每(mei)經記者｜劉明濤    每(mei)經編輯｜趙云    

本(ben)周，在大類資產(chan)集體強勢的(de)帶動下(xia)，A股三(san)(san)大股指(zhi)震(zhen)蕩走高，而每經品牌100指(zhi)數也(ye)不(bu)另(ling)外(wai)，盡管中概股陷入(ru)(ru)低(di)迷，但是地(di)產(chan)板塊(kuai)的(de)上(shang)漲(zhang)穩住(zhu)指(zhi)數，最(zui)終(zhong)，每經品牌100指(zhi)數周漲(zhang)幅為(wei)0.06%，實現9月第一個完整周的(de)“開門紅”。市場人士(shi)指(zhi)數，進入(ru)(ru)三(san)(san)季度，市場投(tou)資風格開始出現微變(bian)，資金開始轉向(xiang)低(di)估(gu)值(zhi)價值(zhi)板塊(kuai)，在2022年全(quan)年穩增長的(de)基調下(xia)，地(di)產(chan)、基建投(tou)資價值(zhi)凸顯。

每經品牌100指數9月9日分(fen)時(shi)圖(tu)

指數9月韌性十足

本周，周初滬(hu)指(zhi)強勢震蕩(dang)(dang)走(zou)高，走(zou)出三(san)連(lian)陽(yang)，隨后震蕩(dang)(dang)適度(du)(du)休整(zheng)，不過(guo)在(zai)周五指(zhi)數再(zai)度(du)(du)震蕩(dang)(dang)拉升(sheng)，最終滬(hu)指(zhi)站穩3200點，三(san)大(da)指(zhi)數周K線收紅，而每經(jing)(jing)品牌100指(zhi)數則是經(jing)(jing)歷(li)了周初的(de)調整(zheng)后，周五一(yi)根大(da)陽(yang)線成功(gong)令周K線收陽(yang)，并上漲0.0%，以919.39點報收。估(gu)值方面，在(zai)經(jing)(jing)歷(li)多周震蕩(dang)(dang)調整(zheng)后，每經(jing)(jing)品牌100指(zhi)數整(zheng)體估(gu)值已經(jing)(jing)跌至9.5倍，為歷(li)史最低點。

板塊(kuai)(kuai)個股方面，地產、金(jin)融板塊(kuai)(kuai)本(ben)周(zhou)(zhou)(zhou)領漲每經品牌100指數，其中(zhong)地產表(biao)現(xian)(xian)最優，包(bao)括碧桂(gui)園、龍湖集(ji)團等近10家公司周(zhou)(zhou)(zhou)漲幅超(chao)過5%，而(er)中(zhong)國人(ren)壽、中(zhong)國平安也有不錯的表(biao)現(xian)(xian)。而(er)此前出現(xian)(xian)大幅反彈的中(zhong)概(gai)股本(ben)周(zhou)(zhou)(zhou)走勢(shi)不佳，騰訊控股、拼多(duo)多(duo)、小米(mi)集(ji)團等周(zhou)(zhou)(zhou)跌幅超(chao)過3%。

從市場環(huan)境來看(kan)，雖8月(yue)(yue)我國通脹(zhang)同比增速(su)(su)小幅回落，但結構性(xing)通脹(zhang)壓力(li)仍在，不過通脹(zhang)壓力(li)仍整體可控(kong)，不會對我國貨幣政策造成過多(duo)掣肘。而(er)8月(yue)(yue)進、出口增速(su)(su)有(you)所(suo)(suo)下行，外貿景氣度有(you)所(suo)(suo)回落。8月(yue)(yue)信貸結構亦(yi)有(you)所(suo)(suo)改善，下周將會公(gong)布8月(yue)(yue)經(jing)(jing)濟(ji)數據，考(kao)慮(lv)到當前經(jing)(jing)濟(ji)仍處(chu)于弱(ruo)修復階段，經(jing)(jing)濟(ji)數據或邊際好(hao)轉，但仍偏弱(ruo)，但隨(sui)著國常會部署政策促進經(jing)(jing)濟(ji)增長，后續經(jing)(jing)濟(ji)有(you)望(wang)快速(su)(su)修復。

海(hai)外(wai)方面(mian)，歐(ou)美雙雙放(fang)鷹(ying)派(pai)態(tai)度，全球金融市場波動或將(jiang)繼續(xu)加劇(ju)。不過，對我國而言，外(wai)圍(wei)市場風險(xian)(xian)對我國資(zi)本市場影響較為有限。而央(yang)行(xing)(xing)調降外(wai)匯存款金率釋放(fang)維穩(wen)信號(hao)，資(zi)金面(mian)充裕合(he)理(li)。從技術面(mian)來(lai)看(kan)，本周(zhou)三大指數震蕩(dang)走強，兩市量能表(biao)現溫和，市場賺(zhuan)錢效應(ying)偏(pian)好(hao)，隨(sui)著穩(wen)增長政(zheng)策落(luo)地促進(jin)經(jing)濟加快恢復(fu)，外(wai)圍(wei)風險(xian)(xian)因素加速釋放(fang)，市場利(li)率持續(xu)低(di)位運行(xing)(xing)，資(zi)金面(mian)維持平穩(wen)寬松(song)。

