每(mei)經記(ji)者｜黃(huang)婉銀    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝(yi) 孫(sun)志成 蓋源源    

受行(xing)業整體下行(xing)影響，房企(qi)不僅拿地熱情大幅度下降，連開(kai)發周期(qi)、入市開(kai)盤的節(jie)奏(zou)都(dou)在大幅度放(fang)緩。

在(zai)2021年(nian)4月26日-27日，廣(guang)州首批集中供地共出讓46宗地，彼時有超過(guo)60家房企(qi)報名，最(zui)終既有高(gao)溢價(jia)土地(di)出讓，也有底價(jia)成(cheng)交和(he)流拍地(di)塊(kuai)，最(zui)終成(cheng)交42宗地(di)塊(kuai)。

如(ru)今時隔一年，這些地塊現狀(zhuang)如(ru)何？據《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)不完全統計，在去(qu)年廣(guang)州(zhou)首批(pi)集中(zhong)供地中(zhong)成交的(de)42宗(zong)地塊(kuai)中(zhong)，只有(you)約(yue)12個地塊(kuai)項目(mu)開盤入市，另有約12個項目已經具備(bei)入市條件但尚未正式開盤，此外有個別地(di)塊從(cong)拿地(di)至今一(yi)年(nian)甚(shen)至連(lian)地(di)基都(dou)還未打好。

6月22日(ri)，記者實地(di)(di)(di)探訪(fang)了(le)位于南沙進港大道(dao)南側(ce)的地(di)(di)(di)塊(kuai)。該地(di)(di)(di)塊(kuai)于去(qu)年首批集中供中成(cheng)交，樓(lou)面價達19918元/平方米，溢(yi)價率24.69%。不(bu)過記者在現場看到，該地(di)(di)(di)塊(kuai)尚未進入打地(di)(di)(di)基階段，雖然現場已經封閉起來(lai)，但既無施工人員(yuan)，也(ye)無一人看守。

去(qu)年廣(guang)州首(shou)批集中供地中成交的南沙進港大道地塊現場? 圖片(pian)來源：每經記者(zhe) 黃(huang)婉銀(yin) 攝

從拿地到開盤接近12個(ge)月據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在總共3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截至今年2月9日，僅有21%的地塊開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態（尚未達到土地平整狀態），此類地塊2022年入市的可能性較小。其中，深圳、廣州、上海等城市，項(xiang)目從拿地到(dao)開盤的時(shi)長中位數(shu)在10個月以(yi)上，甚至接近12個月，周轉(zhuan)速率較慢。克而瑞分析認為，“4個一線城市中有3個城市位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉的難度更大，現金回流需要更長的周期。”2021年(nian)廣州首批(pi)集中供地成交額高(gao)達(da)906億(yi)元，整(zheng)體(ti)平均溢價(jia)率達(da)15%，其中廣州本地國企越秀地產獨奪7宗地塊（含聯合拿地），但目前只有荔灣、廣州南站2宗地塊項目已開盤，2宗地塊還未有項目信息公布。剩下3個地塊在進行項目信息釋放、開放售樓處等動作目前尚未開盤入市，其中包括兩宗溢價率在45%的地塊，分別位于番禺和黃埔。另外，去年珠江實業聯合廣州水務資產管理有限公司、廣州公交集團分別在白云區拿下的2宗地塊，目前也還未有項目信息公布。與越秀地產一樣，外來房企德信地產也于去年在黃埔同樣的位置拿下一宗同樣溢價率45%的地塊，這也是其首次通過招拍掛進入廣州市場。該地塊成交總價達11.96億元+1.04萬平方米配建，扣除配建后，成交樓面價達26817元/平方米，目前也只是開放了售樓部但尚未入市。去年首批集中供地中，卓越經過54輪競價，以24705元/平方米的樓面價拿下番禺橋南蜆涌村大口涌以西地塊。對于該地塊的進展情況，卓越廣州公司方面6月22日在接受《每日經濟新聞》記者線上采訪時表示，公司位于番禺橋南的晴翠府項目已經在今年“五一”期間開發展廳，預計下個月入市開盤。項目整體體量約14萬平方米，主推建面約89-130平方米三至四房戶型，總戶數約1262戶。“項目主要針對改善居住或者品質首次置業客群，客戶來源主要為番禺地緣性城市中堅力量。”6月22日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，從去年年中開始，全國房地產市場開始進入下行階段，廣州也不例外。在這樣的大環境下，在上半年首批集中供地中以相對高的樓面價拿地的項目多少有些生不逢時，調控和市場的雙重挑戰讓它們的入市節奏普遍放緩。從庫存去化來看，克而瑞統計顯示，截至今年5月底，廣州新房庫存合計10.7萬套，按近12個月去化水平計算，去化周期需15.4個月，對比去年同期（7.9個月）整整翻了一倍。不過值得注意的是，今年為迎合6·18優惠促銷期，不少開發商積極取證，僅6月上半月廣州新房供應就達6204套（去年6月整月的供應量6074套）。成交方面，6月上半月網簽成交2788套。

