每(mei)經記(ji)者｜黃婉銀  王(wang)佳飛(fei)    每(mei)經編(bian)輯｜魏文藝 段煉    

二手房難賣！多(duo)個城市(shi)待售(shou)掛(gua)牌量(liang)達10萬-15萬套(tao)。北京、重慶、天(tian)津(jin)、蘇州(zhou)、廣州(zhou)、南京、西安(an)等(deng)10余個城市(shi)二手房掛(gua)牌量(liang)均(jun)超過10萬套(tao)，其(qi)中重慶、天(tian)津(jin)等(deng)多(duo)個城市(shi)掛(gua)牌量(liang)甚至均(jun)突(tu)破15萬套(tao)。

把房(fang)(fang)子賣(mai)掉(diao)的(de)那一刻，懸在張(zhang)華(hua)心里(li)7個月的(de)那塊(kuai)石頭終于落地(di)。為了(le)賣(mai)掉(diao)南京這套房(fang)(fang)，張(zhang)華(hua)前(qian)前(qian)后后降價超過60萬元。

今(jin)年下半(ban)年以來，多個城(cheng)市都(dou)有像(xiang)張華一樣，需要降價(jia)才能賣掉二(er)手房(fang)的業主。無論(lun)是(shi)曾(ceng)經房(fang)價(jia)一騎絕塵的深圳、杭州，還(huan)是(shi)處于(yu)房(fang)價(jia)洼地(di)的衛星城(cheng)市、郊區，二(er)手房(fang)價(jia)格下跌勢(shi)頭仍(reng)持續。

11月16日，國家統計局發布數據顯示，10月份全國70城二手住宅價格指數環比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價格同比上漲1.3%，但環比已連降兩月，而二三線城市二手住宅價格同比環比均持續下降[1]。

與此(ci)同時(shi)，各地待售的二手房掛(gua)牌量持續攀升。在鏈(lian)家平臺上，目前已(yi)經有廣州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、蘇州(zhou)、南京、天(tian)津、重(zhong)慶、合肥等十(shi)余個城市(shi)二手房掛(gua)牌量超過10萬(wan)套(tao)，其中南京、天(tian)津、重(zhong)慶等多個城市(shi)掛(gua)牌量已(yi)經突破15萬(wan)套(tao)。

降價(jia)，成(cheng)為(wei)很(hen)多二手房(fang)業主(zhu)(zhu)賣房(fang)路(lu)上不得不考(kao)慮(lv)的(de)動(dong)作。而降價(jia)一旦開始(shi)，就成(cheng)為(wei)一場新的(de)價(jia)格(ge)內耗。如廣州兩個(ge)隔壁小區的(de)業主(zhu)(zhu)互相跟(gen)降掛牌(pai)價(jia)，最近3個(ge)月(yue)調價(jia)5次；鄭州有小區業主(zhu)(zhu)的(de)最新二手房(fang)源掛牌(pai)價(jia)比(bi)去年買入價(jia)低(di)了15萬元。

11月15日，深圳中原研究中心出了一份二手房價格壓力測試，壓力值為負數時可以理解為“爆倉”。該測試顯示，深圳鹽田、坪山、龍崗、羅湖四區目前的平均價格壓力值均為負數，即均價已經低于持有成本。2017年(nian)至今買房(fang)的深圳業主，預(yu)計有(you)八(ba)成(cheng)以(yi)上都扛不住(zhu)樓市再跌10%了[2]。

廣州增城投資客，半價出售兩套房

增城區位于廣州的東邊，距離市中(zhong)心珠江新(xin)城車程約30-50公里。2016年以(yi)來，借整體房價飛漲和政策利好的東風，增城樓市如日中(zhong)天(tian)，成(cheng)交均價從單價幾(ji)千(qian)元一路(lu)突破到3萬元。

由于連通增城(cheng)和(he)廣州市區的地鐵(tie)21號線、穗莞深城(cheng)際軌道等交(jiao)通利好逐漸(jian)兌現，以及不限購、不限貸的上車和(he)投(tou)資優勢，使(shi)得眾多的剛(gang)需和(he)投(tou)資客涌(yong)入增城(cheng)。

程先生就是其(qi)中一(yi)位投資客(ke)，他一(yi)口(kou)氣在增城、黃埔(pu)全款購入了多套新房，其(qi)中兩(liang)套都(dou)在靠近(jin)地鐵(tie)21號(hao)線(xian)鳳崗站的(de)保利中航城二(er)期。《每日經濟新聞》每經頭條記者了解到，該項目2019年入市銷(xiao)售(shou)時，均價(jia)為2萬-2.6萬元(yuan)/平方米。

以買(mai)入均價(jia)2萬(wan)元(yuan)/平方米計(ji)算(suan)，程先生(sheng)(sheng)一套房在2019年(nian)的買(mai)入價(jia)約193萬(wan)元(yuan)。今(jin)年(nian)程先生(sheng)(sheng)準備(bei)出售增城的三套房子，年(nian)初兩套保利中(zhong)航(hang)城二期的房子掛牌(pai)價(jia)都在210萬(wan)元(yuan)左右(you)。

廣(guang)州保利中航城小區?圖片來源：每經(jing)記者 黃婉銀 攝

8月前后，因為需要資金周轉，程(cheng)先(xian)生(sheng)先(xian)賣掉附近(jin)一套房后，又一口氣將保利中航城二期(qi)兩套房子降(jiang)至(zhi)123萬元出售，均價約12775元/平方米，這一價格較買入價接近(jin)腰斬，也是該小區目(mu)前成交(jiao)最低(di)價。

