每(mei)經(jing)記者｜黃(huang)婉銀(yin) 王佳飛    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

把房(fang)子賣掉的(de)那一刻，懸在(zai)張華心里7個月(yue)的(de)那塊(kuai)石頭終于落地。為了賣掉南京這套房(fang)，張華前前后(hou)后(hou)降(jiang)價超過60萬元。

2022年(nian)下半年(nian)以來(lai)，多個(ge)城市(shi)都有像(xiang)張華一(yi)樣，需要降價才能賣掉二手房(fang)的業(ye)主。無論是曾經房(fang)價一(yi)騎絕塵的深圳、杭州，還是處(chu)于房(fang)價洼(wa)地的衛星(xing)城市(shi)、郊(jiao)區，二手房(fang)價格下跌勢頭仍持續。

11月16日(ri)，國家統計局發(fa)布(bu)數據顯示，10月份(fen)全國70城二手住(zhu)宅(zhai)價(jia)格指數環(huan)比下降(jiang)(jiang)0.5%，同(tong)比下降(jiang)(jiang)3.7%。一線(xian)城市二手住(zhu)宅(zhai)價(jia)格同(tong)比上漲(zhang)1.3%，但環(huan)比已(yi)連降(jiang)(jiang)兩月，二三線(xian)城市二手住(zhu)宅(zhai)價(jia)格同(tong)比環(huan)比均持續下降(jiang)(jiang)。

與此同時(shi)，各(ge)地待(dai)售的二手(shou)房(fang)掛牌(pai)量持續(xu)攀升。在鏈家平(ping)臺上，目前(qian)已經有廣州(zhou)、杭州(zhou)、蘇(su)州(zhou)、南京、天津、重(zhong)慶、合肥等(deng)十余個城市二手(shou)房(fang)掛牌(pai)量超過10萬套(tao)，其(qi)中南京、天津、重(zhong)慶等(deng)城市掛牌(pai)量已經突破15萬套(tao)。

降(jiang)價(jia)(jia)(jia)，成為(wei)很多二手房(fang)業(ye)主(zhu)賣(mai)房(fang)路上不得不考慮的(de)(de)動作。而降(jiang)價(jia)(jia)(jia)一旦開(kai)始(shi)，就成為(wei)一場(chang)新(xin)的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格內(nei)耗。如廣州(zhou)兩個(ge)隔壁小區的(de)(de)業(ye)主(zhu)互相跟(gen)降(jiang)掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)，最近3個(ge)月調(diao)價(jia)(jia)(jia)5次；鄭(zheng)州(zhou)有小區業(ye)主(zhu)的(de)(de)最新(xin)二手房(fang)源(yuan)掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)比2021年買入(ru)價(jia)(jia)(jia)低了15萬元。

11月15日(ri)，深圳中原研究中心推出一份二手(shou)房價(jia)格(ge)壓力(li)測試，壓力(li)值為(wei)負數(shu)時可以理解為(wei)“爆倉”。該測試顯示(shi)，深圳鹽田、坪山、龍崗、羅(luo)湖四(si)區目前的平均(jun)(jun)價(jia)格(ge)壓力(li)值均(jun)(jun)為(wei)負數(shu)，即(ji)均(jun)(jun)價(jia)已經低于持有(you)成本。2017年至(zhi)今買(mai)房的深圳業主，預計有(you)八成以上都扛不住樓市再跌10%了。

蘇州工業園區的房產中(zhong)介門店 每(mei)經記者(zhe) 黃婉銀 攝

廣州增城投資客半價出售

增城(cheng)區位(wei)于廣州的東邊，距離市中(zhong)心珠江新(xin)城(cheng)車程(cheng)約(yue)30~50公(gong)里。2016年以來，借整體房價(jia)飛漲和(he)政策利好(hao)的東風，增城(cheng)樓市如日中(zhong)天，成交均(jun)價(jia)從(cong)單(dan)價(jia)幾(ji)千元(yuan)一路突(tu)破(po)到3萬元(yuan)。

由于連(lian)通增城和廣(guang)州(zhou)市(shi)區(qu)的地(di)鐵(tie)21號線、穗莞深城際軌道(dao)等交通利(li)好(hao)逐漸(jian)兌現，以及不限購、不限貸(dai)的上車和投資優勢，使得眾多剛需和投資客涌入增城。

程先生(sheng)就是(shi)其(qi)中(zhong)一位投資客，他一口氣在(zai)(zai)增城、黃(huang)埔全(quan)款購(gou)入多套(tao)新房(fang)，其(qi)中(zhong)兩套(tao)在(zai)(zai)靠近地鐵21號(hao)線鳳崗站的保利中(zhong)航城二期。《每日經濟新聞》記者了解到，該項目2019年入市銷售時均價為2萬~2.6萬元/平(ping)方米(mi)。

