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在房地產行業持續下(xia)行的背(bei)景下(xia)，作為下(xia)游(you)產業的物(wu)業行業亦受到(dao)影響。

今年以來，物(wu)業行(xing)業的收(shou)并購雖仍在持續，但(dan)相比去年同(tong)期(qi)明顯放緩(huan)。據中指物(wu)業研究(jiu)院(yuan)不完全統計，不含放棄或(huo)終(zhong)止的收(shou)并購案(an)例，上半年物(wu)業行(xing)業公開披露的并購案(an)例近20宗，涉及(ji)交易金額80億元，較去年同(tong)期(qi)的40余起(qi)、150億元大幅下降。

7月1日(ri)下午，明(ming)源不動產研(yan)究院(yuan)首席(xi)研(yan)究員艾(ai)振強通(tong)過微(wei)信接受《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者采(cai)訪時(shi)表示，“今年收(shou)并(bing)購(gou)減(jian)少并(bing)不奇(qi)怪。在目前行業(ye)(ye)(ye)環(huan)境下，優質的(de)可并(bing)購(gou)資產有所(suo)減(jian)少，資本對物業(ye)(ye)(ye)的(de)態度(du)回歸理(li)(li)性(xing)，估值也(ye)回歸理(li)(li)性(xing)。而未(wei)來行業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)的(de)不確定性(xing)增大，也(ye)會(hui)使得有實力的(de)物業(ye)(ye)(ye)公司在收(shou)并(bing)購(gou)市場上變得相對謹慎。”

并購數量及金額大降

受房地(di)產市(shi)場低迷影響，上(shang)半年物業(ye)行業(ye)收并購不僅在(zai)交易(yi)宗數上(shang)同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)達五成，涉及金(jin)額亦同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)46%。與此(ci)同(tong)時，單筆交易(yi)的(de)對價金(jin)額也大幅下(xia)降(jiang)。

今年(nian)上半(ban)年(nian)，物(wu)業(ye)行業(ye)發生的超10億元(yuan)大(da)額(e)并購共(gong)3宗(zong)，并購發起方分別是碧桂園(yuan)服務和華(hua)潤萬象生活。其(qi)中單(dan)筆最大(da)交(jiao)易金額(e)為(wei)碧桂園(yuan)收購中梁百悅，對價為(wei)31.3億元(yuan)；其(qi)次為(wei)華(hua)潤萬象生活以22.6億元(yuan)并購中南物(wu)業(ye)，以及華(hua)潤萬象生活以10.6億元(yuan)收購禹洲物(wu)業(ye)。

而去年(nian)同(tong)期，物(wu)業(ye)行業(ye)的收(shou)并購(gou)交易金(jin)額超10億元的多達4宗。其中最大(da)一(yi)筆(bi)收(shou)并購(gou)發(fa)起方為碧桂園(yuan)服務(wu)，其耗資48.5億元收(shou)購(gou)藍光嘉寶服務(wu)64.6%股權。合景悠活則以13.2億元收(shou)購(gou)了(le)以智慧城市運營服務(wu)為主要(yao)業(ye)務(wu)的雪松智聯科技。

在今年(nian)上半(ban)年(nian)發生的(de)物(wu)業并(bing)購(gou)案(an)中(zhong)，金額在億元(yuan)以下的(de)交(jiao)易有(you)4宗，其中(zhong)包括1月(yue)份中(zhong)奧(ao)到家2500萬(wan)元(yuan)并(bing)購(gou)廣東迅華電氣，3月(yue)份京城佳業近800萬(wan)元(yuan)并(bing)購(gou)北京卓聯物(wu)業，6月(yue)底(di)東原仁知(zhi)分(fen)別斥資(zi)8000萬(wan)元(yuan)和(he)6000萬(wan)元(yuan)收(shou)購(gou)浙江中(zhong)都和(he)湖南金典(dian)。

除交(jiao)易(yi)(yi)更為(wei)謹慎外(wai)，中指物(wu)(wu)業(ye)研究分析認為(wei)，今年(nian)國(guo)企(qi)背(bei)景(jing)物(wu)(wu)業(ye)公司(si)開始在(zai)并(bing)購市場活躍起來。在(zai)上(shang)半(ban)年(nian)的近20宗(zong)物(wu)(wu)業(ye)并(bing)購案中，有5宗(zong)并(bing)購主(zhu)體(ti)為(wei)國(guo)資背(bei)景(jing)物(wu)(wu)業(ye)公司(si)，交(jiao)易(yi)(yi)總(zong)金(jin)額(e)約43.14億(yi)元，占總(zong)交(jiao)易(yi)(yi)金(jin)額(e)一半(ban)以上(shang)。而去年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)只有2宗(zong)國(guo)企(qi)背(bei)景(jing)的并(bing)購案例，總(zong)交(jiao)易(yi)(yi)對價不足2億(yi)元。

《每日經濟新聞》記(ji)者梳(shu)理還發現，上(shang)半年(nian)物業(ye)收并(bing)購不僅標(biao)的規模發生變化(hua)，業(ye)務類型方面也(ye)有所(suo)變化(hua)。

