每(mei)經記者｜陳榮浩    每(mei)經編輯｜魏文藝    

近(jin)期(qi)，包(bao)括(kuo)蘇州、青島(dao)、濟(ji)南、寧波等地先(xian)后傳出了放松(song)樓市限購政策的消(xiao)息，不過(guo)值得(de)注意的是(shi)(shi)，各(ge)城(cheng)傳遞消(xiao)息的方(fang)式卻(que)不盡一(yi)致(zhi)，有的是(shi)(shi)通過(guo)本地住建局發(fa)聲，有的是(shi)(shi)通過(guo)媒體(ti)釋放消(xiao)息。

視覺中國圖

值得一(yi)提的是(shi)，在放松限購(gou)(gou)的消息(xi)在網上持續發酵后，又有部(bu)分城市悄(qiao)無聲息(xi)地調整了政(zheng)策(ce)。比(bi)如青島住建局在公眾號中刪(shan)除了“二手房(fang)不再限購(gou)(gou)”的描(miao)述；蘇州在對非(fei)本(ben)地戶籍居民購(gou)(gou)房(fang)政(zheng)策(ce)進(jin)行調整后，又突然(ran)改變口徑，宣稱(cheng)仍(reng)按以前政(zheng)策(ce)執行。兩大熱(re)點城市放松限購(gou)(gou)政(zheng)策(ce)出現“一(yi)日游”，在業內(nei)引(yin)發廣泛熱(re)議。

對此，中指研(yan)究院指數事(shi)業(ye)部市場研(yan)究總監陳(chen)文靜9月18日(ri)上午通過微信(xin)向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者表示，部分城市發(fa)布放松限購(gou)的(de)政策而后又進行調整，或(huo)者干脆只執(zhi)行不(bu)官宣，表明在“房住不(bu)炒(chao)”定位(wei)下(xia)，熱點城市短期“取(qu)消限購(gou)”仍(reng)偏于謹(jin)慎。

各地放松限購背后考量

作(zuo)為樓市調(diao)(diao)控(kong)(kong)的重(zhong)要行政手(shou)段之一，限購政策(ce)在國內已有著十(shi)多年歷史，而(er)且(qie)從調(diao)(diao)控(kong)(kong)力度來看，因為限購能(neng)直接影響當地(di)購房人(ren)群(qun)的比(bi)例，所以放(fang)松調(diao)(diao)控(kong)(kong)政策(ce)，通(tong)常也被視為調(diao)(diao)控(kong)(kong)放(fang)松的標(biao)志性動作(zuo)。

記者注意到(dao)，從今年各地的調(diao)(diao)(diao)控政策來看，與之前各城(cheng)(cheng)市(shi)降低(di)首付比(bi)例、增加(jia)(jia)貸款額(e)度(du)、降低(di)房(fang)貸利率等(deng)通(tong)用的調(diao)(diao)(diao)控手段相比(bi)，近(jin)期部分(fen)二三線城(cheng)(cheng)市(shi)的調(diao)(diao)(diao)控手段略有變化，開(kai)始傾向于通(tong)過(guo)放開(kai)限(xian)購的方式增加(jia)(jia)購房(fang)群體(ti)。

不過對于如何放開限(xian)購，該如何把握(wo)松限(xian)的度，或許每個(ge)城市(shi)都有自己的考量。近期，包括蘇(su)州(zhou)(zhou)、青(qing)島、濟(ji)南、寧波等在內的多(duo)個(ge)城市(shi)紛紛調(diao)整限(xian)購政策，調(diao)整方式分為兩類：一(yi)種(zhong)是像(xiang)青(qing)島、濟(ji)南一(yi)樣(yang)，直(zhi)接通(tong)過官(guan)(guan)方渠道(dao)官(guan)(guan)宣(xuan)；還(huan)有一(yi)種(zhong)是像(xiang)蘇(su)州(zhou)(zhou)、寧波一(yi)樣(yang)，只執行不官(guan)(guan)宣(xuan)。甚(shen)至隨(sui)著輿(yu)論發酵(jiao)，有些城市(shi)還(huan)會根據市(shi)場變化情(qing)況對政策進行微調(diao)。