通過本周指數表現，國(guo)泰君安分析指出，房地產行業當前銷售(shou)處于磨底(di)階段，復蘇(su)方向是(shi)明確的，但過程或是(shi)緩慢且充滿(man)波動的。而(er)房企(qi)信(xin)用(yong)風險(xian)爆(bao)發高峰期或已過去，政策從保(bao)項目向保(bao)優(you)(you)質(zhi)(zhi)房企(qi)過渡，尤其中債增信(xin)為部(bu)分房企(qi)擔保(bao)發債之后，優(you)(you)質(zhi)(zhi)民營房企(qi)逐步開啟信(xin)用(yong)修復之路。

房企積極信號頻現

據了解(jie)，7月底政(zheng)(zheng)(zheng)治(zhi)局(ju)會議后，8月后兩周的(de)國常會進一步(bu)明確政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)調控方向，即(ji)地方政(zheng)(zheng)(zheng)府一城一策(ce)用好政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)工(gong)具箱，一是(shi)靈活(huo)運(yun)用階段(duan)性信(xin)貸政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，二是(shi)靈活(huo)運(yun)用保交(jiao)樓專項借款。不過從8月政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)來(lai)看，雖然在此前基礎(chu)上(shang)有突破，但是(shi)力度(du)仍達不到預期。限貸政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)上(shang)，首套房貸利率下(xia)(xia)降(jiang)至歷史新低4.1%，核(he)心二線城市(shi)降(jiang)低改善性需求的(de)首付(fu)比例，對(dui)市(shi)場提振作用暫(zan)時有限，從監測的(de)40城數據來(lai)看，8月全(quan)國商品住宅銷售面積(ji)為1716.5萬(wan)平米，同比下(xia)(xia)行24.8%，環比下(xia)(xia)行10.3%。

事實上，2021年(nian)下半年(nian)以來，房(fang)地產市場(chang)快(kuai)速(su)下行，2022年(nian)1-7月全國(guo)商品房(fang)銷售(shou)(shou)金(jin)額同比-28.8%，百(bai)強房(fang)企全口徑銷售(shou)(shou)金(jin)額同比-47.6%。

不過(guo)，受益于2021年下半年、2022年上半年的積極錯(cuo)峰拿地(di)，2022年下半年有加大推貨的能(neng)力，改善型房(fang)企和穩健的央國企在8月單(dan)月銷售同、環(huan)比(bi)出現提升，其中建(jian)發環(huan)比(bi)增(zeng)長(chang)57%，同比(bi)增(zeng)長(chang)71%，領(ling)跑行(xing)業。

另一方(fang)面(mian)，2021年(nian)以來，困(kun)(kun)難房(fang)企(qi)陸續(xu)出現(xian)債(zhai)務違約/展期，其銷(xiao)售受到(dao)明顯負面(mian)影響，市占率(lv)持續(xu)下(xia)滑，30家出險房(fang)企(qi)2022年(nian)1-8月銷(xiao)售額占百強房(fang)企(qi)的(de)銷(xiao)售比例僅18.6%（2020年(nian)約40%）。在保交付的(de)背景下(xia)，困(kun)(kun)難房(fang)企(qi)難以通過銷(xiao)售回款的(de)高周轉來拓(tuo)展拿地，供應鏈融資難度也因(yin)商票大規模逾期而(er)加大。因(yin)此，未來困(kun)(kun)難房(fang)企(qi)拿地能力(li)將(jiang)減弱，現(xian)有土儲(chu)去化后，在房(fang)地產市場的(de)地位逐(zhu)步降低，而(er)央國企(qi)和改善型房(fang)企(qi)市占率(lv)將(jiang)相應提升。

國(guo)(guo)金(jin)證(zheng)券(quan)分(fen)析指出，部(bu)分(fen)困(kun)難房企(qi)的(de)出清(qing)可能造成短(duan)期情緒沖擊，但對央國(guo)(guo)企(qi)和(he)改善(shan)型房企(qi)中長(chang)期基本面影響較小。同時，未來在(zai)“一城(cheng)一策(ce)”的(de)基調(diao)下，各地的(de)調(diao)控政(zheng)策(ce)將持續寬(kuan)松，更加利(li)好(hao)改善(shan)需(xu)求的(de)釋放，因此(ci)，改善(shan)型房企(qi)和(he)穩健的(de)央國(guo)(guo)企(qi)銷售拐點已(yi)投資方面，目前，房地產市場容量仍然巨(ju)大，在(zai)供給(gei)側加速出清(qing)過程中，央國(guo)(guo)企(qi)和(he)改善(shan)型房企(qi)積(ji)極(ji)錯(cuo)峰拿地，搶占市場空間(jian)，行業地位有望提升。經確立，當(dang)前正(zheng)是(shi)布(bu)局的(de)好(hao)時機。

