每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝(yi)    

掏空(kong)6個錢包買到的樓盤卻停工了(le)，怎么辦(ban)？武漢時代新城項目業主給出的解決方案(an)是：強制停貸！

這(zhe)份近日(ri)在(zai)網(wang)絡熱傳的“武(wu)漢時代(dai)(dai)新城(cheng)全體業主強制停貸(dai)(dai)告(gao)知(zhi)書”（以下(xia)簡稱告(gao)知(zhi)書）顯示，“武(wu)漢市(shi)漢南時代(dai)(dai)新城(cheng)項(xiang)目逾期交房(fang)數月，業主多次現場維(wei)權仍無實質進展，數千戶業主（已售房(fang)源且未結清貸(dai)(dai)款）決定(ding)，若該項(xiang)目在(zai)限定(ding)時間（2022年8月1日(ri)）內仍未全面復工(gong)，業主將(jiang)強制停還(huan)銀行月供。”

7月(yue)10日(ri)下午(wu)，《每日(ri)經濟新(xin)(xin)聞》記者通過(guo)微信聯系上(shang)了時代新(xin)(xin)城業(ye)(ye)(ye)主代表李先生，他表示(shi)，“業(ye)(ye)(ye)主們確(que)實已經有這一打算，目前業(ye)(ye)(ye)主代表們也正(zheng)在對該(gai)告(gao)知(zhi)(zhi)書進行(xing)完(wan)善，將在近期聯系業(ye)(ye)(ye)主簽字(zi)，并(bing)將該(gai)告(gao)知(zhi)(zhi)書寄給相關政府、企(qi)業(ye)(ye)(ye)、銀(yin)行(xing)。”

對(dui)此，北京金(jin)訴律師事務(wu)所主任王玉臣7月10日(ri)下午通(tong)過微信告(gao)訴《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者，“如(ru)果未經法院判決停貸(dai)或者沒有達成停貸(dai)協(xie)議，貿然(ran)停貸(dai)購房人(ren)往往就成了違約方，征信就會(hui)受到(dao)影響，還可(ke)能被訴到(dao)法院，甚至還可(ke)能被法院強制執(zhi)行(xing)。”

停工的武漢時代新城項目 圖片來源：受訪者提供

舉全家之力買的樓盤遭遇停工

2020年10月(yue)，張(zhang)女士和(he)丈(zhang)夫(fu)在經過(guo)近兩(liang)個(ge)月(yue)的(de)(de)考察和(he)比較(jiao)后，最終將其在武漢的(de)(de)第一套房子買(mai)在了漢南的(de)(de)時(shi)代新城，彼時(shi)距離夫(fu)妻兩(liang)人離鄉(xiang)來武漢工作已是第7個(ge)年頭。

“因(yin)為一(yi)直以(yi)來工作不(bu)穩定(ding)(ding)，租房(fang)也不(bu)穩定(ding)(ding)，女兒(er)(er)一(yi)直留(liu)在(zai)老(lao)家(jia)。但隨(sui)著(zhu)女兒(er)(er)一(yi)天(tian)天(tian)長大，想在(zai)武(wu)漢(han)(han)穩定(ding)(ding)安(an)家(jia)、把女兒(er)(er)接到身邊的想法越(yue)來越(yue)強烈(lie)。特別是(shi)經(jing)歷了2020年初武(wu)漢(han)(han)疫情(qing)最嚴重的幾個月(yue)，讓我(wo)們更加感受到生命的重要(yao)，因(yin)此在(zai)疫情(qing)后我(wo)們就決定(ding)(ding)買房(fang)。”

7月10日下午(wu)，張女(nv)士通過微信告(gao)訴(su)《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者，由于夫妻(qi)兩人均在私企(qi)上班，一直沒有購買社保，受當時武漢限購政策的影(ying)響，兩人只能在武漢郊區買房。