11月初，每經頭條記者走訪保利中航城時，以購房者身份從熟悉程先生交易過程的中介劉斌處了解到，程先生的兩套房都是建面約96平方米的復式三房，均位于小區一樓，最(zui)終的(de)成交總價分別(bie)為123萬(wan)元和113萬(wan)元，成交單價約11737元/平方(fang)米，113萬(wan)元這套和年(nian)初掛牌價相比，降價近100萬(wan)元。但有(you)業主甚至表示，“這種便宜百年一遇”。

由(you)于程(cheng)先生自身就是全款(kuan)買(mai)房，加上需(xu)要(yao)用錢，他要(yao)求買(mai)家(jia)也(ye)得(de)付全款(kuan)。劉斌說，這(zhe)兩套房子(zi)當(dang)天很快就成交(jiao)，兩位買(mai)家(jia)也(ye)都(dou)未去現場看房。“期間有不少客戶詢(xun)問過我(wo)，但(dan)真正能(neng)下手的(de)人(ren)很少。兩套房子(zi)都(dou)在1樓，很多人(ren)還是有所顧慮。這(zhe)樣的(de)便(bian)宜很難得(de)有，也(ye)不是每個人(ren)都(dou)能(neng)撿得(de)到(dao)。”

每經(jing)頭條記者在保利中航(hang)城實地走訪看到，不(bu)同(tong)于廣州(zhou)一般新小(xiao)區有1-2層樓(lou)的(de)挑高(gao)建房（即(ji)住(zhu)房從2樓(lou)或(huo)3樓(lou)開(kai)始(shi)(shi)建起），保利中航(hang)城的(de)住(zhu)宅從1樓(lou)就開(kai)始(shi)(shi)，打開(kai)房門外面就是樓(lou)棟的(de)入戶大堂電梯(ti)口，沒有圍擋和隔斷，從小(xiao)區的(de)公區或(huo)綠化叢(cong)就能翻進(jin)一樓(lou)的(de)陽臺。

在鏈家平臺上，保利中航城二期有42套在售房源，掛牌均價在22780元/平方米，2套歷史成交房源就是程先生出售的那兩套房，他(ta)也以一(yi)己之(zhi)力將保利中航(hang)城二期的10月參考均(jun)價拉(la)低至15998元(yuan)/平方米。

保利(li)中航城二期10月參考均價?圖片來源(yuan)：鏈家APP

劉斌透(tou)露，保利中(zhong)航城一期、二期都有(you)不(bu)少投資客或(huo)者做生意的(de)業主，缺錢時就容(rong)易大幅(fu)降價(jia)(jia)賣(mai)房套(tao)現。可供對(dui)比的(de)是，比保利中(zhong)航城離地鐵還遠(yuan)一些的(de)一個小區，均價(jia)(jia)都更(geng)高，因為剛需客更(geng)多，“基本是自(zi)己住(zhu)的(de)那種(zhong)，真正有(you)幾(ji)個人能夠接受(shou)虧損個幾(ji)十萬去賣(mai)房的(de)？”

保利中航城一期近期的成交房源總價在160萬-170萬元，曾有業主因做生意急用錢，一(yi)口(kou)氣將總價(jia)降到(dao)137萬(wan)(wan)元(yuan)，降價(jia)僅一(yi)個(ge)小時(shi)房源(yuan)就成交了。還有房源(yuan)掛牌(pai)一(yi)年(nian)不斷(duan)降價(jia)至(zhi)150萬(wan)(wan)元(yuan)以下(xia)仍未賣出，而(er)去年(nian)這套房源(yuan)曾有買家出180萬(wan)(wan)元(yuan)并包(bao)增值稅，業(ye)主當(dang)時(shi)仍不愿意賣。

蔣佳十分(fen)慶幸自己在去年勸父母賣(mai)掉(diao)了增(zeng)城的(de)房(fang)(fang)子。11月10日，她告訴(su)每經頭(tou)條記(ji)者，她們家在新(xin)塘沙村(cun)附近的(de)一(yi)套(tao)二手房(fang)(fang)從(cong)2020年初一(yi)直掛牌到(dao)2021年初，均價2.4萬元/平(ping)方米，一(yi)個月里僅(jin)一(yi)個看房(fang)(fang)的(de)。

數(shu)據來源：廣(guang)州房地產中(zhong)介協會、廣(guang)州中(zhong)原研究發展部

2021年(nian)初(chu)，蔣佳預感到增城房價已經(jing)見(jian)頂(ding)，周邊一些重要規(gui)劃(hua)遲遲未落地(di)，勸父(fu)母(mu)將房子降價好置換到抗跌的市區(qu)天河，她也發現小區(qu)有不少(shao)投(tou)資客。“我們家隔壁和上面(mian)兩層全是投(tou)資客，三層12戶，大(da)概就三四戶是自住的。”

均價降到(dao)2.2萬(wan)(wan)元/平(ping)方米后(hou)，蔣佳家的房子(zi)很快就成(cheng)交了(le)。今年9月，她回看跟她家樓層朝向面積(ji)都差不多的戶型成(cheng)交價，差價約50萬(wan)(wan)元。