投資方面，可從兩方面關注房企，一是2021年下半年以來積(ji)極拿地，且主(zhu)打改善產品(pin)的房企，二則是穩健(jian)選擇財務(wu)結構健(jian)康、現(xian)金流(liu)安全的頭部國企央企。

成分股聚集地產標桿企業

從每經品牌(pai)100指數表現來看，本(ben)周多只地(di)產(chan)股出現在漲(zhang)幅榜前列，其(qi)中碧桂園(yuan)周漲(zhang)幅達到18.43%，另一民(min)企代表龍(long)湖集團(tuan)周漲(zhang)幅也有14.14%，而(er)新(xin)城控股、華潤置地(di)、萬科A、保利發展、招商蛇(she)口周漲(zhang)幅也均(jun)超過5%，表現搶眼。

在成分股(gu)這些(xie)地產公(gong)司來(lai)(lai)看，基本都是(shi)民(min)企的(de)標(biao)桿或是(shi)國企的(de)龍頭(tou)(tou)企業(ye)。比如(ru)碧桂園，碧桂園自2020年(nian)提出三道(dao)紅線政策(ce)以(yi)來(lai)(lai)積極壓減(jian)有息負債規(gui)模，2021年(nian)下半(ban)年(nian)行業(ye)景(jing)氣度下行以(yi)來(lai)(lai)，公(gong)司及時(shi)調(diao)整(zheng)戰略，謹慎拿地、狠抓(zhua)回款，積極推進保(bao)生產保(bao)交樓；目前(qian)行業(ye)處于供給側紓困+需求端(duan)寬松，隨(sui)著銷售緩慢復(fu)蘇(su)、未出險房企信用逐步(bu)修復(fu)，公(gong)司生產經營(ying)也將回歸常(chang)態。同(tong)時(shi)，公(gong)司作為示(shi)范性民(min)營(ying)龍頭(tou)(tou)房企，經營(ying)層面(mian)依然保(bao)持韌性，財務層面(mian)依然保(bao)持穩健，融(rong)資渠道(dao)依然暢通(tong)，合約銷售額仍然領跑市場，具備穿越周期的(de)能力。

同(tong)樣，龍(long)湖集團2022上半年新拓展項目(mu)17個(ge)，新增拿地建面226萬平(ping)米，對應拿地金額為(wei)222.2億元(yuan)。拿地金額強(qiang)度25.9%，同(tong)比下降22.9個(ge)百分點。公(gong)司于周期底(di)(di)部(bu)慎(shen)重投資，加(jia)大核心城市布(bu)局，提升土(tu)儲質量。公(gong)司總土(tu)儲6767萬方，平(ping)均(jun)成(cheng)本單方5206元(yuan)，為(wei)當(dang)期簽約(yue)單價(jia)的31.4%。當(dang)期土(tu)拍市場熱度較低，地價(jia)相對合理，后續(xu)利潤率有(you)望逐步修復。目(mu)前，該(gai)公(gong)司多(duo)元(yuan)化業務布(bu)局日(ri)漸成(cheng)效，持有(you)型物業積累強(qiang)大品牌(pai)及(ji)運營能力，穩定租金收益(yi)成(cheng)為(wei)周期底(di)(di)部(bu)的資金壓艙(cang)石。

再看央企(qi)、國企(qi)，保利(li)(li)發(fa)(fa)展作為老牌龍(long)頭央企(qi)，軍(jun)旅特色奠定了(le)強執行(xing)力文(wen)化，過去(qu)三十載中實現長(chang)期穩健的(de)成長(chang)；銷售逆(ni)勢增長(chang)、融資優(you)勢明顯，拿地隱含(han)毛利(li)(li)率底部(bu)回(hui)升(sheng)；21年管(guan)理團(tuan)隊平穩過渡，并在行(xing)業弱市下大股東及(ji)高管(guan)雙雙增持，認可價(jia)值、彰(zhang)顯信心。此外，申萬宏(hong)源預(yu)計我國房地產加(jia)速出(chu)清(qing)后格局優(you)化，集中度和(he)盈利(li)(li)能力將進一步提升(sheng)，優(you)質(zhi)房企(qi)有望(wang)獲更(geng)大發(fa)(fa)展空間、并迎來戴維(wei)斯雙擊。

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