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盡管上(shang)海仍是市(shi)(shi)場(chang)韌性最強(qiang)的(de)城市(shi)(shi)之一(yi)，但“金九”如約兌現之后，“銀十(shi)”并未能創造驚喜(xi)。據上(shang)海中(zhong)原(yuan)地產數據，10月上(shang)海新建商品住宅成交面(mian)積53萬平(ping)方米，環(huan)比減少(shao)58.4%，同比減少(shao)42.6%。

10月份入市的(de)第(di)六(liu)批(pi)集中批(pi)量供應房源(yuan)仍有部(bu)分在去化，上海第(di)七批(pi)新房源(yuan)又于11月13日發布，共16060套房源(yuan)，涉(she)及57個(ge)項目、14個(ge)區域。這意味著，新房與二手房之間(jian)的(de)競(jing)爭(zheng)，要轉移(yi)到新盤(pan)與新盤(pan)之間(jian)來了。今年(nian)8~9月，上海開盤(pan)去化率為(wei)別為(wei)79%、74%和52%，連續(xu)兩月回(hui)調。

上(shang)(shang)海中(zhong)原地產市(shi)場(chang)分析(xi)師盧文曦11月17日通過書面方(fang)式(shi)向(xiang)《每日經濟新(xin)聞》記者表示：“‘金九’上(shang)(shang)海市(shi)場(chang)表現(xian)不錯，因此加大對‘銀十’的期待。但從實(shi)際成(cheng)交來看大幅縮水，尤(you)其(qi)是(shi)新(xin)房(fang)在經過高速沖刺后(hou)市(shi)場(chang)有疲(pi)軟跡象，供(gong)求兩端明顯縮水。”

價格倒掛優勢漸失

據克而(er)瑞統計，10月份上(shang)海入市項目共24個，共7266套房源，整體開(kai)盤去化率(lv)為56%，較8月和9月明顯回調。其中(zhong)，外(wai)環內項目基本日(ri)光，而(er)金山、奉賢等偏遠項目外(wai)導(dao)能(neng)力(li)極弱(ruo)去化承(cheng)壓。近(jin)期(qi)臨港供應集中(zhong)，客戶逐步稀釋，開(kai)盤項目均遇冷。

“從交(jiao)易(yi)節(jie)奏(zou)來看，10月(yue)份首周受到國慶(qing)長假影響，市場低位(wei)起步。后續(xu)雖然展開(kai)反(fan)彈，但(dan)是反(fan)彈力度(du)相當弱，最后一周雖然翹(qiao)尾收官，但(dan)成(cheng)交(jiao)絕對量也僅(jin)僅(jin)超過15萬平(ping)方米(mi)，離20萬平(ping)方米(mi)的(de)冷熱線還有不(bu)少差距。10月(yue)新建(jian)商品(pin)住宅成(cheng)交(jiao)不(bu)到60萬平(ping)方米(mi)，和(he)9月(yue)相比成(cheng)交(jiao)幾乎(hu)腰(yao)斬。”盧文曦表示。

11月16日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者實地走訪(fang)上(shang)海部(bu)分樓盤發現，原先新(xin)房市(shi)場“上(shang)市(shi)必瘋搶(qiang)”的支(zhi)撐——一二手價格(ge)倒掛已(yi)經(jing)逐漸變小，甚至(zhi)消失。如9月份(fen)上(shang)海新(xin)開盤35個項(xiang)目，價格(ge)倒掛項(xiang)目有(you)3個，占比僅為9%。

而價格優勢已經不再被置(zhi)(zhi)業(ye)顧(gu)問重點提及(ji)。上(shang)海普陀區品(pin)尊國際三期(qi)的(de)置(zhi)(zhi)業(ye)顧(gu)問劉培向記者坦言(yan)：“一(yi)期(qi)二期(qi)的(de)掛牌價格已經比新房高不了(le)多少了(le)，8月份(fen)倒是成(cheng)交過一(yi)套單(dan)價13萬+的(de)，但是現在二手(shou)房價格都回落了(le)，說實(shi)話(hua)三期(qi)新開盤沒多少價格優勢。”

“未來一二手(shou)價差(cha)(cha)會進一步縮小(xiao)。二手(shou)需(xu)求(qiu)降低，掛牌價格下跌，落(luo)差(cha)(cha)減小(xiao)。明年新房供應還(huan)是會維持(chi)當前(qian)節奏，市場(chang)供應量充足，繼續分流(liu)二手(shou)市場(chang)需(xu)求(qiu)。”劉(liu)培表示。

10月新房成交“腰斬”

