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10月26日，隨著成(cheng)都第三批(pi)集(ji)中(zhong)供地開拍(pai)，今年22城(cheng)第三批(pi)集(ji)中(zhong)供地也進入(ru)收尾階段(duan)。

從(cong)今年已經完成(cheng)前三批(pi)次集中供地(di)的(de)城(cheng)市來看，上海、北京(jing)、杭州(zhou)、合肥等熱點(dian)(dian)城(cheng)市熱點(dian)(dian)地(di)塊競拍(pai)熱度依舊，而(er)青島、廣州(zhou)、無錫等城(cheng)市則頻(pin)現底價成(cheng)交(jiao)與流拍(pai)。

視覺中國圖

《每日(ri)經濟新聞》記者梳理發現，截至目前(qian)，在今年(nian)的(de)22城(cheng)集中(zhong)供地(di)(di)中(zhong)，國企央企、地(di)(di)方國資(zi)仍(reng)是拿(na)(na)地(di)(di)的(de)主力軍；民(min)營企業拿(na)(na)地(di)(di)積極性普(pu)遍不高，只(zhi)有在少數城(cheng)市的(de)集中(zhong)土(tu)拍中(zhong)，民(min)企拿(na)(na)地(di)(di)表現突(tu)出，如杭(hang)州、合肥(fei)、武漢，以及前(qian)兩批(pi)次均(jun)100%民(min)企拿(na)(na)地(di)(di)的(de)長春。

此外(wai)值得(de)注意(yi)的(de)是，部分中小型地方性房(fang)企(qi)成為(wei)土地市場的(de)“黑馬(ma)”。

溢價和熔斷地塊占比下滑

“今年(nian)第(di)三批(pi)集中(zhong)供地土拍(pai)熱度再次降回(hui)2021年(nian)第(di)三批(pi)次的水平(ping)。”

據中指研(yan)究院測算，截至10月12日，已完(wan)成第(di)三(san)批集(ji)中供地的(de)13個城市，前三(san)個批次(ci)集(ji)中土(tu)拍流拍率基本維持在7%~8%的(de)穩定區(qu)間(jian)，而熔斷地塊占(zhan)比由(you)第(di)一批次(ci)的(de)接近30%腰(yao)斬至第(di)三(san)批次(ci)的(de)15%，同時溢價成交地塊比例也下降了(le)15個百分(fen)點。

具體來看，無錫(xi)第(di)三批(pi)集中(zhong)供(gong)地(di)(di)全部底(di)價(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)；青島推出(chu)(chu)33宗(zong)(zong)(zong)(zong)地(di)(di)，3宗(zong)(zong)(zong)(zong)流(liu)(liu)拍(pai)、28宗(zong)(zong)(zong)(zong)底(di)價(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)；南(nan)京(jing)原計劃公開出(chu)(chu)讓46幅(fu)地(di)(di)塊(kuai)，最終(zhong)14宗(zong)(zong)(zong)(zong)延長(chang)掛牌時間，交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易日實際掛出(chu)(chu)32宗(zong)(zong)(zong)(zong)，最終(zhong)1宗(zong)(zong)(zong)(zong)流(liu)(liu)拍(pai)、27宗(zong)(zong)(zong)(zong)底(di)價(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)、1宗(zong)(zong)(zong)(zong)觸(chu)頂搖號，僅3宗(zong)(zong)(zong)(zong)有(you)溢(yi)價(jia)(jia)；南(nan)昌22宗(zong)(zong)(zong)(zong)涉宅用地(di)(di)，12宗(zong)(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊(kuai)流(liu)(liu)拍(pai)，流(liu)(liu)拍(pai)率達55%，5宗(zong)(zong)(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)成交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)，其中(zhong)4宗(zong)(zong)(zong)(zong)地(di)(di)價(jia)(jia)熔斷觸(chu)發搖號；廣州(zhou)掛牌18宗(zong)(zong)(zong)(zong)宅地(di)(di)，2宗(zong)(zong)(zong)(zong)提前(qian)終(zhong)止出(chu)(chu)讓，流(liu)(liu)拍(pai)3宗(zong)(zong)(zong)(zong)，流(liu)(liu)拍(pai)率達到16.7%。

