每(mei)經(jing)(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)(jing)記者 吳(wu)若凡    

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每(mei)經記者 吳(wu)若凡 每(mei)經編輯 盧祥勇

2017年是住房租賃(lin)政策全面(mian)深化(hua)的(de)一(yi)年。在12月18日至(zhi)20日舉行的(de)中央經(jing)濟工作會議上，“要加快建立多主體供應(ying)、多渠(qu)道保(bao)障、租購并(bing)舉的(de)住房制度”被提出并(bing)列入2018年8項重點工作之一(yi)。

而圍繞這一定調，“租售并舉”正大(da)力(li)推(tui)進，在(zai)全國(guo)各地全面開花(hua)，比如山東、江西、廣(guang)(guang)州(zhou)等(deng)地陸續推(tui)出“租售同權(quan)”落(luo)地政策；超過12個省份50個以上的(de)(de)城(cheng)市(shi)都(dou)發布了與住房租賃(lin)相(xiang)關的(de)(de)政策內容；杭州(zhou)、北京、成都(dou)、廣(guang)(guang)州(zhou)、武漢等(deng)城(cheng)市(shi)陸續推(tui)出住房租賃(lin)交易服務平臺(tai)。

在企業(ye)方(fang)面，建(jian)行(xing)、中(zhong)信、中(zhong)行(xing)等(deng)(deng)多家金(jin)融機構涉足(zu)(zu)租(zu)(zu)賃(lin)，幫助開(kai)發運營(ying)方(fang)和租(zu)(zu)賃(lin)方(fang)緩解資金(jin)壓力；騰訊、阿里(li)巴(ba)巴(ba)、58同城(cheng)等(deng)(deng)互聯網企業(ye)承建(jian)住房租(zu)(zu)賃(lin)交易服務(wu)平臺，為租(zu)(zu)房提(ti)供升級的渠道服務(wu)；房地產(chan)領域開(kai)發商(shang)(shang)、中(zhong)介(jie)服務(wu)商(shang)(shang)、商(shang)(shang)業(ye)運營(ying)商(shang)(shang)也憑借既有(you)優勢加(jia)碼長租(zu)(zu)業(ye)務(wu)，豐富(fu)各類長租(zu)(zu)形態(tai)，滿足(zu)(zu)不同人群的租(zu)(zu)賃(lin)細化需求……

不可(ke)否認(ren)，在“租(zu)售并舉(ju)(ju)”的(de)(de)號(hao)召下，租(zu)賃市場正在從多維度進(jin)行完善，并從多個(ge)角度滿足消費者的(de)(de)租(zu)賃需求(qiu)，挖掘與激發(fa)其租(zu)房(fang)訴求(qiu)。但“租(zu)”是(shi)否真的(de)(de)能與“售”并舉(ju)(ju)？無論(lun)是(shi)切身體驗(yan)，還是(shi)實際經(jing)歷，消費者依(yi)然有疑問。

租房的“不安全感”能否緩解

據(ju)不完全(quan)統計，僅(jin)2017年(nian)下半年(nian)，全(quan)國(guo)已有(you)56個城市(shi)出臺住(zhu)房(fang)租賃相關(guan)的政策(ce)，從一二線城市(shi)逐步向三四線城市(shi)深入(ru)。但對于(yu)租房(fang)，不少人仍有(you)顧慮——租來的房(fang)子，真能和(he)買來的房(fang)子，享受同等待遇？

這(zhe)一疑問背后，租房市場普遍存(cun)在的(de)一些“亂象(xiang)”是顧(gu)慮之源，比(bi)如房源質量差、中介良莠(you)不齊、安全(quan)隱患較大等(deng)，無(wu)一不讓人對租房居住心(xin)懷顧(gu)慮。

來(lai)自(zi)58集(ji)團房(fang)(fang)產數據研究(jiu)院的(de)用戶調研就顯示，因(yin)為(wei)房(fang)(fang)東不守約定，臨時收回房(fang)(fang)屋而被迫換房(fang)(fang)的(de)租戶人數占比約12%。缺乏“安(an)全感”的(de)租住體驗，是刺(ci)激(ji)人群購房(fang)(fang)意愿的(de)重要因(yin)素。

