每經記者(zhe)｜于垚峰    每經編輯｜魏官紅(hong)    

今年10月(yue)起，地(di)處(chu)江西最南面的地(di)級(ji)城(cheng)市贛州(zhou)迎來了土地(di)出讓的一個小高(gao)峰(feng)。其中(zhong)，李亞鵬旗下的中(zhong)書(shu)系公司斥資7.8億(yi)元，一舉(ju)摘下位(wei)于贛州(zhou)蓉江新區(qu)的4宗地(di)，引發(fa)外(wai)界關注(zhu)。

這4宗地將(jiang)被規劃為(wei)“集合中(zhong)國傳統文化、跨界藝術文創及商業住宅為(wei)一體(ti)”的綜(zong)合園區，打造成“贛州中(zhong)國文谷”，總(zong)計劃投(tou)資(zi)61億元。

演藝圈里經(jing)商的明(ming)星不少，從演員(yuan)轉型成(cheng)為地產商人的李亞鵬就(jiu)是其中之一。

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2013年，李亞(ya)鵬的北京中(zhong)書投資控股有限(xian)公(gong)司（以(yi)下簡稱中(zhong)書控股）在云南麗江束河古鎮東區拿下408畝(mu)土地(di)，高調宣(xuan)布進(jin)軍地(di)產行業。此后，李亞(ya)鵬方面又(you)在河南鄭州首推(tui)“中(zhong)國(guo)文(wen)谷”項目(mu)(mu)，目(mu)(mu)前項目(mu)(mu)正在進(jin)行中(zhong)。

11月(yue)7日，贛(gan)州市蓉江(jiang)新(xin)區管委會主任王(wang)凌在接受《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)采(cai)訪(fang)時表(biao)示，中書(shu)系(xi)公司(si)目前拍下的(de)土(tu)地只(zhi)是(shi)(shi)“贛(gan)州中國文谷”的(de)第一期(qi)用地，最終規(gui)劃(hua)的(de)是(shi)(shi)面積為800畝的(de)項(xiang)目。

江西文旅控股贛州文谷項目

10月15日，贛(gan)州中(zhong)書資(zi)源置業有(you)限公司(si)(si)（以(yi)下簡稱贛(gan)州中(zhong)書）以(yi)底價7.8億元(yuan)將4宗地收(shou)入(ru)囊中(zhong)，樓面價約每平方米2300元(yuan)，而這家(jia)公司(si)(si)背后有(you)李亞鵬的身影。

江西省土(tu)地(di)(di)使(shi)用權(quan)和(he)礦業權(quan)網上交(jiao)易(yi)系統顯示，中(zhong)書系公司拍下的4宗(zong)地(di)(di)位于贛州市蓉(rong)江新(xin)(xin)(xin)區。蓉(rong)江新(xin)(xin)(xin)區是一個成立(li)3年的省級新(xin)(xin)(xin)區，其被定位打(da)造為贛州經濟(ji)發展的核心(xin)區和(he)總部經濟(ji)中(zhong)心(xin)、金(jin)融(rong)商務中(zhong)心(xin)、科技創新(xin)(xin)(xin)中(zhong)心(xin)和(he)文化旅游中(zhong)心(xin)。

4宗地(di)中(zhong)，包括2宗商(shang)(shang)住用地(di)以(yi)(yi)及(ji)2宗商(shang)(shang)業(ye)用地(di)，總面(mian)(mian)積為22.04萬平方(fang)米。其(qi)中(zhong)，編號(hao)DBA2019075的(de)地(di)塊(kuai)須建設以(yi)(yi)中(zhong)國(guo)傳統文化為核心(xin)的(de)主(zhu)題園區，建設內(nei)容包括但不(bu)限于公(gong)益(yi)(yi)性書(shu)院及(ji)以(yi)(yi)中(zhong)國(guo)傳統文化為主(zhu)題的(de)精品酒店(dian)、企(qi)業(ye)書(shu)院等(deng)。該地(di)塊(kuai)的(de)前置條件還包括：公(gong)益(yi)(yi)性書(shu)院、精品酒店(dian)由競得人自(zi)持(chi)并運(yun)營5年(nian)以(yi)(yi)上，5年(nian)內(nei)不(bu)得對(dui)外進行(xing)(xing)銷(xiao)(xiao)售；企(qi)業(ye)書(shu)院由競得人自(zi)持(chi)不(bu)少于20%建筑面(mian)(mian)積并運(yun)營3年(nian)以(yi)(yi)上，項目竣工驗(yan)收后，3年(nian)內(nei)不(bu)得對(dui)外進行(xing)(xing)銷(xiao)(xiao)售，且須定向引入(ru)相應的(de)文化、藝術主(zhu)力商(shang)(shang)戶。

