每(mei)經記者｜甄素靜    每(mei)經編輯｜魏(wei)文藝     

近(jin)期(qi)，周田（化名）從(cong)長(chang)沙(sha)一家本地房企(qi)跳(tiao)槽(cao)，進入某知(zhi)名央企(qi)從(cong)事地產銷售(shou)工作。相比多數(shu)城(cheng)市(shi)長(chang)期(qi)低位的(de)成(cheng)交(jiao)，周田是幸(xing)運(yun)的(de)，這份幸(xing)運(yun)既有(you)其自身選擇的(de)原(yuan)因(yin)，也有(you)其所在城(cheng)市(shi)長(chang)沙(sha)的(de)新房市(shi)場(chang)比較穩定(ding)的(de)原(yuan)因(yin)。

據長沙樂居統計，10月份(fen)長沙共有(you)42個樓盤(pan)(pan)(pan)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)43次，整體開(kai)盤(pan)(pan)(pan)去(qu)化率(lv)52%，遠高于全國31城(cheng)約38%的(de)平均(jun)去(qu)化率(lv)。實際(ji)上，長沙新房銷售(shou)在下半年一直持續維(wei)持相對高位，其中(zhong)7~9月的(de)新盤(pan)(pan)(pan)開(kai)盤(pan)(pan)(pan)平均(jun)去(qu)化率(lv)分別為(wei)61%、45%、63%。

“當前長沙部分限購(gou)限貸政策(ce)仍較為嚴格，具備一定(ding)優化(hua)空間，從降低購(gou)房(fang)(fang)(fang)門檻(jian)、降低購(gou)房(fang)(fang)(fang)成本等(deng)方面持續推進(jin)，如針對特(te)定(ding)人(ren)群、特(te)定(ding)區域(yu)優化(hua)限購(gou)政策(ce)，調整認房(fang)(fang)(fang)認貸政策(ce)等(deng)，從而(er)帶動住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求釋放。”中指研究(jiu)院(yuan)指數事業部市場(chang)研究(jiu)總監陳文靜在11月(yue)16日接受(shou)《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)微信(xin)采訪時表示。

庫存刷新近5年峰值

今年的(de)“銀十”，疊(die)加房企年底(di)沖刺搶收大(da)促，長(chang)沙內(nei)五(wu)區商品房市場成(cheng)交量(liang)漲(zhang)價穩，成(cheng)交量(liang)環比漲(zhang)幅超過(guo)三成(cheng)。

據長沙樂(le)居買房(fang)不(bu)完全統計，10月長沙共42個(ge)項目(mu)開盤，房(fang)源超5299套，包括高(gao)層、小(xiao)高(gao)層、洋房(fang)、疊墅等(deng)產品，選擇空間較廣。新房(fang)整體開盤去化率達到(dao)52%，維持在相對(dui)高(gao)位(wei)。

具體來看(kan)，長沙(sha)10月份集(ji)中開盤項目(mu)主要分布于岳(yue)麓區，其中谷山板(ban)(ban)塊(kuai)新房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)居(ju)首位(wei)，整體成(cheng)交(jiao)均(jun)價(jia)(jia)在15000元/平方米(mi)以上(shang)，量(liang)價(jia)(jia)均(jun)高；其次為鵝(e)秀板(ban)(ban)塊(kuai)，10月份板(ban)(ban)塊(kuai)內(nei)長沙(sha)北中心保(bao)利(li)時代、廣潤福園(yuan)項目(mu)性(xing)價(jia)(jia)比較好，成(cheng)交(jiao)熱度高漲，拉動區域月度成(cheng)交(jiao)量(liang)上(shang)漲。

值得(de)注意的是，長(chang)沙新(xin)(xin)房銷售在今年(nian)下(xia)半年(nian)一直持續(xu)維持相對高位。據克而瑞統計，7~9月長(chang)沙的新(xin)(xin)盤(pan)開盤(pan)平均去化率分(fen)(fen)別為61%、45%、63%。而10月的新(xin)(xin)盤(pan)去化較(jiao)9月下(xia)降了11個(ge)百(bai)分(fen)(fen)點。

