每經(jing)記者｜黃婉銀    每經(jing)編輯｜魏文藝     

短期市場還(huan)在觸(chu)底(di)恢復的同(tong)時，房企的盈利空間還(huan)在繼(ji)續下探。

按照申萬(wan)行(xing)業分類，共有106家(jia)(jia)上市(shi)房企(qi)披露了(le)2022年(nian)(nian)三季報(bao)。《每日經濟新聞》記(ji)者梳理(li)發現(xian)，在(zai)去年(nian)(nian)同期的(de)上百(bai)家(jia)(jia)A股(gu)房企(qi)中(zhong)，出現(xian)營業收入、歸母凈(jing)利潤(run)同比下(xia)降(jiang)的(de)房企(qi)分別有43家(jia)(jia)、59家(jia)(jia)，而今(jin)年(nian)(nian)這兩項數據出現(xian)下(xia)降(jiang)的(de)房企(qi)分別增長了(le)18家(jia)(jia)、19家(jia)(jia)。同時，今(jin)年(nian)(nian)包(bao)括龍頭(tou)房企(qi)萬(wan)科、保利在(zai)內，共有44家(jia)(jia)房企(qi)經營活動(dong)產生的(de)現(xian)金流量凈(jing)額為負。

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多位業(ye)內專家在接受記者采訪時表示，房地產上(shang)市(shi)(shi)公司毛利(li)率(lv)水平(ping)到達近(jin)年低點(dian)，凈利(li)率(lv)水平(ping)逐漸向制造業(ye)靠攏，市(shi)(shi)場處于筑(zhu)底階段，但房企(qi)銷售改善還(huan)需要時間修復。房企(qi)應審(shen)慎研判(pan)當前的(de)市(shi)(shi)場形勢(shi)和發展趨勢(shi)，在此基礎上(shang)做好預算管理(li)，量入(ru)為出，維持現金(jin)流的(de)高彈(dan)性(xing)。

超七成歸母凈利下滑

Choice數(shu)據顯示，106家(jia)房(fang)企(qi)中有61家(jia)房(fang)企(qi)前(qian)三(san)季度(du)營(ying)收出現(xian)同比下滑(hua)，凈(jing)利(li)潤實(shi)現(xian)正增長的(de)(de)房(fang)企(qi)僅30家(jia)，78家(jia)房(fang)企(qi)歸母凈(jing)利(li)潤呈(cheng)現(xian)負增長。另外，還有28家(jia)房(fang)企(qi)的(de)(de)歸母凈(jing)利(li)潤下降幅度(du)超過100%。

這也反映了大多(duo)數(shu)A股(gu)房(fang)(fang)企的(de)三季報業績(ji)現狀，無(wu)論(lun)是一貫的(de)穩健型(xing)大型(xing)房(fang)(fang)企還是抗風險能力較(jiao)差(cha)的(de)部分中(zhong)小房(fang)(fang)企，多(duo)數(shu)都(dou)不外(wai)如(ru)是，盈利能力持續(xu)下探成為(wei)普遍且還在持續(xu)的(de)現象。

2022年前三季度(du)，保利發展累(lei)計(ji)實現營(ying)收約1563.76億元(yuan)，同(tong)比增長12.99%；歸(gui)母凈(jing)利潤130.94億元(yuan)，同(tong)比下(xia)降3.61%；公(gong)司毛(mao)利率為24.51%，較去年同(tong)期下(xia)降5.32個百分點。

同為(wei)(wei)央企(qi)在(zai)港股上市的中國(guo)海外(wai)發展(zhan)前(qian)三季度(du)營(ying)收出現19.73%的同比(bi)下滑，扣除投資物業(ye)公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經(jing)營(ying)溢(yi)利為(wei)(wei)258.1億元，而去年同期的經(jing)營(ying)溢(yi)利為(wei)(wei)394.0億元。

招(zhao)商蛇(she)口(kou)前三季度營收同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)9.45%，歸母凈利(li)潤同(tong)比下滑52.18%。其在季報(bao)中解釋，主要原(yuan)因之(zhi)一(yi)是公司房地產項(xiang)目竣工交付并(bing)結(jie)轉的(de)面(mian)積同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)，但受市場下行(xing)影(ying)響，房地產業務結(jie)轉毛(mao)利(li)率(lv)同(tong)比下降，結(jie)轉毛(mao)利(li)同(tong)比減少。

