每經AI快訊(xun)，中國銀河09月30日發布研報稱：給予房地產開發推薦（維持）評級。

事件(jian)：9月29日(ri)，人民銀行(xing)、銀保監會發布(bu)通(tong)知，決(jue)定(ding)階(jie)段(duan)性調整差別化住房信貸(dai)政策。對于2022年(nian)6-8月份新(xin)建商(shang)(shang)品住宅銷售(shou)價格環比、同比均連續下降的城市，在(zai)2022年(nian)底(di)前(qian)(qian)，可自主決(jue)定(ding)在(zai)2022年(nian)底(di)前(qian)(qian)階(jie)段(duan)性維持、下調或取消當(dang)地新(xin)發放首套(tao)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)率下限(xian)。二套(tao)住房商(shang)(shang)業性個人住房貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)率政策下限(xian)按現行(xing)規定(ding)執行(xing)。

房貸利(li)(li)率(lv)(lv)政策(ce)力(li)度(du)強(qiang)于(yu)以往，“因(yin)城(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)”范圍(wei)內的統一(yi)調(diao)整效(xiao)果(guo)將(jiang)(jiang)更(geng)顯著：雖然本次(ci)取消城(cheng)(cheng)市(shi)首(shou)套房利(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)限(xian)的政策(ce)有(you)時間(jian)限(xian)制和范圍(wei)限(xian)制，但政策(ce)力(li)度(du)是強(qiang)于(yu)以往的，對行業具(ju)有(you)重大意義。70大中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，符(fu)合6-8月份新建商品住(zhu)宅銷(xiao)售價格環(huan)比(bi)、同比(bi)均連續下(xia)降的共有(you)23個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)，而70大中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)之外(wai)的三四線城(cheng)(cheng)市(shi)符(fu)合條件(jian)的城(cheng)(cheng)市(shi)數(shu)量更(geng)多，雖然本次(ci)下(xia)調(diao)房貸利(li)(li)率(lv)(lv)是“因(yin)城(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)”層面(mian)的政策(ce)，但由于(yu)是央行授權的大范圍(wei)統一(yi)調(diao)整，惠及的城(cheng)(cheng)市(shi)范圍(wei)更(geng)廣，較于(yu)之前城(cheng)(cheng)市(shi)各(ge)自調(diao)整政策(ce)的行為(wei)，對市(shi)場的提振(zhen)效(xiao)果(guo)將(jiang)(jiang)更(geng)為(wei)明顯。根據貝(bei)殼研究(jiu)院(yuan)數(shu)據，2022年9月全國首(shou)套房平均房貸利(li)(li)率(lv)(lv)為(wei)4.15%，全國二套房貸平均利(li)(li)率(lv)(lv)為(wei)4.91%，本次(ci)首(shou)套房貸利(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)調(diao)將(jiang)(jiang)打(da)開部分城(cheng)(cheng)市(shi)的利(li)(li)率(lv)(lv)空(kong)間(jian)，降低剛需居(ju)民(min)的購房成本。

政(zheng)策(ce)(ce)寬松(song)疊(die)加低基數(shu)，四(si)季(ji)度(du)銷售預(yu)計走上(shang)弱復(fu)蘇道路：根據(ju)我們對(dui)地產(chan)周期的(de)分析，當房貸利率發生顯著變化(hua)之后，市場(chang)銷售變化(hua)需要1-2個(ge)季(ji)度(du)的(de)時(shi)間(jian)。考慮到：房貸利率打開下降空間(jian)；3-9月政(zheng)策(ce)(ce)寬松(song)且預(yu)計四(si)季(ji)度(du)政(zheng)策(ce)(ce)力度(du)加大(da)；“保(bao)教樓”有序進(jin)行(xing)并進(jin)入實(shi)質性執行(xing)階段，市場(chang)信(xin)心逐步恢復(fu)，四(si)季(ji)度(du)銷售將(jiang)(jiang)走上(shang)弱復(fu)蘇的(de)道路，疊(die)加去年的(de)低基數(shu)，四(si)季(ji)度(du)銷售同比降幅將(jiang)(jiang)穩(wen)步收(shou)窄。

需(xu)求復蘇還(huan)需(xu)政策合力(li)，央國(guo)企(qi)(qi)成為首(shou)批受益群體：房貸(dai)利率下降確實可以提振一(yi)部(bu)分(fen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求，具有較強的(de)信號意義，但由于本(ben)輪市(shi)(shi)場(chang)(chang)調(diao)整幅度更(geng)深、環境(jing)更(geng)復雜、購(gou)(gou)房者觀(guan)望(wang)情(qing)緒更(geng)濃(nong)厚，需(xu)求側的(de)企(qi)(qi)穩還(huan)需(xu)要政策的(de)合力(li)，期(qi)待后續(xu)一(yi)二(er)線城市(shi)(shi)認房認貸(dai)規(gui)則的(de)調(diao)整、專項貸(dai)款對(dui)房企(qi)(qi)紓困取(qu)得實質性(xing)進展等政策的(de)出(chu)臺。四季度或(huo)是(shi)(shi)支(zhi)持行業企(qi)(qi)穩的(de)政策窗口(kou)期(qi)，目(mu)前無論是(shi)(shi)金融機構還(huan)是(shi)(shi)購(gou)(gou)房者對(dui)國(guo)企(qi)(qi)和民(min)企(qi)(qi)態度差別依舊(jiu)存在，在市(shi)(shi)場(chang)(chang)改善初期(qi)強信用的(de)央國(guo)企(qi)(qi)和少數(shu)民(min)企(qi)(qi)將(jiang)率先受益。

投資建議(yi)：本次(ci)對房(fang)貸利(li)率的(de)調整打開了(le)部分城市利(li)率空間(jian)，四季(ji)度或是新一輪政策窗口期，前期困(kun)擾行(xing)業(ye)的(de)主(zhu)要問(wen)題(ti)都在(zai)逐步進行(xing)解決和修正，我們(men)(men)認為接下來行(xing)業(ye)將走上弱復蘇的(de)道路，看好板塊四季(ji)度的(de)行(xing)情(qing)。我們(men)(men)建議(yi)關注(zhu)強信用房(fang)企：萬科A（000002）、保利(li)地產（600048）、金地集(ji)團(tuan)（600383）、招商(shang)(shang)蛇口（001979）、濱(bin)江集(ji)團(tuan)（002244），建議(yi)關注(zhu)優(you)質物業(ye)管理公司：招商(shang)(shang)積余（001914）。

風險(xian)(xian)提(ti)示：銷售下滑超(chao)預(yu)期、政策支持力度不及預(yu)期、融資環境收緊等風險(xian)(xian)。

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(記者 蔡鼎)

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