每(mei)經記者｜王佳(jia)飛    每(mei)經編輯｜陳夢妤     

還未入市的(de)(de)北(bei)京“最貴(gui)限競房(fang)(fang)”被改成了政府持(chi)有產權份額的(de)(de)商品住房(fang)(fang)。

1月13日(ri)，北京市住建委(wei)官網(wang)宣布，將海淀區(qu)學院里、東城區(qu)永佑嘉園調整為“政府持有產權份額的商品住房項目”，經過此番調整，符合條件(jian)的購房人群將大大減(jian)少。

你可能對這(zhe)兩個(ge)名字不(bu)熟(shu)悉，因為它們更廣為人知的名字是天恒(heng)·學院里(li)和永定(ding)府(fu)(fu)，一個(ge)位于海淀區四道口，一個(ge)位于東(dong)城區南二(er)環，臨(lin)近天壇。而永定(ding)府(fu)(fu)此番“限轉共”，與隔壁(bi)另(ling)一個(ge)高端新盤天壇府(fu)(fu)可謂“狹路(lu)相(xiang)逢”。

“最貴限競房”

故事要從2017年(nian)講起。

2017年10月11日，天恒(heng)(heng)以(yi)(yi)16.5億元(yuan)、自持率36%，拿下海(hai)淀(dian)區四道口地塊，溢價率33.5%，地塊建(jian)筑面積31272平(ping)(ping)方米(mi)，規定建(jian)成后商品住房銷售(shou)均(jun)價不(bu)超(chao)過(guo)8.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，且(qie)較高銷售(shou)單價不(bu)超(chao)過(guo)8.96萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，天恒(heng)(heng)以(yi)(yi)此(ci)打造了(le)天恒(heng)(heng)·學院里。

更早的2017年8月1日，華潤+招商(shang)+碧桂(gui)園聯合體以38.4億元拍下(xia)了東(dong)城區永(yong)外大街0503-602北、606東(dong)、606西地塊，總用(yong)(yong)地面(mian)積(ji)為42457.553平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，建(jian)設用(yong)(yong)地面(mian)積(ji)29269.636平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，規劃建(jian)筑面(mian)積(ji)73598平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

值得留意的是，聯合體(ti)拿地后(hou)還需繳納土(tu)地開發(fa)建設(she)補償費(fei)33.9億(yi)元，加上38.4億(yi)元，這宗地已經達到了(le)72.3億(yi)元。

除(chu)50%商業部分需自持(chi)經(jing)營20年外，開發商還(huan)需在地塊內配建不小于(yu)7000平(ping)方米(mi)的燕墩博物館，并無償移交東城區文(wen)化委員(yuan)會。由于(yu)競買企(qi)業均未(wei)到場(chang)，該(gai)宗(zong)地由此前網絡報出最(zui)高競買價(jia)格(ge)的一方競得，溢(yi)價(jia)率僅0.52%。

根據競買條件，該宗(zong)地商品住房(fang)銷售均價不超(chao)(chao)過8.9萬元(yuan)/平(ping)方米，且最高(gao)銷售單(dan)價不得(de)超(chao)(chao)過9.35萬元(yuan)/平(ping)方米，居(ju)住建筑規模需執行“90/70”政策。因售價高(gao)昂、位置(zhi)黃金，永定府也被稱(cheng)為北(bei)京“最貴(gui)限競房(fang)”。

貴？“不貴！”

從地(di)塊成交開始，人們對這兩(liang)個項目便維持(chi)著(zhu)極高(gao)的(de)關(guan)注(zhu)度。一方面(mian)是因為其接近10萬元的(de)高(gao)昂單價，另(ling)一方面(mian)則(ze)是這兩(liang)個項目相比周邊相對“低價”。

