每經(jing)(jing)記者｜吳林靜  淡忠奎(kui)  劉雅(ya)玲    每經(jing)(jing)編輯｜楊歡

前段時間(jian)，城叔去(qu)到東部地(di)區一個人口大縣。

開車在(zai)縣(xian)城(cheng)中心城(cheng)區穿梭，白天驚訝于(yu)城(cheng)區的天際線，一(yi)幢幢商住樓拔地而(er)起(qi)；夜晚驚訝于(yu)樓盤的入住率(lv)，一(yi)棟樓就只有幾戶人家(jia)開燈(deng)而(er)已，整個小區沒有亮燈(deng)的新盤更(geng)比比皆是。

圖片來源：每經記者(zhe) 吳林靜 攝(she)

有空置的，也有爛尾的。

遇到(dao)一位當地人(ren)，甲子上(shang)下。他(ta)(ta)告訴我們，他(ta)(ta)家(jia)用(yong)種地的(de)積蓄到(dao)縣城貸(dai)款(kuan)買了第一套房，開發商來(lai)自(zi)鄰省，“還貸(dai)還了三年(nian)，早(zao)過了交房期限，樓(lou)盤至今也沒修完”。

走進(jin)當地新(xin)盤的(de)售樓部、房(fang)產(chan)中介(jie)門店，看到的(de)是顧自刷著(zhu)手機的(de)店員(yuan)，迎來的(de)是“來做什么？”的(de)疑問(wen)目光。在表明咨詢(xun)房(fang)產(chan)的(de)來意后(hou)，一(yi)家地產(chan)中介(jie)的(de)店長解釋(shi)了剛才的(de)“防備(bei)”：“還(huan)以為你們又是來推銷信用卡的(de)。”

不管是期房、現房還(huan)是二手房，縣城房地(di)產的冷清(qing)與當地(di)太陽炙熱(re)到(dao)發白的高溫，形成(cheng)了鮮明(ming)的反差。

這樣(yang)的(de)(de)縣城(cheng)，在全國并(bing)不(bu)罕見。如(ru)今(jin)，“大蒜買房(fang)、小(xiao)麥換房(fang)、買房(fang)送豬”，各(ge)地開發商不(bu)斷翻新(xin)(xin)促銷花(hua)樣(yang)；“買房(fang)納入(ru)社區考核(he)”，政府也希望(wang)用(yong)考核(he)指(zhi)揮棒刺激房(fang)產成(cheng)交(jiao)量(liang)昂揚向(xiang)上。讓人苦笑的(de)(de)新(xin)(xin)聞(wen)背(bei)后(hou)，縣城(cheng)的(de)(de)房(fang)子正在露(lu)出(chu)焦慮的(de)(de)一(yi)面。

誰在買

城(cheng)叔在縣(xian)城(cheng)的(de)房(fang)(fang)產中介和售樓處了解(jie)的(de)情況是，縣(xian)城(cheng)中心城(cheng)區的(de)買房(fang)(fang)客主要分為(wei)幾種情形(xing)：

縣(xian)(xian)(xian)城城區的人換房，下轄鄉鎮的人到縣(xian)(xian)(xian)城買房，返鄉創業就業的人回到縣(xian)(xian)(xian)一(yi)級置業，當然也有(you)少量來(lai)自(zi)鄰(lin)(lin)縣(xian)(xian)(xian)鄰(lin)(lin)省的投(tou)資客。

鄉(xiang)鎮(zhen)的(de)(de)人(ren)(ren)和返(fan)鄉(xiang)的(de)(de)人(ren)(ren)，是目前縣城購房(fang)的(de)(de)主力軍(jun)。這兩類人(ren)(ren)，無論(lun)是離開農村(cun)，還(huan)是返(fan)回(hui)老家，縣城是他們會(hui)重點(dian)考慮的(de)(de)落腳點(dian)。