最終兩(liang)人以總價75萬元(yuan)、首(shou)付30萬元(yuan)、月(yue)供4000多元(yuan)買下(xia)了(le)(le)時代新(xin)城一套98平方米的(de)新(xin)房。而選擇購買時代新(xin)城，主要還是(shi)看(kan)中了(le)(le)該項(xiang)目開(kai)發商的(de)品牌(pai)影響力(li)。“首(shou)付不僅花光了(le)(le)我們兩(liang)人和公婆的(de)全部(bu)積蓄(xu)，還從(cong)親戚那里借了(le)(le)些(xie)才湊齊。”張女士(shi)猶記(ji)得簽(qian)完合同(tong)當天，夫妻兩(liang)人憧憬一家三口(kou)住進新(xin)房后的(de)喜悅。

武漢時代新城業主強制停貸告知書截圖 來源：受訪者提供

然而好景不長。

2021年7月，由于開發商“爆雷”，導致其全國多地項目停工，時代新(xin)城也不例外(wai)。“當時聽到消息我都懵了，不知(zhi)道如(ru)何(he)是(shi)(shi)好。去(qu)工地看到現場一個(ge)人都沒有(you)，而我們買的那(nei)一棟才修到10幾(ji)層。就(jiu)這樣每天(tian)心里承受(shou)著折磨，也不敢告訴公婆真(zhen)實(shi)情(qing)況，因為那(nei)些錢已是(shi)(shi)他們存(cun)了十(shi)幾(ji)年的全部積蓄(xu)。”

然而禍不(bu)單行，去(qu)年底張女(nv)士的公(gong)公(gong)查出(chu)了肝癌。“這更(geng)讓我們(men)不(bu)敢(gan)告(gao)訴(su)他(ta)，怕他(ta)精神會垮。”張女(nv)士告(gao)訴(su)記者(zhe)，“在知道公(gong)公(gong)得這個(ge)病(bing)后，我婆婆也(ye)曾讓公(gong)公(gong)把他(ta)的私房(fang)錢拿出(chu)來治病(bing)，但公(gong)公(gong)明確表示‘這個(ge)錢是給兒子房(fang)子裝修用的，誰都(dou)不(bu)許動’。每當聽到這些(xie)我們(men)心里(li)都(dou)五味雜陳，但房(fang)子現在這個(ge)情況，也(ye)不(bu)知道老(lao)人家能(neng)不(bu)能(neng)等到交房(fang)那個(ge)時候。”

張女士只是數千業主中的一員。

公(gong)開信息顯示，武(wu)漢(han)時代新城項目占地(di)210838.9平(ping)方米，規(gui)劃(hua)住宅36棟(dong)，總(zong)戶(hu)(hu)數5032戶(hu)(hu)，其(qi)中一期有3500戶(hu)(hu)，二期截至(zhi)目前為1200戶(hu)(hu)。2019年9月15日(ri)該項目首(shou)次開盤，一年時間里(li)就已(yi)完成銷(xiao)售3264套，并(bing)憑此(ci)一舉獲得了武(wu)漢(han)2020年上(shang)半年銷(xiao)售面積、銷(xiao)售套數雙料冠軍(jun)。

然(ran)而，原本(ben)應于今年3月30日(ri)交付的(de)時代新城一期房(fang)源到如今尚無定期。業(ye)主李先生(sheng)提供的(de)資(zi)料顯示，今年6月28日(ri)，開(kai)發商(shang)武漢楚水(shui)云(yun)山農(nong)業(ye)開(kai)發有(you)限公司(si)發布的(de)一則延期交樓(lou)告(gao)知(zhi)函顯示，“受(shou)2020年初疫情影(ying)響(xiang)，項目停(ting)滯99天”“公司(si)遭遇流(liu)動性影(ying)響(xiang)”“不得不延遲交樓(lou)”。至于具體交樓(lou)時間，開(kai)發商(shang)表示，“將在具備交房(fang)條件后提前通知(zhi)業(ye)主。”