易居研究(jiu)院智庫中(zhong)心研究(jiu)總監嚴(yan)(yan)躍進11月16日接受《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)微信(xin)采訪時表(biao)示，對于長沙(sha)市場來說，購(gou)房政(zheng)策(ce)持續放松(song)，且此類城市過(guo)去(qu)購(gou)房政(zheng)策(ce)比較嚴(yan)(yan)，一(yi)些潛在(zai)(zai)的(de)購(gou)房需求其(qi)實是滯(zhi)后的(de)。所以(yi)類似積壓的(de)需求勢(shi)必會有反彈或釋放情況(kuang)，這會使得項目去(qu)庫存的(de)效(xiao)果略好，在(zai)(zai)一(yi)些去(qu)庫存的(de)指標方(fang)面也(ye)有類似的(de)表(biao)現。

克而瑞(rui)湖南區(qu)域(yu)認為，10月傳統銷(xiao)售(shou)旺季(ji)，房(fang)企采(cai)取(qu)“花樣(yang)特惠(hui)(hui)房(fang)”和提(ti)前開啟“雙11”優惠(hui)(hui)活(huo)動刺激市場(chang)客(ke)戶(hu)(hu)，積極搶收市場(chang)需求客(ke)戶(hu)(hu)。十(shi)一黃金周房(fang)企加(jia)強營(ying)銷(xiao)力(li)度帶動一波走量，新房(fang)熱度出現明顯上升；房(fang)企表現同樣(yang)向好(hao)，年(nian)度累(lei)計業(ye)績雖仍不及(ji)去(qu)年(nian)同期(qi)，但單月成(cheng)交額環(huan)比增幅良好(hao)，僅略(lve)弱于去(qu)年(nian)同期(qi)。

高(gao)去(qu)化(hua)背后，是近兩月(yue)新(xin)(xin)房供(gong)應量持(chi)續維持(chi)較(jiao)高(gao)水(shui)平，長(chang)沙新(xin)(xin)房庫存量刷(shua)新(xin)(xin)近5年(nian)峰值。據長(chang)沙樂(le)居數(shu)據，截至10月(yue)底，長(chang)沙市內(nei)五區商品(pin)住宅庫存量環(huan)比升至701萬平方米，不過由于(yu)去(qu)化(hua)流(liu)速加快，去(qu)化(hua)周期則微降至11.62個月(yue)。

進入(ru)11月(yue)，也到了房(fang)(fang)企的年終(zhong)沖刺期(qi)。據長沙樂居買房(fang)(fang)不完全統計，11月(yue)長沙預計有50盤集中(zhong)(zhong)供(gong)應，以老盤加推為主(zhu)，其(qi)中(zhong)(zhong)也包括招商(shang)蛇(she)口濱江(jiang)境、中(zhong)(zhong)國鐵建·夢想(xiang)·龍隱臺、中(zhong)(zhong)交(jiao)·鳳鳴東方、中(zhong)(zhong)海(hai)·寰(huan)宇天(tian)下、萬科松湖天(tian)地(di)等11個純新盤項目。

中指(zhi)研(yan)究院企業事業部(bu)研(yan)究負責人(ren)劉水11月17日在接受記(ji)者采(cai)訪(fang)時表示，今年上半年整體市(shi)場(chang)環(huan)境偏弱，但(dan)(dan)由于2021年下半年至今改善需求集中釋放(fang)，導致長沙市(shi)場(chang)數(shu)據(ju)明顯高于預期。但(dan)(dan)市(shi)場(chang)競爭兩極分化(hua)嚴(yan)重，目前長沙越貴的樓盤賣(mai)得越好，少量兼具品牌、性價比剛(gang)需樓盤表現活躍，其他普(pu)通剛(gang)需沉寂，多數(shu)項(xiang)目采(cai)用(yong)分銷(xiao)。