也由此，租(zu)房人(ren)群的年輕(qing)化趨(qu)勢明顯(xian)，“2017租(zu)賃藍皮書”數據(ju)顯(xian)示，目前市場上(shang)(shang)，24歲(sui)以(yi)下的年輕(qing)人(ren)租(zu)房占(zhan)比最(zui)高（37%），25~30歲(sui)之間的租(zu)房人(ren)群占(zhan)比33%，30歲(sui)以(yi)上(shang)(shang)租(zu)房人(ren)群占(zhan)比僅30%。

“居(ju)住的安全性會(hui)極大影響年輕人(ren)的租(zu)賃(lin)體驗(yan)，以(yi)及人(ren)們對租(zu)賃(lin)的選擇，因(yin)此各地政府發展租(zu)賃(lin)市場，首先在承租(zu)人(ren)的權益保障上，需要有政策輻射，這一點各地出臺的政策已均有著墨。”安居(ju)客房產研究院首席分析師(shi)張波指(zhi)出。

以北京為(wei)例，政策層面(mian)對于(yu)保障承租(zu)(zu)人(ren)權益提出了(le)明確(que)要求(qiu)，例如租(zu)(zu)房合同(tong)期內不許隨意漲租(zu)(zu)金、合同(tong)終止后3個工作(zuo)日內房主就(jiu)應退回押金出租(zu)(zu)期間、不得采取暴力、威脅或者其(qi)他強制方式驅逐承租(zu)(zu)人(ren)，未經承租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意不得擅(shan)自進入出租(zu)(zu)住房等。

“這(zhe)是提升安全(quan)(quan)性(xing)及租金穩定(ding)性(xing)的(de)(de)關鍵(jian)之一。”張波認為，規范交易流程、立法保障(zhang)(zhang)租賃雙方權益、推動租賃備案(an)制(zhi)(zhi)度(du)等保障(zhang)(zhang)措(cuo)施的(de)(de)推出和實施，才能促(cu)使租賃市場的(de)(de)規范化發(fa)展，使得租房的(de)(de)安全(quan)(quan)性(xing)增(zeng)強，這(zhe)既(ji)是租金穩定(ding)性(xing)提升的(de)(de)保證，也才能有效促(cu)成(cheng)“租購并(bing)舉”住房制(zhi)(zhi)度(du)的(de)(de)真正(zheng)落地(di)。

能否成外地人安居樂業的土壤

根據推算，2017年全國(guo)約(yue)1.9億人有租(zu)房需求(qiu)，且集中在一二線重點(dian)城(cheng)市(shi)。作為租(zu)房市(shi)場主力的城(cheng)市(shi)流(liu)動人口(kou)，也是當(dang)下“租(zu)售同(tong)權”最大(da)的訴求(qiu)方。

實際上，無(wu)論租房(fang)(fang)還是購房(fang)(fang)，人們內心(xin)最終的(de)訴求，都是“有自(zi)己的(de)家”。那么租售同權制度出臺，真的(de)能(neng)讓外來人口在大城市安(an)家嗎(ma)？

答案是肯定(ding)的(de)，“大(da)城市”的(de)定(ding)義(yi)已經(jing)不限于傳統意義(yi)上的(de)超級大(da)城市，新興城市的(de)發展正(zheng)為外來人口(kou)培(pei)植“安家”的(de)土壤。

一(yi)個(ge)值得(de)關注的(de)現象是(shi)，近年來(lai)(lai)，一(yi)線城市的(de)外來(lai)(lai)人口(kou)凈(jing)流入比例(li)逐步放(fang)緩，而新一(yi)線城市的(de)外來(lai)(lai)人口(kou)凈(jing)流入快速增長(chang)，且增長(chang)未來(lai)(lai)還將持續。