去(qu)年(nian)物(wu)業(ye)(ye)行(xing)(xing)業(ye)(ye)收(shou)并購熱潮(chao)高漲(zhang)，業(ye)(ye)務(wu)(wu)外延(yan)趨勢得到(dao)充分擴展探索，除(chu)了傳統住宅(zhai)(zhai)和商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)(wu)外，收(shou)購范圍還(huan)包括(kuo)城鄉(xiang)環衛業(ye)(ye)務(wu)(wu)、市(shi)政園(yuan)林、安(an)保(bao)服務(wu)(wu)業(ye)(ye)務(wu)(wu)以及保(bao)險經(jing)紀業(ye)(ye)務(wu)(wu)等。而今年(nian)上半年(nian)近20宗收(shou)并購案例中，傳統住宅(zhai)(zhai)物(wu)業(ye)(ye)占比超80%。可(ke)見，在地產行(xing)(xing)業(ye)(ye)流動(dong)性緊(jin)缺的(de)當下，房企并購更為謹慎，切入(ru)新(xin)的(de)業(ye)(ye)態和多元業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)外延(yan)探索明顯(xian)收(shou)窄。

“物業(ye)行業(ye)發展進(jin)入了(le)一個瓶頸期，同(tong)質化嚴(yan)重，服務的內容很多，但落(luo)實程度不(bu)(bu)一，需要沉淀(dian)和(he)夯實，有些服務是否真能(neng)(neng)夠(gou)帶來直接或(huo)者間(jian)接收益，能(neng)(neng)否覆蓋成本，也需要時間(jian)不(bu)(bu)斷驗證。”艾振強(qiang)分析認(ren)為。

物企面臨獨立發展難題

由于大多數物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)是從房企(qi)業(ye)務中(zhong)剝(bo)離(li)出來的(de)，因此其發(fa)展對于地產母公司的(de)開發(fa)業(ye)務依(yi)賴程(cheng)度較大。

事實上，雖(sui)然經(jing)過多(duo)年發展(zhan)，物(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)在(zai)管(guan)面積中(zhong)(zhong)來自(zi)母地產(chan)公司開發項目的(de)比例(li)仍(reng)占(zhan)據主(zhu)導。以部分物(wu)業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)為例(li)，據中(zhong)(zhong)指物(wu)業(ye)(ye)研究統計(ji)，截至2021年12月(yue)31日，融(rong)創服務、華潤萬(wan)象生活、佳源服務、遠洋(yang)服務等企(qi)業(ye)(ye)的(de)在(zai)管(guan)面積中(zhong)(zhong)來自(zi)關聯地產(chan)開發企(qi)業(ye)(ye)的(de)占(zhan)比仍(reng)保持在(zai)50%以上。

但從去年下(xia)半年以來，由于部分房企遇到流動性問(wen)題，其業務(wu)發展(zhan)速度明顯降緩，并直接傳導(dao)至物業企業。這(zhe)也對物業企業的獨立化市場(chang)發展(zhan)提出新的要(yao)求。

盡管(guan)(guan)房地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)出現(xian)流動性(xing)危機，但(dan)目(mu)前來看(kan)，地產(chan)(chan)關聯方的項目(mu)供(gong)給(gei)仍是物(wu)業公司(si)在管(guan)(guan)面積構成的重要基石(shi)。中指物(wu)業研究(jiu)認(ren)為，長(chang)期來看(kan)，地產(chan)(chan)關聯方的輸血能力將會減弱，物(wu)業企業新增在管(guan)(guan)面積中，來自第三(san)方的項目(mu)占比有(you)明顯上(shang)升趨勢，獨立(li)市(shi)場(chang)擴張將成為核心競爭力。

“地產母(mu)公司的(de)流動性(xing)危機，對旗(qi)下物(wu)業(ye)公司的(de)獨立上市(shi)和發展影響巨大，即便一些已(yi)經獨立上市(shi)的(de)物(wu)業(ye)企業(ye)，仍(reng)然是地產母(mu)公司旗(qi)下公司，業(ye)務也是跟(gen)隨著母(mu)公司沉浮(fu)的(de)。”艾振強分析(xi)認為，對于還(huan)沒有上市(shi)的(de)物(wu)業(ye)企業(ye)而言，在toC的(de)領域需要夯(hang)實(shi)已(yi)有服務，真正落到(dao)實(shi)處，服務并(bing)不是越多越好。在此基(ji)礎上，積極開拓toB業(ye)務，發展出自己的(de)特色，加深護城河。

另外值(zhi)得(de)注意的(de)是，今年以來(lai)，物業(ye)企業(ye)的(de)上(shang)市(shi)熱情依然不減。2月25日，金(jin)茂物業(ye)服務(wu)成為今年IPO闖關成功的(de)第一(yi)只物業(ye)股(gu)。1月7日，龍湖智創生活遞交招股(gu)書(shu)，擬計(ji)劃在港交所上(shang)市(shi)。4月1日，在管(guan)住宅及(ji)商企物業(ye)建筑面(mian)積已達(da)約7.85億(yi)平方(fang)米(mi)的(de)頭部物業(ye)公司萬(wan)物云正式遞交招股(gu)書(shu)。