每(mei)經記(ji)者｜李娜(na)    每(mei)經編輯｜趙云   ; 

2022年(nian)的(de)A股(gu)市場，權(quan)益類基金可謂承壓不小。要說(shuo)2022年(nian)最(zui)受歡迎的(de)公(gong)募基金產(chan)品，那公(gong)募REITs必然入選。

視覺中國圖

Wind數據顯(xian)示，截至2022年(nian)11月15日，已有23只(zhi)公(gong)募基礎設施(shi)REITs產品獲批發行，已上(shang)市(shi)的(de)公(gong)募REITs產品數量達(da)到了(le)21只(zhi)，上(shang)市(shi)以來平均(jun)漲幅(fu)為24.47%。

REITs投資價值凸顯

2022年三季度，A股市場的(de)反彈(dan)勢(shi)頭戛(jia)然而止，資金(jin)又開啟新一輪尋找避風港的(de)行動(dong)。此時，公募(mu)REITs這類基礎設(she)施建設(she)基金(jin)陡然升溫，成(cheng)為銀行、保(bao)險機(ji)構(gou)哄搶的(de)對象，投資價值(zhi)得到凸顯。機(ji)構(gou)網下詢價破百倍由此開啟并成(cheng)為常態(tai)化。

數據顯示(shi)，三季度首發的(de)鵬華(hua)深(shen)圳(zhen)能源(yuan)(yuan)清潔能源(yuan)(yuan)REITs，其網下(xia)投(tou)資者(zhe)有效認(ren)購確認(ren)比(bi)例(li)為0.93%，網下(xia)認(ren)購約(yue)108倍。此后，中(zhong)金廈門(men)安居、紅(hong)土創(chuang)(chuang)新深(shen)圳(zhen)人才安居、國泰(tai)君安臨港創(chuang)(chuang)新產業園、國泰(tai)君安東久(jiu)新經(jing)濟(ji)等9只(zhi)公募REIT網下(xia)投(tou)資者(zhe)認(ren)購倍數均破(po)百倍。

值(zhi)得注意(yi)的是(shi)，華潤有巢(chao)是(shi)首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs，是(shi)繼(ji)首批保障性租賃住房REITs上(shang)市后的新突破。而這只(zhi)新品(pin)也是(shi)備受機構追捧，華夏(xia)華潤有巢(chao)REIT參與詢價的網下擬(ni)認(ren)購數量達到298億(yi)份(fen)，為網下發(fa)售(shou)份(fen)額1.4億(yi)份(fen)的213倍，刷新已有公(gong)募(mu)REITs網下詢價紀錄(lu)。按(an)照2.417元(yuan)/份(fen)發(fa)售(shou)價格(ge)計(ji)算，華夏(xia)華潤有巢(chao)REIT共吸引資(zi)金721.547億(yi)元(yuan)，。

在刷新網下認購倍數(shu)的同時(shi)，首(shou)只發(fa)行規模破百億元(yuan)也誕生了(le)。數(shu)據顯(xian)示，中(zhong)金安(an)徽交(jiao)控其發(fa)行價格為10.88元(yuan)，發(fa)行規模為10億份，募(mu)集資金108.8億元(yuan)，創單只REITs項目規模新高(gao)。此前，平安(an)廣(guang)州交(jiao)投(tou)廣(guang)河和華夏中(zhong)國交(jiao)建高(gao)速公路兩只REITs募(mu)集規模超(chao)過了(le)90億元(yuan)。

品類繁多如何選擇？

目(mu)(mu)前處于招標(biao)等前期階段的公(gong)(gong)募REITs項(xiang)目(mu)(mu)資產，除產業園、景區、水庫等傳統資產外(wai)，還有海上風力發電場等新型資產。Wind數據顯示，截至2022年10月(yue)15日(ri)，我(wo)國上市公(gong)(gong)募REITs產品已增(zeng)至21只。

