每經記(ji)者｜包晶(jing)晶(jing) ;   每經編輯｜魏文藝    

近日(ri)，上海第六批次(ci)集中供應新房源官(guan)宣入市，共(gong)計28個樓盤項目、10784套商品住房，分(fen)布在(zai)浦東、徐匯、楊浦等10個區域(yu)。

那么，對于上海近郊(jiao)遠離地鐵站、交(jiao)通不便的(de)剛需(xu)及(ji)剛改項目，能(neng)否在此次(ci)萬套房源的(de)供(gong)應中(zhong)搭上熱銷快車？

位于上(shang)海外(wai)環外(wai)閔行區(qu)(qu)的(de)(de)剛需(xu)新盤建(jian)發•縵云的(de)(de)房地聯(lian)動價(jia)為6.8萬元/平(ping)方米，盡(jin)管建(jian)發房產官微顯示，”建(jian)發•縵云三站即達前灘、毗鄰黃浦江，坐擁(yong)中外(wai)環和南北(bei)高(gao)架的(de)(de)繁華要(yao)地，高(gao)端圈層生活區(qu)(qu)域的(de)(de)加持，成熟宜居的(de)(de)低密住區(qu)(qu)“。但也有購房人留(liu)言表示，“3公里外(wai)的(de)(de)地鐵站剛需(xu)傷(shang)不起(qi)！”

10月26日，《每日經(jing)濟新聞》記者實地走訪發(fa)現，從(cong)最近的(de)地鐵8號線蘆恒路站到(dao)建發(fa)•縵(man)云的(de)實際距離(li)約(yue)2.5公里，需(xu)要換乘公交車約(yue)半小時才能到(dao)達。

不過，建發•縵云項(xiang)目所在板塊居(ju)住密度較低，東側(ce)是(shi)(shi)華僑城各期(qi)(qi)項(xiang)目，片區規劃比較成熟；南面是(shi)(shi)保利茉莉公(gong)館一(yi)期(qi)(qi)至三期(qi)(qi)；西側(ce)是(shi)(shi)陸家(jia)嘴紅醍半島(dao)，北側(ce)則是(shi)(shi)上(shang)海師范(fan)大學(xue)(xue)附屬閔行(xing)第三小學(xue)(xue)和第三中(zhong)學(xue)(xue)，城市界(jie)面比較新。

建設中的建發•縵云項目現場 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

位于(yu)建發•縵云(yun)北(bei)面(mian)的保(bao)利(li)茉(mo)莉公(gong)(gong)館，開發商為(wei)(wei)上海保(bao)利(li)建衡房地產有限(xian)公(gong)(gong)司，據啟信寶，該公(gong)(gong)司法定代表人為(wei)(wei)傅小君(jun)， 實控人為(wei)(wei)保(bao)利(li)發展。

通過每經品房小程序11個維(wei)度綜合測算，保利茉莉(li)公(gong)館三(san)期目前的(de)AI估值參考(kao)價為87756元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

作為純別墅項目，保利(li)茉莉(li)公館三期的(de)居住(zhu)(zhu)密度低于(yu)(yu)閔行(xing)區83%的(de)小區，而且周邊醫療(liao)配置較好，有大小醫療(liao)機構4個，其中距(ju)離三甲醫院仁(ren)濟醫院約1.6公里，優(you)于(yu)(yu)閔行(xing)區67%的(de)住(zhu)(zhu)宅項目，屬于(yu)(yu)就(jiu)醫舒適(shi)度高(gao)的(de)區域。

從交通情況來看，該項目周邊1公里內有公交車(che)站17個(ge)，僅優于閔行(xing)區18%的(de)住宅項目。但自(zi)駕車(che)通勤情況較好，早晚(wan)高峰平均(jun)車(che)速優于閔行(xing)區57%的(de)小區，屬(shu)于駕車(che)出行(xing)舒(shu)適度(du)中(zhong)的(de)區域。

教(jiao)育(yu)配套方面，項目(mu)周(zhou)邊1公(gong)里有(you)幼(you)兒(er)園4所，優于區(qu)域(yu)49%的小區(qu)，其中距離(li)知名的中福會甬江幼(you)兒(er)園僅(jin)(jin)387米(mi)。不過(guo)項目(mu)周(zhou)邊僅(jin)(jin)有(you)1所小學。

綜合上述維度(du)，每經品房小(xiao)程序估算，保利茉莉公館三期未來5年的房價(jia)將跑輸閔(min)行(xing)區(qu)的平均漲(zhang)幅，僅高(gao)于該區(qu)8%的小(xiao)區(qu)。

來源：每經品房小程序

建(jian)發縵云西側的陸家嘴紅(hong)醍半島(dao)項目，開發商(shang)為上(shang)海陸家嘴浦江置業有(you)(you)限公(gong)司(si)，啟信寶(bao)顯示(shi)，該公(gong)司(si)法定代表(biao)人為蔡宏圖(tu)，實控人為上(shang)海陸家嘴金融貿易區開發股份有(you)(you)限公(gong)司(si)。