9月15日，“濟南(nan)(nan)日報”公眾號發(fa)文(wen)稱，濟南(nan)(nan)持(chi)續(xu)優(you)化(hua)房(fang)(fang)地(di)產(chan)政策措施(shi)，進(jin)一步(bu)支持(chi)剛(gang)性和(he)(he)改(gai)善性住(zhu)房(fang)(fang)需求。文(wen)中提出，為進(jin)一步(bu)支持(chi)剛(gang)性和(he)(he)改(gai)善性住(zhu)房(fang)(fang)需求，濟南(nan)(nan)市(shi)持(chi)續(xu)優(you)化(hua)房(fang)(fang)地(di)產(chan)政策措施(shi)，繼續(xu)對二環以內的歷下區、市(shi)中區區域實施(shi)限購，自9月16日起實施(shi)。

同日，山東青(qing)(qing)島通(tong)過青(qing)(qing)島市住(zhu)建局官(guan)方(fang)微信公眾號宣布調整限(xian)(xian)(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)，縮小限(xian)(xian)(xian)購(gou)范圍，同時(shi)二手(shou)住(zhu)房(fang)不再(zai)限(xian)(xian)(xian)購(gou)。但僅隔了一天，該公號就(jiu)將(jiang)“二手(shou)房(fang)不再(zai)限(xian)(xian)(xian)購(gou)”的相關(guan)內容刪除。對此，青(qing)(qing)島市住(zhu)建局工作(zuo)人員向媒體表示，確實“二手(shou)房(fang)不再(zai)限(xian)(xian)(xian)購(gou)”政(zheng)策(ce)有所變化，市南(nan)區(qu)、市北區(qu)二手(shou)房(fang)仍實行限(xian)(xian)(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)，其他區(qu)域二手(shou)房(fang)放開限(xian)(xian)(xian)購(gou)。

出現政策變調的還有(you)蘇(su)(su)州(zhou)。9月14日，陸續(xu)有(you)媒(mei)(mei)體從蘇(su)(su)州(zhou)住建局獲悉，蘇(su)(su)州(zhou)全市(shi)已經取(qu)消外(wai)地人首套(tao)(tao)房(fang)購房(fang)限制，外(wai)地人在(zai)蘇(su)(su)州(zhou)六(liu)區(qu)(qu)(qu)（吳中區(qu)(qu)(qu)、吳江區(qu)(qu)(qu)、姑蘇(su)(su)區(qu)(qu)(qu)、相城區(qu)(qu)(qu)、高新(xin)區(qu)(qu)(qu)、工(gong)業園區(qu)(qu)(qu)）購買首套(tao)(tao)房(fang)無需開(kai)具社保(bao)證明(ming)或個人所(suo)得稅證明(ming)，但只限購1套(tao)(tao)。但兩天后的9月16日，蘇(su)(su)州(zhou)市(shi)高新(xin)區(qu)(qu)(qu)房(fang)地產市(shi)場和交易管理中心向(xiang)媒(mei)(mei)體透露，“今天早上收到(dao)的通知，重新(xin)按原規定執行。”

易居研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總監嚴躍進9月(yue)19日(ri)下午通過微信向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者表示(shi)，近期包(bao)括蘇州、青(qing)島和濟南(nan)的限購放(fang)松(song)，說(shuo)明二(er)線城市(shi)放(fang)松(song)是近期的重要導(dao)向，但各(ge)(ge)地對(dui)于(yu)(yu)放(fang)松(song)限購的具(ju)體(ti)內(nei)容顯然也(ye)有(you)自己的考量，城市(shi)也(ye)需要通盤考慮。可以預料，未來各(ge)(ge)城市(shi)放(fang)松(song)依(yi)然會強(qiang)調(diao)循(xun)序(xu)漸進的做法(fa)，而(er)不是一(yi)次性放(fang)松(song)到底的做法(fa)，依(yi)然會基于(yu)(yu)市(shi)場和房企動態情況作調(diao)整。

在(zai)(zai)嚴躍進(jin)看來(lai)，部(bu)分地方會強調“只做(zuo)不(bu)說”，在(zai)(zai)交易中可能(neng)依然有放(fang)松的地方，但不(bu)會直(zhi)接通過(guo)發文來(lai)進(jin)行(xing)，這樣做(zuo)在(zai)(zai)一(yi)定程(cheng)度上可以減(jian)少市場交易出現異動。

限購松綁后實際成效幾何？

據(ju)《每日經濟新聞(wen)》記者不(bu)完全(quan)統計，今年以來，已有包(bao)括青島、濟南(nan)(nan)、寧(ning)波(bo)、佛山、鄭州、衢州、秦(qin)皇(huang)島、南(nan)(nan)京等(deng)至少20個城市先(xian)后頒布(bu)過放(fang)松(song)樓(lou)市限購(gou)的政策。

