每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝     

2021年是(shi)昆明樓市跌宕起(qi)伏(fu)的一年，房價也猶如坐上了過山車。

昆明(ming)(ming)銳(rui)理統計顯示(shi)，在去年(nian)5月(yue)昆明(ming)(ming)新建住宅均為15792元(yuan)/平(ping)方米，但(dan)從(cong)下(xia)半年(nian)開(kai)(kai)始(shi)昆明(ming)(ming)樓盤幾(ji)乎(hu)集體開(kai)(kai)始(shi)降價促銷，到10月(yue)份住宅均價僅為13315元(yuan)/平(ping)方米。不過從(cong)2021年(nian)全年(nian)整體來看，昆明(ming)(ming)房(fang)價僅下(xia)降了31元(yuan)/平(ping)方米，降幅(fu)0.4%。

與此同(tong)時(shi)，商(shang)品房(fang)供(gong)(gong)銷兩端均大幅下跌。據克而瑞數據，2021年昆明商(shang)品房(fang)供(gong)(gong)應1190萬平方米，較(jiao)2020年全年下降36%；成交量(liang)1067萬平米，較(jiao)2020年全年下降22%。

“受(shou)疫情和整個房地產行(xing)情影響(xiang)，包括(kuo)昆明(ming)、南寧等在內的(de)(de)一些西南旅游為主的(de)(de)城市，近(jin)來樓市肯(ken)定是沒以前(qian)那么熱(re)了，成交(jiao)量下滑比較嚴重(zhong)也是符合預期的(de)(de)。”在易居(ju)研究院智庫中(zhong)心(xin)研究總監嚴躍進看(kan)來，未來市場不排除有反彈的(de)(de)可能(neng)，尤其是昆明(ming)地理位置特殊(shu)，緊鄰東南亞(ya)國家，后續市場需求肯(ken)定會上升。

房價經歷“過山車”

“2021年我們的銷售同比略有下降。”某TOP10房(fang)企(qi)昆明區域營銷負責人張強告(gao)訴《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者，特別是受滇池環(huan)(huan)保整治影響，2021年上半年環(huan)(huan)滇樓(lou)市(shi)供需均跌至谷底(di)，隨(sui)后才逐(zhu)漸恢復。

一份來自克(ke)爾瑞的報告顯示，2021年昆明商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)供應(ying)1190萬平方米，較2020年全年下降(jiang)36%；成(cheng)交量(liang)1067萬平米，較2020年全年下降(jiang)22%；商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)存量(liang)自2018年開始一路高漲，從2020年開始受疫(yi)情疊加(jia)行業(ye)下行影響成(cheng)交下滑，去(qu)化(hua)周期(qi)延(yan)長。

來源：克而瑞

去(qu)年(nian)下半年(nian)由于受大環境影響(xiang)，昆(kun)明樓盤(pan)幾乎集體開始(shi)降價(jia)(jia)促銷，房(fang)價(jia)(jia)也一(yi)跌(die)再(zai)跌(die)，到10月時達到全年(nian)最低點，住宅(zhai)均價(jia)(jia)僅為13315元/平方米(mi)。但由于年(nian)底(di)環滇高(gao)(gao)端樓盤(pan)銷售解禁，以及(ji)北(bei)京(jing)路等地段高(gao)(gao)價(jia)(jia)位(wei)項目相繼開盤(pan)，拉高(gao)(gao)了均價(jia)(jia)。再(zai)加上(shang)(shang)上(shang)(shang)半年(nian)房(fang)價(jia)(jia)都在1.5萬元/平方米(mi)以上(shang)(shang)，使得2021年(nian)全年(nian)昆(kun)明住宅(zhai)均價(jia)(jia)仍舊(jiu)守住1.5萬元/平方米(mi)關口，達到15005元/平方米(mi)，和2020年(nian)全年(nian)均價(jia)(jia)15036元相比(bi)僅下降了31元/平方米(mi)，降幅為0.4%。

“自2021年國慶以后，昆明樓市的(de)回(hui)調期已基本(ben)結束，開始(shi)進入一定程(cheng)度的(de)平穩期。”張(zhang)強表(biao)示(shi)。

而昆(kun)明(ming)房(fang)(fang)協日前發布的“2021昆(kun)明(ming)市房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業藍(lan)皮書”也指出，昆(kun)明(ming)房(fang)(fang)價已經(jing)不具備持(chi)續下行(xing)空(kong)間，并且(qie)作出了2022年(nian)全年(nian)主城房(fang)(fang)價將在1.4萬元(yuan)/平(ping)米小幅波動、年(nian)末有望上探至1.45萬元(yuan)/平(ping)方米、實現量價回(hui)升的預判。

