每經編輯｜孫(sun)志成(cheng)    

在樓市面臨不(bu)小的銷售壓(ya)力的當下(xia)，國企(qi)平(ping)臺(tai)出資購買商(shang)品(pin)房備受(shou)關注。

9月5日(ri)，濟南市國資委官網發(fa)布《收購存量(liang)房源(yuan) 助力租賃(lin)市場——集團公開采(cai)購社會優質(zhi)存量(liang)房作為租賃(lin)儲備房源(yuan)》。

從(cong)同時發布的三份招標公告來(lai)看，濟南城市(shi)發展集(ji)團所屬濟南城市(shi)發展集(ji)團資產運營(ying)管理有限公司將在全市(shi)收購數千套商品房，用(yong)于租賃(lin)儲(chu)備住房，項(xiang)目資金來(lai)源為自(zi)籌資金。

國企進場購買(mai)3000套商品房

據(ju)濟(ji)南城市發展(zhan)集團官方微信公(gong)眾號(hao)9月3日發布(bu)的文章顯示， 按照濟(ji)南市委市政(zheng)府安排部署(shu) ，8月31日(ri)，濟(ji)南城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)集(ji)團(tuan)(tuan)所屬濟(ji)南城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)集(ji)團(tuan)(tuan)資(zi)產運營管理有限公司發(fa)布招標公告，在濟(ji)南市(shi)區(qu)(qu)（歷(li)下區(qu)(qu)、市(shi)中區(qu)(qu)、槐蔭區(qu)(qu)、天橋區(qu)(qu)、歷(li)城(cheng)區(qu)(qu)、高新(xin)區(qu)(qu)）范(fan)圍內 收購存量房源用于租(zu)賃(lin)儲備(bei)住房 ，房源(yuan)要求“布(bu)局合理、配套(tao)完善、手(shou)續(xu)齊全、保障品質”。

在中國(guo)招(zhao)(zhao)投標(biao)(biao)公(gong)(gong)共服務平(ping)臺上，濟南城(cheng)市(shi)發展(zhan)集團針對此次采購共發布(bu)了三則(ze)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)公(gong)(gong)告(gao)(gao)，發布(bu)日期顯示為8月30日。三則(ze)招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)公(gong)(gong)告(gao)(gao)分(fen)別對應歷下區(qu)(qu)(qu)、市(shi)中區(qu)(qu)(qu)，槐蔭區(qu)(qu)(qu)、天橋區(qu)(qu)(qu)，歷城(cheng)區(qu)(qu)(qu)、高新區(qu)(qu)(qu)范(fan)圍，各招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)公(gong)(gong)告(gao)(gao)均表示招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)規模為3000套商品(pin)房，分(fen)批實(shi)施(shi)。

而據大眾(zhong)報業·齊魯壹點報道，記者了解到， 招標房源(yuan)應(ying)為市內六區(qu)共3000套房 。

招標公告顯(xian)示，項(xiang)目房源(yuan)要(yao)(yao)布(bu)局合(he)理(li)，貼近中心城區，充分(fen)結合(he)區位、產業基(ji)礎(chu)、發展優(you)勢等因素，以支持產業、便于就業為重要(yao)(yao)前(qian)提；要(yao)(yao)配套完善(shan)(shan)，周邊交通便利，臨(lin)近地鐵口(kou)、公交站，基(ji)礎(chu)設施、生(sheng)活配套等設施完善(shan)(shan)，可滿足交通出行、休閑購物、教(jiao)育、醫療(liao)等生(sheng)活需求； 房(fang)源性質(zhi)原(yuan)則上須為整棟未出售的商品住宅或公寓，可實現 封閉管(guan)理(li) ，整院優(you)先(xian) 。

招標公(gong)告中還提(ti)到要(yao)保(bao)障品質(zhi)，優先(xian)收購知名房企的(de)高質(zhi)量項(xiang)目，重點把控(kong)項(xiang)目設計水平、房屋質(zhi)量、園林(lin)景觀、物業服務品質(zhi)等因素(su)，確保(bao)擬收購項(xiang)目的(de)房屋品質(zhi)。

同(tong)時，招標(biao)信息(xi)對投(tou)標(biao)人明確要(yao)求有(you)獨立法人資格、有(you)效的(de)營業執照及房地產(chan)開發(fa)資質(zhi)，不接受(shou)聯合體參(can)與。同(tong)時要(yao)求擬收購項目手續齊全(quan)，即四證齊全(quan)，滿足金融(rong)機構的(de)貸款要(yao)求。

從招標(biao)公告中明確在市內(nei)六區范圍采購， 項(xiang)目資金100%自籌 ，并對房(fang)源區位、配套(tao)、品質等提出相應要求(qiu)能看出，此次采購(gou)為“精(jing)挑(tiao)細選(xuan)”整棟優(you)質房(fang)源，同時方便未來的租房(fang)人，實現職住平衡。

