每(mei)經編輯｜李(li)宇嘉     

李宇嘉

5月19日，住(zhu)(zhu)建部(bu)(bu)(bu)就《住(zhu)(zhu)房租賃和銷售管理條例》（以下簡(jian)稱條例）公開征求(qiu)意(yi)見(jian)。這是我國第一(yi)部(bu)(bu)(bu)明確規范住(zhu)(zhu)房租賃的(de)行政(zheng)管理法規，也反映出我國房地產已(yi)部(bu)(bu)(bu)分進入存量(liang)時代、租賃時代，租賃已(yi)成為居民居住(zhu)(zhu)形式的(de)重要(yao)選(xuan)擇和生活方式。

據統計，目前我(wo)國大(da)概有(you)1.6億(yi)人在城鎮租房居住(zhu)，占(zhan)城鎮常住(zhu)人口的21%。未來，我(wo)國將新增2億(yi)人進(jin)入租房市場。到2030年，租賃(lin)(lin)人口預計將達(da)(da)2.7億(yi)人，長期租賃(lin)(lin)人群(qun)占(zhan)比將達(da)(da)到30%。

大環(huan)境(jing)也(ye)在(zai)助推租賃(lin)時(shi)代到來(lai)。首(shou)先，近(jin)年(nian)來(lai)熱點(dian)城(cheng)市或區域的房價又上了一(yi)個(ge)臺階(jie)，居民首(shou)次(ci)(ci)購(gou)房年(nian)齡推遲，如(ru)北(bei)京首(shou)次(ci)(ci)購(gou)房平均年(nian)齡從(cong)2010年(nian)的30歲推遲至2016年(nian)的34歲；其(qi)(qi)次(ci)(ci)，相繼(ji)進入社會的85后(hou)、90后(hou)、00后(hou)，其(qi)(qi)結婚(hun)年(nian)齡也(ye)相應推遲，“單身貴族(zu)”崛起；再次(ci)(ci)，外(wai)來(lai)人(ren)口居住(zhu)穩定性提升，2014年(nian)約有2.53億城(cheng)鎮(zhen)外(wai)來(lai)人(ren)口，其(qi)(qi)中60%攜配(pei)偶(ou)、子女(nv)一(yi)起流動，在(zai)就(jiu)業(ye)地城(cheng)市平均居住(zhu)時(shi)間超過(guo)3年(nian)；最后(hou)，近(jin)年(nian)來(lai)房貸月供(gong)上漲(zhang)快于租金，月供(gong)與租金“剪(jian)刀差”正在(zai)擴大。

早(zao)在2012年(nian)，我國城(cheng)鎮家(jia)庭戶均(jun)擁有住房已超(chao)過一(yi)套，人均(jun)住房面積已超(chao)過發達(da)國家(jia)平(ping)均(jun)水平(ping)（33平(ping)方米）。近5年(nian)來(lai)(lai)，我國年(nian)均(jun)新房銷售(shou)都(dou)在10億平(ping)方米以上，除(chu)城(cheng)鎮新增人口產生的購買力、改善型需求外(wai)，多數可歸(gui)為資(zi)產配置。隨(sui)著(zhu)“限售(shou)”政(zheng)策的廣泛布局(ju)，住房回歸(gui)居(ju)住屬性下抑制投資(zi)常(chang)態化，未(wei)來(lai)(lai)將有大(da)量住房投入租(zu)賃市場。

由此，未來租(zu)賃供需的(de)體量將會放(fang)大，租(zu)賃將逐步(bu)取代房(fang)(fang)屋購置，成(cheng)為我國住(zhu)房(fang)(fang)供應體系的(de)主體。當然，這(zhe)也是我國樓市走向成(cheng)熟(shu)，釋放(fang)居(ju)民被高房(fang)(fang)價壓抑的(de)消費，滿(man)足新市民住(zhu)房(fang)(fang)需求，促進外來人口在城市集聚和服務業發展的(de)手段或標志。

