每經記者｜吳抒穎    每經編(bian)輯(ji)｜魏文藝(yi)    

當(dang)(dang)下的萬(wan)科(ke)正在(zai)變得(de)熟悉又陌生。即使已經“不當(dang)(dang)第一(yi)、不爭第一(yi)”很多(duo)年，但(dan)萬(wan)科(ke)的各項財務數據這些年來一(yi)直(zhi)處(chu)在(zai)行業(ye)中的標桿(gan)位置。萬(wan)科(ke)依然是備受(shou)業(ye)界關注(zhu)的“明星(xing)企業(ye)”，其一(yi)舉(ju)一(yi)動都(dou)聚焦于(yu)鎂光燈(deng)之下。

站在觀察企業的(de)角(jiao)度，外界可以去接(jie)受萬科(ke)(ke)“不再是(shi)老大”的(de)設(she)定，然而從萬科(ke)(ke)有意(yi)撕(si)去地產標簽開(kai)始(shi)試水新業務的(de)那一(yi)刻起，關于其多元化(hua)的(de)討論就再沒停止過。

盡管萬科管理層(ceng)多次對外(wai)釋放各項業務要“當(dang)第(di)一(yi)”的(de)(de)目標，但萬科目前新業務的(de)(de)貢獻大多數(shu)未在報表(biao)中(zhong)有所(suo)體現。接過帥印一(yi)周年的(de)(de)萬科董事(shi)會主(zhu)席郁(yu)亮(liang)很喜歡(huan)重復一(yi)句(ju)話：“當(dang)好(hao)農民種好(hao)地”，他一(yi)直強調要經營好(hao)企(qi)業的(de)(de)基本面。

6月29日(ri)，在(zai)萬科舉行2017年度股(gu)東大會上，萬科新業務(wu)的(de)發展情況成為股(gu)東們(men)的(de)關注(zhu)焦點。用(yong)郁亮話講，“我(wo)無(wu)法(fa)回(hui)答十年之后物(wu)流占(zhan)多(duo)(duo)少、商業占(zhan)多(duo)(duo)少，可(ke)以清晰的(de)是(shi)，萬科未(wei)來是(shi)美好(hao)生(sheng)活的(de)服務(wu)商。未(wei)來想(xiang)到(dao)萬科，想(xiang)到(dao)的(de)是(shi)美好(hao)生(sheng)活，不是(shi)幾棟房子。”

資本市場(chang)的(de)(de)(de)邏輯是簡單(dan)而粗暴的(de)(de)(de)，真金白銀買入萬(wan)科(ke)股票的(de)(de)(de)股東們需要業績支撐(cheng)和投資回報去迎接一個新的(de)(de)(de)萬(wan)科(ke)。如(ru)果不再以(yi)房(fang)地(di)產(chan)開發為(wei)主業，萬(wan)科(ke)的(de)(de)(de)下一個增長極(ji)在哪(na)里？新業務能否做到(dao)像房(fang)地(di)產(chan)開發一樣的(de)(de)(de)體量？

                                       萬科董事會主席郁亮  圖片來源：每經記者 吳抒穎攝

掌聲與回報

6月29日，在萬(wan)科深圳大(da)梅沙總部舉(ju)行的(de)這場2017年(nian)度(du)股(gu)東(dong)大(da)會是(shi)被掌聲包(bao)圍的(de)。參(can)會的(de)股(gu)東(dong)們(men)大(da)多數(shu)持(chi)有(you)萬(wan)科股(gu)票數(shu)年(nian)，了解(jie)并熟悉萬(wan)科的(de)業(ye)務布局(ju)，有(you)不少還是(shi)管理(li)層的(de)擁躉者。久經沙場的(de)郁亮，也懂得如何用精彩的(de)發言去贏得他們(men)的(de)掌聲。

2017年萬科業績表現不俗(su)。祝(zhu)九勝第一次以萬科總裁、首(shou)席執行官的身份介紹了萬科的業務(wu)發展情況：2017年，萬科實現銷售面(mian)積3595.2萬平方米，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長30%；銷售金(jin)額5298.8億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長45.3%。

萬(wan)(wan)科(ke)的投資回報(bao)同樣令股東(dong)們(men)滿意。按照萬(wan)(wan)科(ke)此前披露的利潤分配(pei)及(ji)分紅派息預案(an)，萬(wan)(wan)科(ke)2017年(nian)度分紅派息方案(an)為每10股派送人(ren)民幣9.0元(yuan)（含稅）現金股息。祝九(jiu)勝指出，這(zhe)么多年(nian)來(lai)(lai)萬(wan)(wan)科(ke)累(lei)計分紅達(da)455億(yi)元(yuan)，已經遠遠超過了(le)這(zhe)么多年(nian)以來(lai)(lai)公司的股權融資總額。