每(mei)經品房小程序顯示，紅醍半島的(de)AI估值參考價(jia)為(wei)56724元/平方米。小區周邊住密(mi)度僅高于(yu)閔行區16%的(de)住宅小區，商務密(mi)度得分(fen)也僅0.9分(fen)。周邊消費(fei)餐(can)飲(yin)客單價(jia)82元，相當于(yu)1-2線城市之間的(de)水平，屬于(yu)中(zhong)檔消費(fei)區域。

項目所在板塊的配套學校 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

從教(jiao)育配套(tao)來看，該(gai)項目周(zhou)邊1公里內(nei)共有5所(suo)幼(you)(you)兒(er)園(yuan)，其中距(ju)離(li)(li)較(jiao)為知(zhi)名的(de)中國(guo)福利會浦江(jiang)幼(you)(you)兒(er)園(yuan)僅178米、距(ju)離(li)(li)中福會涌(yong)江(jiang)幼(you)(you)兒(er)園(yuan)196米。周(zhou)邊有2所(suo)小學、1所(suo)中學，距(ju)離(li)(li)均在步行可達(da)的(de)范圍內(nei)，屬于教(jiao)育配套(tao)較(jiao)為舒(shu)適的(de)區(qu)域。

不(bu)過記者注意到，該項(xiang)目周邊的醫(yi)療配套(tao)仍待完善。目前周邊三公里內僅有(you)1家三甲醫(yi)院(yuan)，但由于閔行區全(quan)域范(fan)圍(wei)大、醫(yi)療整體配套(tao)不(bu)密集，該小區仍能算上就醫(yi)舒適度中等水平。

每(mei)經(jing)品房小(xiao)程序綜(zong)合測評， 紅醍半島未來(lai)5年(nian)的(de)房價將跑輸閔行區的(de)平均漲幅(fu)，僅高于該區7%的(de)小(xiao)區。

來源：每經品房小程序

在建(jian)發•縵(man)云項目東側，規(gui)模最(zui)大的住宅小區當屬華(hua)僑(qiao)城，開發商為上海天祥華(hua)僑(qiao)城投資有限公(gong)司(si)開發，啟信(xin)寶(bao)顯示，其法定代(dai)表人陳運(yun)根，實控人為華(hua)僑(qiao)城集(ji)團。

記者在(zai)實地走訪中(zhong)注意到，該(gai)項(xiang)目所(suo)在(zai)板塊(kuai)以(yi)新(xin)建商品(pin)住(zhu)宅、別墅(shu)區(qu)為主(zhu)，整體居住(zhu)環境優良，市(shi)政規劃相對合理(li)。周邊各類配套、醫療設置(zhi)和(he)綠化(hua)設施也較(jiao)為完(wan)善。每經(jing)品(pin)房小程序顯示，華僑城二期的AI估值參考價58868元/平方米。

教育資(zi)源方(fang)面，該小(xiao)區周邊1公里內有(you)5所(suo)幼兒園、1所(suo)小(xiao)學(xue)、1所(suo)中(zhong)學(xue)，屬(shu)于教育舒(shu)適(shi)度中(zhong)的(de)區域。

交(jiao)通(tong)方面(mian)，由于(yu)(yu)距離(li)地鐵站較(jiao)(jiao)遠(yuan)，周邊(bian)(bian)雖有(you)9個公(gong)交(jiao)站點，也(ye)僅(jin)優(you)于(yu)(yu)閔行(xing)區(qu)內11%的(de)住(zhu)宅小區(qu)，屬于(yu)(yu)公(gong)交(jiao)出行(xing)舒(shu)適(shi)度(du)較(jiao)(jiao)低的(de)區(qu)域(yu)(yu)。不(bu)過周邊(bian)(bian)通(tong)勤車速優(you)于(yu)(yu)區(qu)域(yu)(yu)57%的(de)小區(qu)，屬于(yu)(yu)駕(jia)車舒(shu)適(shi)度(du)中(zhong)的(de)區(qu)域(yu)(yu)。

每經品房小(xiao)程序顯示，華僑城二期周(zhou)邊的醫(yi)療配置優(you)于(yu)閔(min)行區51%的小(xiao)區，附(fu)近有1家三甲醫(yi)院(yuan)，距離約2.2公里。周(zhou)邊餐飲消費(fei)客單價63元(yuan)，在閔(min)行區內低于(yu)92%的住宅項目，屬于(yu)低檔消費(fei)區。

綜上各維度度測評，每經品(pin)房小程序預計(ji)，華僑城(cheng)二期(qi)未來5年的(de)房價(jia)漲幅將跑輸閔行區的(de)平均(jun)漲幅，僅高于(yu)該區域(yu)6%的(de)小區。

來源：每經品房小程序

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者(zhe) 張建(jian) 攝