每經(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)編輯(ji)｜陳夢(meng)妤(yu)    

上海的買(mai)房人有(you)點難(nan)，咬咬牙(ya)買(mai)市區(qu)新(xin)房，被高積分和卡審核勸(quan)退；狠(hen)狠(hen)心看(kan)看(kan)遠郊項目，單價動(dong)輒6萬元、7萬元，本以(yi)為足夠(gou)有(you)競爭(zheng)力了，沒(mei)想到認(ren)籌(chou)接近300%，還是逃不掉搖號(hao)的命(ming)運。

在上海(hai)東南角，主(zhu)打“張江南”“30萬方低密(mi)度人居樣本”“下一個(ge)蟠(pan)龍天地”的(de)浦東新區金(jin)茂橫沔玖境，自(zi)媒體對其(qi)的(de)評價是“真正的(de)以人為核心(xin)的(de)中央活力區、定位之高、配套之優、生活之美好都令人難以想象”。

但實地到訪過的(de)購(gou)房者，都在(zai)感嘆(tan)上海樓市的(de)獨立行情。

日前，《每日經濟新聞(wen)》記者實探項目現場，親(qin)身體(ti)驗了開發起步階(jie)段的原生(sheng)態場景。

公共交通仍是短板

記者從(cong)市區出發，來到接近項(xiang)目的(de)地(di)鐵13號(hao)線蓮(lian)溪路(lu)站，在這里換乘(cheng)浦東(dong)70路(lu)公(gong)交前往該項(xiang)目。

對于(yu)非自駕族(zu)而(er)言，橫沔玖境的(de)(de)交通仍(reng)然是(shi)令人頭痛的(de)(de)問題。從(cong)公交車(che)站到項目的(de)(de)短短350米距離，由于(yu)川周公路(lu)尚未升級改造(zao)，記者與(yu)土(tu)方車(che)、集(ji)卡貨(huo)車(che)同行，遇到兩車(che)雙向(xiang)交匯(hui)，必須小心避讓(rang)。

地(di)圖顯示，項(xiang)目附近2條地(di)鐵(tie)開通（11號(hao)線(xian)、13號(hao)線(xian)），地(di)鐵(tie)21號(hao)線(xian)和機場聯絡(luo)線(xian)在(zai)建(jian)；因此從地(di)鐵(tie)站換(huan)乘(cheng)公交(jiao)，是最為(wei)便捷的方(fang)式。

對于自駕而言則友好得多，從外環(huan)接高架(jia)(jia)，大約30分(fen)鐘左右可(ke)以(yi)到(dao)陸家嘴；從度假(jia)區高架(jia)(jia)可(ke)以(yi)上(shang)中(zhong)環(huan)，約需20分(fen)鐘。

對于(yu)橫(heng)沔玖境，距離遠、配套暫無、近距離墓景等(deng)，都是項目公布(bu)之(zhi)后爭議較多的話題。

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)通過導(dao)航(hang)查詢，網友所說的墓地并(bing)非在(zai)冊公墓。記(ji)者(zhe)以買房人身份向置業顧問(wen)張燕（化名）求(qiu)證(zheng)時，她坦言：“不會(hui)遷走，是當地居(ju)民的祖墳。部分戶型(xing)可能會(hui)看到（墓地），但大(da)部分房子在(zai)南(nan)面，不受影響。并(bing)且這(zhe)一(yi)小(xiao)片區域幾(ji)乎四(si)(si)面環水，只有一(yi)條小(xiao)路通過去，加上(shang)四(si)(si)周樹木濃(nong)密，一(yi)般情(qing)況(kuang)下是看不到的。”

此(ci)外，項目北面的濕地(di)公園，的確符合“低密度居住(zhu)社區”整體規劃(hua)，但由(you)于整個橫沔古鎮規劃(hua)剛剛開始(shi)，周邊商(shang)業、醫(yi)療、教育等配套欠缺也(ye)是無(wu)可回避的事實，特別是醫(yi)療配套暫(zan)時需要依(yi)賴(lai)楊思、周浦或者張江地(di)區的大型醫(yi)院。