DBA2019076地塊須建(jian)設擁有自主(zhu)(zhu)品牌、以跨界藝術(shu)及(ji)文(wen)創(chuang)為核心的(de)主(zhu)(zhu)題街區商(shang)(shang)業(ye)。前置條件包括：引(yin)入已獲得(de)(de)不少于(yu)五家(jia)世界著(zhu)名國家(jia)級博物館文(wen)創(chuang)項目(mu)代理及(ji)運營(ying)授權的(de)文(wen)創(chuang)產業(ye)項目(mu)，以及(ji)多(duo)業(ye)態融合的(de)圖書(shu)集合商(shang)(shang)業(ye)體等(deng)。街區商(shang)(shang)業(ye)由競得(de)(de)人自持(chi)不少于(yu)20%建(jian)筑面(mian)積并運營(ying)3年以上，項目(mu)竣工驗收后，3年內(nei)不得(de)(de)對外進(jin)行銷售，且須定向引(yin)入相應(ying)的(de)文(wen)化、藝術(shu)主(zhu)(zhu)力(li)商(shang)(shang)戶(hu)。

DBA2019077及DBA2019078兩宗(zong)地塊應集(ji)中配建(jian)不(bu)少于住宅用地計容總(zong)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)10%的(de)人才住房(fang)，與商業住宅項(xiang)目(mu)同步(bu)設計、同步(bu)施工、同步(bu)驗(yan)收(shou)、同步(bu)交付使用，并按照精裝房(fang)的(de)標準建(jian)成后無償移(yi)交人才住房(fang)運營(ying)平臺。

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根據規劃，上述4宗地將用(yong)于(yu)建設“贛州中(zhong)國(guo)文谷”項目(mu)。該項目(mu)作為贛州十個重大文化產業之一，曾于(yu)2018年5月(yue)10日在(zai)深圳簽約，總投資61億元。

彼(bi)時，在簽(qian)約儀式(shi)后，北京中書資(zi)源投資(zi)有(you)限公司（以下簡(jian)稱中書資(zi)源）董(dong)事長李亞鵬在接(jie)受媒體采訪時表示，贛州(zhou)有(you)著非常深厚的(de)(de)文(wen)化積淀和豐富的(de)(de)文(wen)化資(zi)源，有(you)機緣來到(dao)江西贛州(zhou)投資(zi)，是自(zi)己莫大的(de)(de)榮幸(xing)。

事(shi)實上，早在(zai)2017年(nian)，李亞鵬就前往贛(gan)州蓉江(jiang)新區考察，并(bing)表示會(hui)將“書(shu)院(yuan)中國(guo)(guo)公(gong)益(yi)計劃”帶到該市。同(tong)年(nian)，李亞鵬旗(qi)下(xia)公(gong)益(yi)基金(jin)“北(bei)京(jing)市書(shu)院(yuan)中國(guo)(guo)文化發展基金(jin)會(hui)”為(wei)“江(jiang)西贛(gan)州書(shu)院(yuan)項(xiang)目”募資(zi)60萬元。