光大證券房地(di)產首席分析師何緬(mian)南(nan)認為，從10月數據來(lai)看(kan)，產權(quan)(quan)類REITs（保障房，倉儲物(wu)流表現突出，產業(ye)園(yuan)受疫(yi)情一(yi)定程(cheng)度影(ying)響(xiang)），整體收(shou)益(yi)表現仍優(you)于特許(xu)經(jing)營權(quan)(quan)類REITs（環保類韌性(xing)較大，高(gao)速(su)公路(lu)類受疫(yi)情影(ying)響(xiang)最重(zhong)。）從上(shang)市(shi)日是到(dao)至今的二級市(shi)場(chang)收(shou)益(yi)情況來(lai)看(kan)，受相關產品(pin)(pin)稀缺(que)性(xing)，擴募啟(qi)動利好(hao)，投資風險偏好(hao)下跌等(deng)因素影(ying)響(xiang)，除平安廣州(zhou)廣河REIT和華夏(xia)中國交建高(gao)速(su)REIT外(wai)，其他產品(pin)(pin)全部實現正收(shou)益(yi)。其中15只股價(jia)較上(shang)市(shi)首日漲幅超20%，二級市(shi)場(chang)價(jia)格雖有所回調(diao)，但較發行(xing)漲價(jia)漲幅依舊(jiu)可觀(guan)。

如此繁(fan)多的(de)(de)REITs品種，該(gai)如何選擇呢？博時基(ji)金相關人士告訴記(ji)者(zhe)：“我們(men)看好新能(neng)(neng)源(yuan)、水利、電(dian)(dian)力以及其(qi)他(ta)新型基(ji)礎設(she)施項(xiang)目(mu)。能(neng)(neng)源(yuan)企業大多面(mian)臨資產(chan)負債率較(jiao)高的(de)(de)問(wen)題，借助REITs能(neng)(neng)夠盤活清(qing)潔(jie)能(neng)(neng)源(yuan)領域(yu)存(cun)量(liang)資產(chan)、促進良性(xing)(xing)投融資循環。然而(er)，清(qing)潔(jie)能(neng)(neng)源(yuan)項(xiang)目(mu)REITs試點也(ye)面(mian)臨一(yi)些亟待解決的(de)(de)問(wen)題，例如，在風電(dian)(dian)光伏平價上網(wang)前(qian)，電(dian)(dian)場運營商的(de)(de)收(shou)入較(jiao)多依賴政府補(bu)貼(tie)，補(bu)貼(tie)發放的(de)(de)進度以及未來國補(bu)退坡都有可能(neng)(neng)對(dui)項(xiang)目(mu)現(xian)金流的(de)(de)獨立(li)性(xing)(xing)、穩定性(xing)(xing)造(zao)成影響。”

事實上，公募REITs基金底(di)(di)層資產的(de)好壞是決定產品收(shou)益(yi)的(de)核心，如何(he)判斷底(di)(di)層資產的(de)優劣？

國泰(tai)君安(an)資(zi)管認(ren)為，判(pan)斷(duan)公募REITs底(di)(di)層資(zi)產的(de)(de)優劣主要(yao)遵循(xun)以下(xia)幾條原(yuan)則，一是底(di)(di)層資(zi)產項(xiang)目的(de)(de)現金(jin)流需要(yao)具(ju)備(bei)穩定性和成長(chang)性，其所屬行業也應具(ju)備(bei)較好(hao)的(de)(de)發展前景(jing)；二是項(xiang)目需具(ju)備(bei)較高收益率，以此來匹(pi)配(pei)投(tou)資(zi)人的(de)(de)權益投(tou)資(zi)風險溢(yi)價(jia)要(yao)求；三是項(xiang)目要(yao)能夠實現市場化經營和運作，真(zhen)正(zheng)提升資(zi)產的(de)(de)自(zi)身價(jia)值。

“在平衡(heng)(heng)風(feng)(feng)險(xian)方面，我們風(feng)(feng)險(xian)管理(li)一直(zhi)團(tuan)隊(dui)開展業(ye)務的(de)(de)底線原(yuan)則，對優質資產的(de)(de)挖掘(jue)和創新都是(shi)在大量經驗和能力積累的(de)(de)基礎上(shang)得以實(shi)現。同時，我們的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)管理(li)并非固化管理(li)思維，而是(shi)會根據市(shi)場整體發展趨勢進行合(he)理(li)化調整，以此(ci)來平衡(heng)(heng)風(feng)(feng)險(xian)控(kong)制與挖掘(jue)潛在優質資產的(de)(de)關系。”國泰君安相關人(ren)士(shi)進一步指出(chu)。

封面圖片來(lai)源：視(shi)覺中國(guo)圖