另一方面，10月份上海(hai)開盤(pan)去化率不(bu)(bu)及(ji)7~9月，與市場供應結構不(bu)(bu)均(jun)衡不(bu)(bu)無關系。

以9月份為例，上(shang)海共(gong)有35個樓盤開盤，其中21個項(xiang)目(mu)開盤售(shou)罄，這(zhe)也使得(de)上(shang)海9月的開盤去化率達到74%。而這(zhe)些熱銷(xiao)項(xiang)目(mu)都擁(yong)有不(bu)同程度(du)的區位優(you)(you)勢，如完善(shan)的生活配套(tao)和便利的交(jiao)通優(you)(you)勢等(deng)。

而進入10月(yue)(yue)份，由于(yu)優質項(xiang)目(mu)供應(ying)不(bu)足(zu)直接影響當月(yue)(yue)的開(kai)盤去(qu)化(hua)率。據上海(hai)中(zhong)原地產數據顯(xian)示，10月(yue)(yue)新(xin)增新(xin)房(fang)面(mian)積為76.7萬(wan)(wan)平方米(mi)，環比(bi)減(jian)少37.5%，同(tong)比(bi)減(jian)少24.3%；新(xin)房(fang)成(cheng)交(jiao)面(mian)積53萬(wan)(wan)平方米(mi)，環比(bi)減(jian)少58.4%，同(tong)比(bi)減(jian)少42.6%。從10月(yue)(yue)最后一(yi)周的成(cheng)交(jiao)榜單來看，成(cheng)交(jiao)排(pai)名第一(yi)的項(xiang)目(mu)簽(qian)約達511套(tao)(tao)（5.16萬(wan)(wan)平方米(mi)），簽(qian)約過百套(tao)(tao)的項(xiang)目(mu)逐漸在減(jian)少。

另據58安居客房產研究院(yuan)華(hua)東分院(yuan)統計(ji)，10月份(fen)上海新房成交(jiao)4887套，環(huan)比下降56.86%，成交(jiao)量為(wei)今年單(dan)月（除去因疫情影的4月和5月）最低。

“從成交結(jie)構(gou)來看，各(ge)路產品都有表現，但中(zhong)(zhong)高(gao)端(duan)改善(shan)(shan)的(de)比例更高(gao)。成交前(qian)十榜(bang)單中(zhong)(zhong)出現2個(ge)10萬元+產品，并且(qie)有1個(ge)項目(mu)排名全(quan)市第(di)二。此(ci)外(wai)，榜(bang)單中(zhong)(zhong)還有3個(ge)‘6字頭’的(de)中(zhong)(zhong)高(gao)端(duan)改善(shan)(shan)項目(mu)，而且(qie)排名靠前(qian)。因此(ci)，10月基于結(jie)構(gou)性因素還能維持環(huan)比小幅上漲0.3%，但漲幅已經大(da)幅收(shou)窄。”盧文曦向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)指(zhi)出。

由于內(nei)中環區域在第五(wu)、六批次房(fang)源(yuan)中供應較少，僅有天匯世紀璽、靜安天悅(yue)、招(zhao)商虹璽、御江庭、保(bao)利瓏譽幾個(ge)項目，不少改善(shan)型(xing)客戶(hu)選擇了觀望(wang)。而第七批次內(nei)中環房(fang)源(yuan)集中入市，消(xiao)化市場需(xu)求之(zhi)余，也難免(mian)會出(chu)現(xian)“神仙打架”。

以普陀區為例，包括上(shang)文提及(ji)的(de)品尊(zun)國際三期(qi)(qi)在(zai)內，共(gong)有(you)5個(ge)(ge)新盤共(gong)計1273套(tao)新房同臺競(jing)爭，并且除天(tian)元府單價為9.6萬(wan)元/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，其(qi)余(yu)四(si)個(ge)(ge)項目單價在(zai)10.4萬(wan)~10.98萬(wan)元/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，競(jing)爭相當(dang)激烈。其(qi)中品尊(zun)國際三期(qi)(qi)與大華峯薈之間步行僅需 20分鐘，均價相差5800元/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，可以說是“正面硬剛”。

“供應比較急(ji)，需(xu)求增長(chang)乏力。”盧(lu)文(wen)曦說(shuo)，“6月以后每月30多個樓盤在推，但上海市場并沒(mei)有(you)達到熱的局面，因此市場消化(hua)不了那么多的量，10月出現回調也(ye)正常，預計不會(hui)有(you)第(di)八(ba)批（房源）了，市場可以慢(man)慢(man)消化(hua)，絕大部分新房去化(hua)不會(hui)有(you)問題。”