再好的(de)成績都是過去，在(zai)轉(zhuan)型前景(jing)未明(ming)的(de)當下，萬(wan)科管理(li)層關(guan)于(yu)未來(lai)的(de)戰略布局等更(geng)受股(gu)(gu)東(dong)們(men)關(guan)注。在(zai)提問環節，萬(wan)科新業(ye)務(wu)的(de)發(fa)展情況成為焦點。股(gu)(gu)東(dong)們(men)的(de)提問都十(shi)分具象，例如持有型物業(ye)的(de)發(fa)展情況、商(shang)業(ye)地產能否做第一等。

萬科(ke)執行(xing)副總裁(cai)、首席運營官張(zhang)旭回答關于持有(you)(you)型(xing)物(wu)業(ye)的(de)(de)發(fa)展問(wen)題時(shi)指(zhi)出，無(wu)論是(shi)商(shang)(shang)業(ye)、物(wu)流(liu)，我們經營強(qiang)調的(de)(de)都是(shi)每(mei)年有(you)(you)增長(chang)、每(mei)年有(you)(you)提高，商(shang)(shang)業(ye)平(ping)臺目前(qian)的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)面積是(shi)排(pai)名第二(er)，相信我們能做(zuo)(zuo)得更(geng)(geng)(geng)好(hao)；物(wu)流(liu)收(shou)入(ru)也是(shi)達到(dao)行(xing)業(ye)比較好(hao)的(de)(de)水平(ping)；公寓剛剛起步(bu)，需要有(you)(you)更(geng)(geng)(geng)多時(shi)間來發(fa)展，希望做(zuo)(zuo)大做(zuo)(zuo)好(hao)以服(fu)(fu)務(wu)更(geng)(geng)(geng)多的(de)(de)客(ke)戶群體(ti)。

如(ru)今，萬科(ke)很少對(dui)外發(fa)布旗(qi)下業務線(xian)的(de)(de)發(fa)展目標(biao)，例如(ru)租金達到(dao)多少億元、規模(mo)(mo)達到(dao)多大體量等(deng)，“服務的(de)(de)客戶數(shu)(shu)量”反而被(bei)頻繁提起。曾經在一次(ci)(ci)小型的(de)(de)交流會上(shang)，萬科(ke)旗(qi)下商業平臺印(yin)力的(de)(de)高管透露，印(yin)力現在不主要(yao)考慮規模(mo)(mo)，目標(biao)是做(zuo)到(dao)服務客戶的(de)(de)數(shu)(shu)量（以(yi)人次(ci)(ci)算）數(shu)(shu)一數(shu)(shu)二(er)。

這個(ge)目標(biao)無疑(yi)是十分(fen)具有(you)萬科風格的，但對(dui)于投資(zi)者而言，針對(dui)一家(jia)企(qi)業建立估值(zhi)模型，始終(zhong)需要有(you)具體的營運數字去支(zhi)撐。從這個(ge)角度(du)來(lai)看，“服(fu)務的客戶數量(liang)”這一衡量(liang)標(biao)準顯得(de)比(bi)較抽象。

以商業地產領(ling)域為例，無論(lun)是(shi)華潤(run)置地還是(shi)萬達商業，都已經在租金收(shou)入等方面有清晰的(de)(de)目標(biao)和可供對比的(de)(de)數據。例如華潤(run)置地預計2019年租金收(shou)入超過百億元。但于萬科而言，新業務的(de)(de)業績表現何時在報(bao)表中有所體現，仍是(shi)未知數。

                                  萬科2017年度股東大會現場 圖片來源：每經記者 吳抒穎攝

萬科十年后

郁亮(liang)已經很(hen)少(shao)提到“萬億大(da)萬科(ke)”的遠期遠景了(le)。當股(gu)東會(hui)上被(bei)問(wen)到萬科(ke)十年后(hou)的業務組(zu)成時，郁亮(liang)說，“我無法回答(da)十年之(zhi)后(hou)物流占多(duo)少(shao)、商(shang)業占多(duo)少(shao)，可以清晰的是，萬科(ke)未來是美(mei)好(hao)生活(huo)(huo)的服(fu)務商(shang)。未來想到萬科(ke)，想到的是美(mei)好(hao)生活(huo)(huo)，不是幾棟(dong)房子。”

郁亮這一(yi)年來的多次(ci)公開發言，都將萬科與“美好生(sheng)活”深度綁定，他曾(ceng)說，“誰說萬科是住宅開發商和誰急。”也因此，他在(zai)考慮把(ba)公司招(zhao)牌里的“地產(chan)”、“房(fang)地產(chan)”字眼去掉，全(quan)部改成“萬科企業”。