以買(mai)入均價(jia)2萬(wan)元/平方米(mi)計算，程(cheng)先生一套(tao)房(fang)在(zai)2019年(nian)(nian)的買(mai)入價(jia)約193萬(wan)元。2022年(nian)(nian)程(cheng)先生準備(bei)出(chu)售(shou)增城(cheng)的三套(tao)房(fang)子(zi)，年(nian)(nian)初兩套(tao)保(bao)利(li)中航城(cheng)二期的房(fang)子(zi)掛(gua)牌價(jia)都(dou)在(zai)210萬(wan)元左右(you)。

8月前(qian)后，因為需要資金周轉，程先(xian)生(sheng)先(xian)賣掉附(fu)近一套(tao)房后，又(you)一口氣將保利中航城(cheng)二期兩套(tao)房子降至123萬元出售，均價約12775元/平方米，這一價格較買入價接近腰斬，也是該小(xiao)區目前(qian)成(cheng)交最低價。

11月初，記者(zhe)走訪保(bao)利中航城(cheng)時，以購房者(zhe)身份從熟悉程先(xian)生(sheng)交(jiao)易過程的(de)(de)中介(jie)劉斌處了(le)解到，程先(xian)生(sheng)的(de)(de)兩套房都是(shi)建面(mian)約(yue)96平方米(mi)的(de)(de)復式三(san)房，均位(wei)于小區一樓，最終的(de)(de)成交(jiao)總價(jia)分別為123萬元和113萬元，成交(jiao)單價(jia)約(yue)11737元/平方米(mi)，113萬元這套和年(nian)初掛牌(pai)價(jia)相(xiang)比(bi)降價(jia)近100萬元。有業主甚(shen)至表示，“這種便宜百年(nian)一遇”。

由于程先生自(zi)身就是(shi)全款買(mai)房(fang)，加上需要用錢，他要求買(mai)家也得付(fu)全款。劉(liu)斌(bin)說，這兩(liang)套(tao)房(fang)子當天很快就成(cheng)交，兩(liang)位買(mai)家都(dou)未去現(xian)場看(kan)房(fang)。“期間有不少客戶詢問過我，但真(zhen)正(zheng)能(neng)下手的人很少。兩(liang)套(tao)房(fang)子都(dou)在1樓，很多人還(huan)是(shi)有所(suo)顧慮。這樣(yang)的便(bian)宜(yi)很難得有，也不是(shi)每個人都(dou)能(neng)撿得到。”

記者在保(bao)利中航城實地走訪看到，不同于廣(guang)州一(yi)般(ban)新小區(qu)有1~2層樓的(de)挑高建房(fang)（即住房(fang)從2樓或3樓開(kai)(kai)始(shi)建起），保(bao)利中航城的(de)住宅(zhai)從1樓就(jiu)開(kai)(kai)始(shi)，打開(kai)(kai)房(fang)門外面就(jiu)是樓棟的(de)入戶大堂電梯口，沒有圍擋(dang)和隔斷，從小區(qu)的(de)公區(qu)或綠化叢就(jiu)能翻進(jin)一(yi)樓的(de)陽臺。

在鏈家平(ping)臺(tai)上，保(bao)利中航城二期有42套在售房(fang)源(yuan)(yuan)，掛牌(pai)均(jun)價在22780元(yuan)/平(ping)方米，2套歷史(shi)成交房(fang)源(yuan)(yuan)就是程先(xian)生出售的那兩(liang)套房(fang)，他也以一己之力(li)將保(bao)利中航城二期的10月(yue)參考均(jun)價拉(la)低至(zhi)15998元(yuan)/平(ping)方米。

劉斌透露，保利(li)中航城(cheng)一期二期都(dou)有(you)不少投資(zi)客(ke)或者(zhe)做生意的業主(zhu)，缺(que)錢時就容易大(da)幅(fu)降價(jia)賣房(fang)套現。可供對(dui)比的是(shi)，比保利(li)中航城(cheng)離地鐵還遠一些的一個小(xiao)區，均價(jia)都(dou)更(geng)高，因為剛需客(ke)更(geng)多，“基本是(shi)自(zi)己住的那種，真正有(you)幾個人能夠(gou)接受虧損幾十(shi)萬去賣房(fang)？”

保利中(zhong)航城一(yi)期近期的成交房(fang)(fang)源總價(jia)在160萬(wan)(wan)(wan)~170萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，曾有業(ye)主因做生意(yi)急用錢，一(yi)口氣將總價(jia)降到(dao)137萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，降價(jia)僅(jin)一(yi)個小時房(fang)(fang)源就(jiu)成交了。還有房(fang)(fang)源掛牌一(yi)年不(bu)斷降價(jia)至150萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)以下仍未賣出，而2021年這套房(fang)(fang)源曾有買家(jia)出180萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)并包(bao)增值稅，業(ye)主當時仍不(bu)愿意(yi)賣。

蔣佳十分慶幸2021年勸父母賣掉(diao)了增城的房(fang)子。11月(yue)(yue)10日，她(ta)(ta)告訴(su)記者，她(ta)(ta)們家在新(xin)塘沙村(cun)附(fu)近的一(yi)(yi)套二手房(fang)從(cong)2020年初(chu)一(yi)(yi)直(zhi)掛(gua)牌(pai)到2021年初(chu)，均(jun)價2.4萬(wan)元/平方米，一(yi)(yi)個月(yue)(yue)時(shi)間僅(jin)一(yi)(yi)個人(ren)來看房(fang)。