記(ji)者在(zai)中(zhong)介平(ping)臺中(zhong)搜索了(le)“四道(dao)口”，排名(ming)前三(san)的(de)(de)房源(yuan)單價都超過了(le)10萬(wan)(wan)元，其中(zhong)還有1998年建成的(de)(de)，房齡(ling)已(yi)經超過20年。而另一個以天(tian)壇為賣點的(de)(de)高端項目天(tian)壇府，在(zai)售均價已(yi)達12.2萬(wan)(wan)元/平(ping)方米(mi)，相比于永(yong)定(ding)府最高9.35萬(wan)(wan)元/平(ping)方米(mi)的(de)(de)限(xian)價，簡直“買到就是(shi)賺到”。

這兩個項目拿地至今已經來到了(le)第5年，仍舊(jiu)沒有(you)開盤，簡(jian)直吊足了(le)吃(chi)瓜(gua)群眾(zhong)的胃(wei)口，更引(yin)發(fa)了(le)種種猜想。

領(ling)導留言板上，關于學院里遲(chi)遲(chi)不開(kai)盤(pan)的問詢信息(xi)甚多。

比如2021年6月，有市民表示：“天恒地(di)產開發(fa)的學院(yuan)里項目(mu)于2017年拿(na)地(di)，至今4年過去(qu)了，樓(lou)體(ti)已經接近封(feng)頂，卻(que)遲(chi)遲(chi)不開賣。廣大市民期盼項目(mu)能早日開賣，滿足居民住房需求。開發(fa)商捂盤惜(xi)售，市民嚴重懷疑(yi)開發(fa)商存(cun)在內部銷售的行(xing)為。”

對此海(hai)淀(dian)區方(fang)面回復：“截(jie)至目前，四道口天恒學院里項目還未到(dao)區房(fang)管局(ju)申(shen)(shen)(shen)報(bao)銷售(shou)手續（預(yu)售(shou)或現售(shou)），銷售(shou)手續的辦理(li)依企業(ye)申(shen)(shen)(shen)請啟動，待開發企業(ye)來(lai)區房(fang)管局(ju)申(shen)(shen)(shen)報(bao)銷售(shou)材料后(hou)，區房(fang)管局(ju)將嚴格把關，依法辦理(li)。關于市民提及(ji)的商品(pin)房(fang)已內部預(yu)訂的問題，區房(fang)管局(ju)高度重(zhong)視，經與開發企業(ye)北京恒海(hai)天誠房(fang)地產有限公司溝通，并無此情況。”

永定府情況類似。

2021年11月，有市民在(zai)領導留言板中說：“近日永定府限競房(fang)項(xiang)目(mu)已獲得(de)預售證，該項(xiang)目(mu)市民關(guan)注度(du)極高。希望政府部門(men)合理(li)設置(zhi)購買(mai)規則，優先保障東城區無房(fang)居民搖號購買(mai)。”

東城區回復：“經了解，永定府項目(mu)正在(zai)辦理商品房預(yu)售許可審批工作，目(mu)前還沒有具體(ti)的銷售方案。”

甚至(zhi)有人直(zhi)接建議(yi)：“建議(yi)依據(ju)政(zheng)策將該限競房改為共有產權房。”

根(gen)據(ju)京建法(fa)〔2018〕9號《關(guan)于加(jia)強限房價項目銷售管理的(de)通(tong)知》，根(gen)據(ju)規定(ding)售價與評估價的(de)比值，如(ru)果不(bu)高(gao)于85%，“由市保(bao)障房中(zhong)心收購(gou)轉(zhuan)化(hua)為共(gong)有產(chan)權住房，購(gou)房人獲(huo)得銷售限價占評估價比例部分的(de)產(chan)權份(fen)額，剩余比例產(chan)權相應轉(zhuan)化(hua)為市保(bao)障房中(zhong)心代(dai)持的(de)政府產(chan)權份(fen)額。”

事(shi)實上，從去年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起，關于(yu)這(zhe)兩個項(xiang)目“轉共(gong)”的消息便一直在坊間流傳，但遲遲未(wei)得官宣。