業主提出“暫緩還房貸”訴求

“我們跟相(xiang)關政府(fu)部門專班(ban)以(yi)及企(qi)業(ye)溝(gou)通(tong)交涉過(guo)很(hen)多次了，但(dan)一直沒有具體(ti)進(jin)展。雖然(ran)項目對外也一直表示復(fu)工了，但(dan)根據(ju)我們觀察，復(fu)工人數跟項目實際情(qing)況(kuang)遠遠不(bu)符。”李先生告訴《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)，受整(zheng)體(ti)經濟(ji)環境影響， 一些業(ye)主(zhu)不(bu)得不(bu)選擇“躺平”，停止還貸。

“前(qian)段時(shi)間我(wo)們(men)在網(wang)絡上看到(dao)了景德鎮同一(yi)個開(kai)發(fa)商(shang)開(kai)發(fa)的(de)項目也(ye)是(shi)停(ting)工(gong)(gong)了，業(ye)(ye)主(zhu)選(xuan)擇(ze)了強(qiang)制停(ting)貸(dai)。一(yi)方(fang)面(mian)我(wo)們(men)也(ye)是(shi)希望通過這樣的(de)方(fang)式得到(dao)各(ge)界關(guan)注，另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)也(ye)是(shi)業(ye)(ye)主(zhu)面(mian)臨的(de)還(huan)(huan)貸(dai)壓(ya)力、生活壓(ya)力確實很大(da)。”李先生表示，“如(ru)果項目在限定時(shi)間（2022年(nian)8月1日）內仍未全(quan)(quan)面(mian)復工(gong)(gong)，我(wo)們(men)會強(qiang)制停(ting)還(huan)(huan)銀(yin)行(xing)月供。目前(qian)我(wo)們(men)關(guan)于(yu)強(qiang)制停(ting)貸(dai)的(de)告知書還(huan)(huan)處于(yu)完(wan)善階(jie)段，之后會由全(quan)(quan)體業(ye)(ye)主(zhu)簽(qian)字(zi)蓋指印后，寄(ji)給(gei)相關(guan)政府部(bu)門以及銀(yin)行(xing)。”

針對(dui)業主反(fan)映的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)復(fu)工狀(zhuang)態， 7月10日下午，《每日經濟新聞(wen)》記者通過(guo)電(dian)話(hua)聯(lian)系上了(le)時代新城項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)相關負責(ze)人龔杰，對(dui)方表示，“目(mu)(mu)(mu)前(qian)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)處于(yu)正常復(fu)工狀(zhuang)態，一期項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)預計將在今(jin)年12月交房。”

當記者(zhe)繼續追問后續工(gong)期安排時，對(dui)方(fang)直言，“如果不是業(ye)主，我沒必要解(jie)釋(shi)這么多(duo)，而(er)且公(gong)司也有(you)專門(men)人員負責(ze)跟業(ye)主進行解(jie)釋(shi)。”

停工的武漢時代新城項目現場 圖片來源：受訪者提供

另(ling)據業主提供的(de)包括開發商(shang)、政府(fu)部(bu)門、項目建設方以及(ji)業主代表等四(si)方在6月30日召開的(de)溝通見面會會議記錄顯示，應于今年(nian)3月30日交(jiao)房(fang)的(de)批(pi)次預(yu)計將在11月30日之前(qian)完工，12月31日之前(qian)交(jiao)房(fang)，其他(ta)批(pi)次則需(xu)待新的(de)投資方進入之后，參照順延時間(jian)交(jiao)房(fang)。

至于復(fu)工(gong)資(zi)(zi)金來源，上述會議記錄(lu)顯示，開發商代表(biao)以及漢南區住建局相(xiang)關負責人表(biao)示，已找到了(le)第(di)三方處置公司干凈資(zi)(zi)產，以此(ci)可獲得3億元資(zi)(zi)金，7月(yue)(yue)底之(zhi)前會到賬，這3億元資(zi)(zi)金則可以保證項目施工(gong)到10月(yue)(yue)底。