退出和聯(lian)合開發現象頻繁從去年開始，無論是在拿地時還是拿地后，合作開發成為主流現象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國企/央企”的合作類型尤為突出，還有不少房企也出現過退地的情況。

融(rong)創(chuang)去年(nian)(nian)(nian)在(zai)廣州首批集中(zhong)供(gong)地(di)(di)中(zhong)一共收獲3個項(xiang)目(mu)，其中(zhong)以21.62億元(yuan)、溢價率10.7%競(jing)得位于(yu)增城(cheng)區中(zhong)新鎮新新公(gong)路西(xi)側的地(di)(di)塊(kuai)，開(kai)始引入了(le)金(jin)地(di)(di)商(shang)置聯合開(kai)發。啟(qi)信寶顯示，今年(nian)(nian)(nian)4月，融(rong)創(chuang)旗下公(gong)司已(yi)經退出該地(di)(di)塊(kuai)項(xiang)目(mu)公(gong)司，目(mu)前由金(jin)地(di)(di)商(shang)置方(fang)面100%持股(gu)。另(ling)外，原本融(rong)創(chuang)還與廈門國(guo)貿(mao)聯合拿下的增城(cheng)另(ling)一宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)，在(zai)今年(nian)(nian)(nian)3月30日，融(rong)創(chuang)也(ye)退出了(le)該地(di)(di)塊(kuai)項(xiang)目(mu)公(gong)司。

而位于(yu)南沙(sha)進(jin)港(gang)大道南側地塊的(de)(de)樓(lou)面價(jia)更高(gao)，彼(bi)時融創拿到該(gai)地塊的(de)(de)成交樓(lou)面價(jia)達(da)到19918元/平方米，溢價(jia)率24.69%，后續(xu)融創還引入(ru)了正榮合(he)作開發。

6月22日，《每日經濟新聞(wen)》記者實地(di)(di)走訪該(gai)項目(mu)發現(xian)，地(di)(di)塊(kuai)尚未進(jin)入打地(di)(di)基階(jie)段，工(gong)地(di)(di)里(li)面還擺放著一(yi)些施工(gong)機(ji)械和幾臺挖(wa)掘機(ji)，但無一(yi)絲動靜。工(gong)地(di)(di)現(xian)場已經封閉起(qi)來，既無施工(gong)人(ren)員，也(ye)無一(yi)人(ren)看(kan)守。

廣(guang)州(zhou)市住建局(ju)系統顯示，該項目于去年7月(yue)獲批(pi)了(le)基坑(keng)支護和(he)土方開挖(wa)施工許可(ke)證。記者在現場看到(dao)，工地附(fu)近還張貼(tie)有建筑工程設(she)計方案調整(zheng)批(pi)前公(gong)示，公(gong)示的期限是4月(yue)13日(ri)-22日(ri)，部分規劃樓棟已完(wan)成《建設(she)工程規劃許可(ke)證》批(pi)后監管。

