每(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝     

“利率降到4字頭，現在貸(dai)款比去年劃算太多了。”“學歷人才購房，三個(ge)月社(she)保就可以。”

在與(yu)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)的交談中(zhong)，昆山當地房產中(zhong)介的言語里滿是(shi)對(dui)“金三銀四(si)”的信(xin)心(xin)。

在房(fang)(fang)產(chan)中介汪勇(yong)看來，“小(xiao)陽春是肯定有(you)的(de)，每(mei)年(nian)(nian)二手房(fang)(fang)房(fang)(fang)最好賣(mai)的(de)就是6月(yue)(yue)份(fen)以前(qian)，其(qi)次就是10月(yue)(yue)份(fen)以后(hou)。上半年(nian)(nian)成(cheng)交(jiao)的(de)大多是在前(qian)一年(nian)(nian)看房(fang)(fang)看得差不多了，對自己的(de)預算需(xu)求(qiu)、市(shi)場行(xing)情都摸(mo)得很透，轉年(nian)(nian)一旦有(you)合適的(de)房(fang)(fang)源(yuan)，馬(ma)上就能成(cheng)交(jiao)。”

在房貸利率(lv)下(xia)調(diao)、調(diao)控政策松動等多重利好之下(xia)，昆山樓市(shi)“小陽春”似乎唾手(shou)可得，但(dan)一個現實問題是(shi)，一旦離開(kai)成交旺季，市(shi)場(chang)回歸(gui)下(xia)行，本地購(gou)房需(xu)求能(neng)否消化足夠的(de)二手(shou)房存量?能(neng)否繼續(xu)保(bao)持活(huo)躍的(de)成交？

昆山某住宅小區 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

房貸利率創5年新低

多年(nian)(nian)穩坐全(quan)國百強縣榜首的昆山，雖是蘇州代管縣級市，但在發展路(lu)徑上(shang)(shang)卻具有濃(nong)厚的“上(shang)(shang)海色彩(cai)”。2013年(nian)(nian)上(shang)(shang)海地鐵11號線花橋段投入運(yun)營后(hou)(hou)，昆山也融入了上(shang)(shang)海無時差生活圈，并被稱為“上(shang)(shang)海后(hou)(hou)花園”。

尤其是(shi)“四限(xian)”（限(xian)價(jia)、限(xian)售、限(xian)貸、限(xian)購(gou)）政策下的(de)昆山樓市，一旦(dan)稍有松動便會引發高度關注，更何況(kuang)是(shi)直接關系到購(gou)房成本的(de)——貸款利率。

“最近買(mai)房實在(zai)太合適了(le)，放貸速度特別快，只要(yao)備(bei)齊資(zi)料(liao)，快的(de)話審(shen)批放款只需要(yao)一個月。”昆(kun)山某在(zai)售樓(lou)盤項目置業顧問張(zhang)春華告訴《每日經濟新聞》記者。

不僅是放(fang)貸(dai)速(su)度快了，利率也降(jiang)到了調控(kong)以來(lai)(lai)的新低。克(ke)而瑞蘇州(zhou)房產測(ce)評(ping)顯示，當(dang)下蘇州(zhou)的房貸(dai)利率已經創近5年來(lai)(lai)新低，且額度充足，對于購房者來(lai)(lai)說是重大的利好。

從(cong)2021年(nian)11月(yue)起(qi)，蘇州(zhou)市各(ge)大銀行房貸(dai)(dai)利率從(cong)“6字(zi)頭”降到5.7%。2022年(nian)1月(yue)中(zhong)旬，蘇州(zhou)主流銀行首套首貸(dai)(dai)的(de)利率在5.0%上下(xia)，最低達到4.9%，在3月(yue)份再度下(xia)調至4.6%。

以(yi)商(shang)業貸款(kuan)200萬元(yuan)、年限30年為(wei)(wei)例，如(ru)利(li)(li)(li)率(lv)為(wei)(wei)5.7%，利(li)(li)(li)息總(zong)額(e)(e)為(wei)(wei)217.89萬元(yuan)，每(mei)月(yue)需還11608元(yuan)；利(li)(li)(li)率(lv)為(wei)(wei)4.6%，利(li)(li)(li)息總(zong)額(e)(e)為(wei)(wei)169.1萬元(yuan)，每(mei)月(yue)需還10253元(yuan)。也就是說，利(li)(li)(li)息總(zong)額(e)(e)減少了(le)48.79萬元(yuan)，月(yue)供減少1355元(yuan)。

新房均價有所上揚

2月23日，昆山(shan)官宣全域287萬人(ren)核酸檢測(ce)全員陰性后，中(zhong)介(jie)和置業顧問的“朋(peng)友圈”又回復了熱鬧，新房(fang)售樓處來訪客戶量和二手房(fang)帶來量都(dou)有明顯的提升。

進入3月(yue)(yue)份，昆(kun)(kun)山(shan)的(de)新(xin)房均格(ge)有所上(shang)揚(yang)。安居客(ke)數據顯示，3月(yue)(yue)份至(zhi)今，昆(kun)(kun)山(shan)新(xin)房均價為18559元/平方(fang)米，環比(bi)上(shang)月(yue)(yue)增(zeng)長0.42%。一(yi)方(fang)面(mian)是近期(qi)入市的(de)項目整體價格(ge)較高拉(la)升了均價；另一(yi)方(fang)面(mian)，因為疫(yi)情而暫時停(ting)擺的(de)昆(kun)(kun)山(shan)樓市重新(xin)活躍。

