每經記者｜秦風    每經編輯(ji)｜劉琳    

萬眾(zhong)期盼(pan)中，西安樓市新規終于來了(le)。

今天下午(wu)，市(shi)(shi)政辦發布(bu)《進(jin)一(yi)步(bu)規范(fan)商品住房交(jiao)易(yi)秩(zhi)序有關問題的通知》，市(shi)(shi)房管局亦就(jiu)此召開(kai)新聞發布(bu)會(hui)進(jin)行介(jie)紹。

盡(jin)管姍姍來遲，甚至(zhi)被指歧視“單身狗”，但整體(ti)而言，新(xin)規(gui)(gui)的(de)誠(cheng)意(yi)還是比(bi)較足的(de)，尤其針(zhen)對西安樓市當前存在的(de)諸多亂象，如剛需(xu)保(bao)護(hu)缺失、違規(gui)(gui)搖(yao)號、全款優先、拒絕公積(ji)金貸款、自(zi)媒體(ti)炒作等(deng)，在制度(du)設計(ji)上給予了(le)針(zhen)對性約束。

考慮到《通知》信(xin)息量比較大(da)，粉(fen)巷君(微信(xin)ID:nbdfxcj)專門(men)進行了梳理，有這么(me)幾(ji)個重要信(xin)號，與大(da)家分享：

A、多(duo)項(xiang)舉措直(zhi)指擴大(da)上市(shi)房源，看得出(chu)來(lai)，在降(jiang)低“狼多肉少”的壓力方面，房管部(bu)門花了(le)心(xin)思；

B、剛需購房的(de)福音，如新規在申購、搖號等環節(jie)均(jun)強調剛需優先；

C、銷售亂象有望遏制，最(zui)重要(yao)的一(yi)點，開發商(shang)主導的搖(yao)號時(shi)代(dai)一(yi)去(qu)不返(fan)，今后(hou)搖(yao)號完全由公證機構主導，權責明晰。

首(shou)先(xian)想(xiang)辦法(fa)擴大房源

對于一房難求的現象，要辯證看(kan)待。

一(yi)方(fang)面，買的人太多(duo)，投資驅(qu)動；另一(yi)方(fang)面，擴大房源，盡可能(neng)降低“狼(lang)多(duo)肉少”的壓(ya)力，當(dang)是西安樓市當(dang)前亟待解決的問(wen)題。

客觀講，基于眼下火熱的行情，開發商捂盤動機是非常強烈的——此次新規，是(shi)否(fou)在(zai)規避(bi)捂(wu)盤現象、加快開(kai)盤速度與開(kai)盤量(liang)方(fang)面，給出量(liang)化的、實質性的有效方(fang)案，當(dang)是(shi)判斷其誠意的重要指標(biao)。

欣慰的是，新規第(di)一條便直指捂盤：開發商(shang)在申(shen)請商(shang)品房預售(shou)許可或現(xian)房銷(xiao)售(shou)備案時，嚴禁以多次分批分幢開盤等方式拖(tuo)延(yan)上市(shi)銷(xiao)售(shou)時間(jian)。

具體(ti)量化標準是，住宅(zhai)總(zong)建筑面(mian)積3萬平米(mi)以上的，每次(ci)申(shen)請不(bu)得低于3萬平米(mi)；3萬平米(mi)以下的，須一次(ci)性申(shen)報。于此而(er)言，開(kai)發商如果還(huan)抱有單幢開(kai)盤的極端(duan)念頭，可以趁早打消了。

放寬二(er)手房(fang)上(shang)市，亦被視為降壓手段(duan)之一(yi)，此次新(xin)規(gui)同樣予以相應調整(zheng)。

原來的(de)交易條件是，取得《不(bu)(bu)動產(chan)權證書》滿2年(nian)，或(huo)商(shang)品房買賣合同網簽備案(an)滿5年(nian)且取得《不(bu)(bu)動產(chan)權證書》，如今改為滿2滿3即可。

房(fang)產觀(guan)察人士指出，西安二手(shou)房(fang)市(shi)場當前進入觀(guan)望期，“5改3”之后，有利于活(huo)躍(yue)市(shi)場，加快(kuai)二手(shou)房(fang)流動，一(yi)定程(cheng)度上，能夠起到分流作(zuo)用。

此(ci)外，新規暫停了限購(gou)區域內向企事業單(dan)位及其(qi)它機(ji)構銷售住房(fang)（含商品房(fang)和二手房(fang)）。言下(xia)之意，團(tuan)購(gou)暫時是不允許了，房(fang)源(yuan)要優先(xian)考慮剛需和普通購(gou)房(fang)者——當然(ran)，眼下(xia)的行(xing)情(qing)，團(tuan)購(gou)幾率微(wei)乎其(qi)微(wei)。

首提(ti)對剛需的傾斜保(bao)護

此次新規中另一(yi)大亮點在于(yu)，西安(an)首(shou)次提出對剛需(xu)進(jin)行傾(qing)斜和保護。

此前，包(bao)括杭(hang)州、成都、長沙、武漢等城市，對(dui)(dui)剛需購房(fang)的均有明確規定(ding)。諸(zhu)如，杭(hang)州今年四月出臺(tai)的購房(fang)新政中，規定(ding)對(dui)(dui)“無(wu)房(fang)家庭(ting)”（不含未婚、2018年4月4日(ri)后離(li)異(yi)單身以及2018年4月4日(ri)后因自有住房(fang)交易產生(sheng)的“無(wu)房(fang)家庭(ting)”）給予傾斜。