大蒜、小麥、豬，房地產商營銷出(chu)了(le)一些新的(de)“貨幣(bi)”，與之關(guan)聯(lian)度最(zui)高的(de)就是鄉(xiang)鎮里的(de)農(nong)戶們。這些農(nong)民“離開(kai)”農(nong)村到縣城(cheng)買房的(de)理由(you)很(hen)多(duo)，方(fang)便親(qin)朋人情往來、追求(qiu)縣城(cheng)的(de)生活方(fang)式、公共服務配套以及就業機會，都是可能的(de)因素。

圖片來源：杞縣建鄴城微信(xin)公眾號

城(cheng)叔(shu)去到的東(dong)部縣城(cheng)還有一個特點(dian)，即鄉鎮企業(ye)發達，當地出現(xian)了一批(pi)農(nong)(nong)民“上班族”——白天開車回村里的工(gong)廠或農(nong)(nong)田工(gong)作，晚(wan)上返回縣城(cheng)居(ju)住。近年來，隨著鄉村產業(ye)的發展，這種(zhong)“雙棲”現(xian)象也在西部地區出現(xian)。

回到老(lao)家(jia)(jia)的(de)理由也(ye)很(hen)多，一些(xie)從北京、上(shang)海、西(xi)安等地(di)返(fan)回到這個(ge)東部縣(xian)城的(de)人說，老(lao)家(jia)(jia)牽絆他們(men)的(de)大多是因為家(jia)(jia)有老(lao)小。

有人告訴城(cheng)叔：“過去外出打工(gong)，因為覺得(de)老家與(yu)大(da)城(cheng)市的差距太大(da)，現(xian)在老家也發展起來了(le)，尤(you)其是縣城(cheng)與(yu)大(da)城(cheng)市的差距在縮小，返鄉創(chuang)業(ye)、就業(ye)也能找到(dao)機(ji)會。”

關鍵(jian)是，老家的物價便宜。2021年底全國房(fang)價過萬的縣城(cheng)103個(ge)，占(zhan)1866個(ge)縣城(cheng)的5%。通常而言，縣城(cheng)的房(fang)價以(yi)3000-8000元(yuan)/平的水平居多，戶型(xing)則(ze)以(yi)三房(fang)、四房(fang)為主，百萬以(yi)內就能住(zhu)進百平以(yi)上(shang)的大戶型(xing)。

城(cheng)叔(shu)此前盤點過自(zi)2010年以來的“農民(min)工監(jian)測調查報(bao)告(gao)”。

從數據(ju)來看，2021年(nian)，留在自己鄉(xiang)鎮的農(nong)民工又增加(jia)了，達到(dao)1.21億人(ren)，占四成(cheng)有余(yu)；外出農(nong)民工雖然(ran)是主流，為(wei)1.72億人(ren)，不過(guo)占比一直(zhi)在下降，從2010年(nian)的63.31%下滑(hua)至2021年(nian)的58.71%。

縣域經過(guo)近(jin)幾年的(de)(de)發(fa)展，其醫療條件、教育水平、居住(zhu)環境普遍上升了幾個(ge)水平，“寧要(yao)小城一(yi)套房”成(cheng)為更多(duo)人多(duo)方權(quan)衡之后(hou)的(de)(de)現實選(xuan)擇(ze)。

售樓(lou)部銷售人員也(ye)緊(jin)緊(jin)抓住這些需(xu)求，優先介紹樓(lou)盤周圍的教(jiao)育資(zi)源，其次介紹“離醫院有(you)多(duo)遠(yuan)”“附(fu)近有(you)沒有(you)可以逛的商場、公園(yuan)”“道路有(you)多(duo)寬，開車幾(ji)分鐘可以穿城”。

誰在賣

市場是(shi)靈敏(min)的(de)，縣(xian)城既然出現(xian)了買房(fang)的(de)需求(qiu)，供給自然得跟上。近幾(ji)年，大(da)大(da)小(xiao)小(xiao)的(de)開發商加大(da)了下沉三(san)四線市場的(de)力度，與本地開發商一起瓜分縣(xian)城城鎮(zhen)化的(de)紅(hong)利。

