京(jing)滬兩地二(er)手房(fang)市(shi)(shi)場(chang)量價持續低迷。偉(wei)業我愛我家(jia)市(shi)(shi)場(chang)研究院數據顯(xian)示，7月(yue)份(fen)上半月(yue)，北(bei)京(jing)二(er)手住宅網簽3345套，同比(bi)下(xia)降(jiang)68.4%。上海(hai)鏈家(jia)數據顯(xian)示，2017年上半年，上海(hai)二(er)手房(fang)成交同比(bi)下(xia)降(jiang)52.21%。

中(zhong)國(guo)證券報記者以(yi)購房(fang)(fang)者身份(fen)走訪北(bei)京多(duo)家房(fang)(fang)產中(zhong)介公司發現，二手房(fang)(fang)市場降(jiang)價(jia)幅度(du)(du)分化明顯(xian)。熱點(dian)區(qu)域、學區(qu)房(fang)(fang)、高檔小區(qu)等優質(zhi)房(fang)(fang)源，房(fang)(fang)價(jia)仍(reng)保持較高水平；而一(yi)些(xie)邊緣(yuan)地區(qu)的二手房(fang)(fang)，降(jiang)價(jia)幅度(du)(du)相對較大。

與京滬等(deng)一線城市(shi)嚴控購(gou)房人群、穩定樓市(shi)價(jia)格不同。近(jin)期，成都、南京等(deng)城市(shi)近(jin)期卻(que)放松(song)了對購(gou)房人群的戶籍、社保(bao)等(deng)相(xiang)關限制(zhi)。但從公(gong)布的數據來(lai)看(kan)，二手房成交(jiao)量和成交(jiao)價(jia)整體較低迷，且分化(hua)嚴重。

量價持續低迷

日前，國家統(tong)計局發布了(le)2017年6月份(fen)70個大中城市住宅銷售價(jia)格統(tong)計數(shu)據。6月份(fen)，一二(er)線城市房價(jia)同比漲幅連(lian)續回落(luo)，一線城市房價(jia)環比下降。

國家(jia)統計局城市(shi)(shi)(shi)司高級統計師劉建偉稱，一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)新建商品(pin)住(zhu)宅(zhai)和(he)二手(shou)住(zhu)宅(zhai)價格同比平均(jun)漲幅均(jun)連續9個月回(hui)(hui)落，6月份(fen)比5月份(fen)分別回(hui)(hui)落2.6和(he)1.9個百分點。初步測算(suan)，6月份(fen)一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)新建商品(pin)住(zhu)宅(zhai)和(he)二手(shou)住(zhu)宅(zhai)價格環比平均(jun)分別下降(jiang)0.1%和(he)0.2%。

據偉(wei)業我(wo)愛我(wo)家市(shi)場研究院數據統(tong)計，2017年7月上半月，北(bei)京(jing)全市(shi)二(er)手住宅共網簽3345套，環比下滑25.6%，同(tong)比下降(jiang)68.4%。

此(ci)前(qian)，中原地產研究中心統(tong)計數據顯示，北京二(er)手房7月(yue)上旬累計二(er)手房住(zhu)宅(zhai)簽約合計2049套，環比下(xia)降30%。這(zhe)一成交量也是(shi)2014年來的(de)同期(qi)最低(di)值，預計7月(yue)將出現低(di)于萬套的(de)市場成交量。

上(shang)海(hai)鏈家數(shu)據顯(xian)示，2017年上(shang)半年，上(shang)海(hai)全市二手(shou)房成(cheng)交較去(qu)年同期大幅下(xia)(xia)跌(die)52.21%，二手(shou)住宅同比下(xia)(xia)跌(die)55.06%。剛需區域(yu)下(xia)(xia)滑(hua)，呈現(xian)外移(yi)傾向，位(wei)置較為偏遠(yuan)的(de)金山、奉(feng)賢兩(liang)區成(cheng)交比重上(shang)漲顯(xian)著。

中原地(di)產(chan)首(shou)席分(fen)析師張大偉分(fen)析認為，整(zheng)(zheng)體看，北京(jing)等一(yi)二線城市在(zai)3月調控(kong)(kong)后，數據逐漸開始反映(ying)出(chu)調控(kong)(kong)影響，網簽成(cheng)交量持續(xu)走(zou)低，市場開始進入調整(zheng)(zheng)周期。4月至今，整(zheng)(zheng)體價(jia)格(ge)累計跌幅在(zai)6%-8%左(zuo)右，部分(fen)區域房源價(jia)格(ge)跌幅超過了10%，目前價(jia)格(ge)大約(yue)回到了春節前后水平。