一位知(zhi)情人士(shi)向《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)(zhe)表示，李亞鵬和贛(gan)(gan)(gan)州(zhou)的一些(xie)政府官(guan)員也是熟悉的。贛(gan)(gan)(gan)州(zhou)市(shi)(shi)委(wei)機關(guan)報(bao)《贛(gan)(gan)(gan)南(nan)日(ri)報(bao)》曾(ceng)報(bao)道，2019年(nian)(nian)2月(yue)(yue)24日(ri)，李亞鵬在(zai)贛(gan)(gan)(gan)南(nan)醫學院(yuan)開展題為“心有所愿 行(xing)而(er)成力(li)”的主題演講(jiang)。記者(zhe)(zhe)注(zhu)意到，贛(gan)(gan)(gan)南(nan)醫學院(yuan)黨委(wei)書記李恭進在(zai)2016年(nian)(nian)11月(yue)(yue)至(zhi)2017年(nian)(nian)8月(yue)(yue)期間(jian)擔任(ren)贛(gan)(gan)(gan)州(zhou)市(shi)(shi)委(wei)常委(wei)、市(shi)(shi)政府常務(wu)副市(shi)(shi)長。

中書資源公眾(zhong)號顯示，2019年10月16日，江西省自(zi)然資源廳黨組書記、廳長(chang)張(zhang)圣澤一行領(ling)導到(dao)贛州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)蓉江新(xin)區(qu)進(jin)行實地調(diao)(diao)研。調(diao)(diao)研期間，中書控股集團董事長(chang)李亞鵬向相關(guan)領(ling)導介紹了“贛州(zhou)(zhou)中國文谷項目”進(jin)展(zhan)情(qing)況，相關(guan)領(ling)導給(gei)予了積極肯定并表示將做好后續支持工(gong)作(zuo)。張(zhang)圣澤此前曾擔任(ren)贛州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)委常委、市(shi)(shi)政府副市(shi)(shi)長(chang)。

圖(tu)片來源：微信公眾號截圖(tu)

記者(zhe)注(zhu)意到，在股權穿(chuan)透后，贛州中書的實際(ji)控制人為江(jiang)西(xi)(xi)省旅(lv)游集團文旅(lv)產(chan)業投資發展有限公司（以下(xia)簡稱(cheng)江(jiang)西(xi)(xi)文旅(lv)）。

贛州(zhou)(zhou)中(zhong)書(shu)成立于(yu)2018年(nian)(nian)7月(yue)5日(ri)，注(zhu)冊資(zi)本(ben)490萬元，法定代表人李正(zheng)，初始股(gu)(gu)東(dong)為中(zhong)書(shu)資(zi)源。2018年(nian)(nian)12月(yue)28日(ri)，公(gong)(gong)司股(gu)(gu)東(dong)變更為北京(jing)中(zhong)書(shu)銳(rui)佳文(wen)化發展(zhan)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司（以下簡稱中(zhong)書(shu)文(wen)化），贛州(zhou)(zhou)市新(xin)旅(lv)(lv)(lv)投資(zi)發展(zhan)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司（以下簡稱贛州(zhou)(zhou)新(xin)旅(lv)(lv)(lv)）和(he)(he)中(zhong)書(shu)資(zi)源分別(bie)持有(you)中(zhong)書(shu)文(wen)化55%和(he)(he)45%的股(gu)(gu)份，而江西(xi)文(wen)旅(lv)(lv)(lv)持有(you)贛州(zhou)(zhou)新(xin)旅(lv)(lv)(lv)100%股(gu)(gu)份。

界面新聞(wen)的(de)報道顯示(shi)，中(zhong)書資(zi)源的(de)實(shi)際控(kong)制人(ren)為李亞(ya)鵬的(de)母親(qin)張萍(ping)。

李亞鵬的文旅夢

據蓉江(jiang)新區管(guan)委會(hui)主任王凌介紹，“贛州中(zhong)國文谷項(xiang)目”最(zui)終規劃的面(mian)積(ji)為800畝(mu)，分(fen)多期(qi)建設(she)。