如今，西安(an)終(zhong)于補齊了(le)這一塊短板。

根據規(gui)定，如買房人多于(yu)可售房源，應按(an)“剛(gang)需家(jia)庭”和“普通家(jia)庭”為先后次(ci)序(xu)，采(cai)取公(gong)證搖號產生選房順序(xu)和家(jia)庭。如剛(gang)需在本類別搖號未(wei)中，可再次(ci)參與普通家(jia)庭搖號排序(xu)。

如何(he)界別剛需(xu)與普通，新(xin)規中亦進行了(le)細化，諸如夫妻房雙及未成年子女、離(li)異（喪偶）父（母(mu)）及未成年子女的居民家庭，屬于剛需(xu)之列。

新規一(yi)出，粉巷君(jun)(微信ID:nbdfxcj)身邊不(bu)少單身人(ren)士炸了鍋，有人(ren)調(diao)侃自(zi)己將陷入“沒房娶(qu)不(bu)到老(lao)(lao)婆(po)，沒老(lao)(lao)婆(po)買不(bu)到房”的死循環，還有探討起準丈母娘對這個新規作何考慮……

事實上，參考西安過往一(yi)些購(gou)房情(qing)形(xing)，由于(yu)一(yi)些購(gou)房者(zhe)“四(si)面出擊”、“中而不選”的行為，在制(zhi)造(zao)緊張氣氛(fen)的同時，亦無形(xing)中傷害了其他剛(gang)需的機會(hui)。

以(yi)后，每個家庭一(yi)(yi)次只能參(can)與一(yi)(yi)個商品住房(fang)項目的登記，在該(gai)項目選房(fang)結束后，方可(ke)參(can)與下(xia)一(yi)(yi)項目的意向(xiang)登記。

購房者這邊兀自爭論，新規中也沒忘對開發商的約束。在房源一定的條件下，開發商應提供(gong)不低于50%比例的(de)房源，優(you)先保障剛需家(jia)庭。

開發(fa)商(shang)不再插手搖號

官方及權威機構的(de)(de)深度參與，也將是西安未來商品(pin)房銷(xiao)售中的(de)(de)一個重要組成。

此(ci)前被廣(guang)為詬病之處在(zai)于(yu)，由開發商主導貫穿于(yu)商品房銷售的始末，而(er)市房管(guan)局和公(gong)證處更多只體現于(yu)“監督”層面。

諸如，與西安在購房搖號(hao)中公證處承(cheng)擔的(de)“監督(du)”職能(neng)不同，上海、南京、長沙均明(ming)確規定搖號(hao)必須由公證機構主持。

同時，搖號軟(ruan)件基本均(jun)由(you)公證機(ji)構來(lai)提供。西安在(zai)這(zhe)方面相關制(zhi)度(du)缺失所帶來(lai)的隱患，最終在(zai)4月(yue)底(di)的“搖號門”中被引爆。

隨著新規(gui)的出臺，此種情形將得到改(gai)善。

舉措之一是，房管部門將建立(li)統一(yi)的商品(pin)住房意向登記平臺。

以后，無(wu)論是意(yi)向購(gou)房(fang)(fang)人的(de)(de)信(xin)息登記，還是開發(fa)商核驗購(gou)房(fang)(fang)人的(de)(de)材料，亦或者相關信(xin)息的(de)(de)查(cha)詢，都(dou)將通(tong)過這個平臺來進行(xing)。這也(ye)就意(yi)味著，隨著對(dui)售(shou)房(fang)(fang)行(xing)為的(de)(de)統一組(zu)織(zhi)，官方機構將實現(xian)“事前、事中、事后”深(shen)度參(can)與管理，對(dui)商品房(fang)(fang)銷售(shou)的(de)(de)各參(can)與主體進行(xing)有效約束規范。

另外一個變化在于，公(gong)證機(ji)構權責(ze)的(de)增大。

今(jin)年3月(yue)30日，西安市房管局在(zai)發(fa)布(bu)的《關于進一步加強(qiang)商(shang)品住房銷售管理的通知(zhi)》中，推出公證(zheng)搖號(hao)機制，其中提到(dao)要(yao)由公證(zheng)機構“全程監督(du)”。不(bu)甚明晰的規定，導(dao)致搖號(hao)軟(ruan)件基(ji)本均(jun)由開發(fa)商(shang)自(zi)己來(lai)決定，公證(zheng)機構作(zuo)為“旁觀(guan)者”，作(zuo)用有限。

如今，公證機構的參與度大大提高——包括公證搖號售房(fang)的方式(shi)、流程、房(fang)源、參(can)與搖號人(ren)員(yuan)及搖號軟件，均由其來確定。

像“搖號門(men)”中出現(xian)的“涉嫌破壞計算機信息系統(tong)犯罪”行為，無論是風險還是難度(du)，以后都會大(da)大(da)提高。

最后，用一句話來歸納，即擴大房源、剛需優(you)先、規(gui)范銷售——接下(xia)來，就看(kan)市場的反應了。