圖(tu)片來源：攝圖(tu)網501559696

縣(xian)城(cheng)房地(di)產開(kai)發可(ke)謂(wei)如火如荼。塔吊、工地(di)是縣(xian)城(cheng)城(cheng)區(qu)的一(yi)道(dao)風(feng)景(jing)，走在(zai)路(lu)(lu)上，大的十字路(lu)(lu)口立(li)著樓(lou)盤的廣告，小的十字路(lu)(lu)口則給銷售中心安排了顯眼的位置。

雖然去年(nian)6月，國家(jia)住建部出(chu)臺文件(jian)給出(chu)了“縣(xian)城新(xin)建住宅以6層(ceng)為(wei)主，占比應(ying)不(bu)低于70%”的限制要(yao)求，但城叔近期去過的幾個縣(xian)城，新(xin)樓盤雖不(bu)是高聳入云，但也(ye)往往修到了20層(ceng)左右。

在一座縣(xian)城內，房產中介門店內掛著一張當地(di)2021年的城區樓盤示(shi)意圖：在售項(xiang)目56個，售罄項(xiang)目或(huo)暫未(wei)退(tui)新(xin)(xin)的樓盤有39個，新(xin)(xin)入審(shen)項(xiang)目5個。

然(ran)而，縣城新增(zeng)的(de)人(ren)口卻跟不上新盤供應的(de)量。

十年前，“警惕縣城房地產(chan)泡沫”的(de)報(bao)道就見諸(zhu)報(bao)端(duan)。當時，有媒體探訪了湖北7個縣的(de)房地產(chan)滯銷狀況(kuang)，待售(shou)商(shang)品房甚至超過50%。

近幾年(nian)，縣(xian)城依舊未(wei)改人(ren)口流失(shi)的現狀。又以東部某(mou)縣(xian)為例，2018年(nian)當地保障性(xing)安居工(gong)程(cheng)供給15000套房(fang)；該縣(xian)2020年(nian)遷出人(ren)口15258人(ren)，遷入人(ren)口僅7996人(ren)。

所以，眼下河南房(fang)企建業地產在民權縣(xian)和杞縣(xian)，推出用(yong)農作(zuo)物抵首付的(de)營銷方式，也就(jiu)不足為奇(qi)。

根據(ju)建業地產(chan)的(de)年(nian)報數(shu)據(ju)，截至2021年(nian)12月31日，建業地產(chan)分布(bu)在商丘市的(de)土(tu)儲(chu)(chu)為469萬平米(mi)，占公司總土(tu)儲(chu)(chu)的(de)8.78%，在其所布(bu)局的(de)河南各地市中排(pai)第3。分布(bu)在開封市的(de)土(tu)儲(chu)(chu)為211.88萬平米(mi)，占總土(tu)儲(chu)(chu)的(de)3.96%，排(pai)第11位。

儲地多，成交(jiao)卻不(bu)足。根據河(he)南樓市網數據，河(he)南18個地級(ji)市中，2021年(nian)1-11月(yue)商丘(qiu)(qiu)和開(kai)封兩(liang)個市的(de)商品(pin)房銷售增速位次分別在第(di)9位和第(di)16位，商丘(qiu)(qiu)還是負增長(chang)，為(wei)-11.8%。

為了(le)促進(jin)樓市平穩健康，河南當地也不斷推(tui)出樓市政策。6月初，商(shang)丘市出臺22條樓市新政，推(tui)出了(le)包括降首(shou)付(fu)、下調利率、給買房補貼、提(ti)高公(gong)積金貸(dai)款額度(du)等等在內(nei)的刺激手段。

誰的焦慮

圖片(pian)來(lai)源：攝圖網501637302

客觀來講(jiang)，無論開發(fa)商(shang)的營銷噱頭有多奇葩，都可以理解為(wei)商(shang)業行(xing)為(wei)。民眾焦(jiao)(jiao)慮的是期房(fang)能(neng)(neng)不能(neng)(neng)按(an)時(shi)保質地交付，開發(fa)商(shang)焦(jiao)(jiao)慮的是手(shou)里的庫存何時(shi)能(neng)(neng)夠銷掉。

