較大幅度下滑，北辰實業給出的解釋是，“開發項目數量快速擴大、銷售金額大幅增長導致前期費用增加及當期結算產品結構變化”。

年報顯示，2016年，北辰實業營業成本達到66.97億元，較上年增長66.8%，北辰實業對此解釋為“發展物業結算面積增加及投資物業（含酒店）持有經營項目業績提升”。

早前，碧桂園發布的2016年報顯示，其實現合同銷售金額、合同銷售面積、核心凈利潤分別為3088億元、3747萬平方米、119.8億元，分別同比增長120%、74%、22.3%。

而資產規模與北辰實業相當的旭輝控股，2016年實現合同銷售金額、合同銷售面積530億元、291.6萬平方米，分別同比增長75%、42%；營業收入和核心凈利潤分別達到222億元和28.2億元，分別同比增長22%和28%。

顯然，在去年房地產市場高歌猛進的大背景下，北辰實業的表現看上去并不那么“美”。《每日經濟新聞》記者多次致電北辰實業投資者關系部，其對凈利潤下滑等相關事宜未予以置評。

“整體來看，房地產行業的利潤率呈下降趨勢。”復旦大學房產企業研究所執行所長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，“目前，大部分房企利潤的增長主要得益于銷售規模的擴大，但那些業務過于集中在一二線等熱點城市的房企，過高的拿地成本很大程度上會擠占企業的利潤空間。”

年報公布后，今天開盤后北辰實業（601588.SH）就一路走低，全天走勢疲軟。截至收盤，北辰實業股價跌幅達5.92%，位列滬深A股地產板塊末尾，而該板塊全天跌幅僅有0.32%。

北辰實業在A股市場表現很是“搶眼”。而投資者們“用腳投票”，回應了北辰實業2016年的市場表現。

銷售目標偏于保守

根據年報，2017年北辰實業將繼續堅持“輕資產運行、新經濟支撐、低成本擴張、高端服務業發展”的戰略方向，持續深化實施低成本擴張、品牌擴張和資本擴張三大戰略，增強可持續發展能力。

目前，北辰實業已在北京、長沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊、重慶和寧波等11個城市布局，擬建、在建項目規劃建筑面積超過1500萬平方米，而這些城市大部分已于近期出臺或升級調控政策。

但北辰認為，這些城市“存銷比小、去化周期短、人口流入多、需求支撐強”。北辰表示，將在繼續深耕已進入的一二線熱點城市區域的基礎上，重點關注并不斷聚集長江經濟帶、京津冀首都經濟圈、川渝城市群以及經濟支撐能力強、需求旺盛的節點城市。

值得注意的是，隨著調控范圍的不斷蔓延，北辰實業在年報中也多次提到要規避拿高總價、高單價、高溢價的地塊，而實施低成本擴張戰略。

具體來說，在投資端，就是“靈活運用公開競拍及合作開發、收購兼并等多種方式，豐富項目儲備”，高度重視新型城鎮化、城中村改造以及京津冀協同發展所帶來的新機遇。在營銷端，加快項目去化速度，加強對健康養老和文化創意等培育業務的研究和探索，防范市場風險。

對2017年業績展望，北辰實業表示將力爭實現實現銷售125萬平方米，實現合同銷售（含車位）200億元。在土地儲備大幅增加的同時，這一銷售目標甚至比2016年還低了一成。

而旭輝集團總裁在之前的業績發布會上曾表示，2017年將會加大在土地方面的投資，更是將今年的銷售目標定位650億元。

“目前，房地產市場發展速度很快，企業不進則退，企業一般會拿出上年度銷售額的三分之一用于購置土地。”陳晟表示，“北辰實業銷售目標保守，與其土地儲備不夠豐富有很大關系。”