數據來(lai)源：廣州中(zhong)原研究發展部

南京73平米老房，降價63萬終于賣掉了

把(ba)房子賣掉(diao)的(de)那(nei)一刻，懸在張(zhang)(zhang)華心里7個月的(de)那(nei)塊石頭終于落(luo)地。為了賣掉(diao)這套(tao)房，身為剛需客的(de)張(zhang)(zhang)華前(qian)前(qian)后后降價超過60萬元。

“今年(nian)收入驟減(jian)，負債壓力加(jia)大，不(bu)得不(bu)說服父母賣(mai)掉家里的二手房來緩解一部(bu)分貸款壓力。”7月2日，張華在和每經頭條(tiao)記者聊起他出售二手房的事情時仍顯得很(hen)無奈。

為(wei)提(ti)高曝光(guang)度(du)，張華在各種平臺發布自己(ji)的房(fang)源信息

張華是一位(wei)90后南京人，早在2020年，他和妻子就準備購入一套新居作為婚房。那一年堪稱新房搖(yao)號(hao)大(da)年，包括南京在內的熱點城市均多次(ci)出現(xian)樓市“萬(wan)人搖(yao)”現(xian)象。

當時，張華看中了燕子磯仁恒公園世紀的新房，均價38900元/平(ping)方米，最高(gao)價達到42700元/平(ping)方米，這(zhe)個價格被市場稱作“捅破了區域房價天花板”。

即便如此(ci)，這個樓盤在2020年下半年仍然吸引到(dao)了(le)超800組(zu)有效(xiao)報名，中(zhong)簽(qian)率23.7%，開盤當(dang)天基本售罄(qing)，張華(hua)成為其(qi)中(zhong)的幸運(yun)兒。

總價500萬元(yuan)左(zuo)右(you)的房(fang)子(zi)，張華給(gei)了(le)5成首付，由于(yu)張華的妻子(zi)婚前還(huan)購置(zhi)了(le)一套房(fang)，兩個人(ren)的房(fang)貸(dai)(dai)車(che)貸(dai)(dai)加起來(lai)月供(gong)達到(dao)了(le)3萬元(yuan)左(zuo)右(you)。

當(dang)然張華也并(bing)非硬加杠桿，他是一(yi)個(ge)地產行業從業者(zhe)，在2021年以前，他年收入(ru)一(yi)直穩定(ding)在50萬元左右，夫妻倆每個(ge)月(yue)的工資覆蓋(gai)月(yue)供基本沒什么壓力。

但沒想到(dao)的(de)(de)是(shi)，去(qu)年開始房地(di)產行(xing)業陡然下行(xing)，加(jia)之(zhi)疫情等(deng)多重因(yin)素影響，張華最近一(yi)年的(de)(de)年收入銳減到(dao)10萬元左(zuo)右。“我們除了(le)工資也沒有其他(ta)什么收入，只能(neng)先把家(jia)里(li)的(de)(de)老房子賣掉來還一(yi)些貸款，減輕月供壓力。”

張華的新房(fang)在(zai)2021年初(chu)交(jiao)付入住(zhu)，但這套新房(fang)要(yao)等到2023年5月(yue)之(zhi)后(hou)才能“解禁(jin)”限售。

今年5月，南京出臺(tai)限(xian)售松綁(bang)新政，將新房限(xian)售時(shi)間從原(yuan)來的辦理產權證滿3年，調整為合同(tong)備案日(ri)期滿3年。這(zhe)一政策，也刺(ci)激了二(er)手房掛牌量大幅增加。

 無奈之下，張華準備賣掉一套在南(nan)京鼓樓區四平(ping)路義民(min)新(xin)(xin)村的(de)房子(zi)，這是他父母2005年以5000元左右的(de)單價購入(ru)的(de)。房子(zi)是73.23平(ping)方米(mi)的(de)三房一衛，簡單裝修(xiu)，小區剛(gang)剛(gang)翻新(xin)(xin)過。

不過兩年時間，房地產市場(chang)行情已經截然(ran)相反，2020年是(shi)買房難，2022年卻是(shi)賣房難。張(zhang)華在2021年底就(jiu)將這套(tao)房子掛牌，最開始的掛牌價是(shi)226萬元(yuan)。

雖然掛牌超過(guo)半年，每個月都會(hui)有(you)(you)兩三組人去看房(fang)，但張華一(yi)直沒有(you)(you)遇到有(you)(you)明確意向的買家，房(fang)子的掛牌價(jia)格(ge)也從最開始的226萬(wan)元多次調價(jia)至189萬(wan)元。

數據來源(yuan)：我愛我家南京研究院(yuan)（單位：天）

這套房源的(de)(de)中介評(ping)價說，“5樓掛(gua)價25809元/平方米就應該能感(gan)覺出來業主誠(cheng)心了。”義(yi)民新村6月的(de)(de)參考均價環比(bi)5月下滑了3.25%至26608元/平方米。

鏈家(jia)網的掛牌信息(xi)顯示，跟(gen)張華家(jia)同面積但戶型(xing)為(wei)(wei)兩房(fang)一(yi)廳的一(yi)套7樓(lou)（頂樓(lou)）房(fang)源，掛牌價(jia)199萬元(yuan)，均價(jia)27009元(yuan)/平方米(mi)，這(zhe)套房(fang)源去年(nian)11月的初(chu)始掛牌價(jia)格為(wei)(wei)208萬元(yuan)。