在這場溝通會上，業主代表(biao)也提(ti)出(chu)需要政(zheng)(zheng)府(fu)協調(diao)貸款銀行暫(zan)(zan)緩還(huan)房(fang)貸，等交房(fang)了再繼續還(huan)房(fang)貸，住建(jian)局相關負責人表(biao)示，住建(jian)局已向銀保監會湖(hu)北監管局發了希望暫(zan)(zan)緩還(huan)房(fang)貸的(de)(de)函，但暫(zan)(zan)時還(huan)未得(de)到(dao)暫(zan)(zan)緩還(huan)房(fang)貸的(de)(de)回(hui)復，“銀行是獨立于地方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)(de)，地方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)只能(neng)協調(diao)。”

律師：業主“強制停貸”或涉違約

“房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)項目中可能存在的挪用預售資金現象(xiang)有對(dui)應的處(chu)理規定和責(ze)任人，房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目停工爛(lan)尾也(ye)通(tong)常不屬于(yu)終(zhong)止房(fang)(fang)貸合(he)同的條件，因為(wei)向(xiang)業主(zhu)按期交(jiao)付房(fang)(fang)子(zi)是開發(fa)商的義務，而不是銀行(xing)的（義務）。”

建誠晟業(ye)總經理苑承建今日(ri)(ri)（7月(yue)11日(ri)(ri)）下午通(tong)過微信告(gao)訴《每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記者，上述武漢時代新(xin)城業(ye)主的(de)(de)這種“強制停貸(dai)(dai)(dai)”行為能(neng)夠理解(jie)，但是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)提倡(chang)也不(bu)(bu)受保護。房貸(dai)(dai)(dai)是(shi)(shi)(shi)業(ye)主個(ge)人(ren)與銀(yin)行之間的(de)(de)借(jie)(jie)貸(dai)(dai)(dai)關系，也是(shi)(shi)(shi)民事(shi)關系，開發商是(shi)(shi)(shi)擔保人(ren)，抵(di)押資產是(shi)(shi)(shi)購房者購買的(de)(de)房屋，雖(sui)然開發項目可能(neng)因(yin)為各種原因(yin)導致停工，但是(shi)(shi)(shi)業(ye)主與銀(yin)行之間的(de)(de)借(jie)(jie)貸(dai)(dai)(dai)關系還(huan)是(shi)(shi)(shi)存(cun)在的(de)(de)。業(ye)主方在未跟(gen)銀(yin)行協(xie)商一致的(de)(de)情況(kuang)下擅自停止償還(huan)房貸(dai)(dai)(dai)，很可能(neng)會被銀(yin)行納入(ru)征信系統，影響(xiang)個(ge)人(ren)信用，還(huan)要承擔滯(zhi)納金(jin)等(deng)。

至于業主(zhu)(zhu)告知書中所提到(dao)的(de)(de)(de)“銀(yin)(yin)行違規(gui)將監(jian)管資金(jin)劃走并在主(zhu)(zhu)體(ti)工程未封頂時發(fa)放按揭(jie)貸款(kuan)的(de)(de)(de)行為(wei)”，苑承建(jian)表示，這(zhe)個(ge)要看合(he)同中規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)開發(fa)商(shang)賬戶，按揭(jie)貸款(kuan)通常是在開發(fa)商(shang)符合(he)銷(xiao)售標準、合(he)同可以備(bei)案后發(fa)放至指(zhi)定(ding)賬戶，“但預售資金(jin)違規(gui)使用也(ye)會根據情況(kuang)由開發(fa)商(shang)或預售資金(jin)監(jian)管銀(yin)(yin)行承擔相應(ying)責任，也(ye)不是房貸合(he)同終止的(de)(de)(de)條件。”