克而瑞(rui)也(ye)預(yu)計，2022年昆(kun)明新房供(gong)應將維(wei)持(chi)現狀，成交量將小幅(fu)上漲，價格(ge)維(wei)持(chi)在14500元/平方(fang)米(mi)小幅(fu)震蕩(dang)。

公寓去化周期48個月

不過(guo)，相(xiang)較于(yu)住宅市場價(jia)格的(de)相(xiang)對堅挺，昆明(ming)公(gong)寓價(jia)格則從年初一路跌(die)到了年尾，呈(cheng)貢(gong)區、盤龍(long)區等多個項目公(gong)寓價(jia)格跌(die)破(po)7000元(yuan)/平方米，直探6000元(yuan)/平方米甚至(zhi)更低(di)。

如去年(nian)6月下(xia)旬(xun)，位(wei)于盤龍區(qu)的碧桂園•KCC云(yun)南映象推出最低(di)6800元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)的公寓，4天賣出了961套(tao)，與(yu)今(jin)年(nian)高峰期(qi)相比價格(ge)下(xia)降了3000元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)。

就在(zai)碧桂園(yuan)打(da)折賣公(gong)寓的同(tong)時，萬(wan)科、佳兆業、新(xin)希望地(di)產等(deng)品(pin)牌房企的公(gong)寓項目也加入(ru)了降(jiang)價(jia)行列，“第二套(tao)半價(jia)”“買(mai)一(yi)套(tao)送一(yi)套(tao)”等(deng)促銷方式頻出。銳(rui)理數據(ju)顯示，截至2021年底，昆(kun)明公(gong)寓庫存量達(da)到451.8萬(wan)平米，去化周期(qi)達(da)48個月。

“昆明公(gong)寓市場在2018-2020年供(gong)應集中(zhong)爆(bao)發，成(cheng)交(jiao)均價處于(yu)市場峰值(zhi)。”昆明銳(rui)理表示，但(dan)到了2021年，在“三道紅線”政策壓力(li)下，房企(qi)為降負債、增加現金流，開啟了公(gong)寓“甩賣”模式，供(gong)應下滑、成(cheng)交(jiao)上漲，價格跌至2016年同期(qi)水平，不過“價格下探仍未(wei)見底(di)。”

某頭部房企云南區域相關負責人告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，受制(zhi)于產品本(ben)身缺點(dian)以及存量太大等因素影響，公(gong)(gong)寓銷售比較(jiao)緩慢。以往(wang)開發(fa)商為(wei)了回收資金，對公(gong)(gong)寓的(de)定價(jia)本(ben)身就(jiu)比較(jiao)保(bao)守，對利潤(run)要求(qiu)不高。然而這一(yi)愿望從(cong)去年下半年開始越來(lai)越難實現，因此許多項(xiang)目開始推(tui)出只求(qiu)覆(fu)蓋開發(fa)成本(ben)的(de)特價(jia)公(gong)(gong)寓。

土地出讓金創5年新低

在土地(di)(di)市(shi)場，2021年(nian)昆明土地(di)(di)出(chu)讓收入出(chu)現了近年(nian)來最大(da)幅(fu)度的下降(jiang)。

昆明(ming)市(shi)財(cai)政(zheng)局數據(ju)顯示，2021年(nian)(nian)昆明(ming)市(shi)土地(di)供應僅(jin)達到計劃的34%，實際出(chu)(chu)(chu)讓中又有多(duo)個地(di)塊流拍或(huo)中止出(chu)(chu)(chu)讓，導致(zhi)全(quan)年(nian)(nian)主城五區的土地(di)出(chu)(chu)(chu)讓面積(ji)還不(bu)到430畝(mu)，比2020年(nian)(nian)銳減85%；土地(di)出(chu)(chu)(chu)讓金也下降到最近(jin)5年(nian)(nian)來的最低值，僅(jin)418.1億(yi)元，同比下降38.5%。

《每日經(jing)濟新聞》記者梳理發現，自(zi)2016年(nian)起(qi)昆(kun)明(ming)開始加大土地供應量(liang)，吸(xi)引品牌房企紛(fen)紛(fen)入(ru)駐，至2019年(nian)昆(kun)明(ming)土地成交量(liang)創下歷史(shi)最高。中指(zhi)院數(shu)據顯示(shi)，2019年(nian)昆(kun)明(ming)土地出(chu)讓592宗，面積達2475.03萬平方(fang)米，出(chu)讓金額(e)達1011.9億元(yuan)。到了(le)2020年(nian)昆(kun)明(ming)市土地出(chu)讓收入(ru)盡管比前一年(nian)下降了(le)25.7%，但仍舊有680.3億元(yuan)。