義(yi)民新(xin)村是1997年建成的(de)老房(fang)子，雖然總價低、保養(yang)好(hao)，但由于這(zhe)類房(fang)子在南(nan)京市場眾多，在當下的(de)市場環境(jing)下，出售的(de)競爭壓(ya)力無(wu)疑很大，身為(wei)地產從業者的(de)張(zhang)華(hua)有著深刻(ke)的(de)感受。

“現在(zai)新(xin)房都不好(hao)賣了，更別說二手房，尤其對于(yu)鼓(gu)樓(lou)區(qu)這(zhe)類(lei)主城區(qu)來說，大部(bu)分購房需求都屬于(yu)置換(huan)(huan)，而且是(shi)從二手房置換(huan)(huan)到(dao)新(xin)房，不太愿意買二手。再加上現在(zai)南京二手房掛牌量很(hen)大，競爭(zheng)激烈(lie)，成交壓力確實(shi)很(hen)大，我們這(zhe)種老房子除(chu)了價(jia)格(ge)真的沒(mei)什(shen)么競爭(zheng)力。”

數(shu)據來源(yuan)：我愛我家南(nan)京研究(jiu)院(yuan)（單位(wei)：套、元/㎡）

對比蘇州，南(nan)京(jing)的二手房(fang)(fang)掛牌(pai)增(zeng)量(liang)雖(sui)然少一些，但成(cheng)交也表(biao)現(xian)出跟蘇州一樣的走勢。從7月初到10月初，南(nan)京(jing)二手房(fang)(fang)掛牌(pai)量(liang)增(zeng)長9000套至(zhi)14.76萬套，平(ping)均每天有約150套新增(zeng)掛牌(pai)房(fang)(fang)源。而2019-2021年同(tong)期(qi)，南京的二手(shou)房掛牌量分別(bie)為7萬(wan)套(tao)、10萬(wan)套(tao)、13萬(wan)套(tao)。

據我愛我家南京研(yan)究院統計(ji)，南京7月(yue)(yue)交(jiao)易(yi)量(liang)突破(po)8000套(tao)創(chuang)下今(jin)年月(yue)(yue)度新高，8月(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)量(liang)近15個(ge)月(yue)(yue)來首次實現同(tong)比正向增幅(fu)，但9月(yue)(yue)全市交(jiao)易(yi)量(liang)僅(jin)6757套(tao)，環比下跌(die)10.5%；10月(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)量(liang)進一步下降至5567套[3]。

中指研究院南(nan)京分(fen)院高級分(fen)析師(shi)趙芊10月10日告訴每(mei)經(jing)頭條記者，在(zai)二手(shou)房置換(huan)退個稅的政(zheng)策加持下(xia)，后期(qi)南(nan)京二手(shou)房掛牌量或將(jiang)繼續走高，但(dan)是(shi)價格(ge)(ge)更多是(shi)回歸理(li)性。“之前由(you)于市場較(jiao)好，新(xin)房搖號中簽(qian)率(lv)低，部分(fen)板塊(kuai)(kuai)新(xin)房與二手(shou)房價格(ge)(ge)倒掛較(jiao)明顯，二手(shou)房掛牌價較(jiao)高。隨著(zhu)市場周(zhou)期(qi)的變化，核(he)心板塊(kuai)(kuai)二手(shou)房價格(ge)(ge)依然比較(jiao)堅挺，遠(yuan)郊板塊(kuai)(kuai)價格(ge)(ge)下(xia)降較(jiao)為明顯。”

從(cong)賣方市場(chang)(chang)到買方市場(chang)(chang)后(hou)，二手房客(ke)戶不僅有(you)更多的(de)房源(yuan)對比(bi)，在(zai)價格談(tan)判上也更加強(qiang)勢。張華(hua)就遇到過幾個原(yuan)本對房源(yuan)很(hen)滿(man)意，但壓(ya)價壓(ya)得很(hen)夸張的(de)客(ke)戶。

數(shu)據來源：我愛我家南京研究院（單(dan)位：套、元/㎡）

賣(mai)房(fang)過(guo)程(cheng)對(dui)張(zhang)華來說無疑也(ye)是一種煎熬，“價格(ge)方面(mian)(mian)我(wo)們一直也(ye)在(zai)調(diao)整，現在(zai)壓力真的蠻大，這套房(fang)子(zi)如果(guo)不賣(mai)掉(diao)的話，新房(fang)子(zi)后(hou)面(mian)(mian)月(yue)供確實不知道怎么周轉(zhuan)了(le)。挺幾(ji)個(ge)月(yue)甚至(zhi)半年可以，再往后(hou)面(mian)(mian)就有點挺不住了(le)。”

最(zui)終，張華(hua)以163萬(wan)元的價格賣掉了這套房，較最(zui)開始的掛牌(pai)價降了63萬(wan)元。對于普通人(ren)來說，每一次降價幾萬甚至幾十萬元(yuan)都是一個(ge)無比糾結而艱難的決定(ding)。

10多個城市掛牌量突破10萬套

在鏈家平臺上，目前已經有廣州、重慶(qing)、南京、天津(jin)、合(he)肥(fei)、南京、沈(shen)陽(yang)、西安等十余(yu)個(ge)城(cheng)市二手房(fang)掛牌(pai)量超過10萬套，其(qi)中重慶、南京、天津等多(duo)個(ge)城(cheng)市掛牌(pai)量已經突破15萬套。

