每經記者(zhe)｜王佳飛    每經編輯｜陳夢(meng)妤 孫(sun)志成    

9月(yue)21日，洛陽(yang)市住房公積金管理中(zhong)心發布《洛陽(yang)市商(shang)業(ye)性個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)轉住房公積金個人(ren)住房貸(dai)款(kuan)管理辦法（征求意(yi)見稿）》（以下簡稱(cheng)《辦法》），表(biao)明(ming)目的是為了“進一步發揮住房公積金保障職(zhi)能作用，減輕繳(jiao)存職(zhi)工家庭購買自住住房貸(dai)款(kuan)利息支出(chu)和生活壓力(li)”，還(huan)規定“商(shang)轉公貸(dai)款(kuan)采取先還(huan)后貸(dai)的方式予(yu)以辦理。”

相關(guan)專家表示：“此次(ci)政策進一步說明，商(shang)轉公(gong)操作是近期各地(di)降(jiang)低房貸壓力的一種重要渠道。”

先還(huan)后貸

《辦法》中(zhong)稱：商(shang)貸(dai)(dai)轉(zhuan)公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款是指(zhi)符合公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款條件的(de)職工(gong)，向(xiang)洛陽市住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)管理中(zhong)心(xin)申請(qing)將尚未結清且已辦妥房(fang)(fang)屋所有權(quan)證的(de)商(shang)業性個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款（商(shang)貸(dai)(dai)）轉(zhuan)為住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款（公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款）。商(shang)貸(dai)(dai)是指(zhi)具有完全民事行為能力的(de)自(zi)然(ran)人(ren)購(gou)買(mai)自(zi)住住房(fang)(fang)時，以其所購(gou)住房(fang)(fang)為抵押而向(xiang)銀行申請(qing)的(de)商(shang)業性個人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款（不包含(han)住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)和商(shang)業組合貸(dai)(dai)款、住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)轉(zhuan)商(shang)業貼息貸(dai)(dai)款）。

辦法明確，商貸轉公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉公貸款，經中心同意后，職工以自籌(chou)資金(jin)還清商貸(dai)并辦理相關手續(xu)后，中心再發放商貸(dai)轉公積金(jin)貸(dai)款(kuan)。

商貸轉公積金貸款額度按洛陽市現行公積金貸款額度計算方式計算，且申(shen)請額度不得超出(chu)商(shang)貸剩(sheng)余(yu)本金(jin)（取千元以上整數）。且(qie)商(shang)貸(dai)已(yi)還款(kuan)期限與商(shang)貸(dai)轉公(gong)積金貸(dai)款(kuan)期限之(zhi)和，商(shang)品房不得超過(guo)30年，二手房不得超過(guo)20年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進嚴躍進認為，此規定說明“商轉公的基本前提是，商轉公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。換句話說，購房者需要先把商業銀(yin)行的(de)貸(dai)款還清，然后再去申請更低利(li)率(lv)的(de)公積金(jin)貸(dai)款”。

申請商貸(dai)轉公(gong)積金(jin)(jin)貸(dai)款應符合洛陽市現行的公(gong)積金(jin)(jin)貸(dai)款有關規定，同時還須滿足以下條件：

（一）借(jie)款(kuan)申請人(ren)須為(wei)商貸(dai)的借(jie)款(kuan)人(ren)或配偶（配偶應為(wei)本套住房共有產權人(ren)）。

（二）借款申請人的(de)商(shang)貸尚未還清。

（三）所(suo)購住房已辦妥《不動產權證書(shu)(shu)》或《房屋(wu)所(suo)有權證書(shu)(shu)》、《土(tu)地使用(yong)權證書(shu)(shu)》。

（四）所購住房僅為(wei)原(yuan)商(shang)貸(dai)銀行(xing)設(she)定(ding)抵押權登(deng)記且(qie)未設(she)定(ding)其他(ta)抵押事項(xiang)。

商貸轉公積金貸款業務(wu)應當實行(xing)額度(du)管理(li)(li)的(de)原則予(yu)以(yi)開展。具體額度(du)為：每年年初根據年度(du)資(zi)(zi)金使(shi)(shi)用計劃的(de)30%份額均(jun)分至(zhi)每月(yue)，按月(yue)進(jin)行(xing)業務(wu)受理(li)(li)，當月(yue)額度(du)使(shi)(shi)用完畢后(hou)，輪候至(zhi)下(xia)月(yue)受理(li)(li)；當月(yue)額度(du)節(jie)余資(zi)(zi)金，自動順延至(zhi)下(xia)月(yue)累(lei)計使(shi)(shi)用。

此外，《辦法(fa)》第六條規定：“當我(wo)市(shi)公(gong)(gong)積金貸(dai)款(kuan)個(ge)貸(dai)率(lv)(lv)連續3個(ge)月低于(yu)85%（含）時，開展商轉公(gong)(gong)貸(dai)款(kuan)業務(wu)，個(ge)貸(dai)率(lv)(lv)連續3個(ge)月高于(yu)95%（含）時，暫停(ting)商轉公(gong)(gong)貸(dai)款(kuan)業務(wu)。當上(shang)級公(gong)(gong)積金政策發(fa)生調整或我(wo)市(shi)房地產(chan)市(shi)場形勢發(fa)生變化，中心(xin)可在(zai)市(shi)住房公(gong)(gong)積金管理(li)委(wei)員會的決策指導和授權下，適(shi)時開展和暫停(ting)商轉公(gong)(gong)貸(dai)款(kuan)業務(wu)。”

嚴(yan)躍(yue)進認為：“這說明，此類業務是(shi)否開展，和個貸率(lv)或公積(ji)金資金池(chi)的充裕度有(you)關。這也要求購(gou)房者密切了解(jie)公積(ji)金貸款資金池(chi)狀況，以積(ji)極獲得政(zheng)策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調整為65萬元。加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設置房齡年限范圍，統一按照20%執行。

