每經(jing)(jing)記(ji)者｜甄素靜    每經(jing)(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

11月(yue)16日，國家(jia)統計局發布數(shu)據(ju)顯示，10月(yue)福州新房銷(xiao)售價(jia)格指(zhi)數(shu)環(huan)比下降(jiang)0.5個百分(fen)點(dian)，同比跌幅達2.1%。這(zhe)已是福州新房價(jia)格指(zhi)數(shu)環(huan)比連(lian)續3個月(yue)下跌。

但(dan)正如硬(ying)幣(bi)的兩面，近幾月(yue)福州新房銷售回升明顯，新盤去(qu)化加速。據克爾瑞(rui)統計(ji)，福州7~10月(yue)項目開盤平均去(qu)化率(lv)(lv)分別為(wei)36%、33%、67%和82%，回升驚人。其中，10月(yue)福州開盤去(qu)化率(lv)(lv)高居全國23個重點城市(shi)首(shou)位。

雖然10月份福(fu)州(zhou)(zhou)新盤去(qu)化數(shu)(shu)據(ju)不錯，但實(shi)際成交數(shu)(shu)據(ju)卻下(xia)跌(die)明顯。據(ju)福(fu)州(zhou)(zhou)房(fang)地產網(wang)數(shu)(shu)據(ju)，10月福(fu)州(zhou)(zhou)五區新房(fang)網(wang)簽成交套數(shu)(shu)為1862套，環比(bi)(bi)9月下(xia)跌(die)約14.43%。另(ling)據(ju)諸葛找(zhao)房(fang)數(shu)(shu)據(ju)，10月福(fu)州(zhou)(zhou)新建商(shang)品房(fang)成交2454套，環比(bi)(bi)下(xia)降18.8%。

福州當地某(mou)房企鄭經(jing)理11月16日接受《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者(zhe)微(wei)信采(cai)訪時(shi)表(biao)示(shi)，當前福州200多個(ge)樓盤在售，競爭(zheng)激烈，開發商(shang)各種營銷組合拳(quan)層出不窮。“下半年很(hen)大一部分(fen)銷量是(shi)用低價吸引剛需入(ru)手，今年各個(ge)項目(mu)價格(ge)都有(you)調價，會帶(dai)動去化。”

高去化率VS低成交量

新盤去化率超過八成(cheng)，為何成(cheng)交量卻環比下跌？

諸葛找房(fang)數據研究(jiu)中心高級分析師關榮雪在11月16日(ri)接(jie)受《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者微信采訪時(shi)(shi)表(biao)示，福州新房(fang)銷售去化相對領(ling)先，一方(fang)面(mian)有其省(sheng)會屬性(xing)加持，憑借產業結構、地(di)理位置等優勢，使得購房(fang)需(xu)求(qiu)相對穩定(ding)；另一方(fang)面(mian)，政策端持續(xu)釋放(fang)改善信號(hao)，涉及(ji)(ji)下調房(fang)貸(dai)(dai)利率、降(jiang)首付以及(ji)(ji)放(fang)松(song)落(luo)戶限制等多方(fang)面(mian)，既(ji)積極引入部(bu)分購房(fang)群體，同時(shi)(shi)信貸(dai)(dai)環境寬松(song)促(cu)進(jin)住房(fang)需(xu)求(qiu)進(jin)一步釋放(fang)，進(jin)而帶動樓市成交。除此之外，去化處(chu)于較高位也可(ke)能與供應規模偏低(di)有關。

以(yi)9月(yue)為例(li)，福州市場紓困政策有增(zeng)無減，雖然一定(ding)程度(du)上降低了購房(fang)者觀望(wang)情(qing)緒，同時提振了市場信心，但在開(kai)盤方面，房(fang)企推盤積極性依舊低落，五區僅2個項(xiang)目開(kai)盤加推，共推售(shou)226套，整(zheng)體(ti)去(qu)化率69%。

福(fu)州(zhou)五(wu)區普通住宅供求量(liang)(liang)雙雙走高，供求環比(bi)上(shang)(shang)漲45.59%，成(cheng)交(jiao)環比(bi)上(shang)(shang)漲43.83%，成(cheng)交(jiao)均價穩(wen)中微降(jiang)。五(wu)區總(zong)認購量(liang)(liang)環比(bi)暴漲82%。按(an)照克(ke)而瑞(rui)監測(ce)的(de)熱度(du)指數來看，9月(yue)福(fu)州(zhou)樓市(shi)由“冰(bing)封期(qi)”轉向“平淡期(qi)”，為近9個月(yue)的(de)首(shou)個回暖階段。 記者注意到，在(zai)7月(yue)份之前(qian)，福(fu)州(zhou)新(xin)盤項目的(de)開(kai)盤去化率(lv)小于(yu)10%還被業內(nei)認為是(shi)常態。根(gen)據(ju)樂居大數據(ju)中心數據(ju)，截至今年(nian)6月(yue)30日，2022年(nian)福(fu)州(zhou)五(wu)區+閩侯共(gong)開(kai)盤13次(ci)，開(kai)盤次(ci)數較2021年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)約(yue)72%，總(zong)供應約(yue)2196套(tao)房源（住宅），同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)約(yue)74%，樓市(shi)降(jiang)溫明顯。