萬科亦(yi)在季報中提(ti)到，受近年來結(jie)算項目地價占(zhan)售價比上升(sheng)的影(ying)響，2022年前三季度，公司開發業務結(jie)算毛利率由(you)2021年同期(qi)的23.9%下降至(zhi)20.7%，扣除稅(shui)金及附加后的結(jie)算毛利率從(cong)2021年同期(qi)的18.7%下降至(zhi)16.5%。

11月1日(ri)，同策(ce)研究(jiu)院資深分析師肖(xiao)云祥通過微信接受《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)表示(shi)，由于(yu)受房(fang)地(di)產市場(chang)反彈乏力的影響，房(fang)地(di)產企業(ye)銷售(shou)持續承壓(ya)(ya)。雖(sui)然目前(qian)政策(ce)不斷釋放暖意(yi)，市場(chang)處于(yu)筑底階段(duan)，但(dan)房(fang)企銷售(shou)改善還需要(yao)時(shi)間(jian)修復，盈利(li)空間(jian)有進一步被壓(ya)(ya)縮(suo)的可能。

當然(ran)，也有個別(bie)中小房(fang)企在前(qian)三季(ji)度(du)營收和(he)歸母(mu)凈利潤實現同(tong)比大增(zeng)，如沙河股份(fen)、京投發展(zhan)、天(tian)保基建(jian)等，但主要原因一(yi)(yi)方(fang)面是去年同(tong)期基數(shu)太低，另一(yi)(yi)方(fang)面這類房(fang)企受個別(bie)項目結轉情況影(ying)響較(jiao)大。

以沙河股份為例(li)，因(yin)項目未滿足(zu)結(jie)轉收入條件，其2021年前三季(ji)度歸母凈(jing)(jing)利潤(run)處于虧損狀態。而今(jin)年因(yin)有項目結(jie)轉收入同比(bi)增加(jia)，導致歸母凈(jing)(jing)利潤(run)暴漲693.84%。

11月(yue)2日，中指研究(jiu)(jiu)院企(qi)業(ye)事業(ye)部研究(jiu)(jiu)負責人(ren)劉水(shui)告訴記者，房(fang)地產(chan)上(shang)市公司毛利率(lv)(lv)水(shui)平到達近年低(di)(di)點(dian)，凈利率(lv)(lv)水(shui)平逐漸向制造(zao)業(ye)靠攏(long)，盈利規模受市場下(xia)行影響跌(die)至近年低(di)(di)點(dian)，高投入高回報(bao)時代已經(jing)結束(shu)，行業(ye)已經(jing)進入低(di)(di)利潤時代。行業(ye)出清完(wan)成后，房(fang)地產(chan)上(shang)市公司毛利率(lv)(lv)水(shui)平仍有可能回升(sheng)。

回款難致現金流壓力大

即便大(da)多數(shu)房(fang)企已大(da)幅放緩拿(na)地節奏(zou)，但受限于融資(zi)端的緊縮和房(fang)地產市場銷售面的壓力，現金流的穩定性(xing)和管理仍然(ran)面臨(lin)“大(da)考”。

據Choice數據，前三季度有44家房企經營(ying)活動產(chan)生的現金(jin)流量凈額(e)為負，56家房企為負增長。

“經(jing)營性活(huo)(huo)動現(xian)(xian)金(jin)凈額為負(fu)數，在(zai)財務上反映(ying)的是(shi)經(jing)營活(huo)(huo)動產(chan)(chan)生的現(xian)(xian)金(jin)流(liu)流(liu)出大(da)于流(liu)入。而(er)在(zai)業(ye)(ye)務上反映(ying)的是(shi)銷售(shou)(shou)產(chan)(chan)生的現(xian)(xian)金(jin)流(liu)小于購買商(shang)品的投資支(zhi)出。”肖云(yun)祥補充(chong)道(dao)，還是(shi)需要(yao)“開源節流(liu)”。首先，做(zuo)好銷售(shou)(shou)工作。盡管(guan)市場(chang)較為低迷，但只有銷售(shou)(shou)產(chan)(chan)品才能獲(huo)得資金(jin)回流(liu)，這是(shi)最重(zhong)要(yao)、最根本的。其次，合理投資。對于一些現(xian)(xian)金(jin)流(liu)非常緊張的企業(ye)(ye)而(er)言，甚至需要(yao)戰略性的放(fang)棄投資，減少支(zhi)出。

