每(mei)經記者｜陳利    每(mei)經編輯｜魏文藝    

房企(qi)拿(na)地(di)熱情仍在持續下降。中指研究院(yuan)統計顯示(shi)，今年前11月(yue)TOP100企(qi)業(ye)拿(na)地(di)總額11621億元，拿(na)地(di)規模同(tong)比下降50.5%，降幅較10月(yue)擴大0.3個百分點。

盡管華(hua)潤、中海等頭(tou)部央(yang)國(guo)企(qi)仍(reng)以絕對優(you)勢占據權益拿(na)地金額榜前三(san)甲，但(dan)其(qi)拿(na)地積極性明(ming)顯下降，11月單月權益拿(na)地金額分別新增16億(yi)元(yuan)、60億(yi)元(yuan)、12億(yi)元(yuan)。TOP10中仍(reng)然僅濱江集團(tuan)一家民營房企(qi)。

“全國(guo)性龍頭(tou)企業仍在(zai)多個重點城市廣泛布局，重點城市拿地金額(e)TOP10房企中超半(ban)數為(wei)央企國(guo)企，這與穩健型(xing)國(guo)央企的(de)資金狀況相對較好(hao)有(you)直接(jie)關系。”中指研究院(yuan)企業事業部研究負(fu)責人(ren)劉水12月1日上午通過(guo)微信向《每日經濟新聞》記者表示。

拿地規模降幅擴大

今年前11月，TOP100房(fang)企(qi)(qi)拿地總(zong)額11621億(yi)(yi)(yi)元，拿地規模同比下降(jiang)50.5%，降(jiang)幅比上月擴大0.3個百分點(dian)，連續5個月的收窄(zhai)態勢終止。TOP100房(fang)企(qi)(qi)拿地門檻值(zhi)為(wei)39億(yi)(yi)(yi)元，同比下降(jiang)20億(yi)(yi)(yi)元，TOP100企(qi)(qi)業招(zhao)拍(pai)掛權益拿地總(zong)額占全國300城(cheng)土(tu)地出(chu)讓金的比例為(wei)37.7%。

從50家代表房企10月單月拿(na)地總額來看(kan)，同比下(xia)降23.2%，環比下(xia)降24.7%，降幅較10月擴大；同時(shi)，繼民(min)企逐漸(jian)淡出之后(hou)，央(yang)國(guo)企的(de)積(ji)極性也(ye)明顯下(xia)降，城投不(bu)(bu)得不(bu)(bu)再一(yi)次進場托底(di)。

從(cong)新增(zeng)貨值(zhi)來看，前(qian)11月華潤置地(di)以累計新增(zeng)貨值(zhi)2031億(yi)(yi)(yi)元(yuan)占據榜單(dan)第(di)一(yi)，保(bao)利發(fa)展和招商蛇口分別以1944億(yi)(yi)(yi)元(yuan)和1714億(yi)(yi)(yi)元(yuan)緊隨其后。TOP10企業(ye)(ye)新增(zeng)貨值(zhi)總額13211億(yi)(yi)(yi)元(yuan)，占TOP100企業(ye)(ye)的36.7%，新增(zeng)貨值(zhi)門檻為938億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。

從各城市群來看，長(chang)三角(jiao)地(di)(di)區持續(xu)領跑全(quan)國。前11月(yue)長(chang)三角(jiao)TOP10企業拿地(di)(di)金(jin)額(e)2418億(yi)元，居四大城市群之首(shou)。其中濱江集團拿地(di)(di)金(jin)額(e)為403億(yi)元，位(wei)居長(chang)三角(jiao)企業拿地(di)(di)金(jin)額(e)榜首(shou)。

此外，粵港澳(ao)大灣(wan)區(qu)TOP10企(qi)業拿地金額(e)1347億元，位列第(di)二；京津冀TOP10企(qi)業拿地金額(e)1127億元，位列第(di)三。從拿地面積來看，中西部TOP10企(qi)業以(yi)1195萬平方米位居四區(qu)域首位，超越長三角TOP10企(qi)業。

“從重(zhong)點(dian)(dian)城市(shi)(shi)拿(na)地(di)(di)金額(e)TOP10房企(qi)來看，央企(qi)國(guo)企(qi)仍(reng)(reng)是拿(na)地(di)(di)主力(li)。華潤置(zhi)地(di)(di)、中海地(di)(di)產、保(bao)利發展(zhan)等全國(guo)性龍(long)頭(tou)企(qi)業仍(reng)(reng)在多個(ge)重(zhong)點(dian)(dian)城市(shi)(shi)廣泛布局，重(zhong)點(dian)(dian)城市(shi)(shi)拿(na)地(di)(di)金額(e)TOP10房企(qi)中有半數以上(shang)為央企(qi)國(guo)企(qi)，這與穩健型央國(guo)企(qi)的(de)資金狀況相對較(jiao)好有直接關系。民營(ying)企(qi)業中，濱江集團保(bao)持(chi)杭州區域龍(long)頭(tou)地(di)(di)位，牢牢占(zhan)據杭州市(shi)(shi)拿(na)地(di)(di)金額(e)榜首。”劉水表示(shi)。

