每經記者｜王佳飛    每經編(bian)輯｜陳夢妤    

10月31日，首開股(gu)(gu)份(fen)（SH600376，股(gu)(gu)價5.17元(yuan)，市值133.36億元(yuan)）在上(shang)證(zheng)路演中心舉行2022年半年度及三(san)季(ji)度業績(ji)說明會。被(bei)稱為“京(jing)城一哥”的首開股(gu)(gu)份(fen)上(shang)半年便開始虧損，14個“小(xiao)目標”沒有了(le)，到第三(san)季(ji)度有所好轉(zhuan)，卻依然虧了(le)5.7億元(yuan)。

2022年，首開(kai)股份的全年銷售(shou)目(mu)標是1080億元，目(mu)前達(da)成(cheng)率接近六成(cheng)。盡(jin)管還(huan)在繼續虧，但首開(kai)股份依舊(jiu)樂觀，公司表示“截至目(mu)前，公司未調(diao)整銷售(shou)目(mu)標”。

前三季虧損減少

三季報顯示，前(qian)三季度，首開股份(fen)營業收入約193.85億(yi)元，同比(bi)減少55.87%；歸屬(shu)于上(shang)市公司股東的凈利潤虧(kui)損(sun)5.7億(yi)元，虧(kui)損(sun)減少181.47%；經營活動產生的現(xian)金流量凈額約42.43億(yi)元，同比(bi)減少55.29%。公司持有貨幣資金約226.29億(yi)元，應收賬(zhang)款3.32億(yi)元，存貨1682億(yi)元，短期借款2000萬(wan)元，一年內到期的非流動負債約102.03億(yi)元。

三季度單季，首開股(gu)份(fen)實現營收(shou)122.82億元，同比(bi)增長15.73%；歸屬于(yu)上市公(gong)司股(gu)東的凈利潤(run)為(wei)8.55億元，同比(bi)增長672.53%。具體業績方(fang)面，1~9月，首開股(gu)份(fen)實現簽(qian)(qian)約面積233.64萬平方(fang)米，簽(qian)(qian)約金額647.31億元。

在(zai)業績(ji)說明(ming)會上(shang)，對于前三(san)季度的(de)虧(kui)損(sun)原(yuan)因(yin)，首開方面(mian)的(de)說法是，與地產行業整體(ti)情(qing)況相同。“公司(si)既(ji)往年(nian)度土地價格較(jiao)高，去化遇到困難，目前市場低迷，加(jia)之(zhi)前三(san)季度結算金額較(jiao)低，造成虧(kui)損(sun)。第四季度結算規模會較(jiao)為集中。”

報告期(qi)內，首(shou)開股份(fen)有息債(zhai)務余額約1100億元，董(dong)事、總經理趙龍節在業績會上表示“目前各項還本(ben)付息均正常(chang)”。

從首開(kai)(kai)股份(fen)持有的(de)(de)(de)(de)待開(kai)(kai)發(fa)土地(di)區域來(lai)看，目(mu)前其在北京項目(mu)持有的(de)(de)(de)(de)待開(kai)(kai)發(fa)土地(di)面積為65759萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，京外持有的(de)(de)(de)(de)項目(mu)待開(kai)(kai)發(fa)土地(di)面積為11570萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，總(zong)計規劃計容建筑面積為197358萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)。三季度(du)內已(yi)開(kai)(kai)工(gong)的(de)(de)(de)(de)房地(di)產項目(mu)實際投資額(e)約298.18億元，在建建筑面積為1871.9萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，新開(kai)(kai)工(gong)面積310.15萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，竣工(gong)面積215.23萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)。

聯合拿地成掣肘

聯(lian)合拿地很大程度上成(cheng)為首開股(gu)份的(de)業(ye)績掣肘(zhou)。如前(qian)(qian)所述，“既(ji)往年(nian)(nian)度土地價格(ge)較高”成(cheng)為首開股(gu)份解釋今年(nian)(nian)三季(ji)度依舊出現虧損(sun)的(de)第(di)一(yi)大緣由。聯(lian)合拿地是一(yi)把雙(shuang)刃劍，極(ji)大助力了首開股(gu)份前(qian)(qian)些年(nian)(nian)的(de)規模(mo)和業(ye)績飛升，但(dan)也平(ping)攤了其權(quan)益。

根(gen)據首開股(gu)份自己的說法，其(qi)根(gen)植于北(bei)京(jing)，由(you)于母公司在(zai)(zai)土地市(shi)場具備一級開發優(you)(you)勢，可以充(chong)分發揮集(ji)團(tuan)國企背景(jing)，利用(yong)與政府協調溝通的優(you)(you)勢，以集(ji)團(tuan)公司為(wei)主體，進行土地整(zheng)理、收購、一級開發等前(qian)期工作(zuo)，在(zai)(zai)完善產權、規劃等相關前(qian)期手續(xu)，并具備開發條件后，把項(xiang)目(mu)注(zhu)入上(shang)市(shi)公司平臺。由(you)此(ci)，公司可以用(yong)較(jiao)低成本獲取(qu)優(you)(you)質項(xiang)目(mu)資源，同(tong)時(shi)，利用(yong)上(shang)市(shi)公司的資金(jin)優(you)(you)勢、運作(zuo)能(neng)力(li)優(you)(you)勢進行項(xiang)目(mu)開發，從而實(shi)現項(xiang)目(mu)效益最(zui)大化，提升公司的盈利能(neng)力(li)。

