每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜陳夢妤(yu)    

“現在牡丹江市(shi)差不(bu)多是人均兩套房及以上(shang)的狀態，住(zhu)房保有量很大。”

在(zai)昨天（6月16日(ri)）發(fa)布的5月國家統(tong)計局數(shu)據中(zhong)，雖然70個大中(zhong)城市有57個出(chu)現同(tong)比下降(jiang)，但黑(hei)龍江省牡(mu)丹江市成為全國唯一一個二手房跌(die)幅為兩位數(shu)的城市。

圖片來源：安居客

2022年5月，牡(mu)丹江二手房價格同(tong)(tong)比(bi)跌(die)(die)幅達到10.5%，環比(bi)跌(die)(die)幅1.3%；一手相(xiang)對平和，同(tong)(tong)比(bi)跌(die)(die)幅為3%，環比(bi)增長0.3%。從安居客數據看，牡(mu)丹江5月二手房成(cheng)交均價約(yue)5000元/平方(fang)米，6月目前(qian)的掛牌均價繼續(xu)呈(cheng)現(xian)下跌(die)(die)趨勢。

安居(ju)客數據顯示，今(jin)年以(yi)來，牡丹江市周邊的齊(qi)齊(qi)哈爾(er)、佳木(mu)斯(si)、大慶(qing)二(er)手房(fang)房(fang)源價格均呈(cheng)下行走勢，佳木(mu)斯(si)的均價從5月開始(shi)已經降至(zhi)4500元(yuan)/平方米以(yi)下，大慶(qing)從今(jin)年3月開始(shi)也降至(zhi)5000元(yuan)/平方米以(yi)下。

6月(yue)17日(ri)，《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)采(cai)訪(fang)牡丹江本(ben)地房(fang)企人士(shi)、多位中(zhong)介人士(shi)了解到，牡丹江目前市(shi)面上有不少(shao)總價在(zai)10萬(wan)元以(yi)下的房(fang)源，有的總價甚至低(di)到5萬(wan)元以(yi)下。在(zai)人口凈流出增加、供應增加、疫情等因素疊加影響(xiang)下，牡丹江目前的房(fang)地產市(shi)場十分冷淡，6月(yue)尤其明(ming)顯，雖然(ran)購房(fang)者(zhe)也會(hui)看房(fang)，但觀(guan)望(wang)情緒極(ji)高，購買意向極(ji)低(di)。

不到5萬買套房

如果將時間線拉長可(ke)以發現，其實從2020年5月開始，牡丹(dan)江的二手房(fang)價格指數同比跌幅就一直都居于70城首位。

上(shang)海易居房(fang)地產研(yan)究院智庫中心(xin)數據顯示，從2020年(nian)5月至今的一年(nian)時(shi)間里，牡丹江二(er)手(shou)房(fang)價(jia)格指數跌幅(fu)在(zai)8個月里都排在(zai)70城第一位(wei)，另外4個月則排在(zai)第二(er)位(wei)。

易居(ju)研(yan)(yan)究院智(zhi)庫中心研(yan)(yan)究總監嚴躍進6月(yue)16日(ri)也表示，觀察牡丹(dan)江2020年(nian)以來的數據，這（今(jin)年(nian)5月(yue)10.5%的同比(bi)跌幅(fu)）是各月(yue)份中跌幅(fu)最大的數據。

記者在安居客(ke)網站了解到(dao)，牡丹江目(mu)前的(de)二手房(fang)掛牌房(fang)源(yuan)(yuan)總(zong)價最低在4.8萬(wan)元(yuan)起，均價約1000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米；最高總(zong)價的(de)為(wei)450萬(wan)元(yuan)左右的(de)別(bie)墅房(fang)源(yuan)(yuan)，均價約12000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米。

圖片來源：安居客

6月17日，記者以購房(fang)者身份在網上(shang)咨詢多(duo)位牡丹江中介，其均表示，掛牌總價在4.8萬-5.5萬元(yuan)的多(duo)套(tao)房(fang)源(yuan)及標(biao)價是真實的，“有房(fang)本，手(shou)續齊全，房(fang)源(yuan)還(huan)在，可隨時看房(fang)”。

目前安居客上掛牌(pai)的(de)牡丹江8萬元以下的(de)房(fang)源建造年(nian)(nian)代確實(shi)都在(zai)(zai)上世紀90年(nian)(nian)代或2003年(nian)(nian)前后，面積(ji)約在(zai)(zai)50平方米上下。記者在(zai)(zai)咨詢一套總(zong)價(jia)為(wei)14萬元的(de)房(fang)源時，中介表示，“價(jia)格還可(ke)以講點，13萬元，不議價(jia)。”

“平均人手兩套房起”

“現在(zai)由于(yu)各(ge)種因素影響，購(gou)房(fang)者的(de)購(gou)買(mai)力下(xia)降了，而且現在(zai)牡丹江(jiang)市差不(bu)多是(shi)人均兩套房(fang)及以上的(de)狀態，一(yi)套是(shi)拆遷獲得的(de)，另一(yi)套是(shi)近幾年(nian)因投資(zi)或改善需(xu)求所(suo)得的(de)，住房(fang)保有量(liang)很強(qiang)，一(yi)些業主就想盡快清掉這些不(bu)動產(chan)，比如10萬元以下(xia)的(de)老房(fang)子。”6月17日，牡丹江(jiang)一(yi)名(ming)品(pin)牌房(fang)企銷售人士在(zai)接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》記者電(dian)話采訪時(shi)如是(shi)表(biao)示。