而為何(he)由濟(ji)南(nan)城市發展集(ji)團(tuan)資(zi)產運營(ying)管(guan)理有(you)限公(gong)司(si)(si)展開收(shou)購，則與(yu)該(gai)公(gong)司(si)(si)成(cheng)立(li)之初(chu)的定位有(you)關。2020年11月3日，濟(ji)南(nan)市國資(zi)委注資(zi)50億元成(cheng)立(li)濟(ji)南(nan)城發集(ji)團(tuan)，經(jing)營(ying)范圍包括土(tu)地整治(zhi)(zhi)服(fu)務、土(tu)壤污染治(zhi)(zhi)理與(yu)修(xiu)復(fu)、園區管(guan)理服(fu)務、非居(ju)住房地產租(zu)(zu)賃(lin)、住房租(zu)(zu)賃(lin)、土(tu)地使(shi)用權租(zu)(zu)賃(lin)、物業管(guan)理等一般(ban)項(xiang)目，以及房地產開發經(jing)營(ying)、各類工(gong)程建設(she)活(huo)動、礦產資(zi)源(yuan)勘察開采等許(xu)可項(xiang)目。

據啟信(xin)寶顯(xian)示，濟(ji)南(nan)城市發(fa)展(zhan)集團資(zi)產運營管理有限公(gong)司(si)為濟(ji)南(nan)城市發(fa)展(zhan)集團有限公(gong)司(si)全資(zi)子公(gong)司(si)，實(shi)際(ji)控制人為濟(ji)南(nan)市國(guo)資(zi)委。

濟南已多次調整樓市政策

今(jin)年以(yi)來(lai)，濟南已經(jing)進行了多(duo)輪(lun)樓(lou)市“松綁”。

5月23日(ri)，濟南(nan)市住房和城鄉建設局(ju)發(fa)布消(xiao)息，即日(ri)起(qi)實施涉(she)及限購范圍、限售條(tiao)件(jian)和公積金貸款額度等三項調整政策。

三項調(diao)整政策(ce)具體包括：不再(zai)將(jiang)長清區(qu)、章丘(qiu)區(qu)列入限購范圍；將(jiang)上(shang)市(shi)(shi)交易的(de)(de)限售(shou)條件(jian)，由(you)(you)取得不動產權證滿(man)(man)2年調(diao)整為限購區(qu)域內(nei)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)網簽滿(man)(man)2年可持證交易；在濟南市(shi)(shi)行政區(qu)域內(nei)購買首(shou)套普通自住(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)申請住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)款，一人繳存住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)的(de)(de)職工家(jia)庭最高(gao)可貸(dai)款額(e)度(du)由(you)(you)30萬元提高(gao)至35萬元，兩人及以上(shang)繳存住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)的(de)(de)職工家(jia)庭最高(gao)可貸(dai)款額(e)度(du)由(you)(you)60萬元提高(gao)至70萬元。

8月(yue)，濟南(nan)住房公積(ji)(ji)金(jin)中心發(fa)布(bu)公告(gao)，自2022年8月(yue)15日起，濟南(nan)市將二套房公積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款最低首付款比例由60%調整至40%，以此充(chong)分發(fa)揮住房公積(ji)(ji)金(jin)制(zhi)度的(de)保(bao)障作用(yong)。

8月(yue)26日濟南市住建局再發(fa)新政，濟南市將“非本市戶籍家(jia)庭需(xu)在(zai)(zai)我(wo)市繳納個(ge)人所得稅或社(she)會(hui)保(bao)險(xian)近2年內連續1年，大學學歷以上購房(fang)者，繳納社(she)保(bao)滿(man)3個(ge)月(yue)購房(fang)”調(diao)整(zheng)為(wei)“非本市戶籍家(jia)庭在(zai)(zai)限購區域內購房(fang)的(de)，需(xu)滿(man)足在(zai)(zai)本市累(lei)計繳納6個(ge)月(yue)個(ge)人所得稅或社(she)會(hui)保(bao)險(xian)的(de)條(tiao)件；大專(zhuan)（高職）及以上學歷購房(fang)者，需(xu)累(lei)計繳納社(she)保(bao)滿(man)3個(ge)月(yue)”

而這背后或許是(shi)濟南房(fang)地產市場長期的不景氣。

圖片來源：攝圖網-ID：500413998

7個月(yue)住宅交易(yi)量下滑26.1% 待售面積增長31.2%

據證券時(shi)報·e公司今年5月時(shi)報道，近一年來，濟(ji)南樓市交易(yi)(yi)量(liang)下(xia)滑，其中二(er)手房市場交易(yi)(yi)慘(can)淡，二(er)手房交易(yi)(yi)量(liang)僅(jin)占總體交易(yi)(yi)量(liang)的2成(cheng)左右。

記者在(zai)一家全國連鎖的大型房屋中(zhong)介(jie)機(ji)構了解(jie)到(dao)，在(zai)該機(ji)構系(xi)統中(zhong)，濟南在(zai)售二手(shou)房有近(jin)(jin)6萬套，比2018年樓(lou)市行情火熱時番近(jin)(jin)一倍(bei)，但當前看房人數極少。

