每經記(ji)者｜劉(liu)頌輝    每經編(bian)輯｜陳(chen)夢妤    

“疫(yi)情加(jia)速了商業地產行(xing)業洗牌，也暴露出前期(qi)開(kai)發過程中的一些問題。”

日(ri)前，恒太商(shang)業管理集(ji)團（以下(xia)簡稱恒太商(shang)業）副(fu)總裁傅前山(shan)在接受(shou)《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者(zhe)專(zhuan)訪(fang)時表(biao)示。

“一(yi)些(xie)項目(mu)建成之后(hou)才(cai)發現(xian)物業(ye)(ye)結構(gou)不合(he)理，達不到(dao)商業(ye)(ye)運營(ying)的基本條件，一(yi)些(xie)城(cheng)市開發的商業(ye)(ye)項目(mu)定位錯亂，”傅前山(shan)認為(wei)，商業(ye)(ye)地產開發和(he)運營(ying)應該流程前置(zhi)化，綜合(he)考(kao)慮城(cheng)市的基本面、商圈、市場環境(jing)、消費(fei)結構(gou)和(he)文化特(te)色等方面，才(cai)能打造成為(wei)商圈核心(xin)資產。

商業項目布局錯亂

據傅(fu)前山介紹，商(shang)業(ye)地(di)產發展時(shi)間(jian)早(zao)，市(shi)場已(yi)相對(dui)成熟，一些項目由于前期走了彎路，造成開發商(shang)資金面緊張，商(shang)管業(ye)務面臨挑戰(zhan)。

首先面(mian)臨的問題是，很多項(xiang)目(mu)因為(wei)物業機(ji)構不(bu)合理，達不(bu)到(dao)商(shang)業運(yun)營的基本(ben)(ben)條件(jian)。“開發商(shang)對商(shang)業項(xiang)目(mu)不(bu)夠重視，前期直(zhi)接請建(jian)筑設計院來做項(xiang)目(mu)規(gui)劃(hua)和設計，缺少專業的商(shang)業運(yun)營機(ji)構做項(xiang)目(mu)定(ding)位、空間設計和動(dong)線及空間規(gui)劃(hua)，”傅(fu)前山介紹，這造成了即(ji)使建(jian)成1000多個商(shang)業項(xiang)目(mu)，可能符合商(shang)管企業基本(ben)(ben)要求的只有400來個。

過去很長(chang)一(yi)段時(shi)間里，各地鱗次(ci)櫛比的高(gao)樓大廈隨著城市化(hua)進程拔地而起(qi)，大量商業綜合體項目扎堆(dui)上馬(ma)。

傅(fu)前山表(biao)示，部分中小城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)商業項目呈(cheng)現定位錯亂的(de)(de)(de)狀態，比如(ru)某座城(cheng)市(shi)(shi)還處在百貨(huo)商城(cheng)階(jie)段的(de)(de)(de)時候，開發商卻(que)已經建(jian)成了(le)開放(fang)式街區；有的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)到了(le)該建(jian)購物(wu)中心的(de)(de)(de)階(jie)段，卻(que)后退建(jian)成了(le)百貨(huo)商場或者零售步行街。

“項目太超(chao)前(qian)或者開倒(dao)車這(zhe)種錯亂現象，導(dao)致了大量物業(ye)(ye)結構不合(he)理。”傅前(qian)山直言，每座(zuo)城(cheng)市的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)發展要經歷大概(gai)4~5個階(jie)段(duan)，包括市場(chang)(chang)階(jie)段(duan)（專(zhuan)業(ye)(ye)市場(chang)(chang)）、零售步行街階(jie)段(duan)（商(shang)(shang)貿市場(chang)(chang)和(he)超(chao)級市場(chang)(chang)）、百貨階(jie)段(duan)、購(gou)物中心(xin)階(jie)段(duan)、創(chuang)新(xin)商(shang)(shang)業(ye)(ye)街區。商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產開發商(shang)(shang)若(ruo)要打造(zao)核心(xin)資產，就必(bi)須在合(he)適(shi)的(de)城(cheng)市、合(he)適(shi)的(de)地段(duan)，打造(zao)合(he)適(shi)規模的(de)物業(ye)(ye)形態，并(bing)且選擇合(he)適(shi)的(de)物業(ye)(ye)結構。

在傅前山看來，項(xiang)目一(yi)旦運(yun)用(yong)專業(ye)的(de)商管(guan)體系，打造(zao)成良(liang)性(xing)的(de)商業(ye)資(zi)產，對(dui)開發企業(ye)來說不(bu)會拖(tuo)累現金(jin)流，反而(er)能(neng)夠帶來持續穩定的(de)資(zi)金(jin)回報(bao)。只是(shi)，當(dang)前行業(ye)面臨的(de)一(yi)大挑戰(zhan)在于(yu)，業(ye)主方(fang)的(de)資(zi)金(jin)非常緊張。

“其實對很(hen)多商(shang)業(ye)項目而言，也許只需要2000萬元資金就能將上億(yi)資產(chan)盤(pan)活，但業(ye)主方(fang)少的就是這些錢。”傅前山表示。