盡管(guan)如此，《每日經濟(ji)新聞》記者近日在調查中發現，昆山不同項目(mu)之間銷售分化嚴重。

如2021年11月26日開盤的(de)公(gong)元壹(yi)號(hao)名邸(di)1488套(tao)(tao)已(yi)經全(quan)部售(shou)(shou)罄；12月28日開盤的(de)璟禧云庭，批(pi)準銷(xiao)售(shou)(shou)775套(tao)(tao)，已(yi)售(shou)(shou)套(tao)(tao)數(shu)達(da)到481套(tao)(tao)；今年2月13日開盤的(de)春景雅苑(yuan)，根據昆(kun)山市房地產交易管理中心顯示，該項目批(pi)準銷(xiao)售(shou)(shou)248套(tao)(tao)，截至3月16日已(yi)售(shou)(shou)套(tao)(tao)數(shu)為(wei)26套(tao)(tao)。

近一年昆山新房價格走勢 來源：安居客

可見(jian)，恢復市場信心仍然(ran)需要時間，加之市場分化，對于開發房企(qi)而(er)言，仍然(ran)面臨(lin)著巨(ju)大的去化壓力(li)。

同時，昆(kun)山的(de)二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)差(cha)異極大(da)。如昆(kun)山城西、市中心(xin)等(deng)區域，二手(shou)(shou)房(fang)成交價(jia)格達(da)到32000-35000元/平(ping)方米(mi)，但花橋等(deng)緊鄰上海的(de)區域，二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格仍然(ran)未能(neng)突破2萬元/平(ping)方米(mi)。

安居客統計顯示(shi)，3月(yue)份至今，昆山二手房均價為18509元/平方(fang)米，雖然環(huan)比(bi)上月(yue)下(xia)跌(die)了1.24% ，但同比(bi)去年上漲了7.64%。

“隔壁(bi)上海(hai)嘉定新城才(cai)四(si)萬多一平米，昆山房價(jia)總不見得(de)漲過(guo)上海(hai)吧(ba)。”中(zhong)介汪勇說出(chu)了房價(jia)的天花(hua)板。

人才購房成亮點

除了房貸(dai)利(li)率降低，“限購”似乎也有定向放開(kai)的意味。

汪勇告訴《每(mei)日(ri)經濟聞新》記者，“如果不是蘇州戶(hu)籍，憑學歷(li)證明和(he)三個月社保(bao)記錄(lu)就能獲得‘人才購房編(bian)碼(ma)’，實(shi)現在(zai)昆山買房。”

而根(gen)據《昆山市(shi)人才安居實(shi)施辦法（試行(xing)）》規定，“在(zai)(zai)我市(shi)企業(ye)(ye)工作，申請購(gou)房時在(zai)(zai)崗(gang)(gang)在(zai)(zai)職(zhi)，具(ju)有大專學歷，本人專業(ye)(ye)與所在(zai)(zai)崗(gang)(gang)位匹配，且專業(ye)(ye)符合當(dang)年度(du)市(shi)人社局發布(bu)的(de)《昆山市(shi)重點產業(ye)(ye)緊(jin)缺人才需求(qiu)目錄(lu)》。”

經過認定后，購(gou)(gou)房人將獲得“人才(cai)購(gou)(gou)房編碼”，但這(zhe)一(yi)(yi)政策被一(yi)(yi)些(xie)中介和(he)售樓處(chu)解(jie)讀(du)成“有了(le)這(zhe)個編碼就(jiu)可以直接在昆山購(gou)(gou)房了(le)，不需要兩年連續社(she)保了(le)，也不需要遷(qian)戶口(kou)了(le)。”

事實上(shang)，中(zhong)介口中(zhong)的(de)這一買(mai)房捷徑也有(you)(you)所(suo)收緊。《每日(ri)經(jing)(jing)濟新聞》記(ji)者查閱相關資(zi)(zi)料(liao)發(fa)現，2021年年中(zhong)實行的(de)“人才(cai)編(bian)碼”僅在昆山區域有(you)(you)效(xiao)，推出初期的(de)“人才(cai)編(bian)碼”只需要1個月社保記(ji)錄，憑有(you)(you)效(xiao)學(xue)歷證明(ming)文件即(ji)可獲得買(mai)房資(zi)(zi)格；而目前(qian)社保記(ji)錄已(yi)經(jing)(jing)被延長至3個月。

但無論如何，這種解(jie)讀仍(reng)然顯示出昆山新房(fang)(fang)依賴核(he)心城市的外溢(yi)購房(fang)(fang)需(xu)求的事(shi)實。來自(zi)上(shang)海、杭州等(deng)地的投資客歷來是環滬樓市的買(mai)房(fang)(fang)主力(li)軍，當下昆山能夠(gou)通過代繳社保獲(huo)得購房(fang)(fang)資格(ge)，加上(shang)昆山軌交(jiao)規(gui)劃利(li)好、房(fang)(fang)貸利(li)率下調(diao)，無疑令新房(fang)(fang)、二手(shou)房(fang)(fang)價(jia)格(ge)又上(shang)漲(zhang)了一(yi)波。

上(shang)海中(zhong)原地產市(shi)場(chang)分析(xi)師盧文曦(xi)在接(jie)受《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者采訪時(shi)表示，“環(huan)滬(hu)市(shi)場(chang)的(de)優(you)勢就是緊(jin)鄰(lin)上(shang)海，承接(jie)養老(lao)或者度假需求或是投(tou)(tou)資用途，多(duo)年前環(huan)滬(hu)市(shi)場(chang)去化(hua)不好，也是依靠上(shang)海的(de)投(tou)(tou)資力(li)量帶起來的(de)。”

（每經房產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面(mian)圖(tu)片來源：每經記者 包(bao)晶晶 攝