2021年(nian)初，蔣佳(jia)預感(gan)到(dao)增城(cheng)房價已經見頂，周(zhou)邊一些重要(yao)規劃(hua)遲遲未(wei)落地，勸父母將(jiang)房子降(jiang)價，置換到(dao)抗(kang)跌的市區(qu)天河，她也發現(xian)小(xiao)區(qu)有不少投(tou)資客(ke)。“我們家隔壁和上面(mian)兩層全(quan)是投(tou)資客(ke)，三層12戶(hu)，大概就三四戶(hu)是自住。”

均(jun)價降到2.2萬元(yuan)/平方(fang)米后，蔣佳家(jia)的房子很快(kuai)就成交(jiao)了。2022年9月，她回看跟她家(jia)樓層(ceng)朝向(xiang)面積都差不(bu)多的戶型成交(jiao)價，差價約(yue)50萬元(yuan)。

南京一老房降63萬賣掉

把房(fang)子賣掉的(de)那(nei)(nei)一刻，懸在張華(hua)心里7個月(yue)的(de)那(nei)(nei)塊石頭(tou)終于落(luo)地(di)。為了賣掉這(zhe)套房(fang)，身為剛(gang)需(xu)客的(de)張華(hua)前前后后降價超過60萬元。

“2022年收入驟減，負(fu)債壓力(li)加大，不(bu)得(de)不(bu)說(shuo)服父母賣掉家(jia)里(li)的(de)二(er)手房(fang)來緩解一部分貸(dai)款壓力(li)。”7月(yue)2日，張(zhang)華在和記者聊起(qi)他出(chu)售(shou)二(er)手房(fang)的(de)事時仍顯得(de)很無奈(nai)。

張華(hua)是一(yi)位“90后”南京人，早在(zai)2020年，他(ta)和妻子就準備購入一(yi)套新(xin)居(ju)作為婚房(fang)。那(nei)一(yi)年堪稱新(xin)房(fang)搖(yao)號(hao)大年，包括南京在(zai)內(nei)的熱點城(cheng)市均多次出現樓市“萬人搖(yao)”現象(xiang)。

當(dang)時，張華看中了燕子磯仁恒公園(yuan)世(shi)紀的新房(fang)，均價(jia)(jia)38900元(yuan)/平(ping)方米，最(zui)高價(jia)(jia)達(da)到(dao)42700元(yuan)/平(ping)方米，這個價(jia)(jia)格(ge)被(bei)市場稱作“捅破了區(qu)域房(fang)價(jia)(jia)天花板(ban)”。

即便如此，這(zhe)個樓盤在2020年(nian)下半年(nian)仍然吸(xi)引到超800組有效報名，中簽(qian)率(lv)23.7%，開盤當天基(ji)本售罄，張(zhang)華成為其中的幸運(yun)兒。

總價500萬(wan)元左右的(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，張華給了五成首付，由(you)于張華的(de)(de)妻(qi)子(zi)(zi)婚前還購(gou)置了一套房(fang)，兩個(ge)人的(de)(de)房(fang)貸(dai)車貸(dai)加起來月(yue)供達到(dao)3萬(wan)元左右。

當然張(zhang)華也并非硬加杠桿，他是一個地產行業從業者，在(zai)(zai)2021年以前，他年收入一直穩(wen)定在(zai)(zai)50萬元左右，夫妻(qi)倆每(mei)個月的工資覆蓋月供基(ji)本沒什么(me)壓力。

沒想到(dao)的是(shi)，2021年開始房(fang)地產行(xing)業陡(dou)然下行(xing)，加之(zhi)疫(yi)情等(deng)因素(su)影響(xiang)，張(zhang)華最近一(yi)年的年收入銳減到(dao)10萬元左右。“我們除了工資(zi)也沒有其(qi)他什(shen)么收入，只能先把家里的老房(fang)子(zi)賣(mai)掉來還一(yi)些貸款，減輕月供壓力。”

張華的新房在2021年初交付(fu)入(ru)住(zhu)，但(dan)這套新房要等到(dao)2023年5月之后才能“解禁”限售。

2022年(nian)5月(yue)，南京出臺(tai)限(xian)售松綁新政(zheng)，將新房限(xian)售時(shi)間從原來(lai)的辦理產權證滿3年(nian)，調整為合(he)同備案日期滿3年(nian)。這一政(zheng)策也刺激了二手房掛牌量大(da)幅增加。

無奈之下，張華準備賣掉一套在南京鼓樓區四平路義民(min)新(xin)村的房子，這是他父(fu)母2005年(nian)以5000元/平方米左右(you)的單(dan)價(jia)購入的。房子是73.23平方米的三房一衛，簡(jian)單(dan)裝修，小區剛剛翻(fan)新(xin)過。

不過兩年(nian)時間(jian)，房(fang)地產市場行情(qing)已經截然(ran)相反(fan)，2020年(nian)是買房(fang)難，2022年(nian)卻是賣房(fang)難。張華在2021年(nian)底就(jiu)將這套房(fang)子(zi)掛牌，最開始的掛牌價是226萬元(yuan)。