來自(zi)中原地產的研(yan)究表明(ming)，目(mu)前中國(guo)(guo)四個(ge)一(yi)線城市租(zu)金(jin)收入占全國(guo)(guo)租(zu)賃市場總收入的21%。上海是全國(guo)(guo)租(zu)賃市場規(gui)模最大的城市，接近(jin)千億，其空間(jian)主要取決(jue)于(yu)外來人口(kou)(kou)的增速(su)。但近(jin)三(san)年，北京與上海的人口(kou)(kou)流入已基本(ben)停(ting)滯(zhi)。

廣州與深圳保持年均5%以上(shang)的(de)增速(su)，二線城(cheng)市(shi)中天(tian)津和武(wu)漢的(de)外(wai)來(lai)人口(kou)流入增速(su)，則高(gao)于6%。58同城(cheng)租(zu)(zu)房數據也(ye)顯示，新(xin)一(yi)線城(cheng)市(shi)成(cheng)都(dou)、杭州、武(wu)漢、重(zhong)慶等12城(cheng)的(de)租(zu)(zu)房需求量(liang)占(zhan)全國(guo)需求量(liang)的(de)20%，與2016年相比上(shang)漲(zhang)43%，漲(zhang)幅超過一(yi)線城(cheng)市(shi)。對(dui)外(wai)來(lai)人口(kou)越(yue)來(lai)越(yue)大的(de)吸(xi)引力，也(ye)帶動了這(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)的(de)租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)旺盛發展。

伴隨新一線城市(shi)和(he)超(chao)大城市(shi)周邊重(zhong)點(dian)城市(shi)的(de)繁榮，加之政策的(de)支持和(he)人們觀(guan)念思(si)維的(de)轉變，新一線城市(shi)更可能成為(wei)外來(lai)人口“以租安(an)家(jia)”的(de)試驗田，為(wei)外來(lai)人口培植安(an)居樂業的(de)土壤。

租房與購房權益何時平等

實際上，在(zai)(zai)新政出臺此前，買房(fang)與租房(fang)之(zhi)別，還在(zai)(zai)于能否在(zai)(zai)這座(zuo)城(cheng)市延續下(xia)一代(dai)、保(bao)證孩子的成(cheng)長。因而租售同權(quan)命(ming)題下(xia)，“租房(fang)能否和買房(fang)一樣，享有(you)學(xue)區等社(she)會服務”成(cheng)為人(ren)們的疑問之(zhi)一。

“其實各試(shi)點城市的租賃政策中，均提到(dao)了租戶可(ke)以享(xiang)受(shou)到(dao)的權(quan)益(yi)，包括教育、公(gong)共(gong)衛生、社會保(bao)(bao)險等公(gong)共(gong)服務(wu)權(quan)益(yi)。”張波告訴(su)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者。北(bei)京(jing)就規定，京(jing)籍租戶子女可(ke)在租房(fang)所在區(qu)享(xiang)有義(yi)務(wu)教育的權(quan)利。上海、廣州、杭州等城市也明確了租戶可(ke)享(xiang)受(shou)基本公(gong)共(gong)服務(wu)權(quan)益(yi)。這(zhe)就從(cong)政策層面保(bao)(bao)障了租戶的合法權(quan)益(yi)，不斷縮小租房(fang)者與買房(fang)者在基本公(gong)共(gong)服務(wu)方面享(xiang)有待遇的差異。

不過，值得一(yi)提的是，享受教育權和(he)租房上名校(xiao)是兩個概念，從目前的實(shi)際情況來看，更多城市(shi)名校(xiao)資源(yuan)還更傾向(xiang)于學區(qu)房的擁(yong)有者，而非租住者。這也是租購(gou)同權真正(zheng)落實(shi)，需(xu)要(yao)關注的細節問題(ti)。

張波認為，租(zu)售同(tong)權作為一項(xiang)具有歷(li)史意義的(de)新政策，確實(shi)還有很多具體(ti)問(wen)題需(xu)要落實(shi)和解(jie)(jie)決，但是在中央引導、各地政府積極推(tui)進、社(she)會(hui)各界(jie)的(de)共同(tong)參(can)與中，更(geng)多疑(yi)問(wen)會(hui)得到解(jie)(jie)決，這將會(hui)是中國人居形態(tai)的(de)一次突破和升(sheng)級。