在(zai)定位地點，記(ji)者(zhe)并未見到常規的營銷(xiao)中心或臨時(shi)售樓處，而只有一片低矮的紅(hong)磚墻，鑲著2669四個數字(zi)作為(wei)門(men)牌號標識。

門口的保安(an)打開(kai)窗戶(hu)告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，“這里就(jiu)是售樓處，認購結束了。”

市場就(jiu)是(shi)這(zhe)樣魔幻，用(yong)(yong)腳投票和用(yong)(yong)錢投票的(de)人同(tong)時存在。截至9月9日，該項(xiang)目一期首推159套房源，已經認(ren)購(gou)了(le)450組(zu)客戶(hu)，認(ren)購(gou)率超(chao)過280%。

由于地(di)處浦(pu)東(dong)外(wai)環外(wai)，開盤價也高達6.6萬元/平方(fang)米，不少自媒體將橫沔古鎮對標青浦(pu)蟠龍(long)古鎮，有網友認為這是“餅(bing)畫得好”。

橫沔項目位于國際旅(lv)游度假區內，周邊尚未(wei)進(jin)行大規模土地開(kai)發，距離項目最(zui)近的住宅，都在西邊3公里以(yi)外的康橋(qiao)鎮，房價普(pu)遍(bian)在3.8萬~4.5萬元/平方米(mi)，并且商品房較少(shao)。

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者通過每經(jing)品房(fang)小(xiao)程序查(cha)詢(xun)發現，康橋鎮的旭輝(hui)亞(ya)瑟郡、康橋名郡兩個住(zhu)宅項目二手(shou)房(fang)掛牌價均(jun)超過橫沔玖境(jing)，分別為68839元(yuan)/平方米和69769元(yuan)/平方米。

其(qi)中，旭輝(hui)亞瑟郡2015年建成，物(wu)(wu)業(ye)公司為旭輝(hui)永升服(fu)務，小程序通過11大維度(du)進行測(ce)算后得出，該區(qu)域年輕人占比高于浦(pu)東66%的(de)住(zhu)宅小區(qu)，通勤車速(su)處于浦(pu)東新區(qu)住(zhu)宅小區(qu)的(de)10%位(wei)置，但在學校、購物(wu)(wu)、公交(jiao)等方面仍然稍有欠缺。

舊改規劃的未知數

事實上這一東(dong)一西(xi)兩大古(gu)鎮，是否有著類似的發展(zhan)路(lu)徑呢？

這要從橫(heng)(heng)沔(mian)古鎮的歷史說起(qi)。“沔(mian)”，讀(du)音(yin)miǎn，意為水流充(chong)滿河道，浦東康橋鎮沔(mian)青(qing)村由此得名。橫(heng)(heng)沔(mian)老街則(ze)位于沔(mian)青(qing)村川周公路、橫(heng)(heng)沔(mian)港交(jiao)匯處，與迪士尼(ni)樂園隔滬(hu)蘆高速公路相望。

《上海國際旅(lv)游(you)度(du)假區(qu)“十三(san)五(wu)(wu)”規劃(hua)》已經提及(ji)，上海國際旅(lv)游(you)度(du)假區(qu)分為“一(yi)(yi)核五(wu)(wu)片”，其中橫(heng)沔(mian)老(lao)街所在的(de)西片區(qu)定位(wei)為生(sheng)(sheng)態保育旅(lv)游(you)區(qu)，以水(shui)鄉郊(jiao)野景觀為基底、以橫(heng)沔(mian)風貌(mao)區(qu)為核心，打造集生(sheng)(sheng)態保育、古(gu)鎮休閑、文化(hua)體(ti)驗等于(yu)一(yi)(yi)體(ti)的(de)生(sheng)(sheng)態間隔帶先行示(shi)范區(qu)、服務張江科學城人文休閑新地標和(he)與迪士尼樂園中西文化(hua)交相(xiang)輝映的(de)東方文化(hua)品鑒地。