雖然(ran)掛牌超(chao)過半年，每個月都(dou)會有兩三組人去看房，但張(zhang)華一直沒(mei)有遇到有明確意向的(de)買(mai)家(jia)，房子的(de)掛牌價格也從最開始的(de)226萬(wan)元(yuan)(yuan)多次調(diao)價至189萬(wan)元(yuan)(yuan)。

這套房源(yuan)的中(zhong)介評(ping)價說：“5樓掛(gua)價25809元(yuan)/平方(fang)米(mi)就(jiu)應該能(neng)感(gan)覺(jue)出來業主誠(cheng)心了。”義民新村(cun)6月的參(can)考均價環比5月下滑了3.25%至26608元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

鏈家網(wang)的(de)掛(gua)牌(pai)信息(xi)顯示，跟張華家同面積但戶型為兩房一廳的(de)一套7樓(lou)（頂樓(lou)）房源，掛(gua)牌(pai)價199萬元，均價27009元/平方(fang)米，這(zhe)套房源2021年11月的(de)初始掛(gua)牌(pai)價格為208萬元。

義民新村是1997年建成的(de)老房(fang)子(zi)，雖然總價低、保養好，但由于這類房(fang)子(zi)在南京市(shi)場(chang)眾多，在當(dang)下的(de)市(shi)場(chang)環境(jing)下，出售的(de)競爭壓力無(wu)疑(yi)很大，身為(wei)地(di)產從業者的(de)張(zhang)華有著深刻(ke)的(de)感(gan)受。

“現在新房都(dou)不好賣了(le)(le)，更別說(shuo)二手(shou)房，尤其對于鼓樓區(qu)這類主城區(qu)來(lai)說(shuo)，大部分購房需求都(dou)屬于置換(huan)，而且(qie)是從(cong)二手(shou)房置換(huan)到(dao)新房，不太愿意買二手(shou)。再加(jia)上(shang)現在南京二手(shou)房掛牌量很(hen)大，競(jing)爭(zheng)激烈，成交(jiao)壓(ya)力(li)確(que)實(shi)很(hen)大，我們這種老房子除了(le)(le)價格真的沒(mei)什么競(jing)爭(zheng)力(li)。”

對比蘇(su)州，南京的(de)二手(shou)房(fang)掛(gua)(gua)牌(pai)增(zeng)量雖然少一些(xie)，但(dan)成交也表現(xian)出跟蘇(su)州一樣的(de)走勢。從7月初到(dao)10月初，南京二手(shou)房(fang)掛(gua)(gua)牌(pai)量增(zeng)長9000套(tao)(tao)(tao)至14.76萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)，平均每天(tian)有約150套(tao)(tao)(tao)新增(zeng)掛(gua)(gua)牌(pai)房(fang)源。而2019~2021年同期，南京的(de)二手(shou)房(fang)掛(gua)(gua)牌(pai)量分(fen)別為(wei)7萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)、10萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)、13萬(wan)(wan)套(tao)(tao)(tao)。

據我愛我家南(nan)京研究院統計，南(nan)京7月(yue)交易量(liang)突(tu)破8000套創下2022年月(yue)度新高(gao)，8月(yue)成交量(liang)近(jin)15個(ge)月(yue)來首次實現同比正向增幅(fu)，但9月(yue)全市交易量(liang)僅6757套，環(huan)比下跌(die)10.5%；10月(yue)成交量(liang)進一步下降(jiang)至(zhi)5567套。

中(zhong)指研(yan)究院(yuan)南京(jing)分院(yuan)高(gao)(gao)級分析師趙芊(qian)10月10日(ri)告訴《每日(ri)經濟新(xin)(xin)(xin)聞》記者，在二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)置換(huan)退(tui)個稅(shui)的政策加持下，后期南京(jing)二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌量(liang)或將(jiang)繼續走高(gao)(gao)，但是價格(ge)更多是回歸理性。“之前由于市場(chang)較(jiao)好，新(xin)(xin)(xin)房(fang)搖號中(zhong)簽率低，部(bu)分板(ban)塊新(xin)(xin)(xin)房(fang)與二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)價格(ge)倒掛較(jiao)明顯，二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌價較(jiao)高(gao)(gao)。隨著市場(chang)周期的變化，核心板(ban)塊二(er)(er)(er)手(shou)房(fang)價格(ge)依然比較(jiao)堅挺，遠(yuan)郊(jiao)板(ban)塊價格(ge)下降(jiang)較(jiao)為(wei)明顯。”

從賣方市場到買(mai)方市場后，二手房(fang)客(ke)戶(hu)不僅有(you)更(geng)多的房(fang)源對比(bi)，在價格談判上(shang)也更(geng)加強勢。張(zhang)(zhang)華就遇到過幾(ji)個原本對房(fang)源很滿意，但壓(ya)價壓(ya)得很夸張(zhang)(zhang)的客(ke)戶(hu)。

