每(mei)經記者｜陳(chen)榮(rong)浩(hao)    每(mei)經編輯｜陳(chen)夢妤    

杭州(zhou)“頂流”學區房走下神壇(tan)。

1月(yue)23日，杭州市西湖區文(wen)鼎(ding)苑13幢(chuang)一處(chu)58.66平方米的房(fang)源以430萬元底價成交(jiao)，折合單價約(yue)7.33萬元/平方米。

這(zhe)場拍賣(mai)超萬人(ren)圍觀，很重要的一個原(yuan)因在于，文(wen)鼎苑是(shi)杭州(zhou)頂(ding)流(liu)學區房代表之一，一直被(bei)市場稱(cheng)為“杭州(zhou)第一孟母盤”。

雖說此次法拍的(de)房子每平方(fang)米單價仍有7.3萬元(yuan)，但相比(bi)巔峰期已(yi)經便宜了40%。去(qu)年上半年，文鼎苑(yuan)87平方(fang)米的(de)兩房，曾賣(mai)出過1063萬元(yuan)的(de)高價，折合(he)單價12萬元(yuan)/平方(fang)米。

頂流也不香了？

文鼎苑在杭州(zhou)二手房市(shi)場(chang)熱(re)度極高。

從區位(wei)看，文鼎苑(yuan)位(wei)于(yu)杭州市西(xi)湖(hu)區，周邊配套完善、教(jiao)育資源豐富，作為杭州的老城(cheng)區，西(xi)湖(hu)積淀了深(shen)厚的教(jiao)育家底，名校云集，吸引了不(bu)少(shao)家長(chang)在此置業。

在文(wen)鼎(ding)苑(yuan)(yuan)小(xiao)區西門有文(wen)鼎(ding)苑(yuan)(yuan)幼兒園，后者為聞(wen)裕順教(jiao)育集團旗(qi)下杭州市特級(ji)幼兒園；當地頗具盛名的(de)學(xue)軍小(xiao)學(xue)（紫(zi)金(jin)港校區）處于文(wen)鼎(ding)苑(yuan)(yuan)北門；紫(zi)金(jin)港中學(xue)則在文(wen)鼎(ding)苑(yuan)(yuan)西面約200米處。

因(yin)雙學位傍身，文鼎苑的房價在過去兩年一直處于水漲船高狀態。

房(fang)天下數據顯(xian)示，文鼎苑二手房(fang)均(jun)價(jia)(jia)從2020年(nian)9月的(de)6.8萬元/平方(fang)米(mi)，一直漲到2021年(nian)5月的(de)10萬元/平方(fang)米(mi)，直到從去年(nian)9月才開始逐步降溫，在價(jia)(jia)格上也出(chu)現(xian)了顯(xian)著回落(luo)，目(mu)前文鼎苑的(de)二手房(fang)均(jun)價(jia)(jia)已經(jing)跌回了去年(nian)2月的(de)水平。

在(zai)(zai)透明售房網上，目前文(wen)鼎(ding)苑在(zai)(zai)售的二(er)手房源單價普遍(bian)在(zai)(zai)9萬-11萬元(yuan)/平方(fang)米不等，不少業主的掛牌時(shi)間在(zai)(zai)130天以上，截至目前仍未成交。

如果(guo)光從價格變化(hua)看，此次(ci)底價成交的(de)文鼎苑這套房(fang)源已比(bi)之前(qian)高(gao)峰期的(de)12萬元/平(ping)方米便宜了約40%，但購房(fang)者仍以(yi)觀望為主(zhu)，難(nan)道杭州(zhou)的(de)頂(ding)流學區房(fang)也(ye)不(bu)香了嗎？

西湖區某鏈家門(men)店中介陳平向(xiang)《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示，“近一年(nian)杭州學區房確實(shi)出現(xian)(xian)了明顯松動(dong)，最主要(yao)的(de)原因是杭州關于學區改革(ge)、教育公平的(de)政策(ce)新聞(wen)不斷，導致市場對學區房的(de)未來前景出現(xian)(xian)觀望情緒，現(xian)(xian)在杭州的(de)學區房差不多已經(jing)回歸到上一波上漲的(de)原點。”

“等待類似北京的教育新政”

記者注意(yi)到(dao)，類似文鼎(ding)苑這種頂流學區房降溫并(bing)非個例。

在阿里(li)拍(pai)賣上(shang)，有一套(tao)2月9日(ri)將開(kai)拍(pai)的(de)杭州市西湖區馬塍路11號的(de)房子，面積61.65平(ping)方米，起(qi)拍(pai)價388.5萬元，折合單價約6.3萬元/平(ping)方米。