但是，這(zhe)樣一個關乎(hu)如此多民眾(zhong)利益的市(shi)場，此前幾(ji)乎(hu)一直(zhi)在“無(wu)管理、無(wu)數據、無(wu)法(fa)律”的狀態(tai)下野蠻生長(chang)。在房(fang)東與房(fang)客(ke)、房(fang)東房(fang)客(ke)與中介之(zhi)間的權利義務(wu)上，甚至(zhi)租房(fang)供(gong)求和租金(jin)信息(xi)等方面，一直(zhi)沒有明確的規范和信息(xi)披(pi)露(lu)。

因此，條例既是形勢倒逼(bi)所致，也恰逢其時。條例將(jiang)近一半的篇幅重點放(fang)在如何保(bao)障承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)的權(quan)利(li)，筆者細數了一下(xia)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)總(zong)共享有12項“紅利(li)”，具(ju)體(ti)表(biao)現在對(dui)出租(zu)(zu)人(ren)(ren)12個(ge)“不(bu)(bu)得(de)”或約束，比(bi)如不(bu)(bu)得(de)驅逐承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)、不(bu)(bu)得(de)單方面漲租(zu)(zu)、不(bu)(bu)得(de)隨意進入房屋、不(bu)(bu)得(de)無故扣留押金(jin)、不(bu)(bu)得(de)隨意解(jie)除合同(tong)、不(bu)(bu)得(de)出租(zu)(zu)地下(xia)室和陽(yang)臺等等。在當前(qian)出租(zu)(zu)人(ren)(ren)強勢、承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)弱勢的背景(jing)下(xia)，這12項“紅利(li)”既是對(dui)當前(qian)租(zu)(zu)賃市場承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)受侵害(hai)的總(zong)結和規范，也意在鼓勵更多(duo)的人(ren)(ren)去租(zu)(zu)房。

當然，出租人(ren)(ren)有(you)時也是受害(hai)者。租賃(lin)市場(chang)基礎秩序不(bu)規范，政府監管缺失，必然會產(chan)生諸如“不(bu)是自己的(de)房子不(bu)心疼”的(de)不(bu)良承(cheng)租人(ren)(ren)。不(bu)愛惜(xi)房屋室內環(huan)境、拖延交租等(deng)，這還是小事，不(bu)良承(cheng)租人(ren)(ren)損(sun)害(hai)設施、聚眾賭博、隨意改動屋內架構，甚至搞生產(chan)經營等(deng)，實踐中(zhong)也不(bu)在少數。因此，條例本著實事求是、權利責任(ren)平衡的(de)原(yuan)則，對(dui)承(cheng)租人(ren)(ren)行(xing)為(wei)進行(xing)了(le)約束。唯(wei)有(you)如此，出租人(ren)(ren)長期放盤，與承(cheng)租人(ren)(ren)簽訂長期租約，完善室內設施配置等(deng)等(deng)規范的(de)、長期的(de)租賃(lin)思維才(cai)能培(pei)育起(qi)來。

如果長期放(fang)盤的出租(zu)(zu)人(ren)多(duo)了，其租(zu)(zu)賃經(jing)營(ying)就(jiu)不是“一錘子買賣(mai)”，更注重(zhong)追求(qiu)長期租(zu)(zu)金收益，減少(shao)短租(zu)(zu)帶來的成本和租(zu)(zu)金損失，而騙租(zu)(zu)、欺詐(zha)等損害承租(zu)(zu)人(ren)的短期化行為就(jiu)少(shao)了。由此，就(jiu)會(hui)有很(hen)多(duo)企(qi)業(ye)介入租(zu)(zu)賃市場(chang)，市場(chang)秩序規范水到(dao)渠(qu)成。