不過(guo)，部分熱(re)點城市第三批集中(zhong)供(gong)地(di)則是另一番(fan)場景：北(bei)京18宗(zong)(zong)地(di)全(quan)部成(cheng)交，4宗(zong)(zong)競拍(pai)至地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)上限(xian)；上海35宗(zong)(zong)涉宅(zhai)用(yong)地(di)全(quan)部成(cheng)交，8宗(zong)(zong)達到(dao)中(zhong)止(zhi)價(jia)(jia)(jia)(jia)進(jin)入“一次報價(jia)(jia)(jia)(jia)”、24宗(zong)(zong)底價(jia)(jia)(jia)(jia)成(cheng)交；杭州(zhou)19宗(zong)(zong)地(di)中(zhong)8宗(zong)(zong)競拍(pai)至地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)上限(xian)。

底價(jia)成交成為今年土地(di)(di)市場的常態。今年第二(er)批集中供地(di)(di)，22城共計推出涉宅用地(di)(di)463宗(zong)，推出規劃建面4642萬(wan)(wan)平米，成交涉宅用地(di)(di)431宗(zong)，成交規劃建筑面積4196萬(wan)(wan)平米，收(shou)金(jin)5413億元；其中，87宗(zong)地(di)(di)塊溢價(jia)達到上限成交，上限成交占(zhan)比20.2%，288宗(zong)地(di)(di)塊底價(jia)成交，占(zhan)比高達66.8%。

從今年完成(cheng)第三批集(ji)中(zhong)出讓情(qing)況來看(kan)，底價(jia)成(cheng)交和低溢價(jia)率(lv)繼(ji)續延續，無錫(xi)11宗土(tu)地(di)全部底價(jia)成(cheng)交，武(wu)漢平均(jun)(jun)溢價(jia)率(lv)0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截(jie)至(zhi)目前，第三批集(ji)中(zhong)供地(di)中(zhong)平均(jun)(jun)溢價(jia)率(lv)最高的寧波(bo)，為(wei)8.59%。

國企央企仍是拿地主力

從拿(na)地(di)金額來看，國企(qi)(qi)央(yang)企(qi)(qi)和(he)地(di)方城(cheng)投仍是(shi)拿(na)地(di)主(zhu)力軍。今年22城(cheng)首批(pi)次集中供地(di)共成交金額4966億(yi)元(yuan)(yuan)，民營(ying)企(qi)(qi)業拿(na)地(di)金額僅903億(yi)元(yuan)(yuan)，地(di)方國資拿(na)地(di)金額1560億(yi)元(yuan)(yuan)。第二批(pi)集中供地(di)22城(cheng)共計收金5412億(yi)元(yuan)(yuan)，民營(ying)企(qi)(qi)業拿(na)地(di)金額降至(zhi)(zhi)846億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)比15.6%；地(di)方國資拿(na)地(di)金額上漲至(zhi)(zhi)1945億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)比增長至(zhi)(zhi)35.9%；國企(qi)(qi)央(yang)企(qi)(qi)則出資2561億(yi)元(yuan)(yuan)拿(na)地(di)，占(zhan)比47.3%。

截至目前，已完成第三批集中供地(di)的(de)15個城(cheng)市共(gong)收金(jin)4196億元，其中央企拿地(di)金(jin)額1339億元，占比31%；地(di)方國(guo)資(zi)平臺出資(zi)達(da)到(dao)2163億元，占比超50%；混合所有制(zhi)及民企的(de)拿地(di)金(jin)額分(fen)別(bie)占比5%和13%。可見，地(di)方國(guo)資(zi)平臺已成為土地(di)市場的(de)主要(yao)托(tuo)底者(zhe)。