哪些人可以買

北京市住建(jian)委表(biao)示，此(ci)番轉(zhuan)化是為落實“房住不炒”定位(wei)，確(que)保本市房地產市場(chang)平穩有序。

值(zhi)得注意的是，調(diao)整之(zhi)后，“具備本(ben)市(shi)共(gong)有產權(quan)購房(fang)資格的家庭優先購買(mai)，具備本(ben)市(shi)購房(fang)資格的無(wu)房(fang)居民家庭次(ci)優先購買(mai)。如有剩余，符合本(ben)市(shi)限(xian)購條(tiao)件的家庭可遞補購買(mai)。”

根據北(bei)京市(shi)住建(jian)委(wei)官網的(de)(de)解釋，共(gong)有產權購房(fang)資格是“符合本市(shi)住房(fang)限購條件的(de)(de)無(wu)(wu)房(fang)居民家庭(ting)(ting)”，同時符合北(bei)京限購政(zheng)策，以及“申請(qing)家庭(ting)(ting)成(cheng)員名下均無(wu)(wu)住房(fang)，申請(qing)家庭(ting)(ting)成(cheng)員包括夫妻(qi)雙方及未(wei)成(cheng)年(nian)(nian)子女；單身家庭(ting)(ting)申請(qing)購買(mai)的(de)(de)，應當年(nian)(nian)滿30周歲。”

如(ru)此規定，顯然可以篩除一大批借機炒(chao)房者。

規(gui)定還有重要(yao)的一條(tiao)，“各區還會在項(xiang)目公(gong)告中規(gui)定符合本區的相關要(yao)求”。

記者對照了東(dong)城區(qu)(qu)(qu)另(ling)一個(ge)共有產權(quan)房(fang)項目北汽·潮白(bai)水悅的申(shen)購條件，必須是(shi)“東(dong)城區(qu)(qu)(qu)戶籍(ji)無房(fang)家庭”或“在東(dong)城區(qu)(qu)(qu)工作(zuo)的京籍(ji)無房(fang)家庭”或“在東(dong)城區(qu)(qu)(qu)工作(zuo)的非本市戶籍(ji)無房(fang)家庭”或“其他在東(dong)城區(qu)(qu)(qu)工作(zuo)的非本市戶籍(ji)無房(fang)家庭”，總之(zhi)便是(shi)繞(rao)不開東(dong)城區(qu)(qu)(qu)。

因而，這(zhe)兩個(ge)項目大(da)概率會以海淀區和東城區家(jia)庭優先，對(dui)購(gou)房資格卡得更緊了。

易居(ju)研(yan)究院(yuan)智庫中心(xin)研(yan)究總監嚴(yan)躍進(jin)向記者(zhe)表示：“此(ci)(ci)(ci)次北京政(zheng)(zheng)策的(de)出發點，實際上(shang)是(shi)希望對(dui)個(ge)別熱點樓盤降溫。通(tong)過共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)屬性(xing)變(bian)更，有(you)(you)助于(yu)促進(jin)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)更加理性(xing)看(kan)待此(ci)(ci)(ci)類住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。另外通(tong)過此(ci)(ci)(ci)類住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)搖(yao)號(hao)措施，也(ye)(ye)促使購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)政(zheng)(zheng)策更加公平(ping)。唯(wei)一和過去一些共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)有(you)(you)區別的(de)，是(shi)此(ci)(ci)(ci)類住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)后續(xu)轉(zhuan)讓(rang)的(de)約束相對(dui)少(shao)。雖然也(ye)(ye)有(you)(you)5年限售期(qi)，但(dan)后續(xu)若轉(zhuan)讓(rang)，則可以轉(zhuan)讓(rang)給共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)輪(lun)候者(zhe)或者(zhe)其他符合北京商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)資(zi)格的(de)群體，這也(ye)(ye)是(shi)共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)一種(zhong)特殊(shu)形式。北京此(ci)(ci)(ci)類政(zheng)(zheng)策，說(shuo)明當前共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改革(ge)會(hui)繼續(xu)推進(jin)，同時也(ye)(ye)會(hui)進(jin)一步增加共(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)權(quan)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)供(gong)應。”

封面(mian)圖片來源：攝圖網-500598945