馬(ma)塍路11號也是(shi)杭(hang)州學區(qu)房(fang)的“第(di)一梯隊”，建成于上(shang)世(shi)紀90年代，對(dui)應學區(qu)為文三街(jie)小學和十三中(zhong)，一貫以“破舊的房(fang)子，豪宅的價格”著稱(cheng)。

馬塍路(lu)11號此(ci)次起拍單(dan)價(jia)相比之前也便宜不少。

公開數據(ju)顯(xian)示(shi)，去(qu)年(nian)文(wen)三(san)街小(xiao)學學區房曾(ceng)經簽約(yue)單(dan)價達到(dao)10.3萬元/平方(fang)(fang)米(mi)；即(ji)使在降溫后的去(qu)年(nian)7月，文(wen)三(san)街小(xiao)學學區房一套(tao)二樓61.61平方(fang)(fang)米(mi)的房源(yuan)，以總價567萬元成(cheng)交，折(zhe)合單(dan)價仍達到(dao)約(yue)9.2萬元/平方(fang)(fang)米(mi)。

另一(yi)名經紀(ji)人許磊則向《每日經濟新聞》記者透露，“杭州(zhou)的學區房(fang)以前之所(suo)以價格那么高，有市場哄搶和炒(chao)作的因素在(zai)里面，杭州(zhou)甚至出現(xian)過(guo)學區房(fang)炒(chao)房(fang)團(tuan)，吃下房(fang)源，抬(tai)高房(fang)價。但去年出臺一(yi)系(xi)列(lie)政(zheng)策后，這種狂熱(re)被控制(zhi)住了，現(xian)在(zai)購房(fang)者的預期(qi)也發生了變化，學區房(fang)光環也逐漸淡(dan)化，不少購房(fang)者在(zai)等待(dai)類似北京的教育新政(zheng)落(luo)地杭州(zhou)。”

記者注意(yi)到(dao)，去年8月5日(ri)，杭州推出(chu)(chu)《關(guan)于(yu)(yu)進一(yi)步加強房(fang)地產市場(chang)調控的(de)通知》，大(da)幅提高限購(gou)門檻。此后，關(guan)于(yu)(yu)杭州學(xue)區政(zheng)策將迎(ying)改變，以及“教師(shi)輪崗”“大(da)學(xue)區搖(yao)號”等消息在市場(chang)流出(chu)(chu)，讓不少原本打算購(gou)買學(xue)區房(fang)的(de)購(gou)房(fang)者陷入觀望(wang)。

去年8月底，有網(wang)友(you)在浙(zhe)江政(zheng)務(wu)服務(wu)網(wang)上建議，杭州主城(cheng)區(qu)可學(xue)習北(bei)京和深圳，實施(shi)多(duo)校(xiao)劃片(pian)，教師(shi)在一定區(qu)域(yu)或教育集團(tuan)內輪崗(gang)。對(dui)此杭州市(shi)教育局回應：杭州已經(jing)實施(shi)了名(ming)優校(xiao)長、教師(shi)交流等制度(du)，部分片(pian)區(qu)嘗試采用“多(duo)校(xiao)劃片(pian)”“雙學(xue)區(qu)”政(zheng)策。

58安居客房產研究(jiu)院(yuan)(yuan)分(fen)(fen)院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長張(zhang)波(bo)對《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者分(fen)(fen)析(xi)稱(cheng)，過(guo)往很多一二線(xian)城市部(bu)分(fen)(fen)片區房價上漲過(guo)快(kuai)，基本都以學區房為代表。而(er)學區房在快(kuai)速上漲過(guo)程中，也不能排除中介(jie)和(he)炒房者的推波(bo)助瀾，這對房地產是明顯不利的。

在張(zhang)波(bo)看來，各地明(ming)確(que)禁止炒(chao)作學區房(fang)(fang)，以及出臺各類型相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)抑(yi)制學區房(fang)(fang)過快上漲(zhang)是(shi)一(yi)個大的趨(qu)勢。整體而言，整頓學區房(fang)(fang)炒(chao)作有利于(yu)房(fang)(fang)價(jia)平穩，也能(neng)讓房(fang)(fang)屋(wu)恢復本身(shen)的居住屬性。對(dui)(dui)于(yu)未(wei)來各地學區房(fang)(fang)的走勢，張(zhang)波(bo)分析稱，“對(dui)(dui)于(yu)一(yi)些(xie)學區房(fang)(fang)出現顯(xian)著上漲(zhang)的城市，中短期極有可能(neng)被相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)針對(dui)(dui)性打擊，直到實現價(jia)值(zhi)回(hui)歸。”

（應受訪者要求，文中陳平、許磊為化名）

封面圖片來源：阿里法拍