在苑承建看來，當前(qian)階段房地(di)產項目(mu)因為開(kai)發商(shang)母公司資金(jin)問題、預售資金(jin)監管被違規挪(nuo)用(yong)后資金(jin)不足(zu)而導致項目(mu)停工的現(xian)象較多(duo)。作(zuo)為業主(zhu)(zhu)最(zui)好是能夠聯合(he)起來積極跟政府主(zhu)(zhu)管部(bu)門溝通，建立項目(mu)專項解決機制，一方面(mian)守(shou)好剩余的預售資金(jin)，另(ling)一方面(mian)由政府積極協(xie)調追討(tao)被挪(nuo)用(yong)的預售資金(jin)。或者是由其他開(kai)發公司接手項目(mu)，還(huan)有個別項目(mu)曾(ceng)經由業主(zhu)(zhu)自發籌集(ji)后續開(kai)發資金(jin)實現(xian)部(bu)分(fen)樓(lou)完工并交付。

“從情(qing)理上(shang)來看(kan)，項目延期(qi)交房(fang)(fang)，甚至還可(ke)能爛尾，購房(fang)(fang)人已(yi)經損失很大(da)，而按(an)揭貸款的目的是(shi)買(mai)房(fang)(fang)。”王玉(yu)臣告訴記者(zhe)，“但(dan)是(shi)如果(guo)未經法(fa)院(yuan)判決停貸或(huo)者(zhe)沒有達成停貸協議，貿然停貸購房(fang)(fang)人往往就成了違約方，征信就會受(shou)到(dao)影響，還可(ke)能被訴到(dao)法(fa)院(yuan)，甚至還可(ke)能被法(fa)院(yuan)強制執行。”

王玉(yu)臣建議(yi)，如果業主(zhu)要(yao)實現(xian)停貸的目的，根據以(yi)(yi)往類似案件(jian)的經驗來說(shuo)，一(yi)般有兩類法(fa)律(lv)手段：第一(yi)類是民事(shi)訴(su)訟，如果符(fu)合一(yi)定的條(tiao)件(jian)，可以(yi)(yi)直接(jie)到法(fa)院起訴(su)；第二(er)類是視情況綜合運用信(xin)息公開、違法(fa)查處、談判，甚至(zhi)行政訴(su)訟等(deng)多種(zhong)法(fa)律(lv)手段來推動停貸協(xie)議(yi)的達成(cheng)。

事實(shi)上(shang)，今年以來“保復工”“保交樓”已(yi)成為房企(qi)的(de)一(yi)項重要任務。在今年春節過后的(de)國新辦新聞發布會上(shang)，時(shi)任住建部部長王蒙徽(hui)表示(shi)，堅決有力處置個別房地產企(qi)業(ye)項目(mu)逾期交付風險，要以“保交樓、保民(min)生、保穩定”為首要目(mu)標(biao)。

以恒大(da)(da)為例，5月5日恒大(da)(da)召開(kai)的集團月度(du)工作會披露，已(yi)實現562個(ge)保交樓項(xiang)目正(zheng)常施(shi)工、179個(ge)保交樓項(xiang)目正(zheng)在復(fu)工復(fu)產(chan)過(guo)程(cheng)中。6月底，恒大(da)(da)執行董事肖(xiao)恩在接受(shou)媒體采訪時表示(shi)，保交樓項(xiang)目復(fu)工率(lv)達(da)96%，工程(cheng)進度(du)達(da)標項(xiang)目近60%。

此外(wai)，花樣年(nian)投資者關系官微(wei)顯示，上半年(nian)花樣年(nian)全(quan)國(guo)應復工(gong)的34個(ge)項目已(yi)復工(gong)30個(ge)，其(qi)余項目正(zheng)在積(ji)極制定復工(gong)方案；上半年(nian)花樣年(nian)全(quan)國(guo)各項目交付(fu)近6000戶，6月底5個(ge)項目3000余戶分別開展(zhan)交付(fu)。

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封面圖(tu)片來源：受訪者(zhe)提供(gong)