那么，放(fang)松(song)(song)限購后對當地樓(lou)市(shi)影響幾何？從(cong)過往已放(fang)松(song)(song)限購的(de)城市(shi)來(lai)看(kan)，有些(xie)城市(shi)放(fang)寬限購政(zheng)策(ce)后通常會(hui)在短期內(nei)會(hui)促(cu)進當地樓(lou)市(shi)的(de)成交(jiao)量，但政(zheng)策(ce)的(de)持續性效(xiao)果并(bing)不(bu)明顯(xian)；而有些(xie)城市(shi)放(fang)松(song)(song)限購政(zheng)策(ce)后，甚至對當地市(shi)場并(bing)無明顯(xian)影響。

以佛(fo)(fo)山(shan)為(wei)例，在(zai)今年6月2日(ri)印(yin)發的《關于(yu)因城(cheng)(cheng)(cheng)施策進一步完善房地產調控政策的通知》中提到，將佛(fo)(fo)山(shan)市(shi)商品住房限(xian)購區(qu)(qu)域調整為(wei)禪(chan)城(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)(qu)祖廟街道(dao)、南海區(qu)(qu)桂城(cheng)(cheng)(cheng)街道(dao)、順德區(qu)(qu)大良(liang)街道(dao)，大瀝鎮(zhen)、里(li)水鎮(zhen)，陳村鎮(zhen)、北滘鎮(zhen)，樂從鎮(zhen)、南莊(zhuang)鎮(zhen)、石灣區(qu)(qu)和禪(chan)城(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)(qu)張槎街道(dao)將不再限(xian)購。

從(cong)限購政策施行后的樓市成(cheng)交(jiao)情況看，據中(zhong)指研究院統計，今年1~8月佛(fo)山(shan)新(xin)房成(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)數的最高點正好(hao)落(luo)在6月，達8438套(tao)(tao)，這(zhe)或許要歸功于“8鎮(zhen)街(jie)解限+利率下調”的政策利好(hao)。而7、8月份佛(fo)山(shan)新(xin)房成(cheng)交(jiao)明(ming)顯(xian)回落(luo)，分(fen)別為6028套(tao)(tao)、5666套(tao)(tao)。

一(yi)位在佛山從(cong)業(ye)多年的(de)房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)張翔（化名）9月19日通過(guo)電話向《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)表示(shi)，限購松綁短期(qi)內(nei)對(dui)市場(chang)的(de)沖擊較為(wei)(wei)顯(xian)著。對(dui)開發(fa)商以及(ji)(ji)房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)來(lai)說，通常都樂于看到(dao)這樣的(de)政策，開發(fa)商通常會配合推盤，比如適度降價(jia)等，而中(zhong)(zhong)介(jie)也會趁勢(shi)廣為(wei)(wei)宣傳(chuan)。“但(dan)這樣的(de)火熱態勢(shi)通常很難長期(qi)維系，放松限購對(dui)短期(qi)影響比較顯(xian)著，主(zhu)要(yao)是(shi)對(dui)那些(xie)不具備購房(fang)(fang)資質以及(ji)(ji)名下房(fang)(fang)產(chan)超過(guo)五(wu)年的(de)業(ye)主(zhu)會有(you)所觸動。”

再(zai)如河北廊坊(fang)，8月5日，廊坊(fang)發布(bu)相關文件(jian)顯(xian)示，取消戶籍、社保（個稅）等方面(mian)不適應當前(qian)房地產市場形勢的(de)限制(zhi)性購房資格條件(jian)。

不過，政策(ce)發布當月(yue)，廊坊的新房成(cheng)(cheng)交(jiao)反而呈現量(liang)價齊跌(die)(die)(die)態勢(shi)。據克而瑞環(huan)京投資決(jue)策(ce)系統統計，8月(yue)廊坊商品住宅市場整(zheng)體(ti)表現為量(liang)價齊跌(die)(die)(die)。共成(cheng)(cheng)交(jiao)3145套，成(cheng)(cheng)交(jiao)套數環(huan)比下跌(die)(die)(die)38.72%，同比下跌(die)(die)(die)43.45%；成(cheng)(cheng)交(jiao)均價為11010元/平方米，環(huan)比微跌(die)(die)(die)0.63%。

對(dui)于未來(lai)各地樓市調(diao)控政策的(de)走勢，陳(chen)文(wen)靜認為，“短期來(lai)看(kan)，熱點(dian)二線城市全(quan)面(mian)取消限購的(de)可能(neng)性較(jiao)小，預計更多城市或以‘優先放松郊區(qu)限購’的(de)方式漸進式推進。”

封面圖片來源：視(shi)覺中(zhong)國圖