每經記者｜劉頌輝(hui)  ;  每經編(bian)輯｜魏文藝    

過(guo)去16年，一(yi)直(zhi)在濟南市歷下區從(cong)(cong)事(shi)房(fang)產中介的(de)文謙，幾乎每次都(dou)要等客戶(hu)找親戚朋友(you)湊錢，或者從(cong)(cong)墊資公司籌集過(guo)橋資金解押了房(fang)產證，才能賣掉名下的(de)房(fang)產。如今(jin)，這種狀況將發生改變。

8月(yue)17日(ri)上午，濟(ji)南市(shi)(shi)委市(shi)(shi)政府召(zhao)開新聞發(fa)布會宣(xuan)布，創新推出(chu)二手房“帶押(ya)(ya)過戶(hu)”登(deng)記模式，對(dui)于存在抵押(ya)(ya)的(de)(de)房產要上市(shi)(shi)交(jiao)易的(de)(de)，實現不用先歸(gui)還原來的(de)(de)房貸就可以完成過戶(hu)、抵押(ya)(ya)、發(fa)放新的(de)(de)貸款。“帶押(ya)(ya)過戶(hu)”在工行(xing)、建(jian)行(xing)和北京銀行(xing)等多家銀行(xing)試點成功(gong)，將(jiang)在全市(shi)(shi)二手房市(shi)(shi)場全面推行(xing)。

濟南(nan)市不動產登記中心黨委(wei)書記、主任杜建剛(gang)在發布會上表示，這樣的舉(ju)措大大降(jiang)低了交易(yi)成本，還可以(yi)全面(mian)化解交易(yi)風險。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，今年以來，國內多個城(cheng)市嘗試二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)“帶(dai)抵押(ya)過戶(hu)”業務(wu)，除了濟南(nan)，還(huan)有山東青島、廣(guang)東珠海(hai)、云南(nan)昆明、江蘇(su)無(wu)錫、浙江金(jin)華等。濟南(nan)的(de)(de)創新(xin)之處在于，聯(lian)合自然資(zi)源和規(gui)劃局(ju)、住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)中(zhong)心(xin)、銀行(xing)和公(gong)證等多個部(bu)門，引入公(gong)證處“提存賬戶(hu)”，為加(jia)快二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)交易流程，為“用(yong)新(xin)貸還(huan)舊貸”“帶(dai)押(ya)過戶(hu)”新(xin)流程的(de)(de)實(shi)施提供(gong)了政策(ce)保障。

2022年4月，航拍(pai)濟南東(dong)部的一個超(chao)級大盤(pan) 視覺(jue)中(zhong)國圖(tu)

縮短二手房交易流程

文(wen)謙在國內一家大型房屋經(jing)紀(ji)公(gong)司(si)工(gong)作，門店在濟南市歷下區。8月17日，他通過電話向(xiang)記(ji)者介紹，過去這(zhe)些年，在濟南出售二(er)手房，房主都要經(jing)歷或者湊錢還清銀行貸(dai)款，或者向(xiang)金融(rong)公(gong)司(si)借款的“煩惱”。

“解押資(zi)(zi)(zi)金不是(shi)(shi)小數(shu)目，墊資(zi)(zi)(zi)公司放(fang)出的(de)過橋資(zi)(zi)(zi)金會按照月數(shu)來向房(fang)主收取利(li)息。”文謙稱(cheng)，與(yu)自己公司合作的(de)墊資(zi)(zi)(zi)機構，貸(dai)款利(li)率高達2.5%，借款100萬元(yuan)，一個月手續(xu)費大(da)概要2.5萬元(yuan)，“而且(qie)是(shi)(shi)在(zai)銀行(xing)順利(li)給到(dao)房(fang)產(chan)證的(de)情(qing)況下。”

盡管(guan)《民法典(dian)》正(zheng)式實施后，根據第406條規(gui)定(ding)，“抵押(ya)期間，抵押(ya)人可以(yi)轉讓抵押(ya)財產”，但是在很多(duo)城(cheng)市，銀行出于保護債權的考慮，在辦(ban)理二手房(fang)貸款時(shi)，約定(ding)了買房(fang)人不允許(xu)帶押(ya)過戶。