圍繞“美好生(sheng)活”開展(zhan)的(de)(de)(de)業務(wu)，郁亮說，萬科(ke)目前的(de)(de)(de)發展(zhan)“方(fang)向是(shi)(shi)明確的(de)(de)(de)，路徑是(shi)(shi)不清晰的(de)(de)(de)”。郁亮認為(wei)，萬科(ke)的(de)(de)(de)多元化是(shi)(shi)“相關多元化”，“我們的(de)(de)(de)主線從來(lai)沒有變過，就是(shi)(shi)城市(shi)發展(zhan)和老(lao)百(bai)姓變化兩條(tiao)主線。”

圍繞著這兩條(tiao)主(zhu)線，萬科開展了(le)商業、教育、養老(lao)(lao)、物流、租賃住房、度假休閑(xian)等一系列的(de)多元化業務。郁亮認為(wei)，只(zhi)要行業有空間，就是有機(ji)會(hui)的(de)。以養老(lao)(lao)服務為(wei)例，雖然萬科目前(qian)還沒有合適的(de)商業模(mo)式(shi)，但萬科會(hui)花很大精力去研究。

養(yang)老(lao)服務是一個前(qian)景可期的市(shi)場(chang)。據前(qian)瞻產(chan)業研究(jiu)院《中國養(yang)老(lao)地(di)產(chan)行業發展(zhan)前(qian)景與投資機會分析報告》數據顯示，國內(nei)養(yang)老(lao)產(chan)業市(shi)場(chang)規(gui)模發展(zhan)迅速，2016年國內(nei)養(yang)老(lao)產(chan)業市(shi)場(chang)規(gui)模約5萬(wan)億元，預(yu)計到(dao)2020年將達到(dao)7.7萬(wan)億元，發展(zhan)空間(jian)巨大。

某(mou)種程度上，郁亮是一個很有互聯網思(si)維的人，他最近在與微軟談要將智(zhi)能AR運營到養老(lao)服務中。

他也(ye)相信技術(shu)的(de)力量，他以萬(wan)科物業(ye)(ye)舉例稱，“在(zai)(zai)互聯網時代，行業(ye)(ye)集(ji)中度都提升得很(hen)快，未(wei)來(lai)地產及相關(guan)行業(ye)(ye)的(de)集(ji)中度也(ye)會越來(lai)越高。萬(wan)科物業(ye)(ye)能(neng)簽約4億平方米，這在(zai)(zai)過去是很(hen)難想象的(de)。技術(shu)的(de)加入使得行業(ye)(ye)集(ji)中度提升加快，未(wei)來(lai)集(ji)中度提高1倍(bei)是可預期的(de)。”

郁亮認為，不(bu)能(neng)夠(gou)以原來的(de)(de)標準(zhun)去看待行業(ye)，不(bu)能(neng)說不(bu)賺(zhuan)錢就不(bu)去做。“前一(yi)段(duan)時間去參(can)觀了(le)亞(ya)馬遜，讓(rang)我(wo)挺開眼界的(de)(de)。亞(ya)馬遜賺(zhuan)錢嗎？是(shi)虧損的(de)(de)。如果我(wo)們有(you)好的(de)(de)隊伍(wu)，有(you)一(yi)個好的(de)(de)機制，在一(yi)個正確的(de)(de)方向指導下，找(zhao)一(yi)個空(kong)間大的(de)(de)業(ye)務，萬科的(de)(de)未來是(shi)可預期的(de)(de)。”

外界總(zong)期待(dai)萬科能(neng)夠引領行業，但(dan)郁亮(liang)說，“我(wo)(wo)們(men)管理團隊要做所有人口中的好(hao)孩子，我(wo)(wo)們(men)沒這(zhe)個(ge)能(neng)力，只(zhi)能(neng)有則(ze)改(gai)之，無(wu)則(ze)加勉。我(wo)(wo)們(men)只(zhi)能(neng)沿著對人尊重繼(ji)續往前走。”            

主角與插曲

這一場股東(dong)(dong)會(hui)，大(da)股東(dong)(dong)深圳地鐵沒有來(lai)。名譽主(zhu)席王(wang)石自然不(bu)會(hui)出(chu)現(xian)，他退(tui)休已經滿一年。坐在郁(yu)亮側邊的獨立(li)董事劉姝(shu)威前幾(ji)個月曾(ceng)對寶(bao)能系口誅(zhu)筆伐，但她甚至未(wei)能獲得發言(yan)機會(hui)。這一場發布會(hui)的主(zhu)角毫無疑問是郁(yu)亮和祝九勝(sheng)。

