每經(jing)編輯(ji)｜張敬偉     

張敬偉

房產(chan)稅和(he)房地(di)產(chan)稅，一直都很熱，但人們總是“傻(sha)傻(sha)分(fen)不清楚”。

最新消息(xi)是，財政(zheng)(zheng)部(bu)部(bu)長肖捷(jie)日(ri)前在《黨的(de)(de)十(shi)九大報告輔導(dao)讀(du)本》中(zhong)談及房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)，明確未來的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)將按照房(fang)(fang)(fang)屋評(ping)估值征(zheng)(zheng)收(shou)。在這(zhe)篇名(ming)為《加快建(jian)立(li)現代(dai)財政(zheng)(zheng)制度(du)》的(de)(de)文章中(zhong)，肖捷(jie)提出(chu)要按照“立(li)法先行(xing)、充分授權、分步(bu)推進”的(de)(de)原則(ze)，推進房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)立(li)法和(he)實施(shi)。對工商業房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)和(he)個人住房(fang)(fang)(fang)按照評(ping)估值征(zheng)(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)，適當降低(di)建(jian)設、交易環節稅(shui)費負擔，逐步(bu)建(jian)立(li)完善的(de)(de)現代(dai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)稅(shui)制度(du)。

這個房地產(chan)稅(shui)，也(ye)就是(shi)通(tong)常意義(yi)上市場議論紛紛的(de)自住房稅(shui)負的(de)問(wen)題。但是(shi)，肖部長(chang)所(suo)論，房地產(chan)稅(shui)依然(ran)是(shi)將來(lai)時，只不過設立這個稅(shui)種的(de)原則更清晰了(le)，立法步(bu)伐更快了(le)。

房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)呢？上個月，寧夏一紙《寧夏回(hui)族自治(zhi)區房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)實施(shi)細(xi)(xi)則(ze)(ze)》（以(yi)下簡稱《細(xi)(xi)則(ze)(ze)》），也(ye)讓人(ren)驚呼了一回(hui)——因為市場將寧夏《細(xi)(xi)則(ze)(ze)》中的“房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)”誤以(yi)為房地產(chan)(chan)稅(shui)(shui)了。

在(zai)寧(ning)夏出臺的《細(xi)則》中，明確房(fang)產稅(shui)在(zai)城市(shi)、縣城、建制(zhi)鎮和工(gong)(gong)礦(kuang)區(qu)(qu)（包(bao)括(kuo)各(ge)類開發區(qu)(qu)、各(ge)類園區(qu)(qu)）范圍內征收，城市(shi)、縣城、建制(zhi)鎮和工(gong)(gong)礦(kuang)區(qu)(qu)的具體征稅(shui)范圍，由(you)自治(zhi)區(qu)(qu)人民政(zheng)府批準(zhun)。新細(xi)則自2018年1月1日起執行。

根據《細則》，房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)依照房(fang)產(chan)(chan)(chan)原(yuan)(yuan)值(zhi)一次減除30%后的余(yu)值(zhi)計(ji)(ji)算(suan)繳納的，稅(shui)(shui)率為(wei)1.2%；房(fang)產(chan)(chan)(chan)出租的，以房(fang)產(chan)(chan)(chan)租金收入為(wei)房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)的計(ji)(ji)稅(shui)(shui)依據，稅(shui)(shui)率為(wei)12%。此外，對(dui)依照房(fang)產(chan)(chan)(chan)原(yuan)(yuan)值(zhi)計(ji)(ji)稅(shui)(shui)的房(fang)產(chan)(chan)(chan)，不論是否記載在會(hui)計(ji)(ji)賬簿固定(ding)資產(chan)(chan)(chan)科目中，均應(ying)(ying)按照房(fang)屋原(yuan)(yuan)價(jia)計(ji)(ji)算(suan)繳納房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)。房(fang)屋原(yuan)(yuan)價(jia)應(ying)(ying)根據國家有關會(hui)計(ji)(ji)制(zhi)度(du)規(gui)定(ding)進行核算(suan)。對(dui)納稅(shui)(shui)人未按國家會(hui)計(ji)(ji)制(zhi)度(du)規(gui)定(ding)核算(suan)并記載的，應(ying)(ying)按規(gui)定(ding)予以調整或(huo)重新評(ping)估。