據杜建(jian)剛介(jie)紹，濟南推出二手(shou)房(fang)“帶押過(guo)戶”，就是帶著抵押過(guo)戶，把解除抵押放在了(le)最(zui)后環(huan)節，這一(yi)點調(diao)整帶來兩方面(mian)的好處。

一方(fang)面，傳統(tong)模式(shi)要(yao)(yao)求先(xian)解(jie)押(ya)才(cai)能(neng)過(guo)戶(hu)，解(jie)押(ya)就(jiu)(jiu)(jiu)必須(xu)要(yao)(yao)還(huan)款(kuan)，不(bu)(bu)還(huan)款(kuan)就(jiu)(jiu)(jiu)不(bu)(bu)可能(neng)解(jie)押(ya)，也就(jiu)(jiu)(jiu)無(wu)法辦理過(guo)戶(hu)。而買(mai)方(fang)如果需(xu)要(yao)(yao)貸款(kuan)購(gou)房，就(jiu)(jiu)(jiu)必須(xu)先(xian)辦理過(guo)戶(hu)和抵押(ya)，銀行才(cai)能(neng)放款(kuan)，在這種情況下，賣方(fang)想(xiang)要(yao)(yao)用買(mai)方(fang)的(de)錢還(huan)貸是不(bu)(bu)可能(neng)的(de)，就(jiu)(jiu)(jiu)必須(xu)籌措(cuo)過(guo)橋資金(jin)，因此(ci)額(e)外(wai)增(zeng)加了(le)(le)一大筆支出。而“帶押(ya)過(guo)戶(hu)”的(de)模式(shi)，是使用了(le)(le)買(mai)方(fang)的(de)銀行貸款(kuan)來(lai)還(huan)賣方(fang)的(de)銀行貸款(kuan)，不(bu)(bu)必籌措(cuo)過(guo)橋資金(jin)，降(jiang)低交易成本。

同時(shi)，在傳統(tong)流程下，環節多而且時(shi)間長(chang)，一旦買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)任何一方(fang)(fang)出現經濟糾紛，導致法院(yuan)查封了(le)房(fang)(fang)子(zi)，對整個交易會(hui)產生不利(li)影響(xiang)。而新模式是不需要先(xian)解押，買方(fang)(fang)把房(fang)(fang)款打到提存賬戶就可以拿到房(fang)(fang)，如果過戶存在問題，房(fang)(fang)款還(huan)能原路(lu)返還(huan)，最大(da)程度(du)保障了(le)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)利(li)益(yi)，將風險(xian)降至最低。新流程實施后(hou)，買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)無需跑腿，辦(ban)理時(shi)限(xian)由原先(xian)的十幾天壓縮至1~3個工作日(ri)辦(ban)結(jie)。

引(yin)入(ru)公(gong)證(zheng)“提存(cun)賬戶(hu)”是濟南的(de)重(zhong)要創新環(huan)節之一。齊魯公(gong)證(zheng)處(chu)黨支部(bu)(bu)書(shu)記、主(zhu)任馮培明在(zai)發布會上(shang)(shang)表(biao)示，公(gong)證(zheng)處(chu)是法律(lv)規定的(de)提存(cun)機(ji)構，提存(cun)分(fen)(fen)為清償性提存(cun)和擔保性提存(cun)。買賣(mai)雙方在(zai)簽署買賣(mai)合同(tong)的(de)同(tong)時會同(tong)步(bu)簽署提存(cun)協議、委(wei)托書(shu)，由買方將首付(fu)(fu)款和買方的(de)銀行貸款提存(cun)到公(gong)證(zheng)處(chu)提存(cun)賬戶(hu)，在(zai)完成(cheng)房產(chan)過戶(hu)登記后(hou)，公(gong)證(zheng)處(chu)將上(shang)(shang)述款項(xiang)打入(ru)賣(mai)家(jia)(jia)銀行賬戶(hu)用(yong)于償還賣(mai)家(jia)(jia)尚未償付(fu)(fu)的(de)貸款，剩(sheng)余部(bu)(bu)分(fen)(fen)打入(ru)賣(mai)方個人賬戶(hu)。

