每經記者｜甄素靜    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

“基本(ben)買豪宅(zhai)的都(dou)是一(yi)次性付(fu)款(kuan)。”

近期，在大灣區樓市普(pu)遍低迷情(qing)況下，廣州豪宅交(jiao)易走出了獨(du)立行情(qing)，成交(jiao)速度明顯(xian)快于低總(zong)價房源。

6月14日，一份廣州頂豪僑(qiao)鑫匯(hui)悅臺當日掛牌(pai)、次日成交的截圖(tu)更是掀起軒然大波，總價(jia)6330萬(wan)元，折合單價(jia)26.8萬(wan)元/平方(fang)米，令市場錯愕，多名中介(jie)人士向《每日經濟(ji)新聞》記者確認了這(zhe)一消息。

6月15日，廣州中原研究發展部工(gong)作人員在接受(shou)記者微信采訪時表示(shi)，廣州豪宅（千(qian)萬以(yi)上）成交卻逆勢上漲，成交占(zhan)比(bi)直(zhi)線上漲，目前已經成為獨立行情了。在市場調整的低(di)點，高端買(mai)家出手撿(jian)筍。

一年漲價超800萬元？

6月14日(ri)，一份匯悅(yue)臺(tai)的成交截圖(tu)在市場上(shang)引起關注(zhu)。截圖(tu)顯示，該房源面積為(wei)(wei)236平方米，掛牌價(jia)為(wei)(wei)7500萬(wan)元，最終以(yi)6330萬(wan)元成交，折合單價(jia)為(wei)(wei)26.8萬(wan)元/平方米，成交周期僅一天。

匯悅臺被(bei)譽為(wei)廣(guang)州第一豪宅，位于廣(guang)州珠江(jiang)(jiang)新城東(dong)板塊，在城市新中軸線上(shang)的CBD區(qu)域，南(nan)臨珠江(jiang)(jiang)新城臨江(jiang)(jiang)大道(dao)，面向(xiang)珠江(jiang)(jiang)，擁有一線珠江(jiang)(jiang)美景(jing)。

置業(ye)顧問孫經理(li)告訴記者，確實成交了一套236平方米的(de)房源，單(dan)價約26.8萬元/平方米，目前改善置換豪(hao)宅的(de)客(ke)戶(hu)還(huan)是挺(ting)多的(de)，而之前單(dan)價約22萬元/平方米。

這(zhe)一成交速度讓不(bu)少(shao)置業(ye)顧問感(gan)到意外，不(bu)過孫經理向記者解釋道(dao)，匯悅臺(tai)是廣州(zhou)豪宅的(de)標桿，對標深圳灣一號。

而(er)中介陳經(jing)理則認(ren)為，該套房(fang)源之所(suo)以(yi)成交(jiao)周期短，是因為總價低，且項目本身并(bing)無太多房(fang)源放賣。

記者在采訪中查詢網(wang)站獲悉，目(mu)前匯悅臺并無在售住宅對外(wai)展示，網(wang)站上僅有兩個車位在掛牌出(chu)售，單價也已經(jing)高達8.7萬-9.4萬元/平方米，總(zong)價也超(chao)100萬元。

匯悅臺之所以并無房源展示，與其近一(yi)年來不(bu)斷攀升(sheng)的掛牌價有很(hen)大關系。據自媒體廣(guang)州樓(lou)市發布，在半(ban)個(ge)多月(yue)前，匯悅臺曾(ceng)集體掛牌超30萬元(yuan)/平方(fang)米，最高(gao)曾(ceng)超過35萬元(yuan)/平方(fang)米，致使房源一(yi)夜(ye)消(xiao)失。

而這一(yi)價格是(shi)在短期(qi)內攀升的，記者6月15日從某中介機構(gou)柴經理處獲悉，去年三(san)四月時，235平方米(mi)的房源對外售(shou)價約5500萬元，今年業主對外售(shou)價已經普遍超(chao)過了7000萬元。

“大概率相當于2020年10月以后買入深圳”