這(zhe)是李亞鵬繼麗江雪山(shan)藝術(shu)小鎮和鄭州中(zhong)國文(wen)(wen)谷(gu)項(xiang)目之后(hou)的第三個文(wen)(wen)旅項(xiang)目。其中(zhong)，中(zhong)國文(wen)(wen)谷(gu)項(xiang)目是李亞鵬于2015年12月提出的一個文(wen)(wen)化品(pin)牌。

彼(bi)時，李亞(ya)鵬攜中書團(tuan)隊前往位于廣東省(sheng)佛(fo)山市順德區(qu)的(de)碧桂園(yuan)集團(tuan)總部，和(he)碧桂園(yuan)集團(tuan)總裁(cai)莫(mo)斌談起了合作。

據(ju)李亞鵬(peng)介紹，“中國文谷”是(shi)中書控(kong)股打(da)造的(de)生態(tai)體(ti)(ti)系，以(yi)COART為(wei)核心，把音樂、戲(xi)劇、舞蹈、藝術展乃至服(fu)裝秀、論壇、互聯(lian)網、創客等與(yu)居(ju)住生活相(xiang)融(rong)合，實現文化藝術資源與(yu)街區商(shang)業綜合體(ti)(ti)的(de)嫁接。

不過，李亞鵬發起的(de)這場文化與地(di)產的(de)合(he)作(zuo)，此后沒有任何的(de)消(xiao)息。兩年(nian)之后，“中國文谷”項目首(shou)次在河南鄭州(zhou)落(luo)地(di)。

鄭州中(zhong)國文谷(gu)項(xiang)目拿地時間為2017年8月，面積共8.1萬平方米(mi)，競得方為河南(nan)中(zhong)書置(zhi)業(ye)。河南(nan)中(zhong)書置(zhi)業(ye)由中(zhong)書資源(yuan)和房(fang)地產上市公司金科(ke)股份旗(qi)下公司共同出資成立。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者查閱相關材料注意到，當(dang)時土地使用權掛牌出讓公告(gao)對施工(gong)完成時間(jian)有著明(ming)確(que)規定。根據規定，競買人須在該(gai)地塊上建(jian)設(she)世界知名兒童(tong)文(wen)化主題IP綜合(he)體；在土地成交后(hou)3年內項目(mu)全部建(jian)成并投入運(yun)營；該(gai)項目(mu)須先(xian)于(yu)住宅項目(mu)開工(gong)建(jian)設(she)。

“世(shi)界知名(ming)兒童文化主(zhu)題IP綜合體(ti)”或指(zhi)向鄭州中國文谷內的泰迪城項目。按照拿地(di)時(shi)的條件，河南中書置業要在2020年8月(yue)之前(qian)完(wan)成該(gai)項目的建設(she)，并投入運營。記者(zhe)了(le)解到(dao)，目前(qian)該(gai)項目仍然在建設(she)之中。

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其實，李亞鵬(peng)涉足房地(di)產(chan)始于2011年(nian)——在入讀長(chang)江商(shang)學院之后，他將投(tou)資領域從傳媒延展到房地(di)產(chan)。同年(nian)，中書控股成立。

但是(shi)，李亞鵬做文旅項(xiang)目則(ze)是(shi)從2013年開始的(de)，包括中(zhong)(zhong)(zhong)書資源在內的(de)“中(zhong)(zhong)(zhong)書系(xi)”公(gong)(gong)司的(de)成(cheng)立時間也(ye)多(duo)為2013年。在這一年里(li)，北(bei)京(jing)(jing)中(zhong)(zhong)(zhong)書藝(yi)蓮網絡科技有限公(gong)(gong)司、北(bei)京(jing)(jing)中(zhong)(zhong)(zhong)書雅集貿易有限公(gong)(gong)司、北(bei)京(jing)(jing)中(zhong)(zhong)(zhong)書培德教育咨詢(xun)有限公(gong)(gong)司和北(bei)京(jing)(jing)中(zhong)(zhong)(zhong)書酒店管理(li)有限公(gong)(gong)司成(cheng)立。

