每日(ri)經(jing)濟新聞 2022-05-08 12:50:41
◎剛剛過去的(de)“五一”假(jia)期,全國商(shang)品住宅銷(xiao)售(shou)量大幅下降,不過天津樓(lou)市(shi)卻(que)表現搶眼。相比(bi)今年的(de)清明(ming)假(jia)期,天津樓(lou)市(shi)在(zai)各項(xiang)指標(biao)上都明(ming)顯(xian)提(ti)升。
每(mei)經記者|包晶晶 每(mei)經編輯(ji)|魏文藝
剛剛過(guo)去的“五一”假期,全國商(shang)品(pin)住宅銷售量大幅下(xia)降,不過(guo)天津(jin)樓(lou)市卻表現搶眼。
在持(chi)續了(le)4個月的低位運行后,天津樓市(shi)的畫風(feng)突(tu)變。
據(ju)克而瑞數(shu)據(ju),4月份天津(jin)單(dan)樓盤項(xiang)目平(ping)均周度到訪量(liang)達81組(3月為(wei)57組)。而“五一(yi)”假期全市(shi)來訪量(liang)30654組,認購量(liang)1886套,加推去(qu)化(hua)率(lv)22%,單(dan)盤平(ping)均到訪125組,平(ping)均認購約8套,認購轉化(hua)率(lv)為(wei)6%。相比今年的清明假期,天津(jin)樓市(shi)在各項(xiang)指標上(shang)都(dou)明顯提升。
值(zhi)得注意的是,4月28日(ri)深夜,天(tian)津(jin)市(shi)住建委發布《關(guan)于限價(jia)(jia)(jia)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住房申(shen)請(qing)和銷售有關(guan)事項(xiang)的通(tong)知(征求意見稿)》,明確自今年7月1日(ri)起,全市(shi)停(ting)止受理限價(jia)(jia)(jia)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住房資格(ge)申(shen)請(qing);自今年10月1日(ri)起,全市(shi)停(ting)止限價(jia)(jia)(jia)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住房銷售。這(zhe)則重磅消息(xi)更(geng)是在(zai)樓市(shi)回暖預期(qi)之(zhi)上(shang)再添一把(ba)火,政策威力也(ye)在(zai)“五(wu)一”假期(qi)開始發酵(jiao)。
那(nei)么,在“五一”假期天津認購量較好的一批樓(lou)盤中,哪些項目(mu)性價比更高?哪些項目(mu)未來升值潛力(li)更大?每經(jing)品(pin)房(fang)小程序從(cong)11個(ge)維度對(dui)部(bu)分熱門樓(lou)盤進行解析。
數據來源:克而瑞
據克而瑞統計,4月30日-5月4日期間,天(tian)津開盤加(jia)推去化率達22%。其中,首創禧悅翠庭(ting)認購數量排名第一(yi),超過50套。目前各(ge)購房平(ping)臺上顯示,該(gai)項目開盤均價為(wei)17000元/平(ping)方米。每經品(pin)房小(xiao)程序顯示,該(gai)項目的估值參考價為(wei)19606元/平(ping)方米。
從區位(wei)上(shang)來看,每(mei)經品(pin)房(fang)小程序顯(xian)示,未來五年津南區房(fang)價有望(wang)跑(pao)贏全國平均漲幅(fu)并(bing)高于全國89%的區縣。而(er)位(wei)于津南區的首創禧悅翠庭,周邊人口結(jie)構方面(mian)屬于老(lao)年人比例偏高的區域,居住密度處于區域內(nei)中等。
教(jiao)育和醫(yi)療配套方(fang)面(mian),首創禧悅翠(cui)庭周圍一公(gong)里內(nei)有(you)3所幼兒(er)園(yuan)、3所小(xiao)學,有(you)大小(xiao)醫(yi)療機(ji)構(gou)3個(ge),其中包括天(tian)津海河(he)醫(yi)院、天(tian)津永定(ding)河(he)醫(yi)院等,在(zai)津南區(qu)優于(yu)87%的(de)住(zhu)宅(zhai)項目。此(ci)外,項目周邊(bian)的(de)購物便利程度優于(yu)區(qu)域內(nei)92%的(de)住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區(qu);在(zai)通(tong)勤車(che)速(su)方(fang)面(mian),早晚高峰的(de)平均車(che)速(su)接(jie)近(jin)津南區(qu)前10%的(de)水平。