匯(hui)悅臺的(de)快(kuai)速成(cheng)交(jiao)(jiao)僅是近(jin)期廣州頂豪板塊的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)縮(suo)影。

據時代在線報道(dao)，2022年1-2月(yue)，珠江新(xin)城(cheng)(cheng)二(er)手(shou)(shou)成(cheng)交套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)分別(bie)為(wei)36套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、28套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)，3-5月(yue)分別(bie)為(wei)79套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、76套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)、99套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)，6月(yue)珠江新(xin)城(cheng)(cheng)二(er)手(shou)(shou)成(cheng)交套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)已(yi)達20套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)，千萬級豪(hao)宅有(you)11套(tao)(tao)(tao)(tao)(tao)（截至6月(yue)12日(ri)）。

新房方(fang)面，克而瑞(rui)數據顯示，5月(yue)廣州超(chao)10萬元/平(ping)方(fang)米的一手房源(yuan)(yuan)網簽成交(jiao)(jiao)(jiao)了189套，環(huan)比大(da)增894.74%（4月(yue)份僅成交(jiao)(jiao)(jiao)19套）；另外(wai)8萬-10萬元/平(ping)方(fang)米的一手房源(yuan)(yuan)合計網簽成交(jiao)(jiao)(jiao)149套，環(huan)比大(da)增71.26%。

對于(yu)近期豪宅板塊的(de)市(shi)場表(biao)現(xian)，6月15日，廣(guang)東(dong)省(sheng)規(gui)劃院住房政(zheng)策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇(yu)嘉在(zai)接(jie)受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表(biao)示，本輪廣(guang)州豪宅的(de)回(hui)暖趨勢跟2020年疫情后相似，主要(yao)原因在(zai)于(yu)高收(shou)入群體受疫情的(de)影響比較小，支付能力(li)沒有問題，高收(shou)入群體本身還有很久的(de)資(zi)(zi)產積淀，對政(zheng)策比較敏(min)感，特(te)別是當房貸(dai)利率明(ming)顯下降時，他們(men)往(wang)往(wang)會(hui)有非常強的(de)嗅覺力(li)，出于(yu)家庭資(zi)(zi)產保(bao)值增值等(deng)目的(de)，豪宅需(xu)求就會(hui)上升。

而從(cong)資(zi)產保(bao)值增值現實來看，市場(chang)趨勢或也(ye)印證著(zhu)業內(nei)人(ren)士的(de)判斷，記者從(cong)諸葛找房(fang)(fang)上查詢獲悉，2016年公開(kai)成交記錄(lu)的(de)匯悅臺同戶型房(fang)(fang)源價格是1800萬(wan)元，近(jin)6年漲幅(fu)驚人(ren)。

廣州豪宅為何能實現逆(ni)勢上(shang)漲，賣(mai)出(chu)剛(gang)需(xu)速度(du)？合(he)富(fu)研究(jiu)院認為，從(cong)政策面上(shang)看，房(fang)地(di)產穩健向好是大趨(qu)勢。疫情(qing)后，央行持續保(bao)(bao)持貨幣合(he)理充裕，疊(die)加(jia)國外投資風險上(shang)升，尋求避險性高、保(bao)(bao)值(zhi)力強(qiang)的資產成為了不少人(ren)的共同(tong)需(xu)求。從(cong)資產配(pei)置角度(du)看，最能跑贏通脹、最保(bao)(bao)值(zhi)、最抗跌、最有升值(zhi)空間的，莫過于地(di)段(duan)好、產品好的豪宅。

而(er)廣州豪(hao)宅板塊成(cheng)交強勁，也引(yin)起(qi)了業內人士的警覺和關注(zhu)。記者之前采(cai)訪(fang)過的一位地產(chan)人士6月14日在社交平(ping)臺上發布評論稱(cheng)，廣州珠江新(xin)城豪(hao)宅現在價格秒殺深圳，并舉例稱(cheng)前海時代單價16萬元(yuan)/平(ping)方米左右，寶中(zhong)豪(hao)宅壹方城高樓層(ceng)18萬元(yuan)/平(ping)方米，珠江新(xin)城花城灣(wan)20萬元(yuan)/平(ping)方米。