因此，條例(li)對住(zhu)房租(zu)賃企業出租(zu)自(zi)有住(zhu)房的(de)，除承(cheng)租(zu)人另有要(yao)求(qiu)外(wai)，要(yao)求(qiu)租(zu)賃期(qi)限(xian)不得低于3年。租(zu)期(qi)長了(le)(le)(le)，租(zu)賃關系就(jiu)更趨穩定，租(zu)賃的(de)交(jiao)易成(cheng)本下(xia)降了(le)(le)(le)，租(zu)金(jin)收(shou)益增(zeng)加(jia)了(le)(le)(le)，久而久之，維護租(zu)賃雙(shuang)方的(de)基礎秩序就(jiu)形(xing)成(cheng)了(le)(le)(le)。

此外，“二(er)房東(dong)”也是(shi)合法的(de)，因為他們本身就是(shi)規模化租(zu)賃(lin)的(de)雛形(xing)。事實上，在貼近租(zu)房需求(qiu)、降低(di)經營(ying)成本、縮短匹配周期(qi)等方(fang)面，“二(er)房東(dong)”具有很高(gao)的(de)效率。如(ru)上所述，各(ge)大城市相繼進入(ru)存(cun)量房時代，租(zu)房的(de)人越來越多(duo)，市場也會自發催生一批專(zhuan)營(ying)房屋(wu)租(zu)賃(lin)業(ye)務的(de)人群，也就是(shi)“二(er)房東(dong)”，比如(ru)房產中(zhong)介公司(si)、城中(zhong)村村民、城中(zhong)村村集體、中(zhong)介從業(ye)人員等個人創業(ye)者(zhe)(zhe)等。據筆者(zhe)(zhe)調查，他們都是(shi)從市場上收集房源，并經過裝修、配備居住設施(shi)再投入(ru)租(zu)賃(lin)市場。

目(mu)前(qian)，“二房(fang)東”之所以(yi)臭(chou)名昭著，在(zai)于監(jian)管(guan)沒有(you)(you)跟上。試想，目(mu)前(qian)連(lian)對(dui)出(chu)租人的(de)監(jian)管(guan)都處于缺失狀態，遑論“二房(fang)東”。因此(ci)，若承認“二房(fang)東”地位，并進(jin)行(xing)工商(shang)登記，納入(ru)政府管(guan)理，“二房(fang)東”將不再是(shi)信(xin)息(xi)不對(dui)稱、劣幣(bi)驅逐良幣(bi)下(xia)的(de)“灰色(se)產業”。考慮到政策扶持（特別是(shi)國家對(dui)規模(mo)化租賃的(de)稅收優惠(hui)），“二房(fang)東”未來有(you)(you)望成長(chang)為(wei)規范的(de)租賃企(qi)業。

除(chu)了約束承租(zu)人、出租(zu)人，地方政府也要(yao)承擔自己的責任。條例規定(ding)，各地方政府應(ying)當(dang)建立租(zu)金發布制度(du)，定(ding)期公(gong)布分區(qu)域的市場租(zu)金水(shui)平等信息。

信(xin)息(xi)不對稱，這是租(zu)賃市場亂象(xiang)叢生、渾水(shui)摸魚(yu)，導致承租(zu)者權益受損(sun)的(de)(de)罪魁禍首，而(er)信(xin)息(xi)披露則(ze)是解決問(wen)題(ti)的(de)(de)第一步。如果租(zu)金(jin)及房源(yuan)供求等信(xin)息(xi)披露完(wan)善，無疑是地(di)方政府監管的(de)(de)抓手。

另外，條例提出，租房者(zhe)同買房者(zhe)一(yi)樣，可以(yi)享受子女接受同等(deng)教育等(deng)公共服(fu)務。做(zuo)到了這(zhe)兩點(dian)，地(di)方政(zheng)府(fu)之于租賃的監管(guan)才是合(he)格的。

（作者為深(shen)圳(zhen)市房地產研究中心研究員(yuan)）