每經(jing)編輯｜舒曼曼    

每(mei)經(jing)實習記者 舒(shu)曼曼 每(mei)經(jing)編(bian)輯 曾健(jian)輝

增加租賃住房有效供應

近日，為構建購租并舉(ju)的住房體系，一系列租賃市(shi)場政策(ce)不斷出爐。

該《方案》也明確試(shi)(shi)點城(cheng)市(shi)基本原則，即由政府主導，審慎穩(wen)妥推(tui)進試(shi)(shi)點。項目用地(di)應當符合(he)城(cheng)鄉規(gui)劃、土(tu)地(di)利用總體(ti)規(gui)劃及村土(tu)地(di)利用規(gui)劃，以(yi)存(cun)量土(tu)地(di)為主，不得占用耕地(di)，增加住房有效供給。以(yi)滿足新市(shi)民合(he)理住房需求為主，做到供需匹配。

《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者也注意到，在政府主(zhu)導(dao)的同時(shi)，堅持自主(zhu)運作，并且明確在試點(dian)(dian)城(cheng)市完(wan)善試點(dian)(dian)項(xiang)目審批(pi)程序，建立快速審批(pi)通道，試點(dian)(dian)項(xiang)目區域需完(wan)善基(ji)礎設(she)施，醫療(liao)、教育等公(gong)共(gong)設(she)施配套齊全。

在集(ji)(ji)體租(zu)賃住房(fang)建設和(he)運營(ying)(ying)機制方面，村鎮集(ji)(ji)體經濟組織(zhi)可(ke)以自行開發(fa)運營(ying)(ying)，也可(ke)以通過聯(lian)營(ying)(ying)、入(ru)股等方式建設運營(ying)(ying)集(ji)(ji)體租(zu)賃住房(fang)，兼(jian)顧政府、農(nong)民集(ji)(ji)體、企業和(he)個(ge)人利(li)益，理清權利(li)義務(wu)關系(xi)，平衡(heng)項目收益與征(zheng)地成本關系(xi)。

對于(yu)集體租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房出租(zu)(zu)形(xing)式，《方案》明確應(ying)遵守相關法律法規和租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)約(yue)定，不(bu)得以租(zu)(zu)代售，承租(zu)(zu)的集體租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房，不(bu)得轉(zhuan)租(zu)(zu)。探索(suo)建(jian)立(li)租(zu)(zu)金形(xing)成、監(jian)測、指導、監(jian)督(du)機制，防止租(zu)(zu)金異常波(bo)動，維護(hu)市場(chang)平穩運行(xing)。

北京房(fang)(fang)地產業協會秘(mi)書長陳志(zhi)向(xiang)《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)表(biao)示，過去政府僅僅關注出售型物業，在租賃方面關注度不夠(gou)，所以現在通過試(shi)點城市先行，使地方政府必(bi)須在結構上加強租賃住房(fang)(fang)供應。

亞豪(hao)機構市場(chang)總監郭毅強調，從目(mu)前現有方(fang)(fang)(fang)案來看，更多的(de)還是綱領(ling)性和方(fang)(fang)(fang)向性文件，目(mu)前來說不具(ju)(ju)備落(luo)地實(shi)施的(de)具(ju)(ju)體(ti)條件，還需要(yao)試點(dian)城市去結合方(fang)(fang)(fang)案的(de)要(yao)求制定針對性的(de)落(luo)地具(ju)(ju)體(ti)實(shi)施細則。

業內：利于城中村改造

利用集體建(jian)(jian)筑土(tu)地(di)建(jian)(jian)租(zu)賃房(fang)之所(suo)以引起關注(zhu)，關鍵在于其與利用國(guo)有(you)土(tu)地(di)建(jian)(jian)租(zu)賃房(fang)存在很大(da)區別。

我國(guo)土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)分兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是(shi)國(guo)有土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)，一(yi)種(zhong)是(shi)集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)。集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)土(tu)地(di)(di)即指農民(min)集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)所有的土(tu)地(di)(di)。根據國(guo)家(jia)法律規(gui)定，農村集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)建設用(yong)地(di)(di)上建房(fang)的主(zhu)體(ti)(ti)(ti)是(shi)村集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)經濟組(zu)織，房(fang)屋(wu)產權(quan)也屬(shu)于農村集(ji)(ji)體(ti)(ti)(ti)經濟組(zu)織，不(bu)能(neng)轉讓，不(bu)能(neng)改變(bian)性(xing)質。

