每經(jing)編輯｜李宇嘉     

李宇嘉

廣(guang)州市(shi)政(zheng)府近日公布《廣(guang)州市(shi)加(jia)快(kuai)發展住(zhu)(zhu)房租賃(lin)市(shi)場(chang)工作方案(an)》，在(zai)北上(shang)廣(guang)深一線城市(shi)中率先提(ti)出保障(zhang)“租購同(tong)權”，意在(zai)加(jia)快(kuai)構(gou)建租售并舉住(zhu)(zhu)房體系。在(zai)這一方案(an)中，“賦予(yu)符(fu)合條件的(de)承(cheng)租人子(zi)女(nv)享有就近入學(xue)等公共服務(wu)權益(yi)”的(de)提(ti)法(fa)，引發社會強烈關注。

據調查，北上(shang)廣(guang)深等四個一(yi)線城市(shi)，集中(zhong)了全國(guo)優(you)(you)質教(jiao)育(yu)(yu)資源(yuan)約20%的比(bi)例(li)。當(dang)優(you)(you)質教(jiao)育(yu)(yu)資源(yuan)變得(de)稀缺時(shi)，資源(yuan)分配(pei)(pei)在一(yi)定(ding)程度上(shang)往(wang)往(wang)需要靠政(zheng)策(ce)配(pei)(pei)給。在國(guo)際(ji)上(shang)，擁(yong)(yong)有產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)（通常得(de)交房(fang)產(chan)稅(shui)），從而也就擁(yong)(yong)有了享受(shou)本區域教(jiao)育(yu)(yu)的權(quan)利。因此，以住(zhu)房(fang)來配(pei)(pei)給教(jiao)育(yu)(yu)資源(yuan)也成為(wei)國(guo)際(ji)慣例(li)。

但(dan)在另(ling)一方面(mian)，租房也(ye)是(shi)擁有部分產權(quan)的體現(xian)。同(tong)樣是(shi)在國外，租房也(ye)可以(yi)享受(shou)公共(gong)服務，包(bao)括(kuo)就近(jin)接受(shou)教(jiao)育的權(quan)利，體現(xian)出(chu)真正的“租購同(tong)權(quan)”、“教(jiao)育平權(quan)”。

在我國，從本質(zhi)上講，如(ru)果(guo)承租10年期限的(de)商(shang)品房，變相擁有(you)(you)了這(zhe)個房子1/7的(de)產權，本質(zhi)上也應貫徹“租購同(tong)權”、“教(jiao)育(yu)平權”的(de)原則，承租者的(de)小(xiao)孩(hai)就近同(tong)等入學是(shi)應有(you)(you)之義。但是(shi)，正(zheng)是(shi)由于大(da)城市優質(zhi)教(jiao)育(yu)資源的(de)稀缺性(xing)，導(dao)致居民想方設法(fa)追逐優質(zhi)教(jiao)育(yu)資源，因(yin)此(ci)在客觀上變得難以(yi)操(cao)作。

以房子(zi)來(lai)配給教育資(zi)源本來(lai)算得上是一(yi)種相(xiang)(xiang)對公平的(de)(de)(de)辦法，但在(zai)市(shi)場不夠理(li)性的(de)(de)(de)瘋狂(kuang)追逐(zhu)下，帶來(lai)的(de)(de)(de)嚴(yan)重(zhong)后果之一(yi)就是高房價(jia)，特別(bie)是所謂的(de)(de)(de)學位房，這(zhe)相(xiang)(xiang)當于變相(xiang)(xiang)削(xue)弱了中低(di)收入人群的(de)(de)(de)權利，與義務教育最重(zhong)要的(de)(de)(de)原則——普惠性相(xiang)(xiang)違背(bei)。

近年來，大城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價(jia)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)高(gao)，無房(fang)(fang)戶、新(xin)(xin)市(shi)民對教(jiao)育(yu)資源(yuan)的(de)(de)訴求也越(yue)(yue)來越(yue)(yue)強(qiang)烈。于是，2016年國務院發(fa)布(bu)39號文，明確租房(fang)(fang)可享(xiang)受義務教(jiao)育(yu)。從道理(li)上(shang)講，這是非常合理(li)的(de)(de)。但是，在(zai)優質教(jiao)育(yu)資源(yuan)稀缺的(de)(de)情況下(xia)，單方面將(jiang)買房(fang)(fang)與入學資格脫(tuo)鉤，新(xin)(xin)增配置載(zai)體仍難以行得通。

有(you)觀點說(shuo)，廣州“租購同權”的政(zheng)策(ce)落地(di)后，學(xue)區房價(jia)格將(jiang)大(da)跌；但也有(you)觀點說(shuo)，學(xue)區房租金將(jiang)大(da)漲。

筆者認為(wei)，即便脫了(le)鉤，但因(yin)為(wei)稀缺而產生巨大的“擁擠成本”、“排隊成本”不(bu)會消失(shi)，這(zhe)將導致“租(zu)”這(zhe)個配給優質教(jiao)育資(zi)源(yuan)的“新(xin)載體(ti)”將出現需求爆(bao)棚，由此勢必(bi)帶來價格上漲(zhang)(zhang)（表(biao)現為(wei)租(zu)金大漲(zhang)(zhang)）。