賣房(fang)過(guo)程對張華來說無疑也是一種煎(jian)熬，“價格方(fang)面我們一直也在(zai)調整，現在(zai)壓力真(zhen)的蠻大(da)，這套房(fang)子如果(guo)不賣掉的話，新房(fang)子后(hou)面月供確實不知道怎么(me)周轉了。挺幾(ji)個(ge)月甚至半年可以，再往后(hou)面就有點挺不住(zhu)了。”

最終，張(zhang)華以163萬(wan)元(yuan)的價格賣掉了這套房，較最開(kai)始(shi)的掛牌價降了63萬(wan)元(yuan)。對于(yu)普(pu)通人來說(shuo)，每一次降價幾萬(wan)甚至(zhi)幾十(shi)萬(wan)元(yuan)都是一個無比糾結而艱難的決定。

多城掛牌量突破10萬套

在鏈家平臺上(shang)，目前已經有廣州、重慶、南京(jing)、天(tian)津、合肥、南京(jing)、沈陽、西安等十余個(ge)城市(shi)二(er)手房(fang)掛(gua)牌量超過(guo)10萬(wan)套(tao)，其中(zhong)重慶、南京(jing)、天(tian)津等城市(shi)掛(gua)牌量已經突破15萬(wan)套(tao)。

6月30日(ri)，在蘇州工(gong)業園區(qu)一家中(zhong)介門店，店長李梅告訴記(ji)者：“最近(jin)二手房業主問得最多的就是目前市場(chang)如何、小區(qu)成交(jiao)量怎么樣、想換房該(gai)怎么做、房子要(yao)不要(yao)掛(gua)出(chu)來、掛(gua)多少價位比較合(he)適等。”

據李梅介紹，蘇州限售放松政策出來(lai)那幾天(tian)，就有(you)房(fang)(fang)東陸續(xu)在(zai)網上或者進門店咨詢，想先(xian)掛一下(xia)房(fang)(fang)源(yuan)試(shi)一下(xia)，其中也包(bao)括(kuo)2019年(nian)房(fang)(fang)價高點買入、剛好被限售的房(fang)(fang)源(yuan)業主。

“房(fang)(fang)多(duo)客(ke)少(shao)的狀態(tai)也(ye)讓二手房(fang)(fang)買(mai)家(jia)有(you)更多(duo)還(huan)價(jia)的底氣，理由也(ye)足夠真實——現(xian)在手里錢有(you)限(xian)、收(shou)入(ru)也(ye)比(bi)之前低了。兩三百萬(wan)(wan)(wan)元的房(fang)(fang)子砍(kan)(kan)價(jia)十幾(ji)萬(wan)(wan)(wan)元都是常見的事兒，如有(you)買(mai)家(jia)將一套380萬(wan)(wan)(wan)元的房(fang)(fang)子砍(kan)(kan)到330萬(wan)(wan)(wan)元。”李(li)梅說，交易(yi)的平衡(heng)點就在于是買(mai)家(jia)還(huan)是賣家(jia)更著急。

蘇州工業園(yuan)區(qu)湖(hu)東板塊(kuai)有一(yi)個小(xiao)區(qu)，其二手房(fang)(fang)源(yuan)以往(wang)成(cheng)交(jiao)總(zong)價(jia)都在(zai)180萬元(yuan)(yuan)以上，屬于剛需上車盤(pan)，小(xiao)區(qu)均價(jia)在(zai)23900元(yuan)(yuan)/平方米(mi)左右(you)。但(dan)在(zai)7月份，一(yi)套(tao)房(fang)(fang)源(yuan)的成(cheng)交(jiao)價(jia)已(yi)經跌(die)破20000元(yuan)(yuan)/平方米(mi)。最近有一(yi)套(tao)房(fang)(fang)源(yuan)掛了(le)175萬元(yuan)(yuan)，比同類房(fang)(fang)源(yuan)低了(le)好(hao)幾十萬元(yuan)(yuan)，有買家看(kan)后(hou)對房(fang)(fang)源(yuan)和(he)價(jia)格(ge)都比較滿意。

深圳(zhen)市房(fang)地產中介協會數(shu)據顯示，截至11月1日(ri)(ri)(ri)，根據四大(da)行（樂有(you)(you)家、世(shi)華、貝殼找房(fang)、中原）公開(kai)掛(gua)盤數(shu)據統(tong)計(ji)，全市共掛(gua)盤出(chu)售(shou)二手(shou)房(fang)源102442套(tao)（存(cun)重復房(fang)源，后(hou)同(tong)），對比(bi)10月1日(ri)(ri)(ri)統(tong)計(ji)的97402套(tao)掛(gua)牌房(fang)源增加(jia)5040套(tao)，環(huan)(huan)比(bi)增長率(lv)為5.2%。市場掛(gua)牌量再次上(shang)(shang)漲，反映出(chu)業主出(chu)售(shou)意(yi)愿有(you)(you)所(suo)上(shang)(shang)升。截至11月14日(ri)(ri)(ri)，深圳(zhen)全市的有(you)(you)效在售(shou)二手(shou)房(fang)源突破(po)4.2萬套(tao)，環(huan)(huan)比(bi)上(shang)(shang)周（10月31日(ri)(ri)(ri)-11月6日(ri)(ri)(ri)）增加(jia)948套(tao)。