多個城市已經實施

事實上，針對二手房(fang)交(jiao)易“帶(dai)押過戶”的(de)措施，濟(ji)南(nan)并非是“第一個吃(chi)螃(pang)蟹”。

據廣東省珠海市(shi)政府辦公室官(guan)方信(xin)息(xi)(xi)平臺(tai)的(de)消息(xi)(xi)，今年2月份，珠海市(shi)不動產中心(xin)推出的(de)二手(shou)房(fang)交易“帶押(ya)過戶”五(wu)合一(yi)(yi)新模式，讓購房(fang)者“只(zhi)跑一(yi)(yi)趟銀(yin)行”，就可辦好贖樓(lou)、解押(ya)、過戶、貸款、抵押(ya)“五(wu)件事”。

通過買方(fang)、賣(mai)方(fang)、銀行簽訂三(san)方(fang)資(zi)金(jin)監管協議(yi)，約(yue)定(ding)在賣(mai)方(fang)貸(dai)款(kuan)銀行抵押權首次(ci)登記完成(cheng)(cheng)后，從資(zi)金(jin)監管賬戶直接將房款(kuan)劃轉(zhuan)至賣(mai)方(fang)貸(dai)款(kuan)還款(kuan)賬戶，剩(sheng)余款(kuan)項再劃轉(zhuan)至賣(mai)方(fang)個人銀行賬戶。以一套價(jia)值(zhi)1000萬元(yuan)的(de)房產為例，按(an)七成(cheng)(cheng)貸(dai)款(kuan)額及原1個月貸(dai)款(kuan)期計(ji)息(xi)，賣(mai)方(fang)可直接節省“贖樓”融資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)15萬~20萬元(yuan)。

今(jin)年(nian)6月(yue)，浙江省金(jin)華市首筆二手房“帶抵押(ya)(ya)過戶(hu)”按(an)揭貸款業(ye)務(wu)在金(jin)華銀(yin)行市府支行落地，實現(xian)了(le)二手房買賣轉移登記(ji)(ji)、抵押(ya)(ya)注銷登記(ji)(ji)、抵押(ya)(ya)再次登記(ji)(ji)“三合(he)一”辦(ban)理。江蘇省無錫市下轄的江陰(yin)市不動產登記(ji)(ji)中心也完成了(le)無錫的首筆個人(ren)存量房帶抵押(ya)(ya)過戶(hu)業(ye)務(wu)，實現(xian)存量房買賣轉移登記(ji)(ji)、抵押(ya)(ya)變(bian)更登記(ji)(ji)、抵押(ya)(ya)首次登記(ji)(ji)“三合(he)一”辦(ban)理。

據了解(jie)，江陰市(shi)(shi)(shi)不動產登記(ji)中心聯合江陰市(shi)(shi)(shi)住(zhu)建局、無錫市(shi)(shi)(shi)住(zhu)房(fang)置業融資擔保有限公(gong)司等部門推出“安居(ju)寶”民生項目，為二手房(fang)交(jiao)易(yi)提供便利，促(cu)進交(jiao)易(yi)市(shi)(shi)(shi)場活躍。

錦天城律(lv)師事務所資深律(lv)師張(zhang)春光(guang)8月17日(ri)下午在接(jie)受《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者書面采(cai)訪時表示，房屋可帶抵(di)押(ya)(ya)轉讓，是《民(min)法(fa)典》的(de)(de)(de)一大“創新”，即《民(min)法(fa)典》認(ren)可了抵(di)押(ya)(ya)權具有(you)追及力，這是《民(min)法(fa)典》和之前的(de)(de)(de)法(fa)律(lv)、司法(fa)解(jie)釋關(guan)于抵(di)押(ya)(ya)物轉讓之規定最本質(zhi)的(de)(de)(de)區(qu)別。在保護抵(di)押(ya)(ya)權人的(de)(de)(de)基礎上(shang)，增(zeng)加了抵(di)押(ya)(ya)財產的(de)(de)(de)流(liu)動性。