也(ye)就(jiu)是說，今年的22城集中供地(di)總成交金額已近1.46萬億(yi)元(yuan)。

中(zhong)指研究院土地事(shi)業部負責人(ren)張凱曾在10月22日(ri)向《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者表(biao)示，“對于房企(qi)而言(yan)，提升周轉速度(du)的核心仍(reng)然在于去(qu)化速度(du)。在房地產(chan)救市(shi)政(zheng)策發(fa)揮的作用逐步(bu)減弱(ruo)的當下(xia)，營銷持續(xu)(xu)乏力致使房企(qi)投(tou)資意(yi)愿(yuan)降低，進一(yi)步(bu)拖累宏觀經濟(ji)和居民可支配收入(ru)，導致置(zhi)業意(yi)愿(yuan)繼續(xu)(xu)下(xia)降，產(chan)生了負反饋循環，去(qu)化速度(du)很難提升，房企(qi)的投(tou)資意(yi)愿(yuan)在反復摩擦中(zhong)被不(bu)斷消耗。”

在(zai)國(guo)企(qi)央(yang)企(qi)為主導的(de)拿地(di)榜單上，也(ye)有(you)著(zhu)民營房企(qi)的(de)身影，其中不(bu)僅有(you)濱(bin)江集團這樣的(de)深(shen)耕型區(qu)域龍(long)頭房企(qi)，牢牢占據杭(hang)州市拿地(di)金(jin)額(e)(e)榜首；也(ye)有(you)一些(xie)名(ming)(ming)不(bu)見經傳的(de)房企(qi)，如大家(jia)房產在(zai)杭(hang)州的(de)拿地(di)金(jin)額(e)(e)反(fan)超萬(wan)科排名(ming)(ming)第(di)五，雅(ya)戈(ge)爾也(ye)在(zai)寧波土拍金(jin)額(e)(e)中排名(ming)(ming)第(di)七。

中(zhong)指研究(jiu)院企(qi)(qi)(qi)業事業部研究(jiu)負責(ze)人劉水(shui)10月26日通過書面方式向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者分析指出，“去(qu)年下半年以來(lai)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)深度調整，土地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)買家(jia)除(chu)全國(guo)性大中(zhong)型(xing)(xing)央企(qi)(qi)(qi)國(guo)企(qi)(qi)(qi)、地(di)方國(guo)企(qi)(qi)(qi)外，還有部分區域(yu)型(xing)(xing)房企(qi)(qi)(qi)。特別是隨(sui)(sui)著(zhu)土地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)趨(qu)冷，這(zhe)(zhe)些區域(yu)型(xing)(xing)房企(qi)(qi)(qi)發揮(hui)所在(zai)深耕區域(yu)投研、品牌等(deng)優勢，在(zai)優勢城市(shi)(shi)拿地(di)擴(kuo)大區域(yu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)競爭(zheng)力(li)。隨(sui)(sui)著(zhu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)后期市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)趨(qu)穩復(fu)蘇(su)，這(zhe)(zhe)類企(qi)(qi)(qi)業的規(gui)模及市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)競爭(zheng)力(li)將明顯提(ti)升(sheng)。”

對于(yu)大多數房企(qi)(qi)“無力”拿地的現狀，張(zhang)凱(kai)認為，“與其通過(guo)提高銷售限(xian)價(jia)為房企(qi)(qi)提供‘看得見摸不(bu)著’的利潤空(kong)間，不(bu)如地價(jia)和限(xian)價(jia)雙降，直接讓(rang)利于(yu)購房者。”