麗江雪(xue)山藝術(shu)小(xiao)鎮(zhen)是李亞鵬的第一個文旅項目，但在兩年后，其將控(kong)制權轉讓。

2013年(nian)，中書控股在云南麗(li)江束(shu)河古(gu)鎮東區拿下408畝土地，擬建雪(xue)山(shan)藝(yi)術小鎮，項(xiang)目占地面(mian)積(ji)約(yue)27萬(wan)平方米，建筑面(mian)積(ji)約(yue)20萬(wan)平方米，號稱投資規模達35億元。根(gen)據規劃，雪(xue)山(shan)藝(yi)術小鎮項(xiang)目包括(kuo)雪(xue)山(shan)書院(yuan)酒店、雪(xue)山(shan)大(da)宅（別墅）、亞洲青年(nian)藝(yi)術現場(chang)（院(yuan)落商(shang)業及(ji)住宅、公寓）三個部分(fen)。

然而，本應在2014年(nian)12月完工的項目(mu)卻(que)停滯不前。直到2015年(nian)6月，陽(yang)光100中(zhong)國（02608，HK）用一紙(zhi)協議(yi)收購了麗江(jiang)雪(xue)山藝術(shu)小鎮的股權。按照(zhao)協議(yi)內容，陽(yang)光100中(zhong)國方面欲以(yi)1.938億元(yuan)的價(jia)格收購麗江(jiang)雪(xue)山51%的股權。

目(mu)前，李亞鵬(peng)及其中(zhong)書系公司仍(reng)然持有部(bu)分麗(li)江雪山(shan)的(de)股權。

失意的時光贛州

贛(gan)州作為江(jiang)西南(nan)大門，是江(jiang)西省人口最多、區(qu)域面積(ji)最大的地(di)級(ji)市(shi)，自古(gu)是“據五嶺之(zhi)要(yao)會、扼贛(gan)閩粵湘之(zhi)要(yao)沖”的戰(zhan)略(lve)要(yao)地(di)。2018年，贛(gan)州市(shi)實現地(di)區(qu)生產總值2807.24億元，同比(bi)增長9.3%，增幅連續三年居江(jiang)西省第一。

“李亞鵬選擇在贛(gan)(gan)州(zhou)拿地(di)(di)打造中國(guo)文(wen)谷項目，或許(xu)正是看(kan)中了贛(gan)(gan)州(zhou)巨(ju)大的市場，另(ling)外，在其背(bei)后(hou)還(huan)有(you)國(guo)資江旅集(ji)(ji)團。”贛(gan)(gan)州(zhou)一位地(di)(di)產(chan)界人士(shi)向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，但是，縱觀“中國(guo)文(wen)谷”項目所在地(di)(di)，其地(di)(di)理(li)位置并沒(mei)有(you)太大的優勢，拿地(di)(di)樓(lou)面(mian)價約每(mei)平(ping)方(fang)米2300元也不算低(di)。在贛(gan)(gan)州(zhou)中書拿地(di)(di)之(zhi)前，綠地(di)(di)集(ji)(ji)團拿下(xia)了贛(gan)(gan)州(zhou)西(xi)站附近的多宗地(di)(di)塊，樓(lou)面(mian)價在每(mei)平(ping)方(fang)米1300元左右。

近年來，贛(gan)州吸引了較多開發(fa)商前(qian)來“掘金”擴儲，其中(zhong)就(jiu)不乏(fa)中(zhong)糧地(di)產、龍湖、中(zhong)海(hai)、富(fu)力(li)等知名房(fang)企。地(di)產中(zhong)介(jie)平臺數據顯示(shi)，截至(zhi)10月底，贛(gan)州整體房(fang)價(jia)在(zai)(zai)每平方米8575元(yuan)，而(er)蓉江新(xin)區平均(jun)房(fang)價(jia)在(zai)(zai)每平方米11705元(yuan)左右(you)，整體價(jia)位優(you)勢并不明(ming)顯。

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相較(jiao)于外界的(de)不看好，贛州此前引進的(de)時光(guang)小鎮的(de)失敗才是對“中國文谷”項目最(zui)大的(de)殺傷(shang)。