也正因此，在2020年集(ji)中(zhong)供地(di)政策實行后，首開股份成為許多(duo)房企(qi)聯合拿地(di)時緊(jin)抱的(de)“大(da)腿”，但與此同(tong)時，不(bu)少權(quan)益比例低(di)于50%的(de)項目，在眼下的(de)行業背景中(zhong)，也為首開的(de)經(jing)營(ying)和利潤(run)帶來(lai)了極大(da)不(bu)確(que)定性。

首開股(gu)(gu)(gu)份也(ye)意識到(dao)了(le)這方面的(de)(de)問題(ti)，在業(ye)績會(hui)上(shang)，對于投(tou)資者(zhe)“未(wei)來通過股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)收(shou)并(bing)購方式拿項(xiang)目的(de)(de)計劃，以及(ji)目前(qian)少(shao)數股(gu)(gu)(gu)東(dong)(dong)權(quan)(quan)益占比較(jiao)高，如何(he)改(gai)善？”的(de)(de)提(ti)問，趙(zhao)龍節回應(ying)通過股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)收(shou)并(bing)購方式收(shou)購項(xiang)目，要視市場和(he)項(xiang)目自身情況而(er)定(ding)，并(bing)表示“公司在逐步(bu)擴大在項(xiang)目中的(de)(de)股(gu)(gu)(gu)權(quan)(quan)比例，預(yu)期未(wei)來少(shao)數股(gu)(gu)(gu)東(dong)(dong)權(quan)(quan)益占比較(jiao)高的(de)(de)情況將(jiang)逐步(bu)改(gai)善”。

北(bei)京一直是(shi)首(shou)開依賴的(de)主戰場(chang)(chang)，但自2020年以(yi)來，在(zai)北(bei)京市場(chang)(chang)的(de)銷售(shou)排行中，首(shou)開股(gu)份的(de)榜首(shou)寶座一直被中海地(di)產占(zhan)據。今年1~9月，據中指研(yan)究院北(bei)京房企銷售(shou)業(ye)績TOP20榜，首(shou)開股(gu)份排名(ming)第二，僅次于中海地(di)產。但如果計算權益(yi)銷售(shou)業(ye)績，首(shou)開股(gu)份僅排第四，前(qian)三(san)甲(jia)分別是(shi)中海地(di)產、城(cheng)建集團、華潤置地(di)，且中海地(di)產是(shi)351億元，遠超首(shou)開股(gu)份的(de)128.3億元。

不過今年以來(lai)，首開股(gu)份在北京也選擇了獨(du)立拿(na)地(di)。9月的第三批(pi)集中供地(di)中，首開股(gu)份以約38.3億元(yuan)競得豐臺區地(di)鐵(tie)9號(hao)線花鄉站造甲村(cun)土地(di)一級開發項目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地(di)塊R2二(er)類居住(zhu)用(yong)(yong)地(di)國有建(jian)設用(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)權，土地(di)面(mian)積(ji)約2.31萬平方米，規劃(hua)建(jian)筑面(mian)積(ji)5.55萬平方米。

事(shi)實(shi)上，首開是為數(shu)不多(duo)踩中“三道紅線(xian)”中兩(liang)道紅線(xian)的國企(qi)背景開發商（半年(nian)報(bao)數(shu)據，剔除預收賬款后的資(zi)產負債(zhai)率72.18%，凈負債(zhai)率145.21%，現(xian)金短債(zhai)比1.43），業(ye)績會上，對(dui)于(yu)“財務指標(biao)未達到綠檔標(biao)準，未來降負債(zhai)計(ji)劃以及目前因不是綠檔，再融資(zi)是否受阻”的提問(wen)，趙龍節坦承(cheng)，受行業(ye)管理限制，目前公司無股(gu)權再融資(zi)計(ji)劃。

對于年內能否實(shi)現(xian)盈利，趙龍節表示，年初以來，公(gong)司加大去(qu)庫存(cun)力(li)度(du)，積極適應市(shi)場(chang)變化，到三季度(du)已經取得一(yi)(yi)定成(cheng)效。未來公(gong)司將繼續堅持目(mu)前(qian)經營方針(zhen)，根據市(shi)場(chang)變化加大銷售規模。目(mu)前(qian)土(tu)地一(yi)(yi)級開(kai)發項目(mu)均在穩步推進。公(gong)司會大力(li)推進項目(mu)入市(shi)安排(pai)，盡早實(shi)現(xian)收(shou)入。