一(yi)方(fang)面(mian)，很(hen)多(duo)擁有產權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)人，會考慮將手上房(fang)(fang)(fang)子(zi)賣掉(diao)，租(zu)住(zhu)優質教育(yu)資源所在(zai)(zai)區域的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)；另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)，由于(yu)租(zu)房(fang)(fang)(fang)在(zai)(zai)收入(ru)(ru)上和支付能力上的(de)(de)(de)準入(ru)(ru)門檻較低，基于(yu)對優質教育(yu)資源的(de)(de)(de)渴望，無房(fang)(fang)(fang)者也將會加(jia)入(ru)(ru)租(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)隊(dui)伍中；此外(wai)，非戶(hu)籍(ji)無房(fang)(fang)(fang)人群（比如新(xin)市(shi)民）是此次租(zu)賃新(xin)政(zheng)的(de)(de)(de)最大受(shou)益者，基于(yu)在(zai)(zai)城(cheng)市(shi)扎(zha)根(gen)、改變(bian)下一(yi)代命運的(de)(de)(de)考慮，他(ta)們(men)也會加(jia)入(ru)(ru)到(dao)租(zu)住(zhu)學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)、學(xue)(xue)位房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)大軍中。

值得(de)注意的是，一(yi)旦(dan)租(zu)金暴(bao)漲，投資(zi)此(ci)類房(fang)產的市(shi)場(chang)炒(chao)作行為可能樂此(ci)不(bu)(bu)疲，間接導(dao)致學區房(fang)房(fang)價同樣(yang)受到追捧，因此(ci)售價大(da)幅下跌恐怕并不(bu)(bu)現實。因此(ci)，不(bu)(bu)改變優質教育(yu)資(zi)源稀缺和市(shi)場(chang)非理(li)性追逐的現狀，不(bu)(bu)管如何調整(zheng)分配載(zai)體，高成本獲取的狀況很難(nan)有立(li)竿見影的改觀。

廣(guang)州(zhou)雖然貴為一(yi)線城市，但在原有(you)的(de)“地(di)段+統籌”的(de)二元分(fen)(fen)配體制下(xia)，擁有(you)戶籍(ji)和(he)產權住房(fang)的(de)人(ren)群可(ke)直接就(jiu)近(jin)入(ru)學(xue)，但無房(fang)人(ren)群，不管是戶籍(ji)或非戶籍(ji)人(ren)群，基本都會被歸入(ru)到積分(fen)(fen)統籌，即按照居住證(zheng)年限、社保納(na)(na)稅、計劃生育、專(zhuan)業技能等(deng)來積分(fen)(fen)。無房(fang)或積分(fen)(fen)靠后的(de)人(ren)群，如果想上廣(guang)州(zhou)的(de)公辦學(xue)校(xiao)，通常(chang)都得(de)繳(jiao)納(na)(na)不菲的(de)“贊助費”。

問題是(shi)，現(xian)在已經進行“搶(qiang)人大戰”的(de)年代——數據顯示(shi)，廣(guang)州(zhou)已成為深圳、珠海(hai)最(zui)大的(de)人才輸送(song)基地(di)。就(jiu)連成都、杭州(zhou)等(deng)二線城(cheng)市(shi)，畢(bi)業(ye)生簽約率也開始超(chao)過廣(guang)州(zhou)。痛定思(si)痛，廣(guang)州(zhou)要(yao)想落實一線城(cheng)市(shi)的(de)地(di)位，就(jiu)得革新基礎(chu)教育分配體制，于是(shi)就(jiu)有了這個“重磅級”的(de)租賃新政。

廣州(zhou)“租購(gou)同權”如(ru)何落地還需等待具體(ti)細則出臺。相比之(zhi)前(qian)(qian)，廣州(zhou)“租購(gou)同權”的新政無疑(yi)前(qian)(qian)進了(le)一大步。就(jiu)(jiu)基(ji)礎教(jiao)育(yu)(yu)資(zi)源總(zong)體(ti)質量，廣州(zhou)可進入(ru)全國前(qian)(qian)三甲。廣州(zhou)常住人口（1400萬）僅(jin)比深(shen)(shen)圳多200萬，但教(jiao)育(yu)(yu)基(ji)礎比深(shen)(shen)圳深(shen)(shen)厚了(le)不少。目前(qian)(qian)，深(shen)(shen)圳居民憑(ping)租賃合(he)同（甚至城中村租賃合(he)同）就(jiu)(jiu)可以申(shen)請(qing)積(ji)分，多數可入(ru)讀公辦學校，可見深(shen)(shen)圳近年(nian)來在基(ji)礎教(jiao)育(yu)(yu)上發力(li)之(zhi)猛，這(zhe)也是(shi)深(shen)(shen)圳近年(nian)來每年(nian)流入(ru)常住人口50萬、居全國前(qian)(qian)列的主要(yao)原因。

相比之下，近(jin)年來(lai)廣州在教(jiao)(jiao)育(yu)上似乎還在“吃老本”，增加(jia)投入不夠。因此，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)上修(xiu)補二元模式是(shi)不夠的(de)(de)(de)，真金白銀(yin)的(de)(de)(de)投入才(cai)(cai)是(shi)正(zheng)道(dao)，也是(shi)地(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府向(xiang)公共財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)轉型的(de)(de)(de)革命性(xing)變化(hua)(hua)。近(jin)期，很多城市(shi)拋(pao)出“英才(cai)(cai)計劃”，筆者認為，政(zheng)(zheng)(zheng)府重(zhong)視人(ren)才(cai)(cai)無疑值得鼓勵，但供給端(duan)增加(jia)教(jiao)(jiao)育(yu)投入才(cai)(cai)是(shi)最具革命性(xing)的(de)(de)(de)因素。如果優(you)質教(jiao)(jiao)育(yu)資源供應上來(lai)了，教(jiao)(jiao)育(yu)服務(wu)均等(deng)化(hua)(hua)了，其效果會勝于對政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)修(xiu)補。（作者為深圳市(shi)房地(di)產研究(jiu)中心研究(jiu)員）