《細(xi)(xi)則》中(zhong)的(de)房(fang)(fang)產(chan)稅其實是(shi)(shi)現有稅種。寧夏的(de)“細(xi)(xi)則”只不(bu)過(guo)是(shi)(shi)對國家規定的(de)進一步(bu)細(xi)(xi)化，并(bing)不(bu)是(shi)(shi)什么“新稅種”，公眾(zhong)不(bu)必(bi)焦慮(lv)，市場也(ye)莫驚慌。千萬不(bu)要把既有的(de)房(fang)(fang)產(chan)稅誤讀(du)為還未出臺的(de)、基于調控(kong)目的(de)的(de)房(fang)(fang)地產(chan)稅。

按照(zhao)《中華人民共和國房產(chan)稅暫行(xing)條(tiao)例》第五條(tiao)第四款規定，個人所有非營業用的房產(chan)都(dou)免(mian)納房產(chan)稅。

圖片來源：視覺中國

公眾(zhong)和市場對兩種稅(shui)“傻傻分不清(qing)楚”也不是無來由(you)的。

首(shou)先(xian)，人們(men)對房產稅(shui)(shui)了解(jie)不深不透。這一(yi)點都不奇怪(guai)，一(yi)方(fang)面是(shi)(shi)(shi)國(guo)家層面的(de)房產稅(shui)(shui)暫行(xing)條(tiao)例(li)是(shi)(shi)(shi)上(shang)世紀80年代(dai)中晚期的(de)產物，而(er)(er)真正的(de)房地產市(shi)場化是(shi)(shi)(shi)在本世紀以(yi)來。加之(zhi)當時的(de)立(li)法(fa)層次較低(di)——只是(shi)(shi)(shi)條(tiao)例(li)而(er)(er)且(qie)還是(shi)(shi)(shi)暫行(xing)，又時代(dai)久遠，且(qie)和(he)房地產市(shi)場化發展基(ji)本不同(tong)步，難以(yi)形成市(shi)場共振和(he)民(min)生響應(ying)。因而(er)(er)，公眾對房產稅(shui)(shui)立(li)法(fa)不敏感是(shi)(shi)(shi)可以(yi)理解(jie)的(de)。

何況，中國法(fa)(fa)(fa)制(zhi)建設一(yi)直(zhi)在路(lu)上，法(fa)(fa)(fa)制(zhi)不完善的根本原因之(zhi)一(yi)，就是(shi)配套法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規老(lao)舊，或者有的法(fa)(fa)(fa)律條文沒有宣傳(chuan)，大家(jia)較為(wei)陌生。現代(dai)法(fa)(fa)(fa)律對市(shi)場和民生的影響，譬如房產稅，主要是(shi)涉及(ji)到了大家(jia)現實攸(you)關性。

其(qi)次，前幾年部分直轄市(shi)(shi)的房(fang)(fang)產稅試點，將“個(ge)人所有非營業用的房(fang)(fang)產”納入(ru)征收(shou)范圍，此試點已經突破了(le)1986年《暫行條例》，但正因為是(shi)試點，才沿用了(le)房(fang)(fang)產稅的名稱(cheng)，這也給市(shi)(shi)場和公眾造成了(le)一定程度上的困(kun)惑。

2011年1月，上海(hai)、重(zhong)慶(qing)兩地宣布，作(zuo)(zuo)為房(fang)產(chan)(chan)稅改(gai)革試(shi)點(dian)，向(xiang)個(ge)人(ren)(ren)房(fang)產(chan)(chan)開征(zheng)該(gai)稅種。上海(hai)的(de)做法是，對上海(hai)居民家(jia)庭(ting)新(xin)購(gou)第二套及以上住房(fang)和(he)非上海(hai)居民家(jia)庭(ting)的(de)新(xin)購(gou)住房(fang)征(zheng)收房(fang)產(chan)(chan)稅，稅率因房(fang)價高(gao)低分別暫定為0.6%和(he)0.4%。重(zhong)慶(qing)的(de)政(zheng)策是，試(shi)點(dian)征(zheng)收房(fang)產(chan)(chan)稅的(de)區域為重(zhong)慶(qing)主城九區，首批納入征(zheng)收對象的(de)住房(fang)為：個(ge)人(ren)(ren)擁有(you)的(de)獨棟商(shang)品住宅(zhai)、個(ge)人(ren)(ren)新(xin)購(gou)的(de)高(gao)檔住房(fang)、在(zai)重(zhong)慶(qing)市同時(shi)無(wu)(wu)戶(hu)籍、無(wu)(wu)企業、無(wu)(wu)工作(zuo)(zuo)的(de)個(ge)人(ren)(ren)新(xin)購(gou)的(de)第二套及以上的(de)普(pu)通住房(fang)。