6月30日，在蘇州工業園區一家中介門店，店長李梅告訴每經頭條記者，“最近二手房業主問得最多的，就是目前市場如何、小區成交量怎么樣、想換房該怎么做、房子要不要掛出來、掛多少價位比較合適等問題。”

據李梅介紹(shao)，蘇州限售放松政(zheng)策(ce)出(chu)來那幾天(tian)，就有(you)房東陸續在網上或者進門店咨詢(xun)，想先(xian)掛一下房源試一下，其中也包括2019年房價高(gao)點(dian)買(mai)入(ru)、剛好被限售的房源業主。

“房多客少的(de)(de)狀(zhuang)態也讓(rang)二手房買(mai)(mai)家有(you)更多還價的(de)(de)底氣，理由也足夠真實——現在(zai)手里錢有(you)限、收入也比之前(qian)要低了。兩三百萬元的(de)(de)房子砍價十幾(ji)萬元都是(shi)常見的(de)(de)事兒(er)，如有(you)買(mai)(mai)家將一套380萬的(de)(de)房子砍到(dao)了330萬。”李(li)梅(mei)說，交易的(de)(de)平衡點(dian)就在(zai)于是(shi)買(mai)(mai)家還是(shi)賣家更著急(ji)。

蘇(su)州工業(ye)園區的房產中介門店?

圖(tu)片(pian)來源：每經記(ji)者 黃(huang)婉銀 攝

蘇州工業園區湖東板塊有一個小區，其二手房源以往成交總價都在180萬元以上，屬于剛需上車盤，小區均價在23900元/平方米左右。但在7月份，一套房源的成交價已經跌破20000元/平方米。最近有(you)一(yi)套房(fang)源掛(gua)了175萬元，比(bi)同類房(fang)源低(di)了好幾十(shi)萬元，有(you)買(mai)家(jia)看后對房(fang)源和價格(ge)都比(bi)較滿意(yi)。

據深圳市房地產中介協會數據顯示，截至11月1日，根據四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤數據統計，全市共掛盤出售二手房源102442套（存重復房源，后同），對比10月1日統計的97402套掛牌房源增加5040套，環比增長率為5.2%。市場掛牌量再次上漲，反映出業主出售意愿有所上升。截至11月14日，深圳全市的有效在售二手房源突破4.2萬套，環比上周（10月31日-11月6日）增加948套[5]?。

11月15日，深圳中原研究中心(xin)出了一份二(er)手(shou)房價格(ge)壓(ya)(ya)力測試，壓(ya)(ya)力值為負數的(de)時候，可以(yi)理解為“爆(bao)倉”了，深圳的(de)鹽田、坪山、龍崗(gang)、羅湖四區目前(qian)的(de)平均(jun)價格(ge)壓(ya)(ya)力值均(jun)為負數，換(huan)言之，就是均(jun)價已經(jing)低于持有成(cheng)本(ben)。

據中原測算， 2017年至今買房的深圳業主，預計有八成以上都扛不住樓市再跌10%了。在56個樣本樓盤中，24個樓盤價格壓力值已經為負，出現虧損。一旦平均價格再(zai)跌10%，即便不計算后續(xu)的(de)貸(dai)款(kuan)利息等成(cheng)本(ben)，那么超過八成(cheng)的(de)樓盤價格也將低(di)于(yu)持有成(cheng)本(ben)。

“帶押過戶”能否激活二手房交易？

7月(yue)1日下午(wu)，在(zai)蘇(su)州(zhou)吳中區一新盤(pan)售(shou)樓處，項目負責(ze)人蔣(jiang)旭正忙(mang)著跟團隊商量(liang)線上平臺的推廣策劃方案。雖然蘇(su)州(zhou)新政(zheng)之后客戶到訪量(liang)有所增多，但(dan)遠不足以往平均水平。

在蔣旭項目接待的(de)客(ke)戶中，大約30%-40%都是考慮賣(mai)掉二(er)手房換新房的(de)客(ke)戶。但由于二(er)手房源出售難、成(cheng)交(jiao)周期長，也影響到了新房的(de)去化。“我們很(hen)多客(ke)群雖然現(xian)在來看了，但要買得等到他們把二(er)手房賣(mai)掉才可以(yi)，這個(ge)周期起碼要半年左右。”

在蔣(jiang)旭(xu)看來(lai)，房(fang)子難賣(mai)，是因為市場上的(de)(de)存(cun)量房(fang)比較多(duo)，比如他們項(xiang)目(mu)所在板(ban)塊的(de)(de)在售二(er)手(shou)房(fang)數量是吳(wu)中區(qu)最多(duo)的(de)(de)。“疫情(qing)后業主(zhu)對(dui)居(ju)住品質(zhi)和衛生間(jian)等要求(qiu)的(de)(de)改變(bian)，換房(fang)的(de)(de)群體(ti)基本只會考慮新(xin)盤或(huo)次新(xin)盤，戶型(xing)比較落后、年(nian)代比較久的(de)(de)二(er)手(shou)樓盤數量多(duo)但接盤群體(ti)又少。”

蘇州吳中區的住宅小區?