今(jin)年(nian)前三(san)季度，萬(wan)科(ke)經營活動產(chan)生的現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)量凈額(e)為-41.75億(yi)元，同(tong)比下降442.36%，主要因萬(wan)科(ke)經營活動所流(liu)入現(xian)(xian)金(jin)(jin)大幅減(jian)少所致。同(tong)時，萬(wan)科(ke)對外投(tou)資支出減(jian)少，投(tou)資活動產(chan)生的現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)量凈額(e)同(tong)比增長59.53%。不過從(cong)年(nian)度情況來看，萬(wan)科(ke)已(yi)經連續13年(nian)保持經營性現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)凈額(e)為正。

值(zhi)得(de)注(zhu)意的(de)是(shi)，在(zai)萬科現(xian)(xian)(xian)金流(liu)量(liang)表中，“銷(xiao)(xiao)售商品、提(ti)供勞務收到(dao)的(de)現(xian)(xian)(xian)金”這(zhe)一項發生(sheng)(sheng)額同比下滑31.82%，去年同期這(zhe)項收入還(huan)有兩(liang)位數的(de)正(zheng)增長。前三(san)季度經營活動(dong)產(chan)生(sheng)(sheng)的(de)現(xian)(xian)(xian)金流(liu)量(liang)凈額為負的(de)保(bao)利發展，亦出現(xian)(xian)(xian)了同樣的(de)情況，“銷(xiao)(xiao)售商品、提(ti)供勞務收到(dao)的(de)現(xian)(xian)(xian)金”同比下滑16.87%，去年同期也(ye)是(shi)正(zheng)增長。

中小房企也不(bu)可(ke)避免(mian)地出現類(lei)似情(qing)況。京投發展(zhan)前三季(ji)度經(jing)營活(huo)動產生(sheng)的(de)現金流量(liang)凈額-79.35億元，同比(bi)下(xia)滑244.71%，主要系(xi)年(nian)初至(zhi)報告期末(mo)支付了地價款(kuan)且較上(shang)年(nian)同期銷(xiao)售商品收到的(de)現金減少導致。而(er)“銷(xiao)售商品、提供勞(lao)務收到的(de)現金”約33億元，同比(bi)下(xia)滑54.15%。

劉(liu)水指出，經營活動產生(sheng)的(de)現金(jin)(jin)(jin)流量凈額下降主(zhu)要原因是(shi)房(fang)地(di)產銷售(shou)回款(kuan)顯著(zhu)減(jian)少(shao)(shao)。受房(fang)企銷售(shou)大幅減(jian)少(shao)(shao)影響(xiang)，前三季度銷售(shou)商(shang)品流入(ru)的(de)現金(jin)(jin)(jin)較上(shang)年顯著(zhu)減(jian)少(shao)(shao)，同時連合營企業往來(lai)有關(guan)的(de)現金(jin)(jin)(jin)也出現減(jian)少(shao)(shao)。

除(chu)了(le)部分(fen)出險房(fang)企(qi)外，也(ye)有個別中(zhong)小房(fang)企(qi)因收到(dao)銷售回款增(zeng)加使得(de)經營活動產生(sheng)的(de)現(xian)金流量(liang)凈額大幅增(zeng)長，如濱江集團經營活動產生(sheng)的(de)現(xian)金流量(liang)凈額同(tong)比(bi)增(zeng)長504.01%，沙河股份同(tong)比(bi)增(zeng)長185.86%。也(ye)因此(ci)這(zhe)兩家公司在“銷售商品(pin)、提供勞(lao)務收到(dao)的(de)現(xian)金”這(zhe)一項均為(wei)正增(zeng)長，增(zeng)長比(bi)例分(fen)別為(wei)27.27%、9.9%。

“房企(qi)應審慎研(yan)判當(dang)前的市場(chang)形勢和發展趨勢，在此基礎上做好預算(suan)管理，量入為出，維持現金流的高彈性。”劉水最后表示。

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