每經編輯｜舒曼(man)曼(man)    

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 曾健輝  

上半年已過(guo)，在不斷加碼的(de)(de)調控政策影響下，房地產市場仍有不少黑馬(ma)(ma)企業(ye)涌現，有些企業(ye)甚至(zhi)呈現出加速擴(kuo)張狀態。在不同規模的(de)(de)梯隊中，都有黑馬(ma)(ma)企業(ye)憑借自身(shen)的(de)(de)優勢獲(huo)得(de)亮眼的(de)(de)表(biao)現，例如中梁和正(zheng)商等等。

而在這(zhe)些房(fang)企中，真正(zheng)值得挖掘的(de)是其成為黑馬(ma)的(de)內(nei)在動因。亞(ya)豪機(ji)構市(shi)場總(zong)監郭毅告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，一(yi)般(ban)情況下，黑馬(ma)房(fang)企銷(xiao)售(shou)能(neng)(neng)力普遍都(dou)非常(chang)強，銷(xiao)售(shou)端(duan)有能(neng)(neng)力對產品的(de)銷(xiao)售(shou)結果形(xing)成直接作用，在對外擴張(zhang)上還(huan)能(neng)(neng)夠(gou)形(xing)成信心保(bao)障(zhang)。

房(fang)地(di)產(chan)專家陳(chen)寶存則(ze)表(biao)示，目前沒(mei)有(you)黑(hei)馬(ma)(ma)(ma)一說，實(shi)際上所(suo)(suo)謂的黑(hei)馬(ma)(ma)(ma)房(fang)企(qi)擁有(you)各種資金支撐，拿地(di)實(shi)力非常強。所(suo)(suo)謂黑(hei)馬(ma)(ma)(ma)房(fang)企(qi)實(shi)際上并不“黑(hei)”，因為(wei)黑(hei)馬(ma)(ma)(ma)房(fang)企(qi)的地(di)域(yu)性非常明(ming)顯，由于區(qu)域(yu)快速(su)發展促使(shi)這些(xie)房(fang)企(qi)被市(shi)場所(suo)(suo)熟悉。

區域屬性助力業績爆發

克而瑞數據顯示，2017年上半年房企銷售額超過100億元的企業達到75家，比去年同期增加8家。其中在第三梯隊中，較為搶眼的(de)是正(zheng)商地(di)產(chan)，即河南正(zheng)商置業有限公司(si)。

實際上正商地產是正商集團旗下公司，主要負責河南鄭州及新鄉和信陽等三四線城市的地產開發，另外在青島、海南也有布局。公司累計開發總建筑面積約2200萬平方米，開發的(de)產(chan)品(pin)主要為住(zhu)宅和高端(duan)商務寫字樓兩個系(xi)列。

據了解，正商集團于1995年創(chuang)立于(yu)鄭州，是(shi)集房地產開發、工程建設、物(wu)業服(fu)務、酒店管(guan)理(li)、醫院管(guan)理(li)、投資和信托基金管(guan)理(li)于(yu)一體的跨國企業集團(tuan)，在美國、日本和新(xin)加坡等地也(ye)有布局。

從銷售數據來看，正商地產2017年上半年銷售140億元，同比增長近40%，銷售面積127萬平方米。2016年，正商地產實現261.2億元銷售額，另外，2014年和2015年的銷售額分別為118.69億元和133.89億元。

從正商地(di)產的(de)銷(xiao)售(shou)表(biao)現來看，陳寶存表(biao)示(shi)，這與(yu)其所在的(de)區域(yu)有(you)關。目前(qian)，在真正有(you)價值的(de)地(di)方(fang)城(cheng)市成功拿(na)地(di)的(de)都(dou)是中小型本地(di)霸主，正商地(di)產作為(wei)鄭州市場的(de)“地(di)頭蛇”，獲取土地(di)的(de)優勢(shi)比(bi)較明(ming)顯，加上鄭州在中部地(di)區最具投資性(xing)的(de)城(cheng)市中排第(di)一位，這都(dou)為(wei)正商地(di)產的(de)銷(xiao)售(shou)提(ti)供了有(you)力的(de)外(wai)部環(huan)境支撐。

