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繼(ji)金茂服(fu)務、力高健康生活之后，今(jin)年第三家物業企業登陸港股。

今(jin)日(ri)（4月29日(ri)）上(shang)午，東原(yuan)仁知城市運營服(fu)務(wu)集團(tuan)股(gu)份有限公司(si)（02352.HK，以下簡(jian)稱東原(yuan)仁知服(fu)務(wu)）正式在港(gang)交(jiao)所(suo)掛牌上(shang)市。開盤平開報(bao)11.9港(gang)元(yuan)/股(gu)，后(hou)一度(du)上(shang)漲2.52%，總市值(zhi)達8.13億(yi)港(gang)元(yuan).之后(hou)股(gu)價有所(suo)走低，截至今(jin)日(ri)收(shou)盤，股(gu)價報(bao)11.9港(gang)元(yuan)/股(gu)，總市值(zhi)為(wei)7.93億(yi)港(gang)元(yuan)。

作為重慶(qing)第(di)二家上(shang)市物(wu)業企業，東原仁知服務在上(shang)市前表(biao)現出較(jiao)強的(de)(de)外拓能力(li)，2019-2021年在管面積(ji)年均復合增速達到54.1%。而且(qie)，對(dui)母公司迪馬(ma)股(gu)份及關(guan)聯方的(de)(de)依賴度逐(zhu)年降低，截至2021年末來自獨立第(di)三方的(de)(de)在管面積(ji)占比已達50%。

第三方在管面積占比50%

作為一家由地(di)產(chan)分(fen)拆上市(shi)的物(wu)企(qi)(qi)，東(dong)原(yuan)仁知服務的業(ye)務條線(xian)與其他(ta)物(wu)業(ye)企(qi)(qi)業(ye)相似(si)，大部分(fen)收入來(lai)自母公司迪馬股份。

招股書顯示，過去三年（2019-2021年），東原仁(ren)知服務的收(shou)(shou)入和利潤持(chi)續增長(chang)。其中總營收(shou)(shou)分(fen)別為5.59億(yi)元、7.67億(yi)元、11.93億(yi)元，復合(he)年增長(chang)率為46.1%；凈(jing)利潤分(fen)別2559萬元、8447萬元、1.30億(yi)元，三年凈(jing)利潤增幅約為409.4%。

與大多數物業企業類似，東原仁知服(fu)(fu)務第一大收入(ru)依然為(wei)管理(li)服(fu)(fu)務，近三年(nian)占總收入(ru)的比(bi)重在45.6%-52.7%；其次是(shi)社(she)區(qu)增(zeng)值服(fu)(fu)務，2021年(nian)貢獻(xian)比(bi)為(wei)24%；非主業增(zeng)值服(fu)(fu)務貢獻(xian)比(bi)從2019年(nian)的0.8%上升至最新的5%。

不過從收益占比看，對母公司的依賴仍未擺脫。截(jie)至2021年底，東原(yuan)仁知服務來自迪馬(ma)股(gu)份和關(guan)聯方(fang)的收益占比為57.4%。

截至2021年(nian)底，東原仁(ren)知服務總在(zai)(zai)(zai)(zai)管建筑面(mian)積(ji)約(yue)為2820萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，實現(xian)在(zai)(zai)(zai)(zai)管面(mian)積(ji)年(nian)均(jun)復合增速(su)54.1%。其(qi)中，2019-2021年(nian)來(lai)自獨(du)立第三(san)方(fang)的在(zai)(zai)(zai)(zai)管面(mian)積(ji)由280萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)增至1410萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)，三(san)年(nian)增長五倍(bei)。截至2021年(nian)末，來(lai)自獨(du)立第三(san)方(fang)的在(zai)(zai)(zai)(zai)管面(mian)積(ji)占比已達50%。

據(ju)(ju)嘉和家業統(tong)計數(shu)據(ju)(ju)，2021年(nian)46家上物業企(qi)業總在(zai)管面積達52.26億平方米，平均(jun)在(zai)管面積為1.14億平方米。據(ju)(ju)此來看，東原仁(ren)知服務的在(zai)管面積距離均(jun)值還有(you)較大差距，只能排在(zai)第35位。

顯(xian)然，東原(yuan)仁知服務(wu)(wu)也意(yi)識(shi)到(dao)規(gui)模對物業(ye)企業(ye)發(fa)展的(de)重(zhong)要性。在IPO之前，東原(yuan)仁知服務(wu)(wu)就已(yi)經開(kai)啟收并購(gou)(gou)，按下增規(gui)模、豐業(ye)態(tai)(tai)的(de)加速鍵，先后收購(gou)(gou)了重(zhong)慶盛都、湖北中禾等多家公司股權，擴大服務(wu)(wu)業(ye)態(tai)(tai)和地域。其(qi)中收購(gou)(gou)皆斯內(nei)集團100%股權，是截至(zhi)目前其(qi)最大的(de)一筆(bi)交易(yi)，總代(dai)價約8893.52萬元(yuan)，服務(wu)(wu)業(ye)態(tai)(tai)也進一步延伸至(zhi)寶(bao)馬、奔(ben)馳、博(bo)士等世界500強外資工廠和位于國內(nei)的(de)外國使領館等。