對(dui)(dui)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買首套(tao)(tao)普(pu)(pu)通(tong)(tong)自(zi)住房(fang)(fang)的(de)家(jia)庭(ting)，貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)最(zui)低首付比例(li)為20%；對(dui)(dui)擁有一套(tao)(tao)住房(fang)(fang)并已(yi)結(jie)清(qing)相(xiang)應(ying)購(gou)(gou)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)家(jia)庭(ting)，再次申請(qing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買普(pu)(pu)通(tong)(tong)商品(pin)住房(fang)(fang)的(de)，執(zhi)行首套(tao)(tao)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)政策；對(dui)(dui)擁有一套(tao)(tao)住房(fang)(fang)且未結(jie)清(qing)相(xiang)應(ying)購(gou)(gou)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)家(jia)庭(ting)，再次申請(qing)商業(ye)性(xing)個人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買普(pu)(pu)通(tong)(tong)自(zi)住房(fang)(fang)的(de)，最(zui)低首付比例(li)為30%。

9月20日，新一期LPR（市場貸款報價利率）出爐。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年(nian)期(qi)以上LPR為(wei)4.3%。

因為房貸利率定價參照5年期LPR報價，而此前，中國人民銀行、中國銀保監會5月15日發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應(ying)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

也(ye)就(jiu)是說，若一(yi)位(wei)洛陽市民買第(di)一(yi)套房，按照(zhao)55萬元商貸，利率4.1%，等額本息，還款期限(xian)20年來算，利息總額為25.7萬元，每月(yue)月(yue)供(gong)需要3361.94元。

而轉成公積金貸款(kuan)后(hou)，由于(yu)利(li)(li)率(lv)變為(wei)3.25%，相(xiang)應的利(li)(li)息總額變為(wei)19.8萬元(yuan)，每月還(huan)款(kuan)3119.58元(yuan)。相(xiang)比較商貸， 可以少還約(yue)6萬元(yuan)利息，月(yue)供可減少200多(duo)元(yuan) 。

多(duo)地施行近期多地都推出了商轉公政策。

就在洛陽公(gong)布(bu)《辦(ban)法(fa)》的(de)同天，廣(guang)西(xi)防城(cheng)港市住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金管理中(zhong)心(xin)也發布(bu)《關(guan)于開展商(shang)業銀(yin)行住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)轉(zhuan)住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)免自(zi)籌(chou)業務的(de)通知》（征求公(gong)眾意(yi)見稿(gao)），規定“商(shang)轉(zhuan)公(gong)免自(zi)籌(chou)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的(de)額(e)(e)(e)度最高不得(de)超(chao)過原商(shang)貸(dai)(dai)余(yu)額(e)(e)(e)（即在商(shang)業銀(yin)行的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)總額(e)(e)(e)減(jian)去借款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)人已(yi)歸還的(de)本金金額(e)(e)(e)），且不超(chao)過規定的(de)商(shang)轉(zhuan)公(gong)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)限額(e)(e)(e)40萬(wan)元。商(shang)轉(zhuan)公(gong)免自(zi)籌(chou)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)測算按照住(zhu)房(fang)(fang)公(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)額(e)(e)(e)度測算的(de)相關(guan)規定進行。”

長春也(ye)頒布了(le)商業性個人住房(fang)貸(dai)款轉(zhuan)個人住房(fang)公積金貸(dai)款管理辦(ban)法（試行(xing)），自(zi)2022年9月15日起(qi)施行(xing)。

嚴躍進(jin)表示：“實際上商轉(zhuan)公政(zheng)策(ce)并非新鮮政(zheng)策(ce)，各地都有類(lei)似操作(zuo)(zuo)。但鑒于此類(lei)政(zheng)策(ce)在(zai)購房(fang)者中的關注度不高，所以(yi)恰是(shi)需要積極推廣和(he)宣傳的。若能夠(gou)利(li)(li)用(yong)好(hao)商轉(zhuan)公貸(dai)款(kuan)政(zheng)策(ce)，其實提(ti)前還(huan)貸(dai)后，也可以(yi)獲(huo)得低利(li)(li)率公積金貸(dai)款(kuan)，這是(shi)購房(fang)者需要注意(yi)的。此類(lei)工作(zuo)(zuo)做得好(hao)，則可以(yi)主動降低月(yue)供成本。”

“此(ci)類政策也是有(you)階段(duan)性的(de)，和公(gong)積金(jin)池是否充裕(yu)有(you)關(guan)。購(gou)房(fang)者要(yao)密(mi)切關(guan)注公(gong)積金(jin)的(de)資金(jin)狀(zhuang)況。尤其是從(cong)洛(luo)陽此(ci)類操作看，每個月的(de)此(ci)類業務是有(you)名額和額度的(de)，所(suo)以若是要(yao)申請(qing)，還是要(yao)趁早(zao)。主動申請(qing)此(ci)類公(gong)積金(jin)，對于降低(di)月供成本等有(you)積極的(de)作用。”

“鑒于(yu)(yu)此類(lei)政策在購房者中(zhong)的(de)關(guan)注度不高，所以建議(yi)各(ge)地公(gong)積金(jin)中(zhong)心要積極做宣(xuan)傳(chuan)，讓購房者主動了解一些省錢的(de)住(zhu)房金(jin)融政策，其對(dui)于(yu)(yu)釋(shi)放政策效應、落實減(jian)負功能等(deng)有積極的(de)作用。”

記者|王佳飛 編輯|陳夢妤(yu)?孫志成 杜恒峰

校對|程鵬

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