11月15日，深圳中(zhong)原(yuan)研究(jiu)中(zhong)心推出(chu)一份二(er)手(shou)房價(jia)格壓力(li)測試，壓力(li)值(zhi)為負數的(de)時候，可以理解為“爆倉(cang)”，深圳的(de)鹽(yan)田、坪山、龍崗、羅湖(hu)四(si)區(qu)目(mu)前的(de)平均(jun)價(jia)格壓力(li)值(zhi)均(jun)為負數，換言之，就是均(jun)價(jia)已經(jing)低(di)于持有成(cheng)本。

據(ju)中(zhong)原測算，2017年至(zhi)今(jin)買(mai)房的深圳業主，預計(ji)有(you)八成(cheng)以(yi)上都(dou)扛不住樓(lou)市再跌10%了。在56個樣本(ben)樓(lou)盤中(zhong)，24個樓(lou)盤價格(ge)壓力值已經為(wei)負，出(chu)現(xian)虧損。一旦平均(jun)價格(ge)再跌10%，即(ji)便不計(ji)算后續(xu)的貸款利息等成(cheng)本(ben)，那么超過八成(cheng)的樓(lou)盤價格(ge)也將低于持有(you)成(cheng)本(ben)。

“帶押過戶”能否激活交易？

7月1日下午，在(zai)蘇州吳中區一新盤售樓(lou)處，項目負(fu)責人蔣旭正忙著(zhu)跟團隊商量線上平臺的推(tui)廣策劃方(fang)案。雖(sui)然蘇州新政之后客戶到訪量有所(suo)增多，但遠(yuan)不足以往平均水(shui)平。

在蔣旭項(xiang)目接待(dai)的(de)客(ke)戶中，大約30%~40%都(dou)是考(kao)慮賣(mai)掉二手房(fang)(fang)(fang)換新(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)客(ke)戶。但(dan)由于(yu)二手房(fang)(fang)(fang)源出售(shou)難、成(cheng)交周期(qi)(qi)長，也影(ying)響到(dao)新(xin)房(fang)(fang)(fang)的(de)去化(hua)。“我們很多客(ke)群雖然現(xian)在來看了，但(dan)要買得(de)等到(dao)他(ta)們把二手房(fang)(fang)(fang)賣(mai)掉才(cai)可以(yi)，這個周期(qi)(qi)起(qi)碼要半(ban)年左右。”

在蔣(jiang)旭看來，房(fang)子難賣(mai)，是因(yin)為市場上的(de)(de)存量房(fang)比較(jiao)多，比如(ru)他們項目(mu)所在板(ban)塊的(de)(de)在售二(er)手房(fang)數量是吳中(zhong)區(qu)最多的(de)(de)。“疫情(qing)后業主對居住品質(zhi)和衛生間等要求的(de)(de)改(gai)變，換房(fang)的(de)(de)群(qun)體基本只會考(kao)慮新盤(pan)或次(ci)新盤(pan)，戶(hu)型比較(jiao)落后、年代(dai)比較(jiao)久的(de)(de)二(er)手樓盤(pan)數量多但(dan)接(jie)盤(pan)群(qun)體又少(shao)。”

“新政之(zhi)后，整體客戶(hu)量(liang)上(shang)來(lai)了，但是(shi)(shi)觀(guan)望(wang)的人還(huan)是(shi)(shi)蠻多。對剛需(xu)客戶(hu)的觸動(dong)不大，主要還(huan)是(shi)(shi)改善群(qun)體。”8月25日，蘇(su)州柒玖(jiu)房產營銷策劃有限公司(si)負(fu)責人李(li)杰接(jie)受《每日經濟新聞》記者電話采訪時(shi)表示，近期蘇(su)州新房、二(er)手房市(shi)場都(dou)比(bi)較(jiao)低迷，8月的成交跟(gen)6月相(xiang)比(bi)市(shi)場下(xia)滑(hua)了差不多一(yi)半，跟(gen)上(shang)個月比(bi)也下(xia)降了約(yue)30%。 在李(li)杰看來(lai)，當下(xia)是(shi)(shi)剛需(xu)買房或換房比(bi)較(jiao)好的時(shi)期。兩個月前(qian)，他也將自(zi)己(ji)在吳江的二(er)手房掛(gua)牌，準備換一(yi)套(tao)房。前(qian)前(qian)后后，李(li)杰已經多次調低了自(zi)己(ji)房子的掛(gua)牌價(jia)(jia)格，累計(ji)降價(jia)(jia)約(yue)70萬(wan)元。

“這套(tao)房之(zhi)前市場(chang)好的時(shi)候差不多能(neng)賣(mai)260萬元左右(you)，我(wo)現(xian)在賣(mai)190萬元，還帶一個(ge)車(che)位。現(xian)在降到(dao)(dao)我(wo)自己都很難接(jie)受，但是沒辦法(fa)，看房的人(ren)雖然(ran)有，能(neng)真正到(dao)(dao)談價格(ge)地步(bu)的人(ren)很少。”