該名地產人(ren)士分析(xi)認為，現在這種時(shi)候還繼(ji)續(xu)追高買入(ru)珠江新城的土壕，大(da)概率相當于2020年10月以后買入(ru)深圳，風(feng)險(xian)大(da)于機遇，將面(mian)臨長時(shi)間橫(heng)盤或者回調。

分化或是主旋律

雖然豪(hao)宅(zhai)板塊成交(jiao)火熱，甚至在市場上(shang)出現(xian)了(le)供不應求(qiu)的現(xian)象，但據機構統計分(fen)析，大(da)部分(fen)剛需板塊成交(jiao)略顯失色，成交(jiao)量僅維持在相(xiang)對低位水平。

據廣(guang)(guang)州中原研究發展部統(tong)計，2022年5月，廣(guang)(guang)州市(shi)二手住(zhu)宅(zhai)成交量為7325宗，環比微漲0.7%，同比大減(jian)30.4%。

廣(guang)州中原研究發(fa)展(zhan)部認為，5月(yue)(yue)剛(gang)需客(ke)(ke)戶(hu)(hu)觀望(wang)情緒(xu)濃，入市(shi)(shi)步伐放(fang)緩。受目前整體經濟大環境相(xiang)對(dui)(dui)低(di)迷(mi)的影(ying)響，不少剛(gang)需客(ke)(ke)戶(hu)(hu)因(yin)口袋無糧和(he)擔(dan)心后(hou)續月(yue)(yue)供(gong)的問(wen)題(ti)；加上不少購房(fang)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)欲待廣(guang)州出臺“松綁”政策后(hou)再決定入市(shi)(shi)，因(yin)而暫時擱置購房(fang)計劃，導致近幾(ji)個月(yue)(yue)剛(gang)需盤源成交相(xiang)對(dui)(dui)低(di)迷(mi)，客(ke)(ke)戶(hu)(hu)看房(fang)量減少。

而當(dang)下市(shi)(shi)場置換改(gai)善需求表(biao)現(xian)活(huo)躍，如珠江新城板塊的(de)多個高端盤(pan)成交熱度高，促(cu)使(shi)業主對市(shi)(shi)場信心(xin)強，議價(jia)空間較之(zhi)前(qian)反而有(you)所(suo)收窄，市(shi)(shi)場持(chi)續分化，高端盤(pan)需求活(huo)躍，叫價(jia)強硬。

對于今后廣州樓市后期走(zou)勢，李(li)宇(yu)嘉認為分化將是(shi)市場主旋律(lv)，主城區(qu)新(xin)(xin)房供應很少，特別是(shi)天河、越秀、海珠、荔灣(wan)等(deng)區(qu)域(yu)(yu)，加之品質(zhi)不錯(cuo)，新(xin)(xin)房基本容(rong)易銷售(shou)。而在外圍區(qu)域(yu)(yu)，房價走(zou)勢下跌(die)的，特別是(shi)黃埔、南沙、增城等(deng)地(di)，一方(fang)面是(shi)外地(di)投(tou)資者炒高了這(zhe)些區(qu)域(yu)(yu)，疊加近來實施的人才寬松(song)政策，這(zhe)些區(qu)域(yu)(yu)在過去一輪(lun)上漲速度特別快，預計會進入(ru)到(dao)價值回調(diao)階段。

“目前(qian)(qian)來(lai)看(kan)廣州不(bu)太可能(neng)出(chu)(chu)臺幅度較大(da)的(de)放松(song)政策，只能(neng)是微調。豪(hao)宅(zhai)盤預(yu)計依然成交(jiao)較為可觀(guan)，廣州今年(nian)是豪(hao)宅(zhai)年(nian)，很多一手豪(hao)宅(zhai)項目推出(chu)(chu)，會刺激高(gao)端買(mai)家入市。”前(qian)(qian)述工作人員(yuan)說。

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