每經記者｜陳榮浩(hao)    每經編輯(ji)｜陳夢妤    

誰(shui)曾想，這個院門前雜草半腰高的地方竟(jing)然是曾經的“中國十大豪宅”——深(shen)圳(zhen)東部華僑(qiao)城(cheng)天麓。

6月30日(ri)，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者實地探訪發現，該(gai)項目(mu)距(ju)離(li)2號線(xian)終點站鹽田站約15分(fen)鐘車(che)程，主打聯(lian)排和(he)獨棟別墅(shu)。項目(mu)周邊除了道(dao)路(lu)就是山林，并未(wei)看到成熟(shu)的商(shang)業(ye)配(pei)套(tao)，此(ci)前(qian)(qian)規(gui)劃(hua)的商(shang)業(ye)街目(mu)前(qian)(qian)也未(wei)有店鋪入駐。

一些(xie)房(fang)源(yuan)處于長期無人(ren)居住狀態，部分別墅的外墻皮都已脫落，經(jing)久失修(xiu)，院子(zi)跟門前的雜草(cao)已長至(zhi)半腰高(gao)。此(ci)外，因項(xiang)目地處大俠(xia)谷、茶溪(xi)谷、云海谷、大華興寺等(deng)旅(lv)游(you)景區，項(xiang)目周邊偶(ou)爾(er)還能看到部分觀(guan)光游(you)客。

“目前(qian)還(huan)在售的(de)(de)(de)主要是天麓(lu)3區的(de)(de)(de)產品，均價6萬~6.5萬元/平方(fang)米，面(mian)積(ji)在100~150平方(fang)米不(bu)等，此外聯排別墅(shu)的(de)(de)(de)花(hua)園屬于(yu)贈送，一樓花(hua)園也有(you)100多(duo)平方(fang)米。目前(qian)三區大概(gai)還(huan)有(you)40套可(ke)售房(fang)(fang)源(yuan)。”現場工作人員(yuan)表示(shi)，這個價格已經(jing)比(bi)前(qian)幾年(nian)低了(le)很(hen)多(duo)，所(suo)以還(huan)有(you)很(hen)久以前(qian)買了(le)這房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)(de)業主不(bu)是很(hen)滿意。

這佐證了(le)阿里法拍這幾天一(yi)套(tao)房(fang)距(ju)離首(shou)拍降價265萬元(yuan)，但依然流拍的事實。

坐落于半山(shan)的深圳東(dong)部(bu)華(hua)僑(qiao)城天麓，其中部(bu)分別墅(shu)的外墻皮已脫落 每經記者 陳榮(rong)浩 攝

多數拍賣房源流拍

近日，阿里法拍一套223平方米(mi)的(de)天麓3區萊(lai)茵莊園46棟(dong)A501房產(chan)流拍，起(qi)拍價為(wei)558萬(wan)(wan)元(yuan)，折合單價2.52萬(wan)(wan)元(yuan)/平方米(mi)。

該房(fang)源最早在2018年9月就曾(ceng)上架(jia)，先后6次流拍，起拍價(jia)也由最開始的823萬元(yuan)降(jiang)到了現在的558萬元(yuan)，降(jiang)幅達265萬元(yuan)。2019年3月時，該房(fang)源的評估總(zong)價(jia)則(ze)是1175萬元(yuan)。

對于天(tian)麓以前的售賣價格(ge)，上述工作(zuo)人員表示(shi)并不(bu)知情(qing)。不(bu)過公(gong)開(kai)資料顯示(shi)，天(tian)麓在2008年開(kai)盤時(shi)的價格(ge)為7.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米，每套總價達(da)到2000萬(wan)~3000萬(wan)元(yuan)(yuan)。也就是說(shuo)，10多年過去(qu)了(le)，項目每平方(fang)米均價反而便宜了(le)1萬(wan)多元(yuan)(yuan)。

目(mu)前該豪宅的指(zhi)導價為5.5萬(wan)元/平方(fang)米(mi)。也就是說，如果按照拍賣價2.52萬(wan)元/平方(fang)米(mi)計(ji)算(suan)，不(bu)僅比開盤均價跌去了(le)80%，該價格也僅相當于(yu)指(zhi)導價的5折。

記(ji)者在阿里法拍(pai)查詢(xun)天麓的過(guo)往(wang)拍(pai)賣記(ji)錄了解到，近(jin)5年來天麓共有60次拍(pai)賣記(ji)錄，但整(zheng)體看成交(jiao)的并不多，多數被拍(pai)賣的房源都以(yi)“本場已流(liu)拍(pai)，無人(ren)出價(jia)！”而草草結束。

從該(gai)小區(qu)近(jin)期的(de)(de)成交情況來(lai)看，6月12日(ri)，219.32平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)天麓6區(qu)31棟502房產以597.7萬元(yuan)成交，折(zhe)合單(dan)價2.72萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；去年10月9日(ri)，245.32平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)天麓3區(qu)51棟1號(hao)房產以1553萬元(yuan)成交，折(zhe)合單(dan)價6.33萬元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

