每經記者｜王佳飛    每經編輯(ji)｜陳夢(meng)妤    

“2021年整體房地產市場大致可以(yi)做出的判斷是，各方是要朝著穩定的方向去努(nu)力的。”

日前，《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者專訪(fang)了住房和(he)城鄉建(jian)設部政策研(yan)究(jiu)中心原主任、中國人民大學國發院城市(shi)更(geng)新研(yan)究(jiu)中心主任秦虹，其表示(shi)，大致可預計房地產融(rong)資管控(kong)還是比較嚴格，房企面對的融(rong)資壓力比2020年還要大。

中國(guo)人民大學(xue)國(guo)發院城市更新研究中心主任 秦虹 每經記(ji)者 韓陽 攝(she)

向穩定努力

2021年度政(zheng)府工作(zuo)報告中，對房(fang)地產市場的(de)(de)(de)要求依舊是(shi)房(fang)住不炒，“堅持房(fang)子是(shi)用(yong)來(lai)住的(de)(de)(de)、不是(shi)用(yong)來(lai)炒的(de)(de)(de)定(ding)位，穩地價(jia)、穩房(fang)價(jia)、穩預期。”

秦虹向《每日經濟新聞》記者表示：“今年(nian)的(de)房地(di)產市場，按照中央(yang)要求(qiu)肯定是(shi)保(bao)持穩定。中央(yang)定了調，所以各個(ge)地(di)方都要向穩定這(zhe)(zhe)方面去努力，這(zhe)(zhe)是(shi)大(da)家努力的(de)方向。各方朝著穩定去努力，就有可(ke)能達到(dao)這(zhe)(zhe)個(ge)目標。”

秦虹表示，大(da)致可以預計房地產(chan)融(rong)(rong)資(zi)管(guan)控還(huan)是(shi)比(bi)較嚴格(ge)。房企融(rong)(rong)資(zi)壓力應該是(shi)有(you)的，因(yin)而面對的壓力會(hui)比(bi)2020年還(huan)要大(da)。

但宏觀面還是(shi)向好(hao)的，秦虹表示：“中國的城鎮新增(zeng)常(chang)住人口從(cong)1995年(nian)(nian)開始每年(nian)(nian)超過(guo)1000萬，2019年(nian)(nian)是(shi)1500萬。按照國家大的部署，到(dao)2025年(nian)(nian)城鎮化率達到(dao)65%。這(zhe)五年(nian)(nian)，我(wo)們還可以確定(ding)每年(nian)(nian)新增(zeng)常(chang)住人口超過(guo)1000萬。人口的增(zeng)長、經濟的增(zeng)長，同時全球目前(qian)資金(jin)寬松，這(zhe)是(shi)房地產發展外部環境(jing)依然(ran)保持(chi)良好(hao)的重要(yao)基礎。”

集中供地發力的前提是土地供應量增加

2021年初，媒體報道將(jiang)有22個重點城市(shi)將(jiang)試行“兩集中”土地出(chu)讓(rang)制度，也即集中發布出(chu)讓(rang)公告、集中組織(zhi)出(chu)讓(rang)活(huo)動(dong)，2021年住(zhu)宅招(zhao)拍掛(gua)不超過三(san)次。

秦虹表示，該政(zheng)策雖然近期(qi)能(neng)夠影響到土拍(pai)市場，但市場的最重(zhong)要因素還是(shi)土地供應量。

“如果只是拍(pai)地(di)方(fang)式(shi)變化，土(tu)(tu)(tu)地(di)的(de)供(gong)應沒有(you)(you)上(shang)(shang)升，甚至還下(xia)降了總(zong)量(liang)，那(nei)么對地(di)價(jia)(jia)的(de)影響就會非常有(you)(you)限。只有(you)(you)各個地(di)方(fang)集中(zhong)拍(pai)地(di)，同(tong)時供(gong)地(di)總(zong)量(liang)能夠有(you)(you)比較(jiao)明顯的(de)增加，才會影響到土(tu)(tu)(tu)地(di)價(jia)(jia)格，保持平(ping)穩(wen)(wen)(wen)甚至穩(wen)(wen)(wen)中(zhong)有(you)(you)降。只有(you)(you)土(tu)(tu)(tu)地(di)的(de)價(jia)(jia)格保持穩(wen)(wen)(wen)中(zhong)有(you)(you)降，而(er)且土(tu)(tu)(tu)地(di)供(gong)應量(liang)增加，才會傳導到房價(jia)(jia)穩(wen)(wen)(wen)定和(he)不大幅上(shang)(shang)漲。”