值(zhi)得注意的是，在資(zi)金募集階段，東原(yuan)仁知服(fu)務(wu)(wu)就明確表示，將(jiang)募資(zi)約(yue)1.36億港元(yuan)的約(yue)65%（或8830萬港元(yuan)）將(jiang)用(yong)于透過戰略(lve)投資(zi)、合作及(ji)收購(gou)擴大集團的物業(ye)(ye)組合及(ji)業(ye)(ye)務(wu)(wu)規模(mo)；其(qi)余(yu)35%將(jiang)用(yong)于擴展服(fu)務(wu)(wu)范圍、升(sheng)級及(ji)開發智能系統以及(ji)一般營運(yun)等。

上市前引入外部投資者

事實上，在籌備上市的(de)(de)過程(cheng)中(zhong)，東(dong)(dong)原(yuan)仁知(zhi)服務(wu)也(ye)曾二(er)度更名，由最初的(de)(de)“重慶(qing)(qing)東(dong)(dong)原(yuan)澄方(fang)實業(ye)有限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)”變(bian)更為(wei)“重慶(qing)(qing)東(dong)(dong)原(yuan)仁知(zhi)實業(ye)集(ji)團(tuan)股(gu)份有限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)”，再到如今的(de)(de)“東(dong)(dong)原(yuan)仁知(zhi)城市運(yun)營服務(wu)集(ji)團(tuan)股(gu)份有限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)”。

不(bu)僅如(ru)此，東(dong)原仁知服(fu)務在經(jing)歷了一系列的股(gu)權(quan)騰挪(nuo)后(hou)，最(zui)終形成了如(ru)今的股(gu)權(quan)結構：公(gong)眾股(gu)東(dong)持(chi)股(gu)占比25%，余下股(gu)份則由(you)天(tian)津澄(cheng)方(fang)、栢天(tian)、嘉實物業(ye)、天(tian)津合伙四(si)位股(gu)東(dong)持(chi)有(you)，各自分別持(chi)股(gu)占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。

按照東原(yuan)仁知服(fu)務當前(qian)約8億港元(yuan)(yuan)的總市(shi)值計(ji)算(suan)，天(tian)(tian)津澄(cheng)方、栢天(tian)(tian)、嘉實物(wu)業、天(tian)(tian)津合伙的持股市(shi)值分別(bie)約為(wei)3.06億元(yuan)(yuan)、1.52億元(yuan)(yuan)、0.81億元(yuan)(yuan)、0.60億元(yuan)(yuan)。

需要(yao)指出的是(shi)，天(tian)津合伙是(shi)員工持(chi)股平(ping)臺，栢天(tian)、嘉實(shi)物業則為羅(luo)韶穎兄妹為東原仁知(zhi)服(fu)務(wu)引入的第三方投資人。

成立于2003年的(de)東原(yuan)仁知服務原(yuan)是迪馬股(gu)份(fen)全資子公司，到2017年時迪馬股(gu)份(fen)將所有股(gu)權轉給了(le)東原(yuan)地產。

兩(liang)年后的2019年，迪馬股(gu)份公告(gao)宣布，東原(yuan)仁(ren)知服(fu)務將實施(shi)員工股(gu)權激勵暨增資擴股(gu)方案，激勵對象(xiang)包括東原(yuan)仁(ren)知服(fu)務聯合首席執行官、執行董事兼總經理范東等(deng)12人(ren)。

之后，這12人累計(ji)出(chu)資199.47萬元成立了入(ru)伙持(chi)股(gu)(gu)(gu)平臺(tai)即(ji)天(tian)(tian)津合伙。至2020年2月，東原仁知(zhi)服務(wu)分別由東原地產(chan)和天(tian)(tian)津合伙持(chi)股(gu)(gu)(gu)83.37%、16.63%。約兩個月后，同樣通過增(zeng)資入(ru)股(gu)(gu)(gu)的方式，天(tian)(tian)津澄方（迪馬股(gu)(gu)(gu)份的全(quan)資附屬公司）加入(ru)東原仁知(zhi)服務(wu)，持(chi)股(gu)(gu)(gu)39.01%。

此(ci)后(hou)東(dong)原地(di)產先后(hou)以6500萬(wan)元、3080萬(wan)元、3470萬(wan)元的(de)代價分別(bie)出(chu)售了東(dong)原仁(ren)知服務25.41%、12.03%、13.57%的(de)股權(quan)，予外部投資者栢天(tian)、天(tian)津(jin)澄方(fang)、嘉實物業。

削弱地產母公(gong)司(si)的持(chi)股，也旨在通過所(suo)(suo)引入(ru)的外部(bu)投資者對公(gong)司(si)業務(wu)有(you)所(suo)(suo)助力(li)。其中，栢天的實控人為(wei)獨(du)立第(di)三(san)方王浩，與迪(di)馬股份董事長羅韶穎是(shi)長江商學院校友，任聯(lian)交所(suo)(suo)上市的多(duo)家公(gong)司(si)執(zhi)行董事職務(wu)，擁(yong)有(you)15年的公(gong)司(si)管(guan)理經驗。

至此，遞表前，東(dong)原仁知服(fu)務(wu)的(de)四位股東(dong)天(tian)津澄(cheng)方、栢(bo)天(tian)、嘉實物業、天(tian)津合伙分別持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

上(shang)市前，東原仁知服務曾(ceng)于2020-2021年(nian)分別(bie)派息5280萬(wan)(wan)元(yuan)、4000萬(wan)(wan)元(yuan)，約各占當期凈利潤的62.5%、30.67%；兩年(nian)累計派息9280萬(wan)(wan)元(yuan)。

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