國企購地新政初顯成效

9月24日，財(cai)(cai)政部印發了《關于(yu)加強“三公”經(jing)費管(guan)(guan)理嚴(yan)控(kong)一(yi)般(ban)性支出的通(tong)知》（以(yi)下(xia)簡稱《通(tong)知》）指出，嚴(yan)禁通(tong)過(guo)舉(ju)債儲(chu)備土地(di)，不得通(tong)過(guo)國企購地(di)等方式虛增(zeng)土地(di)出讓收(shou)入，不得巧立(li)名目虛增(zeng)財(cai)(cai)政收(shou)入，彌補(bu)財(cai)(cai)政收(shou)入缺口。進一(yi)步規范(fan)地(di)方事業(ye)單位(wei)債務(wu)管(guan)(guan)控(kong)，建立(li)嚴(yan)格的舉(ju)債審批制(zhi)度，禁止新增(zeng)各(ge)類隱性債務(wu)，切實防范(fan)事業(ye)單位(wei)債務(wu)風險(xian)。

《通(tong)知》出臺1個(ge)月以來(lai)，從南京、廣州等地(di)的第(di)三(san)批集中土拍情況來(lai)看，地(di)方城(cheng)投仍是拿(na)地(di)的主力軍。

不過(guo)作(zuo)為(wei)今年首個完成(cheng)第四批次集(ji)中供(gong)地(di)(di)城(cheng)市的(de)無錫，《通知(zhi)》的(de)約(yue)束效果明顯。今年以(yi)來，無錫的(de)集(ji)中供(gong)地(di)(di)一直(zhi)以(yi)城(cheng)投等地(di)(di)方國(guo)(guo)資(zi)(zi)作(zuo)為(wei)主(zhu)力軍，前(qian)三(san)批集(ji)中供(gong)地(di)(di)，地(di)(di)方國(guo)(guo)資(zi)(zi)拿(na)地(di)(di)金額(e)占比分別為(wei)92%、55%、89%，央企(qi)國(guo)(guo)企(qi)尚未在無錫拿(na)地(di)(di)。在10月25日的(de)無錫第四批集(ji)中土拍中，推出的(de)13宗地(di)(di)塊全(quan)部底(di)價成(cheng)交。其(qi)中4宗地(di)(di)被民(min)企(qi)競得(de)(de)(de)：本土民(min)企(qi)摘得(de)(de)(de)3宗，朗詩摘得(de)(de)(de)1宗；而無錫當地(di)(di)國(guo)(guo)資(zi)(zi)企(qi)業的(de)拿(na)地(di)(di)金額(e)占比降至33%。

“地(di)(di)(di)方國(guo)資拿地(di)(di)(di)金額占(zhan)比大(da)幅下降(jiang)至33%，可見財政部政策對于(yu)地(di)(di)(di)方國(guo)資參與土(tu)拍(pai)的約(yue)束效果初步顯現，預計后續其他城(cheng)市(shi)會有相似的變(bian)化(hua)。”張(zhang)凱表示，“由于(yu)托底土(tu)拍(pai)難度(du)加大(da)，為(wei)減少地(di)(di)(di)塊流拍(pai)，預計部分(fen)城(cheng)市(shi)今年第四(si)批次土(tu)地(di)(di)(di)供應將有一定程度(du)的縮量，以(yi)及通過更(geng)為(wei)優厚的土(tu)拍(pai)規(gui)則和更(geng)為(wei)優質的地(di)(di)(di)塊，吸引市(shi)場化(hua)運作的央(yang)國(guo)企及部分(fen)民營房(fang)企參拍(pai)。”

在張凱(kai)看來，《通知》主要針對(dui)托底拿地(di)但(dan)不(bu)開(kai)發的(de)地(di)方國資企(qi)業(ye)，而(er)非全(quan)面禁(jin)止城(cheng)投企(qi)業(ye)拿地(di)，因此對(dui)于(yu)有(you)房(fang)地(di)產開(kai)發能力和(he)經驗的(de)城(cheng)投企(qi)業(ye)，該政策并無太大影響。但(dan)對(dui)于(yu)舉債(zhai)拿地(di)但(dan)沒(mei)有(you)項目(mu)開(kai)發計劃的(de)城(cheng)投企(qi)業(ye)，其購地(di)行為將(jiang)被(bei)有(you)效約束。

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