南沙進(jin)港(gang)大道地塊(kuai)現(xian)場的(de)公示牌? 圖(tu)片(pian)來源：每經記者 黃婉(wan)銀 攝

當然(ran)， 融創也不是唯一退出地塊開發的房企 。去年(nian)4月27日，合(he)生(sheng)創(chuang)展以底(di)價(jia)7.3億(yi)元(yuan)競得的(de)增城區(qu)永(yong)寧街(jie)創(chuang)業大道(dao)北(bei)側18004211A19020號(hao)地塊(kuai)，如今該項(xiang)目名定為“保利(li)瓏悅”，已(yi)(yi)成為保利(li)置業旗下項(xiang)目。今年(nian)3月，項(xiang)目公(gong)(gong)司(si)名稱已(yi)(yi)從(cong)曾(ceng)經的(de)廣州合(he)生(sheng)天(tian)銘(ming)房地產(chan)有限(xian)公(gong)(gong)司(si)變更為廣州保泰(tai)置業有限(xian)公(gong)(gong)司(si)。

再如上述德信地(di)產在(zai)黃埔還未開(kai)盤(pan)的(de)項目，在(zai)后期則(ze)引(yin)入了廣州本地(di)的(de)嘉達實業集(ji)團(tuan)、國企知識城(cheng)（廣州）城(cheng)市(shi)開(kai)發(fa)(fa)投資集(ji)團(tuan)有(you)限公司；招(zhao)商聯(lian)合弘陽地(di)產在(zai)白(bai)云拿下的(de)樓面價26643元/平(ping)方米(mi)地(di)塊(kuai)，后期也拉來了電建地(di)產聯(lian)合開(kai)發(fa)(fa)；正榮在(zai)拿下廣州首個(ge)地(di)塊(kuai)后不到兩個(ge)月的(de)時間，就引(yin)入了同在(zai)上海的(de)房(fang)企新城(cheng)控股。

記者注意到(dao)，南沙(sha)橫瀝島一個(ge)名(ming)為“鉑(bo)玥明珠ONE”的項目在(zai)去年底(di)就已開(kai)盤，貝殼找房平臺顯示(shi)其均價為36000元/平方米，相比其他(ta)首批項目開(kai)盤速度較快。在(zai)去年底(di)，該項目的開(kai)發商(shang)(shang)也由原本拿地的美(mei)的置(zhi)業一家擴充(chong)到(dao)包括(kuo)越秀、金地商(shang)(shang)置(zhi)、旭輝在(zai)內的4家房企(qi)。

在業內人士看來(lai)， 聯合拿地和開發(fa)之所以(yi)在如(ru)今(jin)成為主流(liu)， 一方面可以(yi)分散風險(xian)、優勢互補(bu)，另(ling)一方面跟本地民(min)企(qi)或(huo)國企(qi)合作，也更有利于項(xiang)目的推進與(yu)入(ru)市銷(xiao)售(shou)。

今年7月(yue)，廣州將進行2022年第二批集中(zhong)供地(di)，14宗(zong)合(he)計占地(di)面積65.1萬平方米，總(zong)起(qi)拍(pai)價為253億元，本批次集中(zhong)供地(di)面積和(he)宗(zong)數均創下歷次新低。

廣州中原研究發展部指出(chu)(chu)，本輪供(gong)地(di)(di)較為矚目的亮點當屬“斷供(gong)”20個(ge)月的天(tian)河，一(yi)次性掛出(chu)(chu)2塊(kuai)靚地(di)(di)。一(yi)方面反(fan)映官方推地(di)(di)“貴精不(bu)貴多”的新思路，另一(yi)方面則反(fan)映出(chu)(chu)對于(yu)外圍區(qu)地(di)(di)塊(kuai)推出(chu)(chu)信心不(bu)足。總的來說，目前房企資金壓力仍較大(da)，拿地(di)(di)需求較2019-2021年上半年降低。

記者|黃婉銀?編輯|魏文藝?孫(sun)志成?蓋源(yuan)源(yuan)

校對|程鵬

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