其認為，牡丹江房(fang)(fang)地產市(shi)場在2018年(nian)下半年(nian)到2020年(nian)上半年(nian)疫情之前，受全國樓市(shi)熱度等影響(xiang)，房(fang)(fang)價還處于上行通道，不少品(pin)牌(pai)房(fang)(fang)企也加(jia)大投資力度，個別區(qu)域(yu)房(fang)(fang)價從(cong)5000元/平(ping)方米短(duan)時間就漲到7000元/平(ping)方米。但在2020年(nian)下半年(nian)以后，就開始進入下行狀態。

牡丹江是黑龍江省(sheng)東南部(bu)中(zhong)心城市，轄綏(sui)芬(fen)河、海林(lin)、寧(ning)(ning)安(an)(an)、穆棱、東寧(ning)(ning)、林(lin)口6個縣（市）和東安(an)(an)、西(xi)安(an)(an)、愛民(min)、陽明4個城區。全(quan)市總面積4.06萬(wan)平方公里，截至2021年(nian)末，全(quan)市戶籍(ji)人(ren)口244.2萬(wan)人(ren)，其中(zhong)市區84.7萬(wan)人(ren)。

人(ren)口(kou)凈流(liu)出增多和(he)房(fang)屋(wu)庫存的(de)不斷增加(jia)，造成(cheng)了牡丹(dan)江(jiang)目前供(gong)遠大于求的(de)樓市(shi)狀(zhuang)態。據2020年(nian)牡丹(dan)江(jiang)市(shi)第(di)七次全(quan)(quan)國人(ren)口(kou)普(pu)查主要數據公報，牡丹(dan)江(jiang)市(shi)全(quan)(quan)市(shi)10個縣（市(shi)）區的(de)人(ren)口(kou)，與2010年(nian)第(di)六(liu)次全(quan)(quan)國人(ren)口(kou)普(pu)查的(de)2798723人(ren)相比，減少508515人(ren)，下(xia)降(jiang)18.17%，年(nian)平均增長率為(wei)-1.99%。

牡丹江(jiang)市統計局數據顯示，2021年(nian)全市房(fang)地(di)產開發完成投資62.6億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長7%。全市房(fang)屋施工面積(ji)1246.5萬(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)19%，其中(zhong)住宅977.3萬(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)13.1%；新開工面積(ji)165.6萬(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長82.1%，其中(zhong)住宅143.8萬(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長89.7%；商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)面積(ji)97.3萬(wan)(wan)平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)30.5%；商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)額44.6億元，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)34.8%。

“疫情是其中一(yi)個因素，其次就是人(ren)口外流(liu)嚴重，原本這個市場就是外地投資客極(ji)少，以(yi)本地客戶為主。在這種情況下，二手房市場也(ye)會進入一(yi)個非常低迷的(de)狀態(tai)，房源(yuan)不斷(duan)增多，包括一(yi)手房在內，牡(mu)丹江(jiang)的(de)房源(yuan)飽(bao)和(he)量已(yi)經很大(da)了(le)，新房也(ye)不是單純依(yi)靠降(jiang)價就能(neng)提高銷(xiao)量的(de)。”前述房企(qi)人(ren)士稱(cheng)。

今年(nian)(nian)6月，牡丹江市(shi)(shi)住建(jian)局表(biao)示，全(quan)面調(diao)研分析該市(shi)(shi)人口(kou)(kou)數(shu)量、年(nian)(nian)齡結(jie)構、家庭結(jie)構、購房(fang)需(xu)求、購房(fang)能(neng)力等變化(hua)情況，根據城(cheng)鎮(zhen)化(hua)推進(jin)速度，預測房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場供(gong)需(xu)關系(xi)，適時(shi)調(diao)整供(gong)房(fang)結(jie)構，推進(jin)“房(fang)地產(chan)一(yi)(yi)城(cheng)一(yi)(yi)策十四(si)五規劃”編制；順應(ying)農(nong)民工進(jin)城(cheng)、家庭多子化(hua)和人口(kou)(kou)老齡化(hua)購房(fang)需(xu)求，適時(shi)制定出臺購房(fang)補貼政策，拉動剛性需(xu)求。

另外(wai)，要支持重點(dian)項目銷(xiao)(xiao)售(shou)房源進入選房超市，組織開展線上(shang)線下“房屋大集”，鼓勵房企(qi)(qi)開通網上(shang)看房業務，促進商品房銷(xiao)(xiao)售(shou)指標企(qi)(qi)穩；落實(shi)房源和核算房票(piao)基準價(jia)格(ge)，加快推進2021年(nian)度(du)棚戶區改造(zao)2834戶動(dong)遷人預選房源工作，增加商品房銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積20萬(wan)平方(fang)米。

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