2016年6月(yue)，棕櫚(lv)股份與(yu)贛(gan)州(zhou)市(shi)政府、幸福時(shi)代(dai)生態城(cheng)鎮開發有限(xian)公司簽署戰略合(he)(he)作框架協議，根(gen)據協議，合(he)(he)作三(san)方將按照贛(gan)州(zhou)城(cheng)市(shi)總體規劃(hua)，引入(ru)世界一流的(de)規劃(hua)設計理(li)念(nian)，整體包(bao)裝策劃(hua)開發建設，將時(shi)光贛(gan)州(zhou)（即七里鎮）打造(zao)成為(wei)贛(gan)州(zhou)的(de)城(cheng)市(shi)客廳，江西的(de)城(cheng)市(shi)名片。

另外，將(jiang)鄉(xiang)愁(chou)贛(gan)州（即大湖江景區）打造成為(wei)以生態、旅(lv)游(you)、運動、休閑(xian)為(wei)一體(ti)的鄉(xiang)村旅(lv)游(you)度假區；將(jiang)三(san)江口（即八境(jing)臺）周邊(bian)地(di)區環境(jing)景觀(guan)優化，將(jiang)該區域建設為(wei)集(ji)宋代文化和客家文化旅(lv)游(you)、水西民俗(su)休閑(xian)、水東田園度假于一體(ti)的都市旅(lv)游(you)綜合體(ti)項目。總規劃區域面積約2775畝，估算投資(zi)42.5億(yi)元。

棕櫚(lv)股(gu)份(fen)在2019年半年報中披露，截(jie)至報告期末(mo)，棕櫚(lv)股(gu)份(fen)與贛(gan)州(zhou)市尚(shang)未簽(qian)署具體合(he)作(zuo)合(he)同。2018年1月，贛(gan)州(zhou)市章貢區(qu)再度推(tui)出七鯉古(gu)(gu)鎮文化旅(lv)(lv)游PPP項目(mu)(mu)（原時(shi)光(guang)贛(gan)州(zhou)（七里古(gu)(gu)鎮）文化旅(lv)(lv)游項目(mu)(mu)）對外(wai)招(zhao)標(biao)。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年(nian)6月(yue)27日，中(zhong)交(jiao)集團旗下中(zhong)交(jiao)一公局集團與中(zhong)交(jiao)海西(xi)投資、中(zhong)交(jiao)二公院(yuan)、浙江(jiang)省中(zhong)青國(guo)際旅游(you)有限(xian)公司組(zu)成聯(lian)合(he)(he)體，成功中(zhong)標江(jiang)西(xi)贛州(zhou)市章(zhang)貢區七鯉古鎮文化旅游(you)PPP項(xiang)(xiang)目。該項(xiang)(xiang)目采(cai)用(yong)“PPP+EPC+使(shi)用(yong)者付費+可行性缺口補助”模式(shi)實施(shi)，合(he)(he)作(zuo)(zuo)期30年(nian)，其中(zhong)建(jian)(jian)設(she)期3年(nian)，運(yun)營維護(hu)期27年(nian)。合(he)(he)作(zuo)(zuo)內(nei)容(rong)包(bao)括整(zheng)體區域內(nei)的規劃(hua)設(she)計、投資、建(jian)(jian)設(she)和運(yun)營管(guan)理等(deng)。

七鯉(li)古(gu)(gu)鎮文(wen)化(hua)旅游(you)PPP項目(mu)用地規模(mo)共計面積1571.93畝（含道路面積124.59畝），以(yi)“宋窯(yao)古(gu)(gu)埠，七鯉(li)客(ke)家(jia)”為主題，依托“瓷窯(yao)、漕運(yun)、廟會、客(ke)家(jia)”四大文(wen)化(hua)精要，致力于(yu)打造面向贛(gan)粵閩湘(xiang)的文(wen)化(hua)型古(gu)(gu)鎮目(mu)的地、贛(gan)南首席休(xiu)憩(qi)度假綜(zong)合體和贛(gan)州首個商務文(wen)創示(shi)范區。