“北京二手房(fang)價在3月-4月份(fen)沖高后(hou)，開始(shi)逐步企穩回落，先是5月環比(bi)下(xia)(xia)跌(die)了3.4%，之后(hou)6月又再次(ci)(ci)環比(bi)下(xia)(xia)跌(die)了4.7%。今年5月份(fen)是歷時18個月以來，北京二手房(fang)價首(shou)次(ci)(ci)下(xia)(xia)跌(die)。雖然(ran)房(fang)價同(tong)比(bi)仍在上漲(zhang)，但(dan)同(tong)比(bi)漲(zhang)幅明(ming)顯縮小，且價格環比(bi)持續下(xia)(xia)跌(die)的趨勢已經顯現(xian)。”偉業我愛我家集團副總裁胡景(jing)暉向記者表示。

北京二手房價格分化

中國證券報記者走(zou)訪位于北(bei)京西城新文(wen)化街(jie)附(fu)近某二手房(fang)中介，經紀人向記者介紹了位于宣武門東大街(jie)附(fu)近小區的一套兩居(ju)室，面積為74平方米(mi)(mi)，單價每平米(mi)(mi)12萬(wan)(wan)元(yuan)-13萬(wan)(wan)元(yuan)。“目前(qian)該小區每平方米(mi)(mi)單價較上個月(yue)下(xia)降1萬(wan)(wan)元(yuan)左右，這個月(yue)已成交6套，多數是(shi)換(huan)房(fang)的客戶。”

記者另外(wai)走訪了位于豐(feng)臺麗(li)澤商圈附近的(de)某(mou)高檔(dang)小區，此(ci)小區房源單(dan)價仍在每(mei)平方米(mi)8.5萬元(yuan)左右，而周圍普(pu)通房源單(dan)價基本在每(mei)平方米(mi)6萬元(yuan)左右。

記者還發現，一些(xie)有(you)抵(di)押、權屬(shu)等(deng)方面(mian)問(wen)題的C類房源，自3月樓市限(xian)購層(ceng)層(ceng)加(jia)碼之后，只能通過房主自薦(jian)、中介(jie)機構優選等(deng)方式尋求出售，且降幅較大(da)。

在(zai)管(guan)莊區域某(mou)(mou)中介(jie)門(men)店，經(jing)(jing)紀人(ren)(ren)員優先對記者(zhe)推薦屬于優選項目(mu)的相關房源(yuan)。經(jing)(jing)記者(zhe)了解，這些(xie)房源(yuan)大多(duo)存(cun)在(zai)有抵(di)押、央產房、經(jing)(jing)濟適用房等不同類別的情況。某(mou)(mou)資深經(jing)(jing)紀人(ren)(ren)對記者(zhe)表示，在(zai)調(diao)控極(ji)為嚴(yan)厲、購(gou)買人(ren)(ren)群急(ji)劇萎縮(suo)的情況下，這些(xie)房源(yuan)要想(xiang)盡快出(chu)售(shou)，只能(neng)通過門(men)店和經(jing)(jing)紀人(ren)(ren)員的力推。

“這些房源在(zai)系統(tong)里按照周(zhou)邊區(qu)域的(de)指(zhi)(zhi)導價(jia)掛牌(pai)出售(shou)，但購房者在(zai)區(qu)域指(zhi)(zhi)導價(jia)范圍內(nei)，更愿意選擇產權明(ming)晰、無(wu)抵押無(wu)糾紛的(de)A類(lei)房源。”上述(shu)資(zi)深經紀人對記(ji)者表示(shi)，一般通(tong)過(guo)中介(jie)機(ji)構優(you)選的(de)房源，中介(jie)機(ji)構在(zai)中介(jie)費的(de)基(ji)礎上會(hui)另外收費。

一(yi)位(wei)選擇中介(jie)機構優選服(fu)務的(de)央產(chan)房(fang)房(fang)主(zhu)對記者表示，自己的(de)房(fang)子是1998年單位(wei)分(fen)的(de)，目(mu)前產(chan)權已歸個人。相比(bi)最初的(de)福利(li)分(fen)房(fang)時的(de)價格，目(mu)前即使降點價，或多給點中介(jie)費，也能接受。據了解，上述(shu)房(fang)主(zhu)該套60平(ping)(ping)方(fang)米的(de)福利(li)房(fang)位(wei)于管莊區域較偏(pian)遠位(wei)置，離(li)地鐵較遠，掛牌價為5.6萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米。