前述工作(zuo)人(ren)員則(ze)舉例(li)，“跟大梅沙最(zui)近的天麓5區，有幾套別(bie)(bie)墅(shu)是(shi)業內頂(ding)級(ji)設(she)計師設(she)計的，除了品質一(yi)流，購(gou)房者購(gou)買(mai)這(zhe)里(li)的別(bie)(bie)墅(shu)，還(huan)相當于買(mai)了一(yi)個(ge)山頭，不過這(zhe)些別(bie)(bie)墅(shu)價格是(shi)以億為單位的。”

記(ji)者注(zhu)意(yi)到，鏈家網上(shang)天麓(lu)掛牌的項目并不(bu)多，未超(chao)過10套，也(ye)沒有前述億級(ji)豪宅。

但(dan)與(yu)相關中(zhong)介詢問，對(dui)方還(huan)是會告知業(ye)主(zhu)的真實掛牌(pai)價(jia)(jia)。比如天麓(lu)6區一(yi)套223平(ping)方米(mi)的4室(shi)2廳(ting)，業(ye)主(zhu)掛牌(pai)價(jia)(jia)980萬(wan)元(yuan)(yuan)，折合單(dan)價(jia)(jia)4.39萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)；而(er)一(yi)套天麓(lu)7區的5室(shi)3廳(ting)獨(du)棟別墅(shu)，面積為353.35平(ping)方米(mi)，參考價(jia)(jia)1944萬(wan)元(yuan)(yuan)，但(dan)業(ye)主(zhu)的實際掛牌(pai)價(jia)(jia)為7000萬(wan)元(yuan)(yuan)，折合單(dan)價(jia)(jia)19.81萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

昔日“樓王”沒落

公開資料顯示，東(dong)部華僑城(cheng)(cheng)位于(yu)深圳鹽(yan)田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景(jing)，占地近(jin) 9 平方公里，是華僑城(cheng)(cheng)（SZ000069，股價(jia)5.94元，市值487.19億元）投(tou)資35億元開發的世界級度(du)假旅(lv)游目的地、首個(ge)國家(jia)生態旅(lv)游示范區，由酒店、文(wen)旅(lv)、地產等板塊組成(cheng)。

據深(shen)圳房(fang)(fang)地產信息網顯(xian)示(shi)，天(tian)麓共分(fen)為4個地塊(kuai)分(fen)8區開(kai)發，主打的是(shi)洋房(fang)(fang)和別墅，整體(ti)規劃了大峽(xia)谷(gu)、茶(cha)溪谷(gu)、云(yun)海谷(gu)三大主題區域。其中天(tian)麓的住(zhu)宅(zhai)產品，單價最高(gao)的當屬2009年(nian)入市的天(tian)麓8區，曾以13萬(wan)元(yuan)/平方米單價晉升深(shen)圳樓王。

記者注意(yi)到，自2007年(nian)天(tian)麓(lu)1區開盤后(hou)，至(zhi)今(jin)15年(nian)時(shi)間過去(qu)了(le)，這期間深圳不(bu)少片區房(fang)源(yuan)上漲(zhang)迅猛，但(dan)相對(dui)而言天(tian)麓(lu)的房(fang)價并未呈現太大變化。甚至(zhi)2017年(nian)時(shi)，還曾有網友發帖(tie)，宣稱愿意(yi)降價1000萬元售賣天(tian)麓(lu)8區獨棟別墅(shu)。

“深(shen)(shen)圳(zhen)鹽田(tian)、大梅沙的(de)濱海豪宅火熱的(de)年頭已(yi)經(jing)很遠了(le)，一二(er)十年前曾有(you)很多富豪在(zai)這邊(bian)扎堆，也被(bei)諸(zhu)多投資(zi)者稱為深(shen)(shen)圳(zhen)東(dong)部的(de)黃金海岸線，不過(guo)后來香蜜湖、深(shen)(shen)圳(zhen)灣(wan)等豪宅片區(qu)崛起(qi)，來這邊(bian)買豪宅的(de)相對就變少了(le)。”在(zai)深(shen)(shen)圳(zhen)從(cong)業多年的(de)資(zi)深(shen)(shen)經(jing)紀人羅鵬(peng)6月28日(ri)下午通過(guo)微信(xin)告(gao)訴《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者。

看(kan)到(dao)鹽田區豪(hao)宅無人競(jing)買，一位(wei)深圳地產自(zi)媒(mei)體創始人在其粉絲(si)群評論(lun)道(dao)，好的自(zi)然風景有(you)時候也“有(you)毒(du)”，它(ta)不僅(jin)能打動人，也很容(rong)易坑人，豪(hao)宅同樣離不開城市(shi)(shi)資源(yuan)，單純(chun)的山(shan)水就是(shi)荒郊野嶺；有(you)了城市(shi)(shi)資源(yuan)加持，山(shan)水才會真正變身為豪(hao)宅區。