與此同(tong)時(shi)，李杰看(kan)中(zhong)準(zhun)備換進的(de)房(fang)源價格也在(zai)降。“一些(xie)著(zhu)急(ji)住的(de)剛需客戶還是會適時(shi)出手，因為(wei)現(xian)在(zai)貸款利(li)率低，首付款要求也不(bu)高。我覺(jue)得蘇州到2022年底(di)之前(qian)市場價格應該不(bu)會上浮，存在(zai)繼續(xu)下行的(de)可能。”

10月(yue)10日(ri)，中指研究院蘇(su)州分(fen)院高(gao)級分(fen)析(xi)師(shi)金珂通過微(wei)信向記者(zhe)(zhe)表示，樓市(shi)政策、房貸利率等(deng)利好，一(yi)定程度上推動了(le)二手(shou)房掛牌量和(he)成交量上升，但(dan)近幾月(yue)多(duo)數城市(shi)樓市(shi)相關政策波動反復，對賣房者(zhe)(zhe)和(he)購房者(zhe)(zhe)的(de)心理(li)都(dou)產生了(le)一(yi)些影響，加(jia)深了(le)觀望(wang)等(deng)待情緒，這(zhe)種狀態短期(qi)內(nei)可能還會延續，預(yu)期(qi)偏弱以及疫情的(de)不確(que)定性(xing)仍(reng)是(shi)影響市(shi)場的(de)關鍵因(yin)素。

如9月中(zhong)旬，蘇(su)州(zhou)全(quan)域放開(kai)限(xian)購(gou)(gou)政策還(huan)出現“一日游(you)”的景(jing)象，作為首個全(quan)域放開(kai)限(xian)購(gou)(gou)的“強二線”城(cheng)市，當天蘇(su)州(zhou)房(fang)地產市場反(fan)應就頗為熱鬧，但這樣的熱鬧沒(mei)能持續過(guo)24小時。

金珂認(ren)為，政策端對市場的真實(shi)影(ying)響需(xu)要時間反(fan)應，9月全國各城市頻(pin)繁釋(shi)放利好政策以(yi)穩(wen)(wen)市場、穩(wen)(wen)預期，蘇州住宅市場也存在一定波動(dong)，但(dan)購房(fang)者仍存在較濃的觀望等(deng)待(dai)心(xin)理。

為(wei)促(cu)進二(er)(er)手房(fang)市場交易，2022年以來，各地持續(xu)放松此前實(shi)施的(de)二(er)(er)手房(fang)相關政策(ce)，包括二(er)(er)手房(fang)限售年限縮(suo)短(duan)、取消二(er)(er)手房(fang)限售、二(er)(er)手房(fang)指(zhi)導價退場、加速落地“帶押(ya)過戶”模式等(deng)，從(cong)交易環節(jie)、交易門(men)檻(jian)等(deng)層面支持二(er)(er)手房(fang)市場。

早在2022年(nian)5月，蘇州就取消了二手房限(xian)(xian)售；常(chang)州則宣布，從9月1日(ri)宣布全面(mian)取消二手房限(xian)(xian)售。不過，多數城市采用的方(fang)式是(shi)縮(suo)短二手房限(xian)(xian)售年(nian)限(xian)(xian)。

事(shi)實(shi)(shi)上，2021年(nian)2月深(shen)圳率先(xian)推出二(er)手(shou)房(fang)參(can)考價(jia)時，市場對其作(zuo)用尚存(cun)懷疑態度(du)。現實(shi)(shi)是，不到一年(nian)時間，該政策便成(cheng)為不少城市二(er)手(shou)房(fang)市場交易(yi)的一把度(du)量尺和砝碼，真(zhen)真(zhen)實(shi)(shi)實(shi)(shi)把部(bu)分二(er)手(shou)房(fang)房(fang)價(jia)壓(ya)到了尺度(du)線上下。

以(yi)深(shen)圳(zhen)為例，樂有家研(yan)究(jiu)中(zhong)心統(tong)計顯示，從2021年(nian)(nian)10月份開始，深(shen)圳(zhen)成(cheng)(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)與參(can)考價(jia)(jia)偏差(cha)值大于20%的(de)房(fang)源占比由此前的(de)33%~56%減少(shao)為20%左右(you)，2022年(nian)(nian)6月占比僅17%。而10%偏差(cha)值以(yi)內房(fang)源的(de)占比目前在40%~50%，可見市面上半數成(cheng)(cheng)交(jiao)房(fang)源基本都(dou)能“按參(can)考價(jia)(jia)賣”，這已經(jing)成(cheng)(cheng)為當前深(shen)圳(zhen)二手樓市的(de)大趨勢。

顯然，二(er)手房參考價成為(wei)(wei)各(ge)地二(er)手房成交下滑(hua)的主(zhu)要(yao)原因之一。也因此(ci)，2022年7月(yue)，西(xi)安(an)成為(wei)(wei)首個明確取(qu)消(xiao)二(er)手房指(zhi)導價的城市，此(ci)后，合肥(fei)等地跟進。目前，除(chu)深圳、上(shang)海外，西(xi)安(an)、廣州(zhou)、合肥(fei)等13城的二(er)手房指(zhi)導價已悄然退(tui)場(chang)。

