每經(jing)記者｜包(bao)晶晶    每經(jing)編輯｜魏文藝     

未來住(zhu)房市場需求(qiu)將呈現怎樣(yang)的走勢(shi)？

7月13日，貝(bei)殼研究院發布《2021-2035年(nian)我(wo)國住房需(xu)求預測》指出，2021-2035年(nian)中國住房總需(xu)求已進入下降(jiang)(jiang)期，預測到(dao)2035年(nian)，住房總需(xu)求降(jiang)(jiang)至13.3億平方米，15年(nian)間(jian)年(nian)均(jun)降(jiang)(jiang)速(su)2.5%。

據貝(bei)殼研究院測算，中國“人(ren)口(kou)支持(chi)比”（15-64歲的勞動力人(ren)口(kou)數量與15歲以下(xia)和(he)(he)64歲以上人(ren)口(kou)數量之(zhi)和(he)(he)的比值，相當(dang)于人(ren)口(kou)撫養比的倒(dao)數）在2010年達峰后(hou)(hou)，住宅新開工面積經歷了(le)下(xia)降(jiang)后(hou)(hou)再增長(chang)的過程。貝(bei)殼研究院認(ren)為，“再增長(chang)”主要(yao)是這段(duan)時期國內大規(gui)模的棚(peng)改拆遷(qian)需求集中釋放所(suo)致，短期政策使(shi)得(de)長(chang)周期規(gui)律在一(yi)定時間內發(fa)生偏移，但并不改變當(dang)前新開工面積已處于見頂下(xia)降(jiang)的階段(duan)。

2021-2035年期(qi)間(jian)(jian)，我(wo)國新增(zeng)住(zhu)房(fang)需求(qiu)將維持在201億-247億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，中性情形(xing)下為222億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，年均14.8億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。與“十三五”期(qi)間(jian)(jian)住(zhu)房(fang)市(shi)場年均18.9億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)的(de)交易規模，住(zhu)房(fang)總需求(qiu)呈現逐(zhu)步下臺階的(de)特征。預測到2035年，住(zhu)房(fang)總需求(qiu)降至13.3億平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，15年間(jian)(jian)年均降速2.5%。

未(wei)來(lai)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)將(jiang)主要包括(kuo)三類，一是人(ren)口從農村向城(cheng)鎮異地轉移帶來(lai)的(de)剛(gang)(gang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)，預計(ji)2021-2035年新增剛(gang)(gang)需(xu)(xu)約(yue)39億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，占總需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)18%，2035年剛(gang)(gang)性(xing)(xing)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)占比降至(zhi)11%；二是城(cheng)鎮居民住房(fang)(fang)面積增加(jia)帶來(lai)的(de)改(gai)善性(xing)(xing)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)，預計(ji)2021-2035年新增約(yue)120億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，占總需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)54%，到(dao)2035年改(gai)善性(xing)(xing)住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)約(yue)7.7億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，占總需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)58%；三是城(cheng)鎮老(lao)舊房(fang)(fang)屋拆除重(zhong)建(jian)帶來(lai)的(de)拆遷(qian)(qian)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)，預計(ji)2021-2035年新增拆遷(qian)(qian)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)約(yue)63億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，占總需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)28%，2035年拆遷(qian)(qian)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)約(yue)4.2億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，占總需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)的(de)31%。改(gai)善需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)和拆遷(qian)(qian)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)合計(ji)占比高達(da)9成。

另一(yi)(yi)方面(mian)(mian)，住(zhu)(zhu)房(fang)需求(qiu)面(mian)(mian)積(ji)下(xia)降并不(bu)會改變市場交易規模上(shang)(shang)(shang)升的趨(qu)勢。考慮住(zhu)(zhu)房(fang)價格溫和上(shang)(shang)(shang)漲，年(nian)均漲幅為4.3%，價格增(zeng)速在完全(quan)彌補面(mian)(mian)積(ji)降幅的基礎上(shang)(shang)(shang)，進(jin)一(yi)(yi)步拉動市場規模繼(ji)續增(zeng)長。預計(ji)2021-2035年(nian)我國住(zhu)(zhu)宅交易額年(nian)均22萬-27萬億元，到2035年(nian)，我國住(zhu)(zhu)房(fang)市場總交易額將(jiang)達(da)29.2萬億元，15年(nian)間年(nian)均增(zeng)速1.8%。

貝殼研究院指出，從發(fa)達國(guo)家(jia)經驗看，存(cun)量(liang)市場的崛起是必然趨勢。當前我國(guo)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)成交量(liang)占(zhan)比在20%附近，仍(reng)處(chu)在存(cun)量(liang)市場發(fa)展(zhan)的起步階段，未來存(cun)量(liang)化(hua)將加深。中性(xing)情形下預(yu)計2021-2035年(nian)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市場年(nian)均交易額約(yue)15萬(wan)億(yi)元(yuan)，二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市場年(nian)均交易額約(yue)9萬(wan)億(yi)元(yuan)，到2035年(nian)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)GMV接近14萬(wan)億(yi)元(yuan)，占(zhan)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總交易額的47%，與新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交易額基本(ben)相當。

“住(zhu)(zhu)房總需求(qiu)拾級而下行業(ye)發(fa)展模式必(bi)然轉型，行業(ye)和市場主體要實現可(ke)持續(xu)發(fa)展必(bi)須(xu)破除(chu)發(fa)展思(si)維定勢和路(lu)徑依(yi)賴。”貝殼研究(jiu)院指出(chu)，居(ju)住(zhu)(zhu)改善(shan)大(da)時(shi)代下，消(xiao)費者對住(zhu)(zhu)房的核心(xin)需求(qiu)除(chu)了(le)住(zhu)(zhu)房物理空(kong)間(jian)的變動和增長外，更(geng)加關注居(ju)住(zhu)(zhu)品(pin)質。鍛造多樣性和差異化的產品(pin)及服(fu)務，更(geng)好滿足不同群體的改善(shan)需求(qiu)，是穿越(yue)未來(lai)(lai)周期的確定性路(lu)徑。未來(lai)(lai)，圍繞存量住(zhu)(zhu)房的需求(qiu)服(fu)務有(you)巨大(da)的市場空(kong)間(jian)，品(pin)質物業(ye)、房屋交易(yi)、租賃運營、裝(zhuang)修、改造等衍(yan)生服(fu)務需求(qiu)有(you)望持續(xu)擴大(da)。

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