郭毅表(biao)示，此次利(li)用(yong)農(nong)村集體(ti)土(tu)地(di)建設租賃型(xing)住房是(shi)一個(ge)(ge)新(xin)的(de)(de)嘗試(shi)，對于農(nong)村經濟來說，能夠(gou)獲得經營期(qi)間(jian)穩定持(chi)續的(de)(de)收益，同時(shi)沒有改變(bian)土(tu)地(di)使用(yong)性質(zhi)。建設用(yong)地(di)依然是(shi)村集體(ti)用(yong)地(di)的(de)(de)產權性質(zhi)，無論是(shi)穩定租金價格，還(huan)是(shi)村集體(ti)組織、城市居民(min)以及政府都是(shi)一個(ge)(ge)三方(fang)共(gong)贏(ying)的(de)(de)事情。

中(zhong)(zhong)原地(di)產首席分析師(shi)張大偉(wei)分析稱，國(guo)土(tu)部(bu)鼓(gu)勵集(ji)(ji)體(ti)用(yong)地(di)建設租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)，有(you)利(li)于提高(gao)用(yong)地(di)指標(biao)緊張的城(cheng)市(shi)加(jia)快租賃(lin)房(fang)(fang)源供應的可(ke)能性，13個城(cheng)市(shi)基本都(dou)屬于一二線城(cheng)市(shi)，這些城(cheng)市(shi)國(guo)有(you)土(tu)地(di)相對緊張，而部(bu)分區(qu)域(yu)存在的城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)等集(ji)(ji)體(ti)土(tu)地(di)，如果(guo)部(bu)分進入(ru)租賃(lin)市(shi)場有(you)利(li)于房(fang)(fang)源供應，也有(you)利(li)于城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改造。

易(yi)居(ju)研究院(yuan)智庫中心研究總監嚴躍進則表示，從(cong)試點城市來看，城市發(fa)展(zhan)規模較大，很多近郊(jiao)區(qu)發(fa)展(zhan)的(de)(de)機會在(zai)(zai)增加，產業和企業的(de)(de)布局較多地(di)圍繞(rao)在(zai)(zai)此(ci)類(lei)近郊(jiao)區(qu)市場上，所(suo)以預計后續(xu)在(zai)(zai)此(ci)類(lei)集體建設用地(di)方面，近郊(jiao)區(qu)的(de)(de)用地(di)會率先進行改(gai)革(ge)。

試點城市經驗或全國復制

此次城市(shi)的選擇(ze)，主要(yao)在超(chao)大(da)、特大(da)城市(shi)和(he)國務院有(you)關部委批準的發(fa)展住房(fang)租(zu)賃市(shi)場試點城市(shi)中，確定租(zu)賃住房(fang)需求較(jiao)大(da)，村(cun)鎮集(ji)體經(jing)濟(ji)組織(zhi)有(you)建設意(yi)愿、有(you)資金來源，政府監管和(he)服(fu)務能(neng)力較(jiao)強的城市(shi)。

《方案》指出，試點城(cheng)市(shi)的目(mu)標是，通過改革(ge)試點，在(zai)試點城(cheng)市(shi)成功運營一(yi)批集體(ti)租賃(lin)住房項目(mu)，完善利用(yong)(yong)(yong)集體(ti)建(jian)(jian)設用(yong)(yong)(yong)地建(jian)(jian)設租賃(lin)住房規則(ze)，形成一(yi)批可復制、可推廣的改革(ge)成果，為(wei)構建(jian)(jian)城(cheng)鄉統(tong)一(yi)的建(jian)(jian)設用(yong)(yong)(yong)地市(shi)場提供(gong)支撐。

此前，7月20日，九部委發布通知，在(zai)超(chao)大城(cheng)市、特大城(cheng)市可開(kai)展利用集體建設(she)用地建設(she)租(zu)賃住房試(shi)點工作，并選(xuan)取了(le)廣州、深(shen)圳(zhen)等12個城(cheng)市作為首(shou)批(pi)住房租(zu)賃試(shi)點。

郭(guo)毅告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，試點城市(shi)外來人(ren)口相對(dui)集中，經濟活動比較多，外來人(ren)口占比高，把(ba)這部(bu)分人(ren)導流到租賃(lin)市(shi)場其(qi)實是有利(li)于實現住房交(jiao)易(yi)市(shi)場的(de)供需平衡，對(dui)房價的(de)穩(wen)定有一(yi)定的(de)幫(bang)助。

事實上(shang)，北京(jing)市作(zuo)為超大城市，是經國土資源部批(pi)準(zhun)首批(pi)開(kai)展利(li)用集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用地(di)(di)建(jian)設(she)租(zu)賃(lin)住(zhu)房的試點城市。7月27日，北京(jing)住(zhu)建(jian)委發(fa)布消息稱，從2011年起(qi)，北京(jing)市先后(hou)在朝陽區(qu)平房鄉、海淀區(qu)唐家(jia)嶺、溫泉鎮(zhen)(zhen)351、昌平區(qu)北七家(jia)鎮(zhen)(zhen)等5個集(ji)(ji)體土地(di)(di)地(di)(di)塊開(kai)展了租(zu)賃(lin)住(zhu)房項目試點。