每(mei)經(jing)記者｜黃婉銀    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝 何小桃    

樓(lou)(lou)市步入復蘇期，區(qu)域與區(qu)域、樓(lou)(lou)盤(pan)與樓(lou)(lou)盤(pan)間的(de)分化愈加明顯(xian)。

合富研究院最新發(fa)布的(de)《2022年(nian)廣州半年(nian)度總結(jie)及展望》報告(gao)顯(xian)示，二(er)季度(du)廣(guang)州(zhou)中心五區具有(you)優質(zhi)資(zi)源（地(di)段/景觀/學位/交(jiao)通等）的樓盤項目價格大多(duo)走升，環比漲幅在3%-22%，同比漲幅在6%-25%；而外圍六(liu)區多(duo)數項目價格下跌，環(huan)比跌幅在(zai)5%-10%，同比跌幅最高的達16%。

《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)注意到，二季度廣州(zhou)還(huan)有個(ge)別地段、配套不差的樓(lou)盤(pan)，同比跌(die)幅也達(da)到了兩位數。這些項目為什(shen)么沒(mei)有跑贏同區(qu)域的其他(ta)樓(lou)盤(pan)？未來(lai)是否(fou)還(huan)有升值潛力？每經(jing)品房小程(cheng)序從11個(ge)維度對廣州(zhou)部分熱門樓(lou)盤(pan)項目進行解(jie)析(xi)。

2022年二(er)季度廣州部分樓盤項目價格變化?

數據來源：合富(fu)研究(jiu)院

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統計(ji)顯示，位于黃埔區科學城的萬科東薈城成為二季度23個二手房項目中同比跌幅最大的樓盤，下跌達16%；其二季度均價為41000元/平方米，環比跌幅也有7%。

每(mei)經品(pin)房小程序顯示(shi)，萬(wan)科東(dong)薈城的(de)估值參考(kao)價為45534元/平方(fang)米(mi)。但綜合測評顯示(shi)，未(wei)來5年房價會跑(pao)輸黃埔(pu)區(qu)的(de)平均漲幅(fu)，高于黃埔(pu)區(qu)25%小區(qu)。

從周(zhou)邊(bian)配(pei)套看，萬科東薈(hui)城的各項目配(pei)套得(de)分上整體較為均衡，不過僅有公(gong)交(jiao)配(pei)置最為突(tu)出(chu)，周(zhou)邊(bian)（1公(gong)里直(zhi)線(xian)距離）有公(gong)交(jiao)站(zhan)20個，但無地鐵(tie)站(zhan)點。人口(kou)結構方面(mian)，該區域屬于老年人比例偏高的區域，得分僅為1.2分（滿分10分）。醫療、購物、幼兒園、小學配置等均處于區域內中等水平。

點(dian)擊該圖片(pian)，可直接在每經品房小(xiao)程序查看項目全(quan)部資料

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跌幅僅次于萬科東薈城的，是廣州中心區之一天河區東圃車陂板塊的中海康城。今年二季度，中海康城均(jun)價(jia)在60000元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)，環比(bi)跌(die)幅(fu)8%，同比(bi)跌(die)幅(fu)14%。每經品房小程序給出的該項目估值參考價(jia)為57027元(yuan)/平(ping)方米(mi)(mi)。

中(zhong)海(hai)康(kang)城(cheng)(cheng)被廣州環城(cheng)(cheng)高(gao)(gao)速(su)和(he)廣園(yuan)快速(su)路包(bao)圍，交(jiao)通優勢明顯(xian)，周邊既有(you)地(di)鐵也(ye)有(you)公(gong)交(jiao)配(pei)置(zhi)。每經品(pin)房小程序(xu)顯(xian)示，該(gai)項(xiang)目周邊主干道(dao)早晚高(gao)(gao)峰平(ping)均車速(su)優于(yu)天河區(qu)92%的住宅(zhai)項(xiang)目，駕車出行極為便利。但也(ye)因此，由于(yu)被高(gao)(gao)速(su)路、快速(su)路包(bao)圍，小區(qu)亦免不了噪音(yin)困擾(rao)。