堅持定制化商業

商業(ye)(ye)(ye)(ye)運營是一門慢生(sheng)意，資(zi)金投(tou)入大、周期長、回報率不高(gao)。近年來(lai)，行業(ye)(ye)(ye)(ye)逐漸擺脫重資(zi)產模式，萬達、龍湖、新城、寶龍、華潤萬象等品(pin)牌企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)均推出商業(ye)(ye)(ye)(ye)運營、增(zeng)值服務和管理輸(shu)出等輕資(zi)產運營業(ye)(ye)(ye)(ye)務。

傅前山介(jie)紹，企業(ye)采取輕資產運(yun)(yun)營的(de)特點是債務相對(dui)較少，但要保(bao)證商(shang)業(ye)項(xiang)目的(de)品(pin)質(zhi)和(he)持(chi)續(xu)運(yun)(yun)營，應把重點放在(zai)高(gao)管人才和(he)團(tuan)(tuan)隊建設上。以恒(heng)太商(shang)業(ye)為(wei)例(li)，目前，集(ji)團(tuan)(tuan)后臺安排了200多(duo)位(wei)高(gao)級管理人才，專注于全國商(shang)業(ye)地(di)產的(de)運(yun)(yun)營。恒(heng)太商(shang)業(ye)隸(li)屬于寧波太平洋恒(heng)業(ye)控股，專注商(shang)業(ye)運(yun)(yun)營30年(nian)，目前在(zai)全國服(fu)務管理50+商(shang)業(ye)項(xiang)目。

“輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)雖然輕(qing)，但從另一(yi)(yi)個維(wei)度(du)來講(jiang)，其實是(shi)非常(chang)重(zhong)的(de)(de)。所以可以看(kan)到(dao)，所有人(ren)都能(neng)進入行業(ye)(ye)，但后面會碰到(dao)非常(chang)多瓶頸(jing)，比(bi)如(ru)沒(mei)有利潤，項目口碑不佳，人(ren)力成(cheng)本投入過重(zhong)等。要成(cheng)為優秀(xiu)的(de)(de)商管企(qi)業(ye)(ye)，需要很長時間的(de)(de)沉淀，人(ren)才和打法的(de)(de)沉淀，運(yun)營團隊的(de)(de)磨合等等。”傅(fu)前山(shan)進一(yi)(yi)步指出，如(ru)果(guo)簡單認為輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)運(yun)營只是(shi)投資(zi)(zi)少(shao)和負債低，這(zhe)其實是(shi)對輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)一(yi)(yi)種誤會。

運(yun)營(ying)水(shui)平(ping)對商(shang)(shang)業(ye)地產項(xiang)目(mu)(mu)的(de)成功至關重要，然(ran)而(er)目(mu)(mu)前市場(chang)上仍有眾多缺乏商(shang)(shang)業(ye)綜合(he)體運(yun)營(ying)經(jing)驗的(de)開發商(shang)(shang)，對于自身開發的(de)商(shang)(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)(mu)，他們更(geng)傾(qing)向于委托經(jing)驗豐富或具(ju)有品牌影(ying)響力的(de)商(shang)(shang)業(ye)運(yun)營(ying)服務商(shang)(shang)為其提(ti)供專業(ye)化服務。

中(zhong)(zhong)(zhong)指研究院《2022中(zhong)(zhong)(zhong)國商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)百強企業(ye)研究報(bao)告》提到，近年來(lai)，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)逐漸進入存量時代(dai)，但針對不(bu)同(tong)城市(shi)、不(bu)同(tong)區(qu)域，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)發展的特征也存在差異。一(yi)線城市(shi)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心規模已較大(da)，市(shi)場(chang)未來(lai)或將更加(jia)依(yi)賴運營，二線城市(shi)展現出存量與(yu)增(zeng)量并(bing)行快(kuai)速(su)發展的格(ge)局，三四(si)線城市(shi)當前(qian)人(ren)均(jun)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)心面積(ji)仍較小，未來(lai)具備一(yi)定增(zeng)長空(kong)間。從項目端來(lai)看(kan)，在行業(ye)競爭日趨(qu)激烈的情況下，市(shi)場(chang)上還有眾(zhong)多(duo)同(tong)質化現象(xiang)嚴重、核心競爭力不(bu)突(tu)出的存量項目亟待改(gai)造。

對(dui)此，傅前(qian)山認為，只有堅持定制(zhi)化商(shang)業(ye)(ye)(ye)，才能解決市(shi)場上存量物業(ye)(ye)(ye)的各類問題。面對(dui)非標項目，不(bu)能只用千篇一(yi)(yi)律的模板套下去，而是應該采取“一(yi)(yi)店一(yi)(yi)策(ce)”方案，滿足業(ye)(ye)(ye)主方的實際需求，解決不(bu)同的項目、不(bu)同的物業(ye)(ye)(ye)結(jie)構、不(bu)同的業(ye)(ye)(ye)主訴(su)求等問題。