來源：克而瑞

在土地供(gong)求量下降的同時(shi)，整體流拍率(lv)則(ze)呈現上(shang)漲(zhang)(zhang)態勢(shi)。昆(kun)(kun)明(ming)(ming)銳理數據顯(xian)示，2020年(nian)昆(kun)(kun)明(ming)(ming)土地流拍19宗，整體流拍率(lv)為(wei)10%；到(dao)了2021年(nian)，全年(nian)有(you)13宗土地流拍，其中12宗均(jun)為(wei)下半年(nian)流拍，流拍率(lv)達(da)到(dao)了20%。與此同時(shi)，2020年(nian)昆(kun)(kun)明(ming)(ming)土地成(cheng)交平均(jun)溢(yi)價(jia)率(lv)為(wei)10.70%，較前三年(nian)市場熱度小幅上(shang)漲(zhang)(zhang)；而(er)在2021年(nian)，全年(nian)僅4宗住(zhu)宅用地溢(yi)價(jia)，溢(yi)價(jia)率(lv)跌(die)至(zhi)5.64%。

“2021年(nian)土(tu)地(di)(di)市(shi)場(chang)供銷量同比大(da)(da)幅(fu)下降(jiang)，成交量縮價(jia)漲，成交單(dan)價(jia)、成交樓面地(di)(di)價(jia)創歷史新(xin)高。”昆明銳理表示，2021年(nian)昆明土(tu)地(di)(di)市(shi)場(chang)多為定向勾地(di)(di)，本(ben)土(tu)龍頭房企俊(jun)發(fa)一家獨大(da)(da)，拿了三(san)分之(zhi)一的土(tu)地(di)(di)。上半年(nian)土(tu)拍市(shi)場(chang)多家房企參拍，土(tu)地(di)(di)市(shi)場(chang)競爭激烈，地(di)(di)塊溢價(jia)成交；但(dan)下半年(nian)房企資(zi)金壓力增大(da)(da)，拿地(di)(di)積極性降(jiang)低，多宗土(tu)地(di)(di)流拍，土(tu)地(di)(di)成交下行明顯。

需(xu)要注意的是(shi)，以往房(fang)企(qi)拿地主戰(zhan)場主要為呈貢(gong)、官渡(du)、盤(pan)龍，2020年(nian)(nian)兩(liang)宗溢價率(lv)超過100%的土地就來自呈貢(gong)區和盤(pan)龍區。但到了(le)2021年(nian)(nian)，房(fang)企(qi)競爭最激烈區域則(ze)轉到了(le)經開區、官渡(du)區。如2021年(nian)(nian)溢價成(cheng)交的4宗地塊，兩(liang)個(ge)區域各占2宗。

其中(zhong)，2021年4月(yue)6日(ri)，保利發展以34.81%的(de)溢(yi)價(jia)(jia)率競(jing)(jing)得(de)經(jing)開(kai)區黃土(tu)坡片區一(yi)(yi)宗純住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)，也是(shi)2021年昆明溢(yi)價(jia)(jia)率最(zui)高的(de)一(yi)(yi)宗地(di)塊；招商蛇口則(ze)在2021年5月(yue)12日(ri)在經(jing)過31輪(lun)競(jing)(jing)拍(pai)擊(ji)敗中(zhong)海、中(zhong)梁、金(jin)茂等房(fang)企(qi)(qi)后(hou)，以30.40%溢(yi)價(jia)(jia)率競(jing)(jing)得(de)官渡區關上街道辦一(yi)(yi)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)，這也是(shi)房(fang)企(qi)(qi)競(jing)(jing)爭輪(lun)次(ci)最(zui)多的(de)地(di)塊。