與此(ci)同時(shi)，各(ge)地在(zai)紛(fen)紛(fen)松綁此(ci)前二(er)(er)手(shou)房(fang)限售政策的同時(shi)，全新的二(er)(er)手(shou)房(fang)交易(yi)新模(mo)(mo)式(shi)也隨之出現(xian)。9月16日，南京全面(mian)推(tui)行二(er)(er)手(shou)房(fang)“帶押過戶(hu)”模(mo)(mo)式(shi)。截(jie)至推(tui)行當天(tian)，南京市不動(dong)產登(deng)記(ji)機構通(tong)過與中國建設銀(yin)行、南京銀(yin)行等50余家銀(yin)行共同合(he)作(zuo)，全市已完成158套(tao)房(fang)屋“帶押過戶(hu)”登(deng)記(ji)工作(zuo)，交易(yi)價(jia)值超5億元。

而新房表現(xian)更(geng)為低迷，從克而瑞數據來看(kan)，2022年9月南京(jing)商品住(zhu)宅供應69萬平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比下降67%；成(cheng)交50萬平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)比下降25%，供銷量同(tong)比均下降。未來一段(duan)時間(jian)，城(cheng)市各板塊間(jian)的表現(xian)也將(jiang)繼續(xu)分化。

10 月(yue) 14 日，佛山二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)“帶(dai)押過(guo)戶”貸(dai)款業務在南海區率先試(shi)點推行；10月(yue)13日，工商銀行中(zhong)山分行攜手(shou)(shou)貝殼房(fang)屋經紀成(cheng)功發(fa)放(fang)了首筆“帶(dai)押過(guo)戶”二(er)(er)手(shou)(shou)住(zhu)房(fang)貸(dai)款業務；同日，鄭州發(fa)布(bu)通知明確，2022年10月(yue)底(di)前(qian)實(shi)現存量房(fang)買賣“帶(dai)押過(guo)戶”，11月(yue)開始逐步全(quan)面推廣“帶(dai)押過(guo)戶”模式(shi)。

據記者不完(wan)全統(tong)計，自2022年8月份以來，已有超過(guo)20個城(cheng)市陸(lu)續(xu)宣布推出二手房“帶押過(guo)戶(hu)”的交易模式。其中(zhong)既有深圳(zhen)、廣(guang)州、西安、寧波(bo)、蘇州、無錫(xi)等熱點城(cheng)市，也有中(zhong)山、麗(li)水、濰坊、淮安等三四線城(cheng)市。

廣(guang)東省(sheng)住房政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉9月21日向記者表示(shi)，“帶押過戶”能(neng)夠加(jia)速“連環單”交(jiao)易(yi)的節奏，為(wei)二(er)手房交(jiao)易(yi)注入了(le)(le)強大(da)的信用背書，暢通了(le)(le)交(jiao)易(yi)流(liu)程，促進了(le)(le)房屋流(liu)轉和(he)良性循環。

需要(yao)注意的是，雖然2022年(nian)以來各地(di)針對二(er)(er)(er)手房(fang)的政(zheng)策頻出，部(bu)分(fen)城(cheng)市的二(er)(er)(er)手房(fang)成(cheng)交量也出現環比上漲，但成(cheng)交量時(shi)(shi)漲時(shi)(shi)跌、起伏(fu)不定的現狀，也預示著(zhu)二(er)(er)(er)手市場整體(ti)回暖(nuan)尚需時(shi)(shi)日。

11月(yue)16日(ri)，易居研(yan)究(jiu)院(yuan)智庫(ku)中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進(jin)向記(ji)者分析認為：“10月(yue)份二(er)手房(fang)價格上漲的城市數量是2022年最(zui)少(shao)的，10月(yue)份市場壓力其實是最(zui)大的。”

嚴躍進表(biao)示(shi)：“特別(bie)是從二手(shou)(shou)房(fang)的(de)(de)月度(du)交(jiao)(jiao)易(yi)態(tai)勢看，此(ci)前幾(ji)個(ge)月，一些(xie)城市(shi)二手(shou)(shou)房(fang)有(you)一波較(jiao)好(hao)的(de)(de)活(huo)躍行情，但后續月份類似活(huo)躍態(tai)勢有(you)所減弱。各地要積極宣傳(chuan)二手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)免個(ge)稅(shui)、二手(shou)(shou)房(fang)不限售等政策(ce)，以(yi)更好(hao)激(ji)活(huo)二手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)市(shi)場。各地雖(sui)然也(ye)有(you)一些(xie)二手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)火熱的(de)(de)消息(xi)，但都是暫時性的(de)(de)，新房(fang)行情偏(pian)弱，二手(shou)(shou)房(fang)也(ye)明顯會受影響。”

激活二手(shou)房市場，未來還會(hui)有哪些招數？

（應受訪者要(yao)求，文中劉斌(bin)、蔣佳(jia)、張華、鄭林、李梅、蔣旭為化名）