圖(tu)片來源：每經記者?黃婉(wan)銀?攝

“新(xin)政之(zhi)后，整體(ti)客戶量上來了，但是觀望的(de)人還是蠻多的(de)。對剛(gang)需客戶的(de)觸動不大(da)，主要還是改善群體(ti)。”8月25日(ri)，蘇(su)州柒玖房產(chan)營銷(xiao)策(ce)劃有限(xian)公司(si)負責人李杰(jie)接(jie)受每經頭條(tiao)記者(zhe)電話(hua)采訪時表示，近期蘇(su)州新(xin)房、二手(shou)房市場都比(bi)較低迷，8月的(de)成交跟(gen)6月份(fen)相比(bi)市場下(xia)滑了差(cha)不多一半，跟(gen)上個月比(bi)也下(xia)降了約30%。

在李(li)杰(jie)看來，當下是剛(gang)需買房或換(huan)(huan)房比較好的時期。兩個(ge)月前，他也將(jiang)自(zi)己在吳(wu)江(jiang)的二手(shou)房掛牌(pai)，準(zhun)備換(huan)(huan)一(yi)套房。前前后(hou)后(hou)，李(li)杰(jie)已經多(duo)次調低了自(zi)己房子的掛牌(pai)價(jia)格(ge)，累(lei)計降價(jia)約70萬元。

“這套房之前市場好的時候差不多能賣260萬元左右，我現在賣190萬元，還帶一個車位。現在降到我自己都(dou)很難接(jie)受(shou)，但是沒辦法，看房的(de)人雖然有，能真正到談價格(ge)地步的(de)人很少。”

與此同時，李杰看中準備換進的房源價格也在降。“一些著急住的剛需客戶還是會適時(shi)出(chu)手，因為現(xian)在貸款利率低，首(shou)付款要求也不高。我覺得(de)蘇州到(dao)今(jin)年年底之前市場價格應該不會上浮的(de)，存在繼續下(xia)行的(de)可能。”

數據(ju)來源(yuan)：諸葛找(zhao)房(fang)數據(ju)研究中心(xin)

10月10日，中指研究院蘇州分院高級分析師金珂通過微信向每經頭條記者表示，樓(lou)市政(zheng)策、房(fang)貸利率等多方面利好(hao)，一(yi)定程(cheng)度上推動了(le)二(er)手房(fang)掛牌(pai)量(liang)和成交(jiao)量(liang)的上升，但(dan)近幾月多數城(cheng)市(shi)樓市(shi)相關政策(ce)波動反復(fu)，對賣房(fang)(fang)者(zhe)和購房(fang)(fang)者(zhe)的心理都(dou)產(chan)生(sheng)了(le)一些影響，加深了(le)觀望等待情緒(xu)，這種狀態短期內(nei)可能還會延續，預(yu)期偏弱以及疫情(qing)的不(bu)確(que)定性仍是影響市場的關(guan)鍵因素。

數據來源：諸葛找房數據研究(jiu)中心

如9月(yue)中旬，蘇州(zhou)全(quan)(quan)域放開(kai)限(xian)購政策(ce)還出現“一日游”的(de)(de)(de)景象(xiang)，作為首個全(quan)(quan)域放開(kai)限(xian)購的(de)(de)(de)“強二線(xian)”城市，當天蘇州(zhou)房地產市場(chang)反應(ying)就(jiu)頗為熱鬧，但這樣的(de)(de)(de)熱鬧沒能持續過24小時。

金珂認為，政策(ce)端對市場(chang)的真實影(ying)響需要時間(jian)反應，9月(yue)全國各城市頻繁釋放(fang)利好政策(ce)以穩市場(chang)、穩預期，蘇州住宅市場(chang)也存在一定波動(dong)，但(dan)購房者仍存在較濃的觀望等待心理(li)。

為促進二(er)(er)手房(fang)(fang)市場(chang)交易，今年(nian)以來，各(ge)地持續(xu)放松此前實施(shi)了二(er)(er)手房(fang)(fang)相(xiang)關(guan)政策，包(bao)括二(er)(er)手房(fang)(fang)限售年(nian)限縮短、取(qu)消二(er)(er)手房(fang)(fang)限售、二(er)(er)手房(fang)(fang)指導價退場(chang)、加速落地“帶押(ya)過戶”模式等，從交易環節、交易門檻(jian)等多個(ge)層面支持二(er)(er)手房(fang)(fang)市場(chang)。

數據(ju)來源：諸葛找(zhao)房(fang)數(shu)據研究中心

早(zao)在今年5月，蘇州(zhou)就取(qu)消了二(er)手房(fang)(fang)限(xian)售(shou)；常(chang)州(zhou)則宣(xuan)布(bu)，從9月1日宣(xuan)布(bu)全(quan)面(mian)取(qu)消二(er)手房(fang)(fang)限(xian)售(shou)。不過，多數(shu)城市(shi)采用(yong)的方式是縮短(duan)二(er)手房(fang)(fang)限(xian)售(shou)年限(xian)。

事實上(shang)，在去年(nian)2月深(shen)圳率先推出二(er)(er)手房參考價時，市場對(dui)其作用尚存懷疑態度(du)(du)。但(dan)現實是，不到(dao)一年(nian)時間，該政(zheng)策便成為(wei)不少城市二(er)(er)手房市場交(jiao)易的一把度(du)(du)量尺(chi)和(he)砝碼，真真實實把部分二(er)(er)手房房價壓(ya)到(dao)了尺(chi)度(du)(du)線上(shang)下。