但是(shi)試點一年后，效果并不明顯(xian)。一是(shi)對房地產(chan)調控發揮(hui)的作用不大，二是(shi)征收的稅款(kuan)不足以影響(xiang)房地產(chan)大勢。

需要(yao)指(zhi)出的(de)(de)是(shi)，滬渝(yu)兩地(di)(di)的(de)(de)試點雖然(ran)(ran)指(zhi)向個(ge)(ge)人擁有的(de)(de)商品房(fang)(fang)，但房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)的(de)(de)沉浮(fu)邏輯一目(mu)了然(ran)(ran)。眾(zhong)所周知(zhi)，房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)幾輪周期，數番沉浮(fu)，但是(shi)公(gong)眾(zhong)對(dui)于房(fang)(fang)地(di)(di)產市場(chang)的(de)(de)擔憂(you)、不(bu)滿和焦(jiao)慮始終(zhong)如(ru)一。主要(yao)原因是(shi)，從(cong)宏觀經(jing)濟而言，這個(ge)(ge)市場(chang)的(de)(de)泡沫一直未能完(wan)全擠出，而且(qie)對(dui)金融系(xi)統構成了風險隱患；從(cong)民生層(ceng)面看(kan)，房(fang)(fang)價高企一直沒有得以有效解決，民眾(zhong)安居是(shi)難以實現(xian)的(de)(de)夢(meng)想(xiang)。

2011年的(de)(de)兩地試點處于上個(ge)周(zhou)期(qi)(qi)的(de)(de)不穩定期(qi)(qi)，當(dang)下的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)又(you)(you)迎來了新的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場周(zhou)期(qi)(qi)。這(zhe)個(ge)周(zhou)期(qi)(qi)的(de)(de)調控力(li)度更強，加(jia)入(ru)的(de)(de)城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)更多，雖然一二(er)線城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)量價處于緊縮趨勢(shi)，但是(shi)三(san)四線城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)又(you)(you)虛熱起來。很多三(san)四線城市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)房價迅速攀升至“萬元時代”。基(ji)于這(zhe)種市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場態勢(shi)，加(jia)之出臺房產(chan)稅的(de)(de)呼聲(sheng)越來越高，造成了市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場和(he)民眾對房產(chan)稅異(yi)常敏感。寧夏的(de)(de)《細則》此時出臺，引發輿論效應和(he)公眾熱議是(shi)必然的(de)(de)。

正(zheng)本清源，千(qian)呼萬喚始終沒有(you)出(chu)來的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)，確(que)切講(jiang)是(shi)個(ge)宏觀和系(xi)統(tong)性的(de)(de)(de)新稅(shui)種。這(zhe)一稅(shui)種涵蓋了一些和房(fang)地(di)產(chan)相關的(de)(de)(de)稅(shui)，如(ru)房(fang)地(di)產(chan)業營(ying)業稅(shui)、房(fang)產(chan)稅(shui)、城(cheng)鎮土地(di)使用稅(shui)、城(cheng)市房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)、印花(hua)稅(shui)等。所以，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)立(li)(li)(li)法(fa)(fa)較為復雜，而這(zhe)也(ye)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)醞釀(niang)許(xu)久尚未被(bei)提(ti)上(shang)立(li)(li)(li)法(fa)(fa)議程的(de)(de)(de)主因。房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)一直沒有(you)出(chu)臺，也(ye)凸顯國(guo)家對該稅(shui)種設(she)立(li)(li)(li)的(de)(de)(de)慎重性。

不(bu)過，輿論和市(shi)場(chang)的誤讀和焦慮也(ye)很正常。對(dui)于(yu)(yu)現(xian)有的房產(chan)稅(shui)公眾(zhong)可以不(bu)關心，但是對(dui)于(yu)(yu)肖捷部(bu)長指出(chu)的房地產(chan)稅(shui)何時出(chu)臺(tai)如何征(zheng)收(shou)卻(que)不(bu)能不(bu)關注。畢(bi)竟，中國房地產(chan)市(shi)場(chang)幾輪(lun)周(zhou)期讓中國人(ren)擁房率很高。房地產(chan)稅(shui)如何征(zheng)收(shou)，將涉及千(qian)家萬戶(hu)的利(li)益(yi)。房地產(chan)稅(shui)能否徹底破解“房子是用來(lai)住的、不(bu)是用來(lai)炒的”的難題也(ye)尚存疑問。

房地(di)產稅，應該(gai)是針(zhen)對樓市進行財稅調控和確保社會公平正義的(de)手(shou)段，因而該(gai)稅種的(de)立法(fa)必須慎重(zhong)而為。

（作者為(wei)中國人民大學重陽金融研究院客座研究員）