每經編輯｜董青枝    

每經記者 董青枝 每經編輯 曾健輝

作為中國農牧第一股，康達爾(000048.SZ)其實也有房產開發業務，經營業績也深受影響。

康達爾2017年三季報數據顯示，前三季度，公司實現營業收入11.29億元，同比下降5.23%，主要是房地產銷售收入減少所致；凈利潤為-4678萬元，同比下降255%。

此次康達爾在售樓盤有65套房被查封，會對康達爾造成多大影響，而大量的隱形土地資產是否能為康達爾帶來持續的效益？

業績受房產業務影響明顯

資料顯示，康達爾成立近40年來形成了集現代農業、公共事業、房地產業和金融投資業等多種產業于一體的多元化集團公司。其中康達爾以現代農業作為業務核心，以持有型物業和公共事業作為平衡風險和現金流的長期戰略保障型業務，以房地產開發業務作為持續戰略支持型業務。

但康達爾的業績波動明顯，記者梳理康達爾披露的2014年至2016年三個年度財務報告獲悉，三個報告期內公司營業收入分別約為21.44億元、23.02億元、15.61億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤分別約為1.14億元、2.04億元、596萬元，其中2016年業績下滑明顯。

康達爾在2016年年報中稱，業績下滑的一個重要原因是本年度房地產開發業務銷售收入比上年同期大幅減少。

數據顯示，2016年康達爾房地產開發業務營收7340.7萬元，同比減少90.60%，占總營收的4.7%，已退居各項業務營業收入占總營業收入比例的前三位之外。

梳理近幾年康達爾的年報可以發現，房地產開發業務一直是康達爾最重要的業績來源之一。2011年和2012年均有房地產收入，康達爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產業務的支撐，該年業績也錄得虧損；2014年房地產業務重新貢獻收入，躍升為公司第二大營收業務；2015年房地產開發營收7.81億元，占到總營收23.02億元的34%，僅次于飼料生產；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產開發營收大幅下降，也造成該年度業績下滑。

除了房地產業務，訴訟糾紛也是影響康達爾業績的一大因素。尤其是鬧得沸沸揚揚的京基集團與康達爾的股權之爭。2015年京基集團連同林志、王東河等一致行動人斥資逾40億元買入康達爾股票，躍升為康達爾第二大股東。為此，康達爾就“林志、京基及其一致行動人涉嫌違反證券交易法律法規的行為”提出訴訟，此后股權之爭沖突不斷升級，京基甚至曾提出“罷免公司現任全體董事21項臨時提案”等，截至目前，康達爾的股權之爭走勢仍僵持不下。

持續不斷的股權之爭對康達爾的經營影響較大。據證券時報報道，在2017年6月底的股東大會上，康達爾公司副總裁兼財務總監李力夫在回答股東提問時表示，自2016年以來，京基屢次提出罷免議案，對公司經營產生影響較大。養殖、地產客戶對合作持觀望態度，一些合作方看到罷免提案對進一步合作表示謹慎。融資方面，由于股權之爭，影響到評級機構對公司評級，對融資資金也產生影響，造成一定的經濟損失。

記者梳理獲悉，2015年之前，康達爾主營業務飼料生產在營業收入構成中相對穩定，2012~2014年該項營業收入分別約為11.62億元、12.20億元和12.50億元，而在2015年下滑至約10.22億元，2016年則進一步減少至約9.71億元，占總營收比62.22%，同比減少4.95%。

此次康達爾與中糧深圳公司的糾紛也影響到房地產開發，進而影響經營及業績。近日康達爾公告稱，康達爾約5.31億元的資產被查封凍結，其中山海上園65套房源被司法查封。康達爾進一步表示，本次訴訟相關的財產保全對公司日常經營及利潤將產生不利影響。

隱形土地資源還有多少

康達爾引發資本市場的關注主要是因為其擁有大量低成本土地資源。

據康達爾官網消息顯示，康達爾自1998年開始介入房地產開發，當年就推出了“康欣園”，2000年在布吉推出康達爾花園1~3期，2003年又推出第四期（香檳谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

而在2011年，康達爾更是獲得了豐富的土地資源。據康達爾2011年12月2日公告顯示，公司于11月30日與深圳市坪山新區管理委員會、深圳市規劃和國土資源委員會坪山管理局就坪山新區坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補償協議書》，公司將獲得總額7.4億元的補償款；同時與深圳市規劃和國土資源委員會寶安管理局就公司位于寶安區西鄉街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發簽訂了《收地補償協議書》，公司將獲得總額8600.45萬元的補償款，兩項協議共計8.26億元的補償款。

作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達爾獲得了對西鄉和沙井兩個地塊共23.73萬平方米工業用地轉商住用地的批準及協議簽訂。未來，兩商住項目總建筑面積超過100萬平方米，總銷售面積超90萬平方米。

康達爾曾公開表示，雖然未來房地產的政策和價格走勢存在著不確定性，但公司開發的西鄉項目緊臨前海中心區、沙井項目位于商業中心區，具有較大的區位優勢；并且總銷售面積為51.8萬平方米的西鄉項目的地價按基準地價繳納，總銷售面積不少于37.5萬平方米的沙井項目的地價部分按基準地價繳納、部分按評估地價繳納，具有較大的土地成本優勢。預計在未來的8~10年內，房地產業務可以帶來穩定可觀的房地產開發收益和持有商用物業的租賃收益。

中信建投也曾指出，康達爾位于西鄉地塊的“山海上園”項目，由于拿地成本低，將會帶來巨大盈利空間。

據了解，山海上園一期已于2015年售完，康達爾2015年房地產開發營收7.81億元，占總營收比重33.91%；同時項目二、三、四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米簡單估算，還將有約389億元貨值，而目前康達爾的總市值約78億元。

此外，康達爾的沙井項目城市更新工作已啟動。中信建投早前在研報中表示，沙井項目占地12.5萬平方米，位置雖不如西鄉，拿地成本也較高，但受益于寶安市政規劃，地塊仍有比較大的想象空間。

同時，康達爾地產板塊下轄的土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬平方米，土地儲備面積約24.3萬平方米。

康達爾在2016年年報中表示，深圳房地產政策持續收緊，公司將在現有土地基礎上，分析地產開發帶來的盈利能力和現金貢獻，根據市場需求、開發能力和資金保證，合理調整開發周期和策略，分步啟動西鄉地塊二、三期、四期工程建設，加速推進沙井舊改項目的進程，同時公司還將對其他可投資地塊做出調研和分析，根據地產業務的實際情況，制定出3至5年的儲備用地規劃，積極爭取土地資源。