不(bu)過(guo)，張(zhang)春光也(ye)提到，“帶押(ya)(ya)過(guo)戶”即抵(di)押(ya)(ya)權人(ren)不(bu)變(bian)(bian)、抵(di)押(ya)(ya)物不(bu)變(bian)(bian)，在(zai)此基礎上所有(you)權發(fa)(fa)生變(bian)(bian)更。房屋(wu)(wu)出(chu)賣人(ren)需要注意的(de)(de)法律(lv)風險是(shi)(shi)(shi)，自己(ji)已(yi)經不(bu)是(shi)(shi)(shi)房屋(wu)(wu)所有(you)權人(ren)，但還(huan)(huan)是(shi)(shi)(shi)債務(wu)人(ren)，銀行的(de)(de)錢還(huan)(huan)要由自己(ji)還(huan)(huan)。如(ru)果房屋(wu)(wu)發(fa)(fa)生了一些(xie)觸發(fa)(fa)提前還(huan)(huan)款的(de)(de)情(qing)形（如(ru)新的(de)(de)房屋(wu)(wu)買受人(ren)未按照(zhao)相關規定裝(zhuang)修導致房屋(wu)(wu)倒(dao)塌滅失等），則出(chu)賣人(ren)就要面臨(lin)著貸款提前到期的(de)(de)風險。

而房(fang)(fang)屋(wu)買受(shou)(shou)人需要注意的是，出賣人如果(guo)沒有(you)按約還款，銀行即(ji)會走法律程序司(si)法拍(pai)賣其(qi)房(fang)(fang)屋(wu)，買受(shou)(shou)人的所有(you)權不能對抗銀行的抵押權。如此一(yi)來(lai)，房(fang)(fang)屋(wu)出賣人即(ji)面(mian)臨(lin)著房(fang)(fang)子被司(si)法拍(pai)賣，自己喪失所有(you)權并(bing)被趕出該房(fang)(fang)屋(wu)的法律風險。

二手房市場表現低迷

力推二(er)手房“帶押過戶(hu)”措(cuo)施的(de)背后，是二(er)手房交易長(chang)時(shi)間(jian)表現低(di)迷(mi)的(de)現實。

中(zhong)指研究院(yuan)數據(ju)顯示(shi)，今年7月全國(guo)100城二手(shou)住(zhu)宅平均價格為16012元/平方米，環比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07個百(bai)(bai)分點；同比上漲0.35%，漲幅較6月收窄0.52個百(bai)(bai)分點。二手(shou)住(zhu)宅價格環比下跌的(de)城市共69個，較6月增(zeng)加11個。

貝殼(ke)研究院數據也顯示(shi)，7月貝殼(ke)50城二手房景氣指數較6月下降(jiang)1，說(shuo)明(ming)業主預期仍偏弱(ruo)。

另據國家統計局最新發布的70城房價指(zhi)數，7月(yue)(yue)份(fen)山東(dong)濟南(nan)(nan)二(er)手房價格環(huan)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)0.2%，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)3.0%。自去年9月(yue)(yue)份(fen)以來，截至今年7月(yue)(yue)份(fen)，濟南(nan)(nan)二(er)手房價格已(yi)出現11連(lian)降(jiang)(jiang)。而7月(yue)(yue)份(fen)青島(dao)二(er)手房價環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.3%，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)1.6%；煙臺環(huan)比(bi)上漲(zhang)0.9%，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)2.5%。

對于濟(ji)南推出(chu)二(er)手房(fang)“帶押過戶”的(de)措施(shi)，易居研究(jiu)院智庫(ku)中(zhong)心研究(jiu)總監嚴躍(yue)進8月(yue)17日下(xia)午通(tong)過微(wei)信向(xiang)《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)指出(chu)，“從目前全國城(cheng)市(shi)看(kan)，一些城(cheng)市(shi)的(de)政策(ce)還是(shi)略顯(xian)滯后，僅(jin)僅(jin)停留在買(mai)賣登(deng)(deng)記同時進行的(de)過程，而(er)實(shi)質的(de)問題，即‘如何(he)讓賣家不用籌(chou)集款(kuan)項還貸(dai)款(kuan)’方面沒有真正破解。而(er)此(ci)次濟(ji)南看(kan)似是(shi)一個二(er)手房(fang)交易過戶和登(deng)(deng)記的(de)政策(ce)，其實(shi)也是(shi)二(er)手房(fang)加(jia)快(kuai)流(liu)通(tong)和交易的(de)政策(ce)，體(ti)現(xian)了(le)降低(di)二(er)手房(fang)交易成本(ben)、活躍(yue)二(er)手房(fang)的(de)政策(ce)創(chuang)新思路(lu)。”（應受訪者(zhe)要求，文謙為化名）

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