22城供地完(wan)成不足60%

截(jie)至(zhi)11月(yue)末，北(bei)京(jing)、深圳、杭州、南(nan)京(jing)、武漢(han)等(deng)多個熱(re)點一二(er)線城(cheng)市(shi)已完成今年第四(si)批次(ci)集中(zhong)供地。這些城(cheng)市(shi)推出的優質地塊(kuai)供應帶動房(fang)企拿地熱(re)情略有恢(hui)復(fu)，代表房(fang)企拿地總額較上月(yue)略有增(zeng)加(jia)。特別是在杭州等(deng)城(cheng)市(shi)，民(min)企拿地活躍(yue)度(du)明顯提升，如杭州第四(si)批集中(zhong)土拍中(zhong)的8宗涉宅地塊(kuai)就有4宗溢價(jia)成交，其中(zhong)3宗加(jia)價(jia)至(zhi)封(feng)頂；而鄭州、武漢(han)、長沙等(deng)城(cheng)市(shi)則更加(jia)依賴(lai)地方國資企業(ye)托底。

“今年(nian)(nian)1~11月(yue)22個集中供地(di)(di)城(cheng)市(shi)的市(shi)本級合計成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)1339宗(zong)涉宅用(yong)地(di)(di)，土(tu)地(di)(di)出讓金收(shou)入1.66萬億元。”中指研究院(yuan)土(tu)地(di)(di)事(shi)業(ye)部(bu)負責(ze)人張凱12月(yue)1日通過(guo)微信向記(ji)者表示，全(quan)年(nian)(nian)土(tu)地(di)(di)市(shi)場呈(cheng)高(gao)開(kai)低(di)走態勢，年(nian)(nian)初多地(di)(di)土(tu)拍(pai)熱度(du)較(jiao)高(gao)，一批(pi)次(ci)溢價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)宗(zong)數占比39%。受房價上漲預期轉弱及疫情等(deng)因素影(ying)響(xiang)，房地(di)(di)產(chan)市(shi)場表現不振，房企(qi)拿地(di)(di)意愿持續走低(di)，溢價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)宗(zong)數占比降至(zhi)20%以(yi)下(xia)，多地(di)(di)土(tu)拍(pai)甚至(zhi)100%地(di)(di)塊底價成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)，市(shi)場化運(yun)作房企(qi)參(can)與積極性亦呈(cheng)下(xia)降趨勢，城(cheng)投再次(ci)進(jin)場托(tuo)底，成(cheng)(cheng)(cheng)為市(shi)場絕對主(zhu)力。

值得(de)一提的是，截至11月底(di)，無(wu)錫、杭(hang)州兩城已完成全年(nian)供(gong)地(di)計劃。其中(zhong)，除(chu)定銷房用地(di)外，無(wu)錫全年(nian)供(gong)地(di)約335.7公頃，完成率達96%；杭(hang)州全年(nian)土(tu)地(di)出讓(rang)金達到(dao)約1914億(yi)元，同比2021年(nian)的3132億(yi)元有(you)明顯回落。

此外，徐州(zhou)、武漢、蘇州(zhou)等城(cheng)市預(yu)計還將有第五批次集中供地掛牌。

事(shi)實(shi)上，各(ge)城土拍次數增加源于去年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)土地(di)市(shi)場熱(re)度的(de)明顯(xian)下降。據不完全(quan)(quan)統(tong)計，2021年(nian)(nian)全(quan)(quan)國土地(di)市(shi)場成交整體收縮明顯(xian)，包括武漢、合肥(fei)、杭州、廈門、重慶、深圳等熱(re)點城市(shi)均(jun)未(wei)能如(ru)期完成全(quan)(quan)年(nian)(nian)供地(di)計劃，而這一情況在2022年(nian)(nian)并未(wei)出(chu)現(xian)明顯(xian)好轉。

國家統(tong)計(ji)局數(shu)字顯示(shi)，今年(nian)1~10月全(quan)國房地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)113945億(yi)元，同比下降8.8%。盡管(guan)各個城市均追加了集中(zhong)土拍次數(shu)，但(dan)據中(zhong)指研究院(yuan)11月24日(ri)發(fa)(fa)布的數(shu)據顯示(shi)，22城在2022年(nian)的市本級宅地(di)(di)供應計(ji)劃合(he)計(ji)為(wei)12875公頃，全(quan)年(nian)計(ji)劃完成率僅55%。

“去年開始施(shi)行(xing)的集(ji)中供地制度，今年正在逐(zhu)漸(jian)變得(de)靈活化。”劉(liu)水(shui)表示，集(ji)中供地政策的出臺(tai)目的是穩定地價預(yu)期(qi)，從而實現(xian)穩房價、穩預(yu)期(qi)。隨著土地市場降溫，溢價率下行(xing)、地塊底(di)價成(cheng)交現(xian)象逐(zhu)漸(jian)增多，地方國(guo)資平(ping)臺(tai)托(tuo)底(di)現(xian)象顯(xian)著，“多地增加供地次數，同時(shi)減少(shao)每次的出讓塊數，‘多次少(shao)量’或將成(cheng)為常態。”

展望12月，張凱認為，盡(jin)管近(jin)期各(ge)類利好政(zheng)策不斷，但無論是“金融16”條、預(yu)售資金監管優化、還是“第三支(zhi)箭”，其核(he)心(xin)目(mu)的(de)都是對房企(qi)的(de)紓困，很難在土拍市(shi)場立刻起到作(zuo)用。“在房地(di)產市(shi)場企(qi)穩之前，土地(di)市(shi)場尚(shang)不具(ju)備全面回升的(de)基礎，熱點城市(shi)仍將聚焦(jiao)在北上深(shen)杭等核(he)心(xin)城市(shi)。”