從正商地產官網信息來看，目前正商地產已布局7個城市共70個(ge)盤(pan)，其(qi)中主戰場是鄭州(zhou)市場。

90%的產品線聚集在鄭州

據鄭州同致行數據研究中心顯示，2016年正商地產在鄭州的銷售額為230億元，占總銷售額261.2億元的88%。

正商地產相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，正商多年來的基礎戰略就是區域聚焦，所以，90%的產品線都是聚集在鄭(zheng)州(zhou)，主要以(yi)改善型(xing)住宅(zhai)和商(shang)業寫字樓為主。

他坦言(yan)，目(mu)前正(zheng)商(shang)在(zai)(zai)已(yi)布(bu)局(ju)(ju)的(de)(de)青島以及海南市(shi)場滲透較少(shao)，主要還是深(shen)耕鄭州。對于此前正(zheng)商(shang)在(zai)(zai)北京(jing)拿(na)下兩地塊的(de)(de)后續安(an)排以及在(zai)(zai)一線城市(shi)的(de)(de)布(bu)局(ju)(ju)情況，該(gai)人士表示，在(zai)(zai)北京(jing)的(de)(de)布(bu)局(ju)(ju)上仍(reng)需要至少(shao)一年的(de)(de)籌劃期，目(mu)前不便發(fa)聲。

對于正商的拿地策略，正商地產總裁張敬國在正恒國際控股2016年(nian)年(nian)報中指出，未來幾年(nian)將專注于(yu)在鄭(zheng)州市(shi)及其他一線和二線城市(shi)競拍土(tu)地(di)。

郭(guo)毅分析(xi)表示，房企(qi)下(xia)半年的發展動力與模式(shi)有關。目前一二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)相(xiang)對來說依(yi)然(ran)活躍，如果房企(qi)土(tu)地儲備在三(san)四(si)線(xian)(xian)甚至是五(wu)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的話，下(xia)半年的銷售勢必會受到影響(xiang)。

對于正商地產產品銷售情況，《每日經濟新聞》記者以購房者的身份電話咨詢正商善水上境售樓處。該項目工作人員表示，目前主推的戶型為A6戶型洋房和D3戶型高層，高層價格為3.3萬元/平方米左右，洋房價格為3.4萬元~3.6萬元/平方米不等。而記者查閱安居客官網發現，上述項目周邊樓盤房價基本在2萬元/平(ping)方米，對于(yu)價(jia)格相(xiang)對較高，上述(shu)銷售人員解釋稱，因為鄭(zheng)州市場房(fang)價(jia)均有所(suo)上漲(zhang)，加之項目位于(yu)北龍湖(hu)，位置優(you)越，所(suo)以價(jia)格比較高。

郭毅進(jin)一步分析，區域型中小(xiao)房(fang)企在(zai)產品(pin)(pin)力的打(da)造上有其(qi)獨特(te)的擅(shan)長(chang)點和(he)創新點，能夠把產品(pin)(pin)本身特(te)點和(he)形成產品(pin)(pin)力之(zhi)后的價值在(zai)項目上進(jin)行全覆蓋(gai)，同時能讓購房(fang)者(zhe)認(ren)可產品(pin)(pin)系的創新和(he)優勢。此(ci)外，中小(xiao)房(fang)企在(zai)拿(na)地上要做(zuo)好(hao)精(jing)準測算和(he)城市評估，依據企業自身的優勢或者(zhe)個性化特(te)點來作(zuo)判斷。

陳寶存分(fen)析(xi)指出，現在(zai)房地(di)產市場是全(quan)面的(de)平衡(heng)發展(zhan)時期，新一輪(lun)區域性發展(zhan)越來越明顯(xian)，三四(si)(si)線城市甚至五線城市銷售形(xing)勢逐漸升溫(wen)，現在(zai)一二(er)三四(si)(si)線城市的(de)布局基本上被打亂，已經(jing)沒有(you)哪家房企可(ke)以在(zai)拿地(di)上做選擇(ze)性布局。