每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經實(shi)習記者 程成    

每經(jing)實習記者 程(cheng)成 編(bian)輯(ji) 楊(yang)軍(jun)

7月2日，克而瑞發布的研究報告顯示，今年上半年一二線城市土地市場政策收緊、供應緊張，中西部省會城市成交規模持續領先，環廣深、環上海區域部分熱點三四線城市量價快速增長。其中，鄭州成交土地總規劃建筑面積為2070萬平方米，位居全國首位；重慶、武漢緊隨其后，成交土地總規劃建筑面積分別為1271萬平方米、1266萬平方米。上半年總成交金額為9436億元，同比增長22%，環比下降26%。

克(ke)而瑞認(ren)為，在住(zhu)建(jian)部和國土部聯合發(fa)文(wen)強調部分去(qu)化(hua)周期較短(duan)的城市要(yao)強化(hua)住(zhu)宅類(lei)用地供應的要(yao)求下(xia)(xia)，下(xia)(xia)半(ban)年土地成交(jiao)規(gui)模(mo)將(jiang)會逐步回(hui)升，一二(er)線(xian)城市土拍競(jing)價(jia)有(you)望回(hui)歸理性。

三四線城市成交搶眼

今年上半年，土地市場在一季度受春節假期影響致成交相對冷淡后，二季度受供應收緊的影響而進一步走低。克而瑞數據顯示，我國上半年共成交土地總規劃建筑面積為17534萬平方米，同比微增3%，環比下降24%。

分城市能級來看，一線城市成交土地總規劃建筑面積為1214萬平方米，同比增長15%，環比降幅30%；二線城市成交土地總規劃建筑面積為11376萬平方米，同比下滑3%，環比降幅達到35%；三四線城市成交土地總規劃建筑面積為4944萬平方米，同比增長16%，環比增幅高達29%。

在成交金額方面，上半年總成交金額為9436億元，同比增長22%，環比下降26%。其中一線城市總成交金額為1963億元，同比增長37%，環比下降25%；二線城市總成交金額為5416億元，同比增長1%，環比下降達到36%；三四線城市總成交金額為2057億元，同比增長117%，環比增長32%。

無(wu)論是土地成交總規劃建筑面積，還(huan)是土地成交金額，三(san)四線城(cheng)市表現足夠搶眼。

克而瑞也認為，上半年一二線城市土拍制度從"限價"到"限售"的調控力(li)度不斷加強，土拍熱(re)度有所回落；而三四線(xian)城市(shi)土拍市(shi)場(chang)持續火(huo)熱(re)，成交量顯著(zhu)上(shang)升(sheng)，并成為(wei)土地市(shi)場(chang)顯著(zhu)亮點，也吸(xi)引了如碧桂園、恒大等大牌房企(qi)在這些區域(yu)加快了布局(ju)步伐。

中西部城市以量領先

分城市看，克而瑞的上述報告顯示，中西部城市，特別是省會城市土地市場持續高位成交。其中鄭州以2070萬平方米的總規劃建筑面積位居首位，重慶、武漢緊隨其后，土地成交總規劃建筑面積均超過1000萬平方米。土地成交總規劃建筑面積前20位的城市中，中西部城市占據9席。這些城市土地的大規模成交，也將在未來2至3年內形成(cheng)巨大的潛在住(zhu)宅(zhai)供應。

土地出讓金規模方面，在重點監測的50個典型城市中，中西部城市表現也可圈可點，前10位中中西部城市占據4位。上半年，北京以989億元的總金額高居首位，武漢以724億元緊隨其后，重慶、合肥、鄭州分別以663億元、494億元、479億元位(wei)居第(di)(di)三位(wei)、第(di)(di)五位(wei)、第(di)(di)八位(wei)。

而在溢價率方面，三四線城市表現搶眼，高溢價明顯，且與二線城市土地單價差距逐漸縮小。上半年，全國土拍成交均價為5381元/平方米，平均溢價率為38%。其中一線城市土拍成交均價為16168元/平方米，溢價率為25%；二線城市為4761元/平方米，溢價率為33%；三四線城市為4160元/平方米，溢價率高達72%。

值得注意的是，重點監測的50個典型城市土地成交溢價率數據也顯示，環廣深的清遠以214%的溢價率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%，環上海的嘉興、鎮江的溢價率為121%、81%，上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。

克而瑞認(ren)為，三四線城市(shi)成為推動(dong)全國(guo)交易規模上漲的最(zui)主要動(dong)力。此(ci)外，在三四線城市(shi)房(fang)價快速上漲的推動(dong)下(xia)，將會有越來越多的房(fang)企開(kai)始考慮(lv)向三四線城市(shi)布局。

易居研究院智庫(ku)中心研究總監嚴躍(yue)進向《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者表示，上半(ban)年土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)投資熱點主要(yao)(yao)集中在(zai)兩(liang)個區域：一(yi)個是環京(jing)、環滬、環廣深三(san)(san)大城(cheng)市(shi)(shi)(shi)群周邊的(de)(de)三(san)(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，這些(xie)(xie)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)外來人口導入速度較快，加速了這些(xie)(xie)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房地(di)(di)產的(de)(de)去化，也(ye)增強了房企在(zai)這些(xie)(xie)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)拿(na)地(di)(di)的(de)(de)信(xin)心；另一(yi)個是中部的(de)(de)部分城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，目前中部城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)投資節奏加快，整(zheng)體上要(yao)(yao)高于東部和西部。

嚴(yan)躍進認為，下半年房(fang)企(qi)依然會選擇(ze)在上述兩(liang)個區(qu)域拿地，但在調控(kong)(kong)趨嚴(yan)的大背景下，房(fang)企(qi)在此類區(qu)域拿地依然要把(ba)控(kong)(kong)好風險。