股東好奇(qi)于祝(zhu)(zhu)九(jiu)勝上(shang)任(ren)后(hou)為(wei)(wei)萬(wan)科帶(dai)(dai)來的變(bian)化，祝(zhu)(zhu)九(jiu)勝說，我進萬(wan)科七年，與同事們配合得(de)很好。他表示，自己(ji)從(cong)事了20年金融服務業，在以客戶(hu)為(wei)(wei)中心(xin)這(zhe)方面(mian)，可(ke)以為(wei)(wei)團隊(dui)帶(dai)(dai)來推動和加持的作用。

可能這(zhe)樣的回(hui)答有些“官方(fang)”，郁亮(liang)立刻為(wei)他補充了(le)一段(duan)：“祝總的金融背(bei)景在萬(wan)科(ke)發揮得并不(bu)充分，因為(wei)萬(wan)科(ke)不(bu)缺錢(qian)。反(fan)而在客戶服(fu)務、客戶意識方(fang)面的表現得更(geng)為(wei)突出，他為(wei)我們帶來了(le)新的要求，這(zhe)是他最與(yu)眾(zhong)不(bu)同的地方(fang)。”

現場有股東提(ti)問“康達爾(er)的(de)(de)股權之爭會不會影響萬科(ke)總(zong)裁(cai)、首席執(zhi)行官(guan)祝(zhu)九勝在萬科(ke)任(ren)職？”董事會秘書(shu)朱旭(xu)表示，祝(zhu)九勝是以個人(ren)的(de)(de)身份擔任(ren)康達爾(er)董事，而且已(yi)正(zheng)式(shi)提(ti)出不再連任(ren)的(de)(de)申請。

過(guo)去兩(liang)年，寶能系無(wu)論是否出席(xi)萬科(ke)的股東(dong)大會，與他(ta)們(men)有(you)關的話題都從未(wei)停止過(guo)。但在這場2017年度的股東(dong)會上，關于他(ta)們(men)的問題只有(you)一個(ge)：“是否清(qing)楚(chu)寶能減持股份的接(jie)(jie)盤方，接(jie)(jie)盤方是否與公司進行了溝(gou)通？”

朱(zhu)旭表(biao)示，按照交(jiao)易所(suo)的規則只有(you)持股(gu)票5%以(yi)(yi)上(shang)的股(gu)東(dong)需(xu)要(yao)告(gao)(gao)訴(su)大家(jia)我是誰，至于5%以(yi)(yi)下的股(gu)東(dong)是沒有(you)披露義務(wu)的，“所(suo)以(yi)(yi)目前還沒有(you)股(gu)東(dong)告(gao)(gao)訴(su)我們，我們也(ye)不能告(gao)(gao)訴(su)你。”

也(ye)有股東質(zhi)疑，劉(liu)姝威作為獨董發文批評寶能，是否未考慮中小股東的利益？但(dan)郁亮并沒有讓(rang)劉(liu)姝威回答這一問(wen)題。朱旭以“影響股價的因(yin)素很多，希(xi)望(wang)投(tou)資(zi)者要相信(xin)管理層對公司(si)未來業績增長(chang)的信(xin)心”作為官方回應。

這(zhe)場(chang)股東(dong)會(hui)，萬(wan)科(ke)監事(shi)(shi)(shi)會(hui)主席解凍還匯(hui)報(bao)了關于王(wang)石的離職專項(xiang)報(bao)告。此次萬(wan)科(ke)聘任(ren)了畢馬威會(hui)計(ji)師事(shi)(shi)(shi)務所對王(wang)石進行了離任(ren)審計(ji)。該審計(ji)報(bao)告指(zhi)出，未(wei)發現王(wang)石在任(ren)期(qi)內(nei)存(cun)(cun)在違反公司(si)(si)(si)章程(cheng)所規(gui)定的董(dong)(dong)事(shi)(shi)(shi)會(hui)主席及董(dong)(dong)事(shi)(shi)(shi)職責的情(qing)形，詢問了萬(wan)科(ke)管理層后，也未(wei)發現王(wang)石在任(ren)期(qi)內(nei)存(cun)(cun)在違反公司(si)(si)(si)法(fa)及萬(wan)科(ke)公司(si)(si)(si)章程(cheng)有關規(gui)定的情(qing)形。

萬(wan)科(ke)已經不再因為股(gu)權(quan)之爭(zheng)“天(tian)天(tian)上(shang)頭(tou)條”，但安心“種地”的萬(wan)科(ke)管理層(ceng)，也(ye)需(xu)要耕耘的收獲向股(gu)東證(zheng)明，他們的選(xuan)擇和(he)支持(chi)都(dou)是值得的。