秦(qin)虹(hong)認為(wei)，2020年(nian)國內一(yi)部分城(cheng)市出現(xian)了(le)房價(jia)上漲，根本(ben)原因還(huan)是供(gong)(gong)求關系不平衡。一(yi)些城(cheng)市連續多年(nian)每年(nian)新增幾(ji)十(shi)萬(wan)人(ren)口，但城(cheng)市的土地供(gong)(gong)應和房屋(wu)供(gong)(gong)應沒有增加，這種供(gong)(gong)求關系決定了(le)一(yi)些城(cheng)市房價(jia)出現(xian)上漲，土拍價(jia)格也是一(yi)樣的道理。

國際貨幣增發影響有限

近些(xie)天，有種觀點認為(wei)，美國在大面積(ji)增發貨幣，因為(wei)世(shi)界經濟(ji)彼(bi)此關(guan)聯，從而將抬升國內房價。

秦虹表示(shi)，美國(guo)(guo)房價(jia)上漲的(de)(de)確是(shi)因為貨幣(bi)增發：“2020年美國(guo)(guo)房價(jia)上漲了11%，而且是(shi)在疫情(qing)那么(me)嚴(yan)重，經濟沒有復蘇的(de)(de)情(qing)況下(xia)上漲了11%，自然(ran)是(shi)量化寬松的(de)(de)結果(guo)。”

“但美國的貨幣量化寬松是否會影(ying)響(xiang)到(dao)中國，我認為這(zhe)是兩個概念，因為每個國家的貨幣政(zheng)策影(ying)響(xiang)的是其(qi)本國的資產價格。”

“中(zhong)國(guo)在2020年為了(le)應對(dui)疫情，也有適度寬(kuan)松(song)，例如M2在2018、2019年的(de)(de)增長速度都維(wei)持在個位數，但2020年達(da)到兩(liang)位數。不過中(zhong)國(guo)的(de)(de)量化(hua)寬(kuan)松(song)和美國(guo)相比還(huan)是(shi)(shi)比較謹慎(shen)的(de)(de)，是(shi)(shi)非常有限度的(de)(de)，況且中(zhong)國(guo)政府是(shi)(shi)嚴禁貨幣流向房地產市場的(de)(de)。”

另外秦虹表示，貨幣量對房(fang)價的(de)影響也是(shi)不平衡(heng)的(de)。

“我研究了(le)300個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)價與M2的(de)相關性，差別(bie)非常大。有(you)的(de)城(cheng)市(shi)相關性很(hen)高，比如4個(ge)一線城(cheng)市(shi)、長三角地(di)區。有(you)一些(xie)城(cheng)市(shi)正相關，但(dan)相關性并不高。比如說我們研究了(le)海南各個(ge)城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)價，與M2有(you)正相關性，但(dan)相關性很(hen)弱，這(zhe)體現了(le)海南這(zhe)個(ge)地(di)方(fang)的(de)房(fang)價資源支(zhi)撐特點(dian)。還有(you)一些(xie)城(cheng)市(shi)是負(fu)增長，貨幣越(yue)增發房(fang)價越(yue)下跌。所以這(zhe)已經出(chu)現了(le)很(hen)大的(de)變化，對開發企業未來(lai)選擇投資，精準研判市(shi)場需求挑戰更(geng)大，需要(yao)更(geng)加(jia)細化。”

秦虹還介紹(shao)了都市圈(quan)內(nei)房價的關聯性。

有三種(zhong)情(qing)況(kuang)：一是核心城(cheng)市(shi)和(he)周(zhou)邊(bian)城(cheng)市(shi)房價(jia)關聯度(du)非常高，同漲(zhang)同跌(die)；二是一部分城(cheng)市(shi)為單(dan)向相關，只是核心城(cheng)市(shi)對周(zhou)邊(bian)城(cheng)市(shi)有影(ying)響，沒有逆(ni)相關；三是一部分核心城(cheng)市(shi)和(he)周(zhou)邊(bian)城(cheng)市(shi)之間的房價(jia)沒有什么(me)關系，各自漲(zhang)跌(die)。

正在成(cheng)長型(xing)(xing)的都(dou)市圈，雙向相(xiang)關(guan)性特(te)別大；比較成(cheng)熟的都(dou)市圈基本上都(dou)是單向相(xiang)關(guan)；培育型(xing)(xing)(還(huan)沒有成(cheng)熟型(xing)(xing))的都(dou)市圈城市之間(jian)的房(fang)價幾(ji)乎沒有關(guan)聯(lian)。這與房(fang)地產未來的投資選擇，以及開(kai)發產品的業態都(dou)有非(fei)常直接的關(guan)系。

封面圖片來源：每經(jing)記者 韓陽 攝