而在買賣雙方之(zhi)外，與房地產緊(jin)密(mi)相連的，還有縣級財政。

《中(zhong)國(guo)縣級財政壓力(li)研究》一(yi)書(shu)中(zhong)介紹，目(mu)前中(zhong)國(guo)與土地相關收入主(zhu)要包括(kuo)三(san)個部(bu)分。

其一是(shi)與土(tu)地相(xiang)關的(de)稅費收(shou)入，包括城鎮土(tu)地使用稅、房產(chan)稅、土(tu)地增值稅、房屋拆(chai)遷費等；

其二是國有土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)出(chu)讓收入(ru)，俗稱“土(tu)地(di)出(chu)讓金”，在地(di)方整體(ti)的土(tu)地(di)收入(ru)中占比往(wang)往(wang)最大；

其三則(ze)是以土(tu)地(di)使用權和收益(yi)權獲得的土(tu)地(di)融資。

與土地相關收(shou)入占財政比例較(jiao)高，助推了近年來一些(xie)地方對“土地財政”的依賴(lai)。城叔(shu)以民權縣和杞縣為例，對比兩縣2020年的財政數據(ju)。

看兩地(di)的“土地(di)出讓金”，民權縣2020年收(shou)(shou)入(ru)11.01億，杞縣收(shou)(shou)入(ru)10.49億，分(fen)別占各自(zi)地(di)方財(cai)政總收(shou)(shou)入(ru)的44.93%和(he)37.47%。

從與地(di)方(fang)土(tu)(tu)地(di)財(cai)政(zheng)關系(xi)最為密切的(de)“五(wu)稅(shui)(shui)”（房(fang)產稅(shui)(shui)、城(cheng)鎮土(tu)(tu)地(di)使(shi)用稅(shui)(shui)、土(tu)(tu)地(di)增值稅(shui)(shui)、耕地(di)占用稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)）情況來看，2020年民權縣“五(wu)稅(shui)(shui)”收(shou)(shou)入合(he)計3.74億元(yuan)，占地(di)方(fang)一(yi)般預算收(shou)(shou)入比(bi)(bi)重的(de)32.98%；杞縣“五(wu)稅(shui)(shui)”收(shou)(shou)入合(he)計4.03億元(yuan)，占地(di)方(fang)一(yi)般預算收(shou)(shou)入比(bi)(bi)重為21.72%。

在(zai)近年來房地(di)產(chan)開發活躍(yue)的背(bei)景(jing)下，縣(xian)城與土(tu)地(di)相關的收入水漲船高(gao)，也(ye)支(zhi)撐(cheng)著地(di)方(fang)基(ji)礎(chu)設施和(he)公共服務體(ti)系的建設。翻看兩地(di)的財政(zheng)支(zhi)出(chu)(chu)，一般公共預(yu)算支(zhi)出(chu)(chu)的“大頭”都給了全縣(xian)的民生，杞縣(xian)2020年的民生支(zhi)出(chu)(chu)占比為88.8%。

近(jin)期，各地樓市(shi)松綁政(zheng)策頻(pin)繁出(chu)現(xian)、開(kai)發商的(de)(de)(de)營銷手段也(ye)(ye)花樣百出(chu)，縣城(cheng)房地產市(shi)場也(ye)(ye)出(chu)現(xian)了去化的(de)(de)(de)難題。如此(ci)一來，那些倚靠(kao)土地財政(zheng)的(de)(de)(de)縣城(cheng)，也(ye)(ye)將開(kai)始焦慮：推(tui)進以(yi)縣城(cheng)為(wei)重要載體的(de)(de)(de)城(cheng)鎮化建設，如何解決錢(qian)的(de)(de)(de)問題？