教育和醫(yi)療配(pei)套方面，中海康城周(zhou)圍一(yi)(yi)公里內(nei)有(you)8所(suo)幼兒園、3所(suo)小(xiao)學，有(you)大(da)小(xiao)醫(yi)療機構6個，其中包括暨南大(da)學附屬第一(yi)(yi)醫(yi)院、廣(guang)州市天河區人(ren)民醫(yi)院等，在天河區優(you)于(yu)52%的(de)住宅項(xiang)目(mu)。此外，項(xiang)目(mu)周(zhou)邊的(de)購物便利(li)程(cheng)度也優(you)于(yu)區域內(nei)51%的(de)住宅小(xiao)區，周(zhou)邊有(you)大(da)小(xiao)購物場(chang)所(suo)26個。

基于交通(tong)、醫(yi)療、商業(ye)等方面的優勢，每經品房小程序測算，中(zhong)海康城的價(jia)(jia)格(ge)在未來幾年將保持緩慢增長，房價(jia)(jia)預計會跑平天河區(qu)平均(jun)漲幅(fu)，高(gao)于天河區(qu)29%小區(qu)。

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合富研究院指出(chu)，下半年(nian)廣州(zhou)遠郊市(shi)場(chang)（增城/南沙）供求(qiu)或(huo)走出(chu)低位，但庫存壓(ya)力大，總體熱度回(hui)升或(huo)仍有(you)限，市(shi)場(chang)機會更集中優(you)勢突(tu)出(chu)的“復合型”樓盤。

比如位于(yu)花(hua)都迎賓(bin)大道的合和(he)新城和(he)增城新塘的錦繡(xiu)天倫花(hua)園，今年二季度價(jia)(jia)格同(tong)比跌幅都達(da)到了14%，其中合和(he)新城環比下跌5%至19000元/平(ping)方米，這與每經(jing)品(pin)房小(xiao)程(cheng)序估值參(can)考價(jia)(jia)（19911元/平(ping)方米）接近(jin)。

合和新城(cheng)靠(kao)近(jin)廣州白云國際機(ji)場，不可避免會受到飛機(ji)噪音(yin)影響。由于遠離市區，周邊配套相對有所不足。每經品(pin)房(fang)小程序顯示，該項目周邊既(ji)無(wu)大(da)型購物中心(xin)，也(ye)無(wu)大(da)中型醫院，同時商務(wu)密度、居住密度較低。

在花都區內，合和新城屬于(yu)老年人口居多、學(xue)(xue)生(sheng)兒(er)童比(bi)例較小的(de)區域，周(zhou)(zhou)邊(bian)有(you)兩所(suo)小學(xue)(xue)、一(yi)所(suo)幼兒(er)園。雖然周(zhou)(zhou)邊(bian)有(you)17個公交站，但配置得分僅優于(yu)花都區10%的(de)住宅(zhai)項目，相(xiang)對(dui)屬于(yu)公交出行(xing)舒適度較低的(de)區域。

該項(xiang)目的(de)(de)最大亮點是，周邊有2個地鐵(tie)站點，優(you)于(yu)花都(dou)區74%的(de)(de)住(zhu)宅項(xiang)目，不過都(dou)屬于(yu)同(tong)一條地鐵(tie)線路。

因此，多維(wei)度綜合來看(kan)，每經(jing)品房小程序顯示，合和新城未來幾年房價(jia)漲幅(fu)(fu)將跑平(ping)花都區(qu)(qu)平(ping)均漲幅(fu)(fu)，高(gao)于(yu)花都區(qu)(qu)49%的(de)小區(qu)(qu)。

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?記者|黃婉銀

編輯|魏文藝(yi) 何(he)小桃(tao) 杜波

校對|王月龍(long)

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