此外，行業(ye)集中度在昆(kun)明(ming)土(tu)(tu)地(di)市(shi)場(chang)(chang)越發明(ming)顯(xian)。克而瑞數據顯(xian)示，截至2021年12月，昆(kun)明(ming)貨(huo)值(zhi)(zhi)儲(chu)備(bei)TOP10房(fang)企(qi)總貨(huo)值(zhi)(zhi)儲(chu)備(bei)量高達2535萬(wan)平方米(mi)，占市(shi)場(chang)(chang)份額主導地(di)位。其中作為本土(tu)(tu)房(fang)企(qi)的俊發以(yi)789萬(wan)平方米(mi)的土(tu)(tu)地(di)貨(huo)值(zhi)(zhi)儲(chu)備(bei)穩居首(shou)位，與綠地(di)、招商蛇口、碧桂園、萬(wan)科占居前五位。拿地(di)排在前十位的企(qi)業(ye)以(yi)外來品(pin)牌房(fang)企(qi)為主，昆(kun)明(ming)本土(tu)(tu)企(qi)業(ye)逐漸淡出。

其中，萬科、綠(lv)地、保利(li)(li)土(tu)儲集中度高，如萬科在官渡區(qu)的(de)土(tu)儲占據6成，綠(lv)地在呈(cheng)貢的(de)土(tu)儲占據7成；保利(li)(li)在五(wu)華占據7成貨儲。

房企投資積極性降低

相較于前些(xie)年外來房(fang)(fang)企爭先恐后、密集(ji)入昆的熱鬧程度， 2021年房(fang)(fang)企進軍昆明的場面明顯冷清了(le)許多。

克爾瑞數據顯示，2019-2021年(nian)，昆明新進(jin)房企(qi)累(lei)計為17家(jia)，主要進(jin)駐(zhu)方(fang)式(shi)為合作進(jin)駐(zhu)與(yu)招拍掛(gua)形式(shi)拿(na)地，僅少量(liang)開(kai)發商的(de)進(jin)駐(zhu)方(fang)式(shi)為收并(bing)購。但到了2021年(nian)，新入昆明的(de)義(yi)承置業、南昌(chang)建工和藍城集團(tuan)，均為收并(bing)購方(fang)式(shi)。

如2021年3月，停工(gong)長達(da)7年的(de)譽峰國際項(xiang)目(mu)舉行了復工(gong)儀式，開發商(shang)(shang)陣營由浙商(shang)(shang)置業和藍(lan)(lan)城(cheng)聯合組(zu)成，其中浙商(shang)(shang)置業為(wei)項(xiang)目(mu)重整投資方(fang)，藍(lan)(lan)城(cheng)集團為(wei)項(xiang)目(mu)操(cao)盤(pan)方(fang)。

來源：克而瑞

譽峰國際為(wei)盤龍區清泉村城(cheng)改(gai)項目(mu)的商業地(di)塊，位于(yu)昆明市鉑(bo)金大道與杭瑞(rui)高速南側交匯處。整個(ge)項目(mu)占地(di)面(mian)積約308畝(mu)，于(yu)2011年(nian)啟(qi)動拆遷改(gai)造，2014年(nian)項目(mu)主體(ti)結構已封頂斷(duan)水，此后由于(yu)開發企業千益豐集團(tuan)資金鏈斷(duan)裂而致(zhi)項目(mu)停工爛尾(wei)。

而(er)南昌建工(gong)則是在藍光發展(zhan)陷入危機之(zhi)際，接過了藍光雍錦園(yuan)項目的后續開發。

據了(le)解(jie)，南昌(chang)建(jian)工原是藍(lan)光雍錦園的(de)財務投資(zi)者，為項目(mu)公司(si)昆明(ming)圣(sheng)錦地產的(de)控股公司(si)昆明(ming)城(cheng)鑠的(de)第二大(da)(da)股東，由于第一大(da)(da)股東藍(lan)光地產債(zhai)務出(chu)現問題(ti)，由南昌(chang)建(jian)工接盤開發。

與(yu)此(ci)同時，已進入昆明(ming)的(de)(de)品牌房企在拿(na)上的(de)(de)積極性也(ye)有所(suo)下(xia)降。如2021年昆明(ming)拿(na)地TOP10房企中，除俊發外(wai)(wai)一枝獨秀外(wai)(wai)，其他房企的(de)(de)拿(na)地規模均(jun)不大。

“今年僅(jin)俊發拿(na)了(le)大量(liang)地(di)塊，其(qi)次為東原拿(na)地(di)開發新項目(mu)，其(qi)余房企(qi)拿(na)地(di)開發新項目(mu)的較少，主要因(yin)行業降溫，開發商拿(na)地(di)多(duo)選擇住宅類(lei)用(yong)(yong)地(di)用(yong)(yong)作項目(mu)后續(xu)。”克爾瑞(rui)分析(xi)表(biao)示。

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封面圖片來源：每經記者 陳利(li) 攝