以深圳為例，樂有家研究中心統計顯示，從2021年10月份開始，深圳成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內房源的占比目前在40%~50%，可見市面上半數成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢[6]。

顯然(ran)，二手(shou)房(fang)參(can)考價(jia)成(cheng)為各(ge)地二手(shou)房(fang)成(cheng)交下滑的主要原因之一。也因此，今年7月(yue)，西(xi)安成(cheng)為首個(ge)明確(que)取消(xiao)二手(shou)房(fang)指導價(jia)的城(cheng)市，此后，合(he)肥(fei)等多城(cheng)跟進。目前，除深(shen)圳、上海(hai)外(wai)，西(xi)安、廣(guang)州、合(he)肥(fei)等13城(cheng)的二手(shou)房(fang)指導價(jia)已悄然(ran)退場。

與此(ci)同(tong)(tong)時，各(ge)地(di)在紛(fen)紛(fen)松綁此(ci)前二(er)手(shou)房限售政策的(de)同(tong)(tong)時，全(quan)新的(de)二(er)手(shou)房交(jiao)易(yi)新模(mo)式(shi)(shi)也隨(sui)之出現。9月16日，南京(jing)全(quan)面推行(xing)二(er)手(shou)房“帶押過(guo)戶(hu)”模(mo)式(shi)(shi)。截至(zhi)推行(xing)當天(tian)，南京(jing)市(shi)不動產登記機構(gou)通過(guo)與中(zhong)國建設銀(yin)行(xing)、南京(jing)銀(yin)行(xing)等50余家銀(yin)行(xing)共同(tong)(tong)合作，全(quan)市(shi)已完成(cheng)158套房屋“帶押過(guo)戶(hu)”登記工作，交(jiao)易(yi)價值超(chao)5億元(yuan)。

但新房表(biao)現更(geng)為低迷，從克而瑞數據來看，2022年9月南京商(shang)品住宅(zhai)供應69萬平方米，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)67%；成(cheng)交50萬平方米，同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)25%，供銷量(liang)同(tong)比(bi)均下(xia)降(jiang)。未來一段時間，城市各板(ban)塊間的表(biao)現也將繼續分化。

10 月 14 日，佛山(shan)二(er)手(shou)房“帶押過(guo)戶”貸款業務在南海區率先試(shi)點推行；10月13日，工商銀行中山(shan)分行攜手(shou)貝殼房屋經紀成(cheng)功發放(fang)了(le)首筆“帶押過(guo)戶”二(er)手(shou)住房貸款業務；同(tong)日，鄭州發布通知明確，今年10月底(di)前實現(xian)存(cun)量(liang)房買賣“帶押過(guo)戶”，11月開始(shi)逐步(bu)全面推廣“帶押過(guo)戶”模(mo)式。

據每(mei)經(jing)頭條記者(zhe)不(bu)完全統計，自今(jin)年8月份以來，已有(you)超過20個城(cheng)市(shi)陸續宣布推出二手房“帶押(ya)過戶(hu)”的交易模式。這其中(zhong)(zhong)既有(you)深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點城(cheng)市(shi)，也有(you)中(zhong)(zhong)山、麗(li)水、濰坊、淮安等三四(si)線城(cheng)市(shi)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉9月21日向每經頭條記者表示，“帶押過(guo)戶”能夠加速(su)“連環單(dan)”交(jiao)易的節奏，為二(er)手房交(jiao)易注入了(le)強大的信用背書，暢通了(le)交(jiao)易流程，促進了(le)房屋(wu)流轉和良性循(xun)環。

需要(yao)注(zhu)意(yi)的是，雖然今年(nian)以(yi)來(lai)各地針(zhen)對二手房(fang)的政(zheng)策頻出(chu)，部(bu)分城(cheng)市(shi)的二手房(fang)成交(jiao)量也(ye)出(chu)現環比上漲，但成交(jiao)量時漲時跌(die)、起(qi)伏不定的現狀，也(ye)預(yu)示著(zhu)二手市(shi)場整體(ti)回暖(nuan)尚需時日。

11月16日(ri)，易居(ju)研究院智庫中心研究總監(jian)嚴躍進向每經頭條記者分析認為，“10月份二手房(fang)價格上(shang)漲的(de)城市數量是(shi)今年最少的(de)，10月份市場壓力其實(shi)是(shi)最大的(de)。”

嚴躍(yue)(yue)進(jin)指出，“特別是從二(er)手(shou)房的(de)(de)月度(du)交易態(tai)勢看，此(ci)前(qian)幾個月，一些(xie)城(cheng)市二(er)手(shou)房有一波(bo)較好(hao)的(de)(de)活(huo)躍(yue)(yue)行(xing)情(qing)，但(dan)后續月份類似(si)活(huo)躍(yue)(yue)態(tai)勢有所減弱(ruo)(ruo)。各(ge)地要積極宣傳二(er)手(shou)房交易免個稅、二(er)手(shou)房不限售等政策，以更好(hao)激(ji)活(huo)二(er)手(shou)房交易市場。各(ge)地雖然也(ye)有一些(xie)二(er)手(shou)房交易火熱的(de)(de)消息，但(dan)都是暫時性(xing)的(de)(de)，新房行(xing)情(qing)偏弱(ruo)(ruo)，二(er)手(shou)房也(ye)明顯會受影響。”