9月(yue)9日(ri)晚間，上(shang)海(hai)中原地產(chan)市場分析師盧文曦通過微信對(dui)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者分析稱(cheng)：“浦(pu)東(dong)(dong)和(he)浦(pu)西不能(neng)簡單地橫向對(dui)比，各有(you)各的(de)(de)特點(dian)。但從(cong)整個(ge)上(shang)海(hai)的(de)(de)定(ding)位(wei)和(he)發展來(lai)看，浦(pu)東(dong)(dong)占據重(zhong)要(yao)極點(dian)，開(kai)發開(kai)放也以(yi)浦(pu)東(dong)(dong)作(zuo)為(wei)突破(po)口，所以(yi)浦(pu)東(dong)(dong)有(you)很多產(chan)業(ye)先行政策。這對(dui)于區域的(de)(de)發展，甚至整個(ge)浦(pu)東(dong)(dong)的(de)(de)發展都有(you)很大推動。比如(ru)張(zhang)江、迪士(shi)尼，作(zuo)為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)(de)產(chan)業(ye)，也會(hui)帶(dai)動很多基礎建設，包(bao)括橫沔(mian)古鎮，會(hui)以(yi)舊帶(dai)新。”

“在全新開(kai)發(fa)(fa)的(de)區(qu)(qu)域里有一批蘊含歷史文(wen)化的(de)規劃區(qu)(qu)域，從(cong)格(ge)局來看發(fa)(fa)展(zhan)，該區(qu)(qu)域的(de)發(fa)(fa)展(zhan)潛力應(ying)該說還是值得(de)期(qi)待的(de)。”盧文(wen)曦補充(chong)說。

9個月(yue)前，上海2021年第三批集中(zhong)供地(di)(di)中(zhong)，中(zhong)國金(jin)茂聯合體(ti)以(yi)29.94億元底(di)價競得兩幅“城(cheng)中(zhong)村”舊改地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)——上海國際旅游度假區西片區橫沔城(cheng)鎮(zhen)單元（02PD-0002-01）07-01、08-06地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)。根據(ju)出讓文件要(yao)求，07-01地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)住(zhu)宅套(tao)(tao)(tao)數下限(xian)440套(tao)(tao)(tao)，08-06地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)590套(tao)(tao)(tao)，要(yao)求全裝修(xiu)住(zhu)宅占(zhan)比(bi)不低于(yu)50%，中(zhong)小套(tao)(tao)(tao)型住(zhu)宅占(zhan)比(bi)不低于(yu)60%，并(bing)要(yao)求自(zi)持租賃房(fang)占(zhan)比(bi)15%，保障房(fang)占(zhan)比(bi)5%。

根據(ju)當時的(de)土拍信息，兩(liang)塊地(di)塊樓板(ban)價約28569元/平方米。對(dui)比6.6萬元/平方米的(de)銷售價格，開發企業(ye)在操(cao)盤時完全不會重(zhong)演當下行業(ye)捉襟見肘的(de)窘境。

“但是，6.6萬(wan)元/平方米，已經把未來幾年的(de)預期都(dou)加(jia)進去了(le)。”近期有購(gou)房打(da)算的(de)吳女(nv)士9月8日通過微信對《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者表示。

城市更新，無論在哪個城市，都不(bu)是一件容易的(de)事。

特別(bie)是在上海，城(cheng)市(shi)更新(xin)動輒(zhe)以10年為單(dan)位計數。瑞(rui)安房地(di)產(chan)深(shen)耕21年，才(cai)先后完成上海新(xin)天地(di)、瑞(rui)虹新(xin)城(cheng)、蟠龍古鎮(zhen)等商業、住(zhu)宅地(di)標級作品；新(xin)湖(hu)地(di)產(chan)亦深(shen)耕21年，以舊改點亮蘇(su)州河顆(ke)顆(ke)明珠；如今在橫沔古鎮(zhen)，一切才(cai)剛剛開始。

“通(tong)常(chang)這種(zhong)大型的規(gui)劃，5年(nian)，可以(yi)看到一個基本雛形；如果要(yao)相(xiang)對(dui)成熟，至少要(yao)5~10年(nian)時(shi)間，才能看到比較完(wan)善的城市界面。”盧(lu)文曦(xi)說(shuo)。