而這(zhe)一趨勢在近(jin)日(ri)發布(bu)的(de)數據(ju)中也可(ke)看見。

據山東商報，9月2日，濟南市房地產業協會發布《濟南市2022年上半年房地產行業發展報告》顯示，2022年上半年，濟南新建商品房銷售9.61萬套，面積710.72萬平方米、金額834.57億元。其中，住宅銷售3.53萬套，面積467.36萬平方(fang)米(mi)，均價為13705.5元/平方米，金額640.54億元。

截至6月底，濟南新建商品住宅可售9.25萬套，面積1250.23萬平方米，去化周期約13.8個月。二手房方面，今年上半年交易2.82萬套，成交(jiao)面(mian)積212.21萬平方米(mi)。其中二手住宅交易1.83萬套、成交面積184.39萬平方米。

8月24日(ri)，據濟(ji)南市統(tong)計局公布數據顯示(shi)，1~7月濟(ji)南全市房地產(chan)開發投資減緩。 1-7月，濟南全(quan)市房地(di)產投資1062.1億元，同(tong)比下降7.2%，較上月回落8.6個百分點。 其中(zhong)，住宅751.4億元，同 比下降6.9%。

同期濟南全市商品房銷(xiao)售面(mian)積589.3萬平方(fang)米(mi)，同比下降26.1%，較上(shang)月回落2.9個百分(fen)點(dian)。 其(qi)中，住宅470.3萬(wan)平(ping)方米，同比下(xia)降(jiang)32.5%； 辦公樓29.8萬平方米(mi)，同比增長(chang)40.6%； 商業營業用房41.9萬平方米，增長45.3%； 其(qi)他47.3萬平方米，同比下降6.7%。

而與銷售面積(ji)大幅下滑形成對比的(de)是，截至7月(yue)底， 濟(ji)南(nan)全市商(shang)品房待售面積227.1萬平方(fang)米(mi)，同比(bi)增(zeng)長(chang)30.8% 。其(qi)中，住(zhu)宅待售面(mian)積140.9萬平方米，同(tong)比增(zeng)長31.2%。

8月(yue)15日，國(guo)家統計局(ju)發布了(le)2022年7月(yue)份70個大(da)中城市商(shang)品住宅銷(xiao)售價格變動情況。其中，濟南新房(fang)價格環(huan)比上(shang)漲0.4%，同(tong)比上(shang)漲1.4%；二(er)手(shou)房(fang)價格環(huan)比下降(jiang)0.2%，同(tong)比下降(jiang)3.0%，連(lian)續11個月(yue)下降(jiang)。

房地(di)產市場的不景氣(qi)也波(bo)及到了濟南的土拍市場。

據《濟南(nan)市(shi)2022年(nian)上半年(nian)房地(di)產行業發展報告》顯示(shi)，土地(di)出(chu)讓(rang)情況(kuang)方面(mian)(mian)，2022年(nian)上半年(nian)，濟南(nan)市(shi)供(gong)地(di)373宗，供(gong)地(di)面(mian)(mian)積(ji)29306.84畝(mu)(mu)。其(qi)中出(chu)讓(rang)191宗，出(chu)讓(rang)面(mian)(mian)積(ji)14923.72畝(mu)(mu)，出(chu)讓(rang)價款(kuan)(kuan)204.2077億(yi)元(yuan)。按土地(di)用途分類來(lai)看：商業用地(di)26宗，面(mian)(mian)積(ji)852.87畝(mu)(mu)，出(chu)讓(rang)價款(kuan)(kuan)26.1411億(yi)元(yuan)；住宅(zhai)用地(di)44宗，面(mian)(mian)積(ji)2669.79 畝(mu)(mu)，出(chu)讓(rang)價款(kuan)(kuan)139.10億(yi)元(yuan)。

今年(nian)5月，濟南首批集中供(gong)地(di)土(tu)拍落(luo)幕，推出的35宗地(di)塊(kuai)有14宗流拍，溢價成(cheng)(cheng)交(jiao)3宗，其余18宗地(di)塊(kuai)全(quan)部底(di)價成(cheng)(cheng)交(jiao)，成(cheng)(cheng)交(jiao)金額共計90.14億元(yuan)。

8月1日，濟南第二(er)批次集中供地(di)收官，18宗土(tu)地(di)中溢價(jia)成交(jiao)2宗，其余(yu)均為底價(jia)成交(jiao)。

據濟(ji)南(nan)(nan)報(bao)業全(quan)媒體7月(yue)時報(bao)道，濟(ji)南(nan)(nan)市財政局公布的數據顯示，1—6月(yue)份，濟(ji)南(nan)(nan)市一般公共(gong)預算收入累計完(wan)成5408899萬元，扣除(chu)留抵退稅因素(su)后同口徑增長3.1%， 按自然(ran)口(kou)徑計(ji)算下降9.9% 。其(qi)中(zhong)，稅收(shou)收(shou)入完成3599691萬(wan)元，同口徑(jing)下降2.7%， 自然口徑下降(jiang)20.2% ；非稅(shui)收(shou)入完成(cheng)1809208萬(wan)元，增長21.2%。同口徑稅(shui)收(shou)比(bi)重71.4%，自然口徑66.6%。

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編輯|孫志成 杜恒峰

校對|盧(lu)祥勇

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