二線城市政策松綁

與京滬(hu)等(deng)一線城(cheng)市(shi)(shi)嚴(yan)控購房人群(qun)、穩定(ding)樓市(shi)(shi)價格(ge)不同(tong)。一些大中城(cheng)市(shi)(shi)近期(qi)放松了對購房人群(qun)的戶籍、社(she)保等(deng)相關限制(zhi)。

近期，成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)市實行人(ren)才新(xin)政，從7月20日(ri)起(qi)，外地(di)的(de)全日(ri)制大學本科及以上學歷(li)的(de)青年(nian)人(ren)才，憑畢業證即可申請(qing)落戶(hu)成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)。根據統計，該新(xin)政實施首(shou)日(ri)，在成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)市辦理落戶(hu)的(de)人(ren)數為356人(ren)，其中博士3人(ren)、碩(shuo)士42人(ren)、本科311人(ren)。成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)某地(di)產人(ren)士告訴(su)記者(zhe)，此舉將有利于高(gao)端人(ren)才在成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)長(chang)駐，成(cheng)(cheng)為新(xin)市民，這些新(xin)市民也會將購(gou)房置業作為留駐成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)(dou)的(de)選項之一(yi)。

南京5月(yue)9日出臺措施，明確對于(yu)非南京市戶籍居民家(jia)庭(ting)(ting)，凡是取得碩(shuo)士及(ji)以(yi)(yi)上(shang)學位、高(gao)(gao)級(ji)(ji)職稱（含副(fu)高(gao)(gao)級(ji)(ji)和正高(gao)(gao)級(ji)(ji)）、高(gao)(gao)級(ji)(ji)技師職業資(zi)格的(de)，年齡在40周(zhou)歲(sui)以(yi)(yi)下，如(ru)提(ti)供與在寧單位簽訂的(de)勞動合同，在江寧、浦口(kou)、六合、溧(li)水(shui)和高(gao)(gao)淳五個區(qu)購(gou)(gou)房(fang)則(ze)不需要提(ti)供社保證明。這是自(zi)2016年9月(yue)25日南京宣布限購(gou)(gou)以(yi)(yi)來，首次對非戶籍居民家(jia)庭(ting)(ting)給予購(gou)(gou)房(fang)條件放寬的(de)政策(ce)。

從(cong)國(guo)家統計局發布的數(shu)據(ju)來看(kan)，二(er)線城市新建商(shang)品住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格同比(bi)(bi)(bi)平(ping)均漲(zhang)幅連續7個(ge)月(yue)(yue)回(hui)落(luo)(luo)，6月(yue)(yue)份(fen)比(bi)(bi)(bi)5月(yue)(yue)份(fen)回(hui)落(luo)(luo)0.5個(ge)百(bai)分點；二(er)手住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格同比(bi)(bi)(bi)平(ping)均漲(zhang)幅連續5個(ge)月(yue)(yue)回(hui)落(luo)(luo)，6月(yue)(yue)份(fen)比(bi)(bi)(bi)5月(yue)(yue)份(fen)回(hui)落(luo)(luo)0.1個(ge)百(bai)分點。

從成(cheng)交(jiao)(jiao)量上看，3月以來，成(cheng)都(dou)、南京等(deng)地樓(lou)市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)量仍低迷，樓(lou)盤銷售呈現分(fen)(fen)化趨勢。以位于成(cheng)都(dou)市(shi)青羊(yang)區(qu)金(jin)沙區(qu)域為(wei)例(li)，中(zhong)原成(cheng)交(jiao)(jiao)系統顯示，3月份，該區(qu)域二手房共成(cheng)交(jiao)(jiao)44套(tao)，成(cheng)交(jiao)(jiao)涉及小(xiao)區(qu)含中(zhong)大君悅等(deng)高端(duan)小(xiao)區(qu)，也有(you)(you)公(gong)園(yuan)西、金(jin)沙鷺島(dao)等(deng)中(zhong)端(duan)樓(lou)盤。4月-6月，該區(qu)域成(cheng)交(jiao)(jiao)分(fen)(fen)別為(wei)18套(tao)、9套(tao)和7套(tao)，一(yi)些中(zhong)端(duan)樓(lou)盤無成(cheng)交(jiao)(jiao)記錄，只有(you)(you)部分(fen)(fen)高端(duan)樓(lou)盤依然得到(dao)買家青睞。

（來源：中國證券報 記(ji)者江鈺鈴 董添 曹帥 于蒙蒙）