激活二手房市場，未來還會有(you)哪些招數(shu)？

（應受訪者要求，文中劉斌、蔣(jiang)(jiang)佳、張華、鄭林、李梅、蔣(jiang)(jiang)旭為化(hua)名）

每日經濟新聞

記者 黃(huang)婉(wan)銀(yin)

E-mail:

huangwanyin@wxsjbxx.com

每日經濟新聞

資(zi)深記者 王佳飛

E-mail:

wangjiafei@wxsjbxx.com

記者手記?|?安心過好自己的生活才是穩賺不賠的事情

房子(zi)是(shi)(shi)(shi)(shi)絕大多數普通人一輩(bei)子(zi)最重(zhong)要的資產之一，無論是(shi)(shi)(shi)(shi)房價上(shang)漲還是(shi)(shi)(shi)(shi)市場下(xia)行都會引起(qi)心態的波動(dong)。當下(xia)，在很多賣家糾結是(shi)(shi)(shi)(shi)否割肉賣房時，買家也在焦慮該(gai)不該(gai)買房或換房，既擔憂市場繼續(xu)下(xia)行又怕錯過筍(sun)盤(pan)。

在(zai)近幾個(ge)月的采訪中，記者發現，各(ge)地(di)二手房(fang)(fang)掛牌量激增下，降價賣房(fang)(fang)雖然是大(da)勢，但不同區(qu)域(yu)的降價幅度也存在(zai)差(cha)異。核(he)心城市大(da)部分降價是相對于(yu)前(qian)兩三(san)年的高位，只(zhi)有個(ge)別洼地(di)區(qu)域(yu)個(ge)別樓盤跌破買(mai)入價，業主急于(yu)套現而降價的房(fang)(fang)源要(yao)么很(hen)難搶到要(yao)么存在(zai)一定瑕疵。

買方(fang)市場讓(rang)買家有足夠的時間和機(ji)會選擇心儀的房源(yuan)，對于剛需自住(zhu)群(qun)體來(lai)說，不用(yong)過(guo)于焦慮未來(lai)市場形勢，住(zhu)房仍然是(shi)一個長期而穩(wen)定(ding)的需求，平穩(wen)的市場也是(shi)一個有利的交易環境。

正如記者在(zai)蘇(su)州(zhou)(zhou)采訪時遇到的(de)(de)一位業主，他在(zai)2019年(nian)高(gao)點以總價360萬(wan)元(yuan)買(mai)(mai)入了蘇(su)州(zhou)(zhou)工業園區湖東(dong)板塊一套二手房，今年(nian)為了換學區房，以320萬(wan)元(yuan)的(de)(de)價格賣掉了。不過這個(ge)客戶(hu)說，今年(nian)買(mai)(mai)的(de)(de)學區房也比去年(nian)買(mai)(mai)的(de)(de)時候便(bian)宜了一些，兩兩相抵倒也沒(mei)有虧(kui)什么。

賣房(fang)和買(mai)房(fang)只是一個過(guo)程，無(wu)論是“早(zao)買(mai)早(zao)享受”還是“等等黨(dang)”，做(zuo)好(hao)決定就無(wu)需過(guo)于焦慮(lv)市(shi)場形(xing)勢，安心過(guo)好(hao)自己的(de)生活才(cai)是穩賺不賠的(de)事情(qing)。

代表作品：

海(hai)南整治(zhi)人工島調查：保(bao)護海(hai)洋(yang)生態(tai)風暴(bao)中(zhong)拆改兩(liang)難

驚呆，1.66折(zhe)拍賣！海景房為(wei)何(he)跌到白(bai)菜價(jia)？

“管(guan)好不管(guan)死” 多(duo)地預售(shou)資金監管(guan)緊急(ji)升級：爛(lan)尾樓(lou)會(hui)消失嗎？

冬奧會帶火冰(bing)(bing)雪消費(fei)，房企“搶灘”萬億冰(bing)(bing)雪產業(ye)勝算幾何？

二手房貸款(kuan)標準(zhun)，指(zhi)導價(jia)(jia)、成交價(jia)(jia)、評估價(jia)(jia)誰主定價(jia)(jia)？

馮侖“挪用資(zi)金疑案”背后：三亞萬通舊部反目(mu) 地產項目(mu)曾涉變相無證預售

參(can)考資料(liao)：

[1]?國(guo)家統計局《2022年10月份(fen)70個(ge)大(da)中(zhong)城市中(zhong)商品住(zhu)宅(zhai)銷售價格變動情況》

[2] 深圳中原研究中心《2022深圳二手房價(jia)格壓(ya)力(li)測(ce)試報告》

[3]?我愛(ai)我家南京研究(jiu)院《2022年（1-10月）南京二手房成交熱門小區TOP100榜》

[4]?貝殼研究院《樓市月報》

[5]?深圳(zhen)市(shi)房地產中(zhong)介協會《深圳(zhen)市(shi)房地產中(zhong)介行(xing)業2022年(nian)第44周周報》

[6]?樂(le)有家研究中心《2022年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)深圳樓市報告》

記者|黃婉銀?王佳飛

編輯|魏文(wen)藝?段(duan)煉 杜恒峰

校對|王月龍

統籌|易啟江?

視覺|蔡沛君

視頻|張軼

排版|魏文藝

｜每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞 ?nbdnews??原(yuan)創(chuang)文章(zhang)｜

未經(jing)許(xu)可禁止(zhi)轉(zhuan)載、摘編、復制及鏡像(xiang)等使用