基于(yu)交通、醫療、商業等方面的(de)優勢,每經品(pin)房小程序測算,首創禧(xi)悅翠庭的(de)價格在未來(lai)幾年將保持穩定增(zeng)長,而該小區(qu)房價漲幅也有望高于(yu)津南區(qu)近八成的(de)小區(qu)。
數據來源:每經品房小程序
另一(yi)上(shang)(shang)榜項目(mu)上(shang)(shang)東金茂悅,開盤均(jun)價23000元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。每經(jing)品房小程(cheng)序(xu)顯示,該項目(mu)的估值參考價為(wei)25511元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。
上東金茂悅位于天(tian)津市東麗區(qu)津濱(bin)大道,交通(tong)(tong)優勢明顯(xian)。每(mei)經品房小程序顯(xian)示(shi),該(gai)項(xiang)目周(zhou)邊(bian)主干(gan)道早晚高峰平均車速優于東麗區(qu)80%的住宅項(xiang)目,駕(jia)車出行極為便利。但公共交通(tong)(tong)配套方面相對較差,周(zhou)邊(bian)有公交車站(zhan)8個,尚(shang)無地鐵站(zhan)點。
此外(wai),因處于新(xin)規(gui)劃的(de)建設板塊(kuai),上東金茂悅周邊醫療(liao)配置方面略有不足,僅有1家醫院和一座衛生(sheng)服務站(zhan);從教(jiao)育資源方面,有2所幼兒園和1所小學;同時購物中心(xin)也暫時缺失(shi),影(ying)響了(le)該項目當前(qian)的(de)估價。
由于東麗區(qu)特別(bie)是津(jin)濱大道板塊(kuai)目前是天津(jin)城市更新的重要承接(jie)地,未來發展潛力較(jiao)大,每經品房小(xiao)程序測算,上(shang)東金(jin)茂悅未來幾年房價上(shang)漲(zhang)幅度會超過首(shou)創禧(xi)悅翠庭(ting)。
數據來源:每經品房小程序
再(zai)看同樣(yang)在(zai)認購榜(bang)排名靠前、位于天津薊州區的觀瀾雅(ya)苑,銷售均價(jia)為13000元/平方(fang)(fang)米(mi)。每經品房(fang)小程序顯示,該項目的估值參考價(jia)為12512元/平方(fang)(fang)米(mi)。
薊州區位于(yu)天津最北部,東臨遵化市、西接河北省三河市,由于(yu)遠離市區,周(zhou)邊配(pei)套(tao)相對有所不足(zu)。每經品房小(xiao)程序(xu)顯示,觀瀾(lan)雅(ya)苑在區域內(nei)屬于(yu)商務密度、醫(yi)療(liao)等(deng)配(pei)置稍高的小(xiao)區,但教育以及交通等(deng)方面(mian)仍有不足(zu)。
具體來看,該(gai)區域內老年(nian)人口居多、學生兒童比例較(jiao)小(xiao);周(zhou)邊共有大小(xiao)醫療機構6個(ge),處(chu)于薊州區內中等偏下的水平;而周(zhou)邊僅有1個(ge)購物場所,距離小(xiao)區1.7公里,購物舒適度相(xiang)對一般(ban)。
教(jiao)育配置是觀瀾雅苑的短板(ban),周邊僅有(you)1所幼兒園,沒有(you)小學。公共(gong)交(jiao)(jiao)通同樣不占優勢,周邊有(you)6個公交(jiao)(jiao)車(che)站,處于(yu)薊州區(qu)后(hou)15%的水(shui)平。
從消(xiao)費(fei)水平(ping)來看(kan),周(zhou)邊餐飲消(xiao)費(fei)客單價37元,相(xiang)當于三四線城市之間的(de)水平(ping),屬于消(xiao)費(fei)檔次較低的(de)區域。
因此,多維度綜合來(lai)看,每經品房小(xiao)程(cheng)序顯示,觀瀾雅苑未來(lai)幾年房價漲(zhang)幅(fu)將跑輸(shu)薊州區(qu)平均漲(zhang)幅(fu),大約(yue)處于區(qu)域內后20%的水(shui)平。
數據來源:每經品房小程序
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