為了(le)能夠快速銷售(shou)回款，下半年來各大開發商近乎拿出了(le)最大誠意，某大型連(lian)鎖(suo)中介黃(huang)經理告訴記者，其(qi)所代理項目，央(yang)企現(xian)房，都(dou)能做到首付兩(liang)成，僅需20萬元(yuan)左右就能搞(gao)定地鐵口的準現(xian)房。

克(ke)而瑞地(di)產研究認為，10月(yue)福州新盤(pan)去(qu)化(hua)率漲幅顯(xian)著，主要(yao)因房企推盤(pan)積極性較低，單個熱銷盤(pan)結構性拉升整體去(qu)化(hua)率，但實際調研來看，客戶觀望情緒依舊(jiu)濃(nong)厚，后期去(qu)化(hua)依舊(jiu)不容樂觀，11月(yue)“筑底(di)”行情延(yan)續。

新房價格同環比連續下跌

10月21日，福州的(de)保利錦上(shang)開(kai)盤，備案均(jun)價(jia)(jia)36096元(yuan)/平(ping)方(fang)米。據(ju)福州房產知事，當(dang)天該項(xiang)目(mu)34套房源共(gong)售出28套，去(qu)(qu)化率82%，一次(ci)性(xing)九(jiu)六折，折后(hou)價(jia)(jia)34652元(yuan)；按揭九(jiu)九(jiu)折，折后(hou)價(jia)(jia)35735元(yuan)，認籌(chou)總價(jia)(jia)減(jian)2萬(wan)元(yuan)，沒有捆綁也沒有加價(jia)(jia)，還實施了不同(tong)程度的(de)優惠方(fang)案，依靠3.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)米左右的(de)定價(jia)(jia)完成了高去(qu)(qu)化。

“不(bu)(bu)需要(yao)轉(zhuan)變客戶對行(xing)業(ye)的看法，只需要(yao)比(bi)競品多獲(huo)(huo)(huo)得一(yi)些(xie)信任，就有可能獲(huo)(huo)(huo)勝。”福州市房地(di)產業(ye)協會認為，越是行(xing)情不(bu)(bu)好，越考驗項目(mu)的內(nei)功，與(yu)其把(ba)關(guan)注(zhu)度全部放在獲(huo)(huo)(huo)客上(shang)，不(bu)(bu)如先(xian)把(ba)案場的轉(zhuan)化率提高，再去發力(li)獲(huo)(huo)(huo)客。

易居研究(jiu)(jiu)院智庫中心研究(jiu)(jiu)總監嚴躍進11月(yue)16日接受《每日經濟(ji)新聞》記者微(wei)信(xin)采訪時表(biao)示，整個福建(jian)省房(fang)地(di)產市場(chang)表(biao)現都是偏弱的(de)(de)(de)，所以福州的(de)(de)(de)去庫存(cun)方(fang)面的(de)(de)(de)數據會略好(hao)。但(dan)在(zai)房(fang)價(jia)(jia)(jia)指數方(fang)面可(ke)以看出(chu)，其房(fang)價(jia)(jia)(jia)指數是比較弱的(de)(de)(de)。這也不矛盾，說明去庫存(cun)略好(hao)，但(dan)是價(jia)(jia)(jia)格(ge)方(fang)面暫時還不會強勢起來。

國家統計(ji)局最新數據顯示，10月福州(zhou)新建商(shang)品住宅(zhai)銷售(shou)價(jia)格指數環(huan)比下(xia)跌(die)0.5%，連續第三個(ge)月下(xia)跌(die)，但跌(die)幅相較之前一個(ge)月有所收縮；同(tong)比來看，福州(zhou)新房價(jia)格同(tong)比已連跌(die)半年，10月同(tong)比下(xia)跌(die)2.1%。

“去化(hua)數(shu)據(ju)走高除受政策利好(hao)的帶(dai)動外，也可能與房企加(jia)大促銷(xiao)力度有關(guan)，‘以(yi)價換量(liang)’現(xian)象增多(duo)，因此整體房價水平(ping)(ping)被(bei)拉低。”關(guan)榮雪認(ren)為，當下(xia)福州新房整體呈現(xian)平(ping)(ping)穩(wen)走勢，同(tong)時受到疫情(qing)等方面的困擾(rao)，修復進程較為緩慢，處于持續筑底階段，預計隨著市(shi)場信(xin)心逐步(bu)回升，購房需求進一步(bu)釋放，成交端仍有上(shang)升空(kong)間。