劉水建議：“在當(dang)下購房(fang)者觀望情(qing)緒濃厚的(de)當(dang)下，房(fang)企可采取以點(dian)(dian)帶面的(de)方式，在試(shi)點(dian)(dian)城市或(huo)試(shi)點(dian)(dian)地塊加大(da)對現房(fang)營(ying)銷(xiao)、明星項目的(de)鋪排，通過(guo)現房(fang)營(ying)銷(xiao)有(you)利(li)于規避市場恐(kong)慌情(qing)緒，加快(kuai)購房(fang)者預期的(de)改善，贏得購房(fang)者信心(xin)，通過(guo)積極營(ying)銷(xiao)加速去(qu)化。”

政策具備優化空間

相(xiang)比(bi)新房(fang)市場的成交(jiao)相(xiang)對高位和庫存量(liang)高企，長沙新房(fang)的前(qian)端土地市場表(biao)現可謂(wei)平(ping)淡(dan)。

11月16日(ri)(ri)，長沙(sha)今年第(di)四批(pi)集中(zhong)供地(di)推出的22宗地(di)塊(kuai)中(zhong)，21宗地(di)塊(kuai)在正(zheng)式開(kai)拍后(hou)火速底價(jia)成(cheng)交(jiao)，無一(yi)溢(yi)價(jia)，歷時不到1分鐘(zhong)；只(zhi)有雨(yu)花區(qu)071號(hao)地(di)塊(kuai)于開(kai)拍前一(yi)日(ri)(ri)提(ti)前終(zhong)止出讓。拿(na)地(di)房企(qi)依(yi)舊以地(di)方(fang)城投平(ping)臺(tai)和國企(qi)為(wei)主。

陳文靜表示，近(jin)期多部委(wei)釋放(fang)政策利好，如央行、銀保(bao)(bao)監(jian)會等發布“金融16條”支持房地產市(shi)場平穩健康發展、商(shang)業銀行出(chu)具保(bao)(bao)函置換預售監(jian)管(guan)資金的通知，短期趨勢來看，從需求端、供給端、金融端持續改善(shan)政策環境，居民信貸或進一步寬松，部分房企融資環境有望得到進一步改善(shan)。

具體到(dao)長沙(sha)，10月共出(chu)臺了三條房(fang)地產相關政策(ce)，主要(yao)針對住(zhu)房(fang)公積金政策(ce)進行(xing)優(you)化(hua)，如首套個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)公積金貸(dai)款利率下(xia)調，長株潭公積金一(yi)體化(hua)和(he)開放湘贛邊區域公積金異地貸(dai)款；同(tong)時(shi)還有保障性租賃租房(fang)政策(ce)，官(guan)方出(chu)手籌集5000套公租房(fang)，以購買為主。

“當前長(chang)沙部分限(xian)購限(xian)貸(dai)政策(ce)(ce)仍較(jiao)為(wei)嚴(yan)格，具備一定(ding)(ding)優化空間，從降低購房門檻、降低購房成本等(deng)方面(mian)持續推進(jin)，如(ru)針對(dui)特定(ding)(ding)人群、特定(ding)(ding)區(qu)域優化限(xian)購政策(ce)(ce)，調整認房認貸(dai)政策(ce)(ce)等(deng)，從而帶動(dong)住房需求釋放。”陳文靜認為(wei)。

克而瑞湖南區域(yu)分析師(shi)曾(ceng)婷婷也表達了同樣觀點，其認為(wei)，目(mu)前長沙(sha)樓市四限政(zheng)策仍(reng)舊嚴苛，四季度(du)(du)松動力度(du)(du)有望加碼，疊加四季度(du)(du)房(fang)企